бизнес план. Бизнесплан инвестиционного проекта строительства жилого малоэтажного комплекса
 Скачать 446.38 Kb.
|
|
БИЗНЕС-ПЛАН ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО МАЛОЭТАЖНОГО КОМПЛЕКСА Мамин Роман Станиславович Резюме проекта. Цель проекта – инвестирование средств в строительство жилого малоэтажного комплекса «Заречье». Объект позиционируется на рынке как современный жилой комплекс бизнес-класса. Комплекс включает в себя таунхаусы трех типов, подземный паркинг, гостевую парковку, сервисные площади. Источниками финансирования проекта являются собственные средства, кредиты банков. Прибыль собственников формируется за счет продажи площадей жилого комплекса. Анализ рынка малоэтажного строительства жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. Анализ рынка малоэтажного строительства жилой недвижимости в Санкт-Петербурге Развитие малоэтажного домостроения на федеральном уровне признано одним из приоритетных направлений реализации жилищного национального проекта. На данный момент в стадии продаж находится, по разным оценкам, 27–29 объектов малоэтажной застройки, включающих в себя таунхаусы и многоквартирные дома. Большая часть из них –75 % – располагается в границах Санкт-Петербурга: в Выборгском, Приморском, Курортном и Петродворцовом районах. Кроме того, единичные предложения встречаются в Красногвардейском, Красносельском, Петроградском и Кировском районах Петербурга. Остальные 25 % сосредоточены на территории Всеволожского и Тосненского районов Ленобласти. При анализе ценовой ситуации на рынке таунхаусов и квартир в малоэтажных домах становится очевидно, что со значительным отрывом лидирует предложение в историческом центре СанктПетербурга – Петроградском районе, от компании «ЛЭК», второе место по уровню цены за 1 кв. м занимает предложение Курортного района, что совсем не удивительно, так как элитность данного района и очень дорогая стоимость земли оказали на данное формирование цены важное влияние. Средняя стоимость 1 кв. м в таунхаусе достигает здесь 164 тыс. р. Со значительным отставанием в размере стоимости за 1 кв. м идут такие районы, как Всеволожский и Тосненский. Южное направление недостаточно развито, и в предложении лишь два объекта в Пушкинском районе, которые и формируют уровень средней цены. Аналогичная ситуация и в Тосненском районе, где к реализации представлен комплекс таунхаусов в поселке «Бель Виль» (деревня Глинки). Всеволожский район же имеет в своем предложении объекты, где цена находится в диапазоне от 40–50 за 1 кв. м. Маркетинг и продажи. Локальный анализ месторасположения объекта. Рассматривается бизнес-план жилого малоэтажного комплекса «Заречье», расположенного на участке общей площадью 25 337 кв. м в г. Павловске Пушкинского района по ул.Звериницкой, участок 1 (участок, ограниченный ул. Декабристов, Звериницкой ул., 2-й Краснофлотской ул. и ул. Луначарского). Он расположен в центральной части квартала 16 273 Павловска и соседствует с индивидуальными жилыми домами. Комплекс находится в городе Павловске на территории парка «Зверинец», отнесенного к объектам культурного наследия регионального значения. Современный жилой комплекс клубного типа для комфортного проживания людей. На территории комплекса будет сохранен природный ландшафт, ручей, протекающий через всю территорию комплекса, пруд, единый архитектурный стиль. Курортная зона, 500 м до Павловского парка и Павловского дворца. На территории сочетаются городская жизнь и свобода загорода. Хорошо развита инфраструктура: детский сад, кадетское училище, школа, магазины. Месторасположение Благополучная экологическая обстановка, развитая инфраструктура и близость к центральной части Петербурга делает Пушкинский район весьма привлекательным для проживания. Девелоперы в ответ на увеличение спроса со стороны состоятельных покупателей активно развивают элитную малоэтажную застройку. Транспортная и пешеходная доступность Транспортная доступность Пушкинского района лучше, чем многих других пригородов Санкт-Петербурга, однако автомобильное сообщение, проходящее по двум основным направлениям – Московскому и Пулковскому шоссе – может вызывать неудобства, связанные с чрезмерными пробками. Завершение строительства Кольцевой автодороги и реконструкция Московского шоссе улучшат транспортное сообщение с южными пригородами, и приведут в город крупные проекты по строительству жилья и торговых объектов. Жилая недвижимость в локальном районе В последние годы в Пушкинском районе активно ведется малоэтажное строительство. В основном здесь сегодня создаются жилые комплексы высокого уровня комфортности. Среди заявленных присутствуют и весьма масштабные проекты. Муниципальные структуры, производство Пушкинский район Петербурга один их самых экологически чистых в городе. Здесь практически нет вредных промышленных предприятий, и, соответственно, меньше загрязнен воздух. В районе расположены заводы «Жилетт», Царскосельский завод «София», завод архитектурного стекла. Центр района – г. Пушкин, один из крупнейших туристических центров Северо-Западного региона. В Пушкине традиционно выделяют две историко-культурные доминанты - железнодорожный Императорский вокзал и «русский Версаль» – Екатерининский дворецмузей, с примыкающими к нему многочисленными парками. Город обладает развитой социальной и торговой инфраструктурой. Здесь множество продуктовых и продовольственных магазинов шаговой доступности, кафе, ресторанов, зон активного отдыха, спортивных клубов, есть все необходимые объекты бытового обслуживания. Активно развивается туристическая инфраструктура, в том числе – для делового туризма. В исторической части города есть универмаг – Пушкинский Гостиный Двор, уменьшенная копия петербургского. Маркетинговая стратегия SWОT-анализ проекта
