Статья. Полубенцева 01.03. Анализ кадастровой деятельности в целях повышения эффективности кадастрового учета и регистрации прав
 Скачать 33.52 Kb.
|
|
Жиао ГБПОУ ИО «Иркутский колледж автомобильного транспорта и дорожного строительства», г. Иркутск, Россия polubentseva38@bk.ru Научный руководитель: Козулина Любовь Михайлова ГБПОУ ИО «Иркутский колледж автомобильного транспорта и дорожного строительства» Иркутск, Россия АНАЛИЗ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЦЕЛЯХ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ Аннотация: В работе рассматриваются основные проблемы страхования недвижимости от рисков утраты и повреждения, подчеркивается необходимость в страховании недвижимости. Ключевые слова: страхование, недвижимость, ипотека, тариф, ставка, кредит. Страхование объектов недвижимости — это продукт, предполагающий Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке). Решение о проведении в 2021 году государственной кадастровой оценки земельных участков Правительством Иркутской области не принималось, в связи с чем государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Иркутской области, в 2021 году не проводилась. В 2021 году в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов, проведенной на территории Иркутской области в 2020 году, утвержденные постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 №969-пп. Всего внесено сведений о кадастровой стоимости 600378 земельных участков. Одним из приоритетных направлений деятельности Управления в сфере повышения качества данных ЕГРН в течение 2021 года было выполнение мероприятий Дорожной карты по проекту «Наполнение ЕГРН необходимыми сведениями», утвержденной Управлением и Правительством Иркутской области, в том числе в рамках проводимого в 2021 году на территории трех районных муниципальных образований Иркутской области – Иркутского, Ольхонского, Слюдянского (далее – пилоты) – эксперимента по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости (ЕИР) в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2020 г. № 2429. Ежемесячно формировались перечни земельных участков по 2-м основным критериям (характеристикам) – земельные участки, в сведениях ЕГРН о которых отсутствую сведения о категории и виде разрешенного использования. На начало 2021 года перечень состоял из 3 093 таких земельных участков, в том числе: ЗУ без категории – 919, ЗУ без ВРИ – 2 174. По пилотным районам показатели выглядели следующим образом: Иркутский р-н – 554 (365 + 189); Ольхонский р-н – 207 (159 + 48); Слюдянский р-н – 4 (2 + 2); В результате проведенных мероприятий во взаимодействии с органами местного самоуправления, а также на основании документов, имеющихся в распоряжении Управления, архивах ЕГРН, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», на конец 2021 года в ЕГРН внесены сведения: о категории ЗУ в отношении 72% объектов, при этом по пилотам – 87%: Слюдянский р-н – 100%; Иркутский р-н – 87%; Ольхонский р-н – 73%. о виде разрешенного использования ЗУ в отношении 41% объекта, по пилотам – 58%: Слюдянский р-н – 100%; Иркутский р-н – 37% (в работе оставалось 235 ЗУ); Ольхонский р-н – 38% (в работе оставалось 98 ЗУ). Помимо направленных в ОМС перечней земельных участков с отсутствующими характеристиками, в их адрес, а также в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области, Министерства лесного комплекса Иркутской области направлялись письма о необходимости установления категории ЗУ, определения ВРИ, поскольку в отношении этих ЗУ невозможно проведение работ по установлению кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость основывается на экономических параметрах земельного участка в системе правового регулирования его оборота, которая используется в первую очередь для целей налогообложения. Это налоговая база по земельному налогу согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ. Кроме того, она используется и для других целей, предусмотренных законодательством РФ, в частности: – для определения размера арендной платы за земельный участок, который находится в публичной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК); – при установлении цены для продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК). Как видно из приведенных норм, кадастровая оценка используется и в качестве критерия, влияющего на оборотоспособность участка: превышение среднерайонной стоимости, является препятствием по вовлечению участка в оборот. Следовательно, эти объекты выпадают из налогооблагаемой базы, что отрицательно сказывается на пополнении, прежде всего, местных бюджетов. Таким образом, во внесении в ЕГРН сведений о категории и виде разрешенного использования земельных участков заинтересованы, прежде всего ОМС. Основные причины, препятствующие внесению в ЕГРН недостающих характеристик земельных участков: 1) Сведения о ЗУ внесены как о ранее учтенных объектах, невозможно идентифицировать ЗУ, т.