Оценка и управление стоимостью Ткач. Доходный подход в оценке стоимости бизнеса
 Скачать 20.74 Kb.
|
МОСКВА 2022 ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ Тема Доходный подход в оценке стоимости бизнеса Гостиница может приносить, при полной загрузке, ежегодный потенциальный валовый доход в 5 000 000 руб. Расходы на техническое обслуживание составляют 350 000 руб., на оплату персонала 2 200 000 руб., налог на недвижимость 180 000 руб., средняя загрузка аналогичных гостиниц в данном районе 80%. Определить стоимость гостиницы, если коэффициент капитализации для аналогичных объектов составляет 12%. Для использования основной формулы капитализации необходимо получить значение чистого операционного дохода. Действительный валовый доход с учетом загрузки составляет 4 000 000 руб. (5 000 000 · 0,8 = 4 000 000). Операционные расходы на техническое обслуживание и оплату персонала 4 000 000 - 2 200 000 - 350 000 = 1 450 000 руб. Налоги не относятся к операционным расходам, поэтому их вычитать не нужно. Применяя основную формулу, получаем 12083 333 руб. (1 450 000/0,12 = 12 083 333). Тема Затратный подход в оценке стоимости бизнеса Какую из приводимых ниже оценок складского запаса готовой продукции необходимо включить в суммарную ликвидационную (в расчете на короткий срок ликвидации) стоимость предприятия? а) рыночную стоимость, равную 10 000 руб., полученную без учета коэффициента скрытого брака на складе, который составляет 4%, если указанный коэффициент уже учтен при расчете себестоимости продукции; б) ту же рыночную стоимость, уменьшенную на 4%; в) ликвидационную стоимость, равную 6 000 руб., полученную без учета коэффициента скрытого брака на складе, который составляет 4%, если указанный коэффициент уже учтен при расчете себестоимости продукции; в) ту же ликвидационную стоимость, уменьшенную на 4%. Во-первых, опираться в расчете надо на возможную выручку при быстрой распродаже складского запаса, т. е. на сумму в 6000 руб. Во-вторых, к оценке вероятной выручки от распродажи внутрипроизводственные расчеты себестоимости никакого отношения не имеют. В то же время то обстоятельство, что на складе фактически находится 4% скрытого брака, означает невозможность его продать либо необходимость возвращать деньги при возврате бракованных изделий. Следовательно, в суммарно ликвидационной стоимости предприятия нужно будет учитывать лишь величину, составляющую 6000 х(1- 0,04) = 5760 (руб.). Тема Сравнительный подход в оценке стоимости бизнеса Объект оценки - коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1000000 руб. Сопоставимый объект имеет на 50 квадратных метров большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража 100 000 руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000 руб. Определить стоимость коттеджа. Решение: Корректировка на размер участка составляет 250 000 руб. (+ 1 000 000 · 0,25 = 250 000). Корректировка на гараж составляет - 100 000 руб. Корректировка на площадь - 400 000 руб. (- 8 000 · 50 = - 400 000). Суммарная корректировка составляет - 250 000 руб. Следовательно, стоимость коттеджа можно оценить в 750 000 руб. Тема Оценка имущества предприятия Вы оцениваете производственную линию по выпуску стеклянных игрушек производительностью 1000 единиц в день. Ей 4 года, она в прекрасном состоянии и соответствует современным стандартам. Однако за последние 2 года значительно возросла конкуренция со стороны зарубежных производителей. В результате этого владелец завода использует оборудование лишь на 80%. Стоимость воспроизводства данной линии составляет 1 млн. долл. Физический износ приблизительно равен 15%. Чему равна обоснованная рыночная стоимость установленного оборудования (в пользовании), если фактор масштаба определен в размере 0,7? Решение: Рыночная стоимость установленного оборудования (в пользовании) рассчитывается по формуле: РС = Сзам – ФУ – ЭУ где РС – рыночная стоимость; Сзам – стоимость замещения (воспроизводства); ФУ – физическое устаревание; ЭУ – экономическое устаревание. Стоимость замещения (воспроизводства) производственной линии составляет 1 млн.долл. Физическое устаревание связано с потерей стоимости из-за физического износа: ФУ = Сзам · ФИ где ФИ – степень физического износа, %. ФУ = 1000 · 15% = 150 тыс.долл. Экономическое устаревание (внешний износ) - это потеря стоимости, обусловленная внешними факторами, такими как: законодательные изменения, ограничивающие или ухудшающие права собственности, конкуренция, потеря рынка и т.д. ЭУ = Сзам · Кэ где Кэ - коэффициент экономического устаревания Кэ = (1 - (Np/ Nн)n х 100%, где Nр - реальная мощность или реальная производительность объекта; Nн - номинальная мощность или номинальная производительность объекта; n - «коэффициент торможения» коэффициент Чилтона, отражающий влияние закона экономии на масштабе. Кэ = (1 – 0,8)0,7·100% = 32,4% ЭУ = 1000 · 32,4% = 324 тыс.долл. Рассчитаем рыночную стоимость: РС = 1000 – 150 – 324 = 526 тыс.долл. Ответ: обоснованная рыночная стоимость установленного оборудования (в пользовании) составит 526 тыс.долл. | ||||||||||||||||||||||||||