Финансирование проекта Источники и стоимость финансирования проекта. Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств, кредитов банков. Собственное финансирование: Потребность проекта в собственном финансировании составила 1,35 млн $. До получения разрешения на строительство проект финансируется за счет собственных средств (первый проектный год) в размере $ 1,35 млн. Кредитное финансирование: - Сумма кредита составит $ 5,77 млн. - Процентная ставка по кредиту – 21 % годовых. - Валюта кредита – доллары США. - Сумма процентов по кредиту – $ 1,2 млн. Кредитная линия открывается в первом квартале второго проектного года. Погашение тела кредита и процентов по кредиту: Погашение процентов по кредиту планируется за счет собственных средств и продажи объекта. Погашение тела кредита начинается во втором квартале третьего проектного года и в четвертом квартале третьего проектного года за счет собственных и кредитных средств. Сумма кредита погашается в полном объеме за счет поступлений от реализации площадей жилого комплекса. График финансирования строительства жилого комплекса с паркингом за счет собственных и кредитных средств представлен в табл. 1
Таблица 1 Финансовая модель проекта Основные финансовые допущения Операционные расходы комплекса включают в себя: • расходы, связанные с организацией продажи площадей и машиномест в жилом комплексе – 3 % от суммы поступлений от реализации; • налог на прибыль – 20 %; • налог на добавленную стоимость – 18 %; • ставка дисконтирования – 14 %. Далее представлены основные финансовые отчеты (Прогноз движения денежных средств, Прогноз прибылей и убытков), расчет показателей эффективности по проекту, риски проекта (таблицы 2,3,4) Финансовая отчетность Прогноз движения денежных средств представлен в табл. 2
Таблица 2
Чистый денежный поток от реализации проекта Cash-flow составит 7 млн $. Прогноз прибыли и убытков представлен в приложении 5. Чистая прибыль составит 5 млн $. Маржа EBITDA составит 43 %. Маржа EBITDA (earnings before interest tax, depreciation and amortization) – прибыль до уплаты налогов. EBITDA показывает реальный объем свободных денежных средств, оставшихся в распоряжении компании до выплаты налогов. Прогнозный баланс представлен в табл. 4 Таблица 3 Прогноз прибылей и убытков
Прогнозный баланс Таблица 4 Расчет показателей эффективности В таблице 23 приведены основные показатели эффективности инвестиционного проекта. Ставка дисконтирования определена в размере 14 %, рассчитана методом кумулятивного построения. Дисконтирование – это определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам (будущих доходов на настоящий момент). Для правильной оценки будущих доходов проекта требуется знать прогнозные значения выручки, расходов, инвестиций, структуру капитала, остаточную стоимость имущества, а также ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования в данной работе используется для оценки эффективности вложений. С экономической точки зрения ставка дисконтирования – это норма доходности на вложенный капитал, требуемая инвестором. Метод кумулятивного построения ставки дисконта основан на экспертной оценке рисков, связанных с инвестированием в оцениваемый бизнес. Первоначально производится определение без рисковой ставки, к которой затем прибавляются экспертные значения корректировок всех выявленных рисков, связанных с макроокружением бизнеса, микроэкономическими факторами, со спецификой деятельности компании, ее имущественным и кадровым потенциалом. Этот показатель отражает минимально допустимую отдачу на вложенный капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению тех же средств в другой проект с сопоставимой степенью риска. • Чистый доход (ЧД, NV) = 5,11 млн $ Чистым доходом (Net Value, NV) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период. • Чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV) = 1,32 млн $. Чистый дисконтированный доход (NPV, Net Present Value Чистая текущая стоимость) – это разность между текущей стоимостью денежных поступлений и текущей стоимостью денежных выплат на получение инвестиций, либо на финансирование проекта, рассчитанная по фиксированной ставке дисконтирования Результаты расчетов показывают, сколько средств нужно будет вложить сейчас для получения запланированных доходов, если ставка доходов равна барьерной. ЧДД инвестиционного проекта положителен (при заданной норме дисконта), следовательно проект считается эффективным и может рассматриваться вопрос о его реализации; при этом чем выше величина ЧДД, тем прибыльнее будет проект.
Основные риски проекта: Производственные риски.
Коммерческие риски организации. Общеэкономические риски.
|