к. в ЕГРН одновременно отсутствуют координаты границ ЗУ, адрес объекта некорректен (до района, населенного пункта), отсутствуют сведения о правообладателе. Кроме того, на территорию Ольхонского и Слюдянского районов, а также отдельные МО Иркутского р-на свои ограничения накладывают Центральная экологическая зона Байкальской природной территории, объект Всемирного природного наследия Юнеско оз. Байкал и Прибайкальский национальный парк. 10.01.2021 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2020 г. № 505-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон 505-ФЗ). Согласно Закону 505-ФЗ с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся национальные парки, в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности, согласовываются проекты правил землепользования и застройки – в части градостроительных регламентов, устанавливаемых применительно к территориям таких населенных пунктов. В настоящее время у сельских поселений Ольхонского района согласованные правила землепользования и застройки отсутствуют, так как отсутствует постановление Правительства РФ «Об утверждении Порядка согласования проектов правил землепользования и застройки, подготовленных применительно к территории населенных пунктов, находящихся в границах ООПТ федерального или регионального значения». Использование ЗУ на территории населенного пункта, включенного в состав ООПТ, должно осуществляться с учетом режима особой охраны этой ООПТ. Градостроительный регламент применительно к территории такого населенного пункта устанавливается в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и настоящим Федеральным законом. Положением об ООПТ могут устанавливаться требования к градостроительному регламенту. Положение о Прибайкальском национальном парке не приведено в соответствие с действующими нормами закона. В связи с этим, по ЗУ без ВРИ, расположенным в границах национального парка, невозможно выдать документ из правил землепользования и застройки муниципальными образованиями поселений района гражданам и иным лицам, а также его определить (установить). В ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков. На конец 2021 года общее количество земельных участков, у которых в ЕГРН отсутствуют сведения о границах составляло 186 659 (22% от общего количества ЗУ в ЕГРН); общая площадь таких ЗУ – 42 823 581,78 га. Динамика уменьшения подобных ЗУ очень незначительная и составила в 2021 году всего 2%. Основная причина – проведение кадастровых работ связано со значительными материальными затратами. В соответствии с частью 3 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) снимает с государственного кадастрового учёта земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в ЕГРН. Вместе с тем, в кадастре недвижимости ЕГРН в отношении ранее учтенных земельных участков с отсутствующими характеристиками и границами содержатся записи о незарегистрированных ранее возникших правах. В этой связи у органа регистрации отсутствую правовые основания для снятия этих участков с государственного кадастрового учета. Вместе с тем, согласно информации, получаемой от органов местного самоуправления, зачастую связаться с этими правообладателями не удается – выехали за пределы Иркутской области, нет в живых (наследники не вступили в права) и т.п. Работа по данному направлению нивелируется внесением в ЕГРН сведений о на учет новых ранее учтенных земельных участков с отсутствующими характеристиками. В течение 2021 года без категории отработано 378 ЗУ, вместе с тем поставлено на учет в течение года – 82 ЗУ (13% от общего кол-ва «безкатегорийных» ЗУ, в том числе 36 – по пилотам (12 – в Иркутском р-не, 24 – в Ольхонском) Еще одним направлением по верификации сведений ЕГРН – работы по реализации Федерального закона от 29.07.2017 № 280-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель" (Закон о лесной амнистии), которая ведется по нескольким направлениям. Выполнение мероприятий, предусмотренных «Планом-графиком по проведению на территории Иркутской области работ по анализу и выявлению противоречий в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о лесных участках, составляющих территорию лесничества», в соответствии с совместным письмом заместителя руководителя Росреестра, заместителя руководителя Рослесхоза и заместителя руководителя Росимущетва от 09.03.2021г. №01-1662-ГЕ/21/АВ-03-54/4293/10/6998 (далее – План-график). Главным событием 2021 года является то, что в результате многолетних трудов специалистов Управления площадь лесов в ЕГРН скорректирована и не превышает показатель площади лесов в ГЛР: площадь лесов в ЕГРН на 01.01.2021 составляла 672 196 667 874,78 кв.