Государственное регулирование рынка доступной жилой недвижимости (на примере московской области) 08. 00. 05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами строительство)
 Скачать 0.5 Mb.
|
|
2. Основные положения и результаты работы, выносимые на защиту 1. Уточнено понятие «рынок доступной жилой недвижимости» и определено его место в системе национальной экономики. «Рынок доступной жилой недвижимости» представлен в работе как совокупность экономических механизмов, способствующих увеличению объемов воспроизводства объектов доступной жилой недвижимости, ее адресному распределению и потреблению, а также поддержанию их и жилищно-коммунальной инфраструктуры в надлежащем техническом состоянии на основе использования основных факторов производства (земли, труда, капитала). В современных российских условиях по-новому встает вопрос о месте и роли рынка доступной жилой недвижимости в системе национальной экономики: весьма актуальным становится на повестке дня фактор доступности жилища для средне- и малообеспеченных граждан. В диссертации обосновано, что рынок доступной жилой недвижимости – это такая социально-экономическая система, которая обеспечит в России не только решение острейшей социальной проблемы – жилищной, но и позволит интенсифицировать и повысить эффективность всей системы национальной экономики. Целью развития системы рынка доступной жилой недвижимости является создание жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего современные жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу. Решение данной задачи требует комплексного рассмотрения возможностей увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие механизмов долгосрочного жилищного кредитования и через увеличение объемов строительства объектов доступной жилой недвижимости. В диссертации обосновано, что экономика рынка доступной жилой недвижимости также, как и любая другая конкретная экономическая наука, базируется на экономической теории. Обязательной составной частью научного обоснования является определение основных понятий, конкретных методов и показателей. Поэтому для того, чтобы составить представление об экономическом содержании рынка доступной жилой недвижимости, автор диссертации обратился к основам экономической теории, «оттолкнулся» от ее базовых понятий и определений. При проведении исследования уточнению понятия «рынок доступной жилой недвижимости» предшествовал экономический анализ сущностного содержания, специфики и особенностей таких экономических категорий, как «жилье», «недвижимость», «экономическая система», «рынок жилья», «рынок доступного жилья», «система управления экономикой». Необходимость такой постановки вопроса обоснована тем, что различные экономисты – и представители классической политической экономии, и современные исследователи – по-разному понимают и трактуют вышеперечисленные термины. В целях изучения экономического содержания центральной категории настоящей диссертации – рынка доступной жилой недвижимости – были исследованы труды зарубежных и российских ученых таких, как В.М. Агапкин, В.В. Бузырев, П.Г. Грабовый, В.В. Кофтин, Ю.Н. Кулаков, А.Н. Ларионов, Т.Ю. Овсянникова, Н. Ордуэй, Е.В. Орешкович, Д. Рейтсмаа, Г. Поляковский, Е.Б. Смирнов, Г.М. Стерник, В.С. Чекалин, А.В. Черняк, А.Г. Федюшин, Дж. Фридман. При этом были рассмотрены сущность рынка доступной жилой недвижимости, принципы его формирования, субъектно-объектная структура, направления, емкость, взаимодействие платежеспособного спроса и предложения, инфраструктура, а также вопросы инновационной и инвестиционной деятельности в данном сегменте национальной экономики. Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между субъектами рынка доступной жилой недвижимости как системы экономических отношений предопределила необходимость учитывать некоторые его специфические особенности. Во-первых, свойства данной системы не являются простой суммой свойств ее элементов – она обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами. Во-вторых, сложность становления и развития рынка доступной жилой недвижимости требует упрощения и отображения его специфических свойств и взаимосвязей. В-третьих, рынок доступной жилой недвижимости, как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего развития весьма существенное влияние, поэтому исследуемый в диссертации рынок – открытая система, которая находится в непрерывном взаимодействии с другими системами и является подсистемой национальной экономики. В диссертации обосновано, что рынок доступной жилой недвижимости – это система паритетных экономических взаимоотношений между государством, населением, нуждающимся в улучшении жилищных условий, общественными организациями и фондами, коммерческими банками, а также строительными, инвестиционными и девелоперскими компаниями, обеспечивающая корректное соотношение между платежеспособным спросом населения, доступной ценой и предложением на рынке доступной жилой недвижимости, соответствующим государственным социальным стандартам. 2. Выявлены основные тенденции рынка доступной жилой недвижимости в России. Обосновано, что основным фактором, не позволяющим обеспечить доступность объектов жилой недвижимости для социально незащищенных граждан, являются административные барьеры. Выработаны рекомендации, направленные на их сокращение. В экономической политике РФ вопросы строительства жилья и обеспечения эффективного функционирования ЖКХ занимают весьма значимое место. Во-первых, потому что наличие и качество жилища является основным индикатором уровня жизни населения (обеспеченность жильем является условием нормального воспроизводства человеческих и трудовых ресурсов). Во-вторых, потому, что применительно к нашей стране в этой сфере накопилась критическая масса проблем, требующих безотлагательного решения. Большая часть российских граждан всегда нуждалась в доступом и благоустроенном жилье. Во многом это обусловлено климатом нашей страны, где, как правило, возможны только капитальные постройки с мощной теплоизоляцией, а себестоимость жилья весьма высока. Кроме того, сказались последствия стремительной урбанизацией страны в начале XX в.: переселение значительного количества селян в города привело к острому дефициту жилья. Активная жилищная политика, реализуемая в советский дореформенный период, позволила уже к 1985 г. довести среднюю обеспеченность жилой площадью в расчете на одного жителя в целом по стране до 14,6 м2, увеличив ее против 1970 г. в 2 раза. В 1981-1985 гг. более половины жилых домов, введенных