м., тогда как в ГЛР этот показатель составлял – 694 415 000 000 кв.м. Совместно с Министерством лесного комплекса Иркутской области в 2021 году было проанализировано 16 лесничеств, в том числе: 1.Голоустненское лесничество 2.Мамское лесничество 3.Киренское лесничество 4.Бодайбинское лесничество 5.Иркутское лесничество 6.Ольхонское лесничество 7.Слюдянское лесничество 8.Ангарское лесничество. 9.Усть-Кутское лесничество 10.Илимское лесничество 11.Нижнеилимское лесничество 12.Падунское лесничество 13.Братское лесничество 14.Бирюсинское лесничество 15.Чунское лесничество 16.Северное лесничество В результате проведенных работ по анализу лесничеств относительно сведений ГЛР: – лесничеств без превышения площади над ГЛР – 10, – с превышением площади – 6 лесничеств (Бирюсинское, Илимское, Нижнеилимское, Северное, Усть-Кутское, Чунское). Кроме того: – лесные участки, по которым исправлена реестровая ошибка в части способа образования и исключения площади из площади лесного массива – 1 525, – лесные участки, по которым закрыты разделы ЕГРН (исключены из кадастра недвижимости ЕГРН и зарегистрировано прекращение прав на основании поданных представителем Минлеса заявлений) – 18, – площадь земель лесного фонда в результате исключения дублирующих сведений уменьшилась на 85 711 514 699,29 кв.м. Благодаря постоянному взаимодействию с Министерством лесного комплекса и контролю, в рамках работ по Плану-графику: – зарегистрировано право собственности Российской Федерации на 3115 лесных участков; – прекращено записей о регистрации договоров аренды в лесных участках (массивах) – 1011, – внесены сведения о виде разрешенного использовании ЛУ – 88. Оставалось в работе без разрешенного использования на конец 2021 года 1 ЛУ и 27 массивов. Принято 72 решения об исправлении реестровых ошибок. Направлено в Минлеса и ТУ Росимущества уведомлений о внесении изменений в части способа образования лесных участков (вместо способа образования «из земель» указаны кадастровые номера конкретных лесных участков), изменения границ и площади исходных участков (образованы иные участки, на которые зарегистрированы права), исключения дублирующих сведений, исправления технических ошибок – 76. Основная проблема – отсутствие в ЕГРН сведений о границах 33 лесничеств (из 37 расположенных на территории Иркутской области). Учитывая отсутствие сведений о границах ЛУ и границах лесничеств, сложно отнести подобные ЛУ к конкретному лесничеству. Только на территории пилотных районов расположено 5 лесничеств: Ангарское, Голоустненское, Иркутское (Иркутский район); Ольхонское (Ольхонский район) и Слюдянское (Слюдянский район). В ЕГРН внесены только границы Голоустненского лесничества. В ходе отработки обращений о внесении в ЕГРН сведений о границах Иркутского и Ольхонского лесничеств во ФГИС ЕГРН возникли технические проблемы. В целях решения данной проблемы 04.03.2021 Управлением направлено обращение в адрес заместителя руководителя Управления Росреестра Е.В. Мартыновой, 15.03.2021 был получен ответ, согласно которому проблема решится в срок до 30.06.2021. В ответ на аналогичное обращение Губернатора Иркутской области (от 30.03.2021) на имя руководителя Управления Росреестра, 15.04.2021 получен ответ о возможности разрешения возникшей ситуации в срок до 30.09.2021. В целом по области внесены сведения только о 4 лесничествах: 1) Голоустненском; 2) Бодайбинском; 3) Киренском; 4) Мамском, что составляет всего 11%. Обращения о внесении в ЕГРН сведений о границах 8 лесничеств (в том числе о двух ранее указанных, расположенных в пилотных районах) заблокированы во ФГИС ЕГРН: Жигаловское, Куйтунское, Усольское, Качугское, Тулунское, Нижнеудинское. В ходе проведения учетно-регистрационных действий при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с положениями статьи 60.2 Федерального закона от 03.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с отсутствием механизма выгрузки из ФГИС ЕГРН необходимой для подготовки этих отчетов информации, учет поступающих в рамках реализации Закона 280-ФЗ заявок и принимаемых с учетом норм статьи 60.2 Закона 218-ФЗ регистраторами Управления решений ведется специалистами отдела повышения качества данных ЕГРН в ручном режиме. Регистраторами отдела направляются уведомления о произведенных преобразованиях Лесных участков в адрес Министерства лесного комплекса Иркутской области и Территориального управления Росимущества в Иркутской области во исполнение части 17 статьи 60.2 Закона 218-ФЗ. Кроме того, в целях уведомления лиц, права которых на лесные участки и (или) ограничения прав в пользу которых зарегистрированы в ЕГРН (ч.17 ст.60.2 Закона 218-ФЗ) информация о преобразованиях лесных участков еженедельно размещается на официальном сайте Росреестра. Всего за период действия Закона 280-ФЗ: поступило 813 заявлений об уточнении границ земельных участков категории «земли населенных пунктов» либо «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства или «для ведения садоводства», подпадающих под действие части 1 статьи 60.2 Закона 218-ФЗ, в т.ч. в 2021 году – 101 заявление (для сравнения в 2020 году – всего 79 заявлений); по 768 (в т.ч. в 2021 – 93) из них приняты положительные решения и устранены их пересечения с границами земель лесного фонда. Подготовка материалов и анализ перечней земельных участков, рассматриваемых на заседаниях Межведомственной рабочей комиссии по вопросу приведения в соответствие данных ГЛР и данных ЕГРН, созданной при Правительстве Иркутской области и возглавляемой заместителем Председателя Правительства Иркутской области. В 2021 году проведено 13 заседаний (всего за период действия закона 45). Рассмотрено земельных участков – 4 494 (всего рассмотрено 13 260 земельных участков, стоящих на кадастровом учете с иной категорией, границы которых, по данным ГЛР, пересекают границы земель лесного фонда). Участие в работе комиссий, созданных органами местного самоуправления в соответствии с частью 20 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации. На территории Иркутской области порядок деятельности вышеуказанных комиссий утвержден Постановлением Правительства Иркутской области от 18.12.2017 №841-пп. В состав образованных на территории Иркутской области комиссиях, в том числе входит и представитель Управления. За весь период действия Закона о лесной амнистии на территории Иркутской области создано всего 18 соответствующих комиссий. Проведены заседания Комиссий, созданных при Голоустненском, Видимском, Ушаковском и Тальянском, Лесогорском, Каменском, Большелугском, Шестаковском МО, Шерагульском СП, Икейское СП, Тайшетском МО, Кропоткинском ГП, Рудногорском ГП. В 2021 году состоялось 9 заседаний. Совещания проходили в режиме конференц-связи и на площадке Правительства Иркутской области. На одном из заседаний, проведенных в 2021 году, рассматривался вопрос установления границ населенного пункта с.Шерагул в Тулунском районе, образуемого из лесного поселка. По итогам заседания вышеуказанной комиссии было принято решение о принятии предложений относительно местоположения границ населенного пункта села Шеругул и Заместителем Губернатора Иркутской области 18 мая 2021 года утвержден протокол. 15 октября 2021 Рослесхоз с учетом представленных материалов согласовал проект внесения изменений в генеральный план Шерагульского МО Тулунского района Иркутской области. 10 января 2022 на основании заявления и представленных с ним документов в реестр границ ЕГРН внесены сведения о границе населенного пункта села Шерагул. В декабре 2019 Приказом Минэкономразвития России от 03.12.2019 №775 (вступил в силу 03.03.2020) утвержден Порядок изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества при исправлении реестровой ошибки, а с 29.06.2021 начала действовать новая редакция Порядка, утвержденная Приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241. В 2020 году эксперимент по применению установленных Порядком норм проводился только в нескольких регионах, с марта 2021 года к нему подключились и регионы, вошедшие в эксперимент по созданию ЕИР. Согласно Методическим указаниям Росреестра от 30.03.2021 №18-00840/21@ "Планом мероприятий предусмотрено выявление не менее 1000 объектов, в сведениях ЕГРН о которых содержатся реестровые ошибки". В связи с чем, на основании проанализированного Филиалом первичного перечня, предоставленного Росреестром, были сформированы списки, в которые вошли 1450 объектов – 1437 земельных участков и 13 объектов реестра границ (ОРГ), – расположенных на территории пилотных районов. Однако, уже в ходе отработки этих списков установлено, что не все земельные участки, вошедшие в первоначальные перечни, содержат реестровые ошибки. В связи с чем, в работу были взяты объекты, расположенные на территории иных районных муниципальных образований Иркутской области. В результате анализа сформированного по установленным ЦА Росреестра критериям и представленного ФГБУ "ФКП Росреестра" в марте 2021 г. Перечня РО и исключения повторяющихся значений показатель уменьшился с 61 884 до 37 666 в целом по области и, соответственно, по "пилотам". По результатам проведенного анализа Перечней РО исключены – все повторяющиеся ситуации (например: ЗУ1 пересекается с ЗУ2, а далее, наоборот, ЗУ2 пересекается с ЗУ1 – фактически «пересечка» ОДНА); – все ошибочно включенные в Перечень РО объекты: в сформированные ФГБУ «ФКП Росреестра» перечни объектов с реестровыми ошибками включены вновь образованные ЗУ со статусом «временные» и исходные ЗУ, из которых они образованы – до момента гос.регистрации права либо аренды на вновь образованные ЗУ наложение не будет устранено. Результаты проведенных работ выглядят следующим образом: – подготовлено и направлено в адрес Филиала 1450 писем-поручений; – в ответ на которые получено 1448 Отчетов с приложением необходимых координат, 2 Заключения о невозможности исправления РО; – направлено в адрес заинтересованных лиц 1448 решений о выявлении РО и необходимости ее исправления; – по истечение в июле 3-х месячного срока проведены работы по исправлению в ЕГРН реестровых ошибок. По результатам исправления в адрес правообладателей направлены соответствующие уведомления. Ошибки, которые вошли в первичный перечень, исправлены в полном объеме. В том числе силами органа регистрации прав – 1 418 ошибок, 30 – исправлено на основании заявления правообладателя и представленных вместе с ним документов либо в связи с преобразованием земельных участков, в результате чего ошибка устранена также на основании представленных межевых планов; по 2 подготовленным Филиалом заключениям направлены решения о необходимости исправления реестровой ошибки, в которых указано о невозможности исправления реестровой ошибки непосредственно органом регистрации прав. Проблемы: поскольку государственный регистратор прав не наделен полномочиями по выезду на местность для проведения кадастровых работ по установлению границ земельных участков, а предлагаемые для исправления реестровой ошибки координаты определялись Филиалом аналитическим способом, поэтому зачастую отсутствовали основания однозначно утверждать, что ошибка содержится в сведениях о координатах характерных точек границ земельного участка, в отношении которого принималось Решение о необходимости устранения реестровых ошибок в сведениях ЕГРН (далее – Решение), а не в смежном земельном участке. Выбранный, как основополагающий, принцип «верные координаты у земельного участка, установившего границы первым» не всегда объективно отображал ситуацию, о чём неоднократно заявляли правообладатели, получавшие Решения. Кроме того, во ФГИС ЕГРН не в полной мере реализован функционал для исправления реестровых ошибок, а также для отображения пересечений на карте. В 2021 году на постоянной основе проводился анализ и исправление ошибок прохождения форматно-логического контроля (ФЛК), на основании протоколов выгрузки сведений ЕГРН в Управление Федеральной налоговой службы России по Иркутской области в соответствии со статьей 85 Налогового кодекса РФ. Доли приостановлений и отказов в учетно-регистрационной сфере являются ключевым критерием оценки доступности услуг Росреестра. Показатели включены в целевую модель по кадастровому учету, утвержденную распоряжением правительства Российской Федерации, направленную на создание благоприятных условий для ведения бизнеса и повышение инвестиционной привлекательности регионов страны. Литература: Архипов, А. П. Социальное страхование : учебник и практикум для СПО [Текст] / А. П. Архипов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2019. — 301 с. Бабурина, Н. А. Страхование. Страховой рынок России : учеб. пособие для вузов [Текст] / Н. А. Бабурина, М. В. Мазаева. — М. : Издательство Юрайт, 2019. — 127 с. Страхование. Практикум : учеб. пособие для академического бакалавриата [Текст] / Л. А. Орланюк-Малицкая [и др.] ; отв. ред. Л. А. Орланюк-Малицкая, С. Ю. Янова. — М. : Издательство Юрайт, 2019. — 575 с. Страховое дело : учебник и практикум для СПО [Текст] / отв. ред. А. Ю. Анисимов. — 2-е изд., испр. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2019. — 218 с. Суринов, А. Е. Экономическая статистика в страховании : учебник для академического бакалавриата [Текст] / А. Е. Суринов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2019. — 276 с. Тарасова, Ю. А. Страхование : учебник и практикум для прикладного бакалавриата [Текст] / Ю. А. Тарасова. — М. : Издательство Юрайт, 2018. — 236 с. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с "Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", "Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации") // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25763/ (дата обращения: 01.03.2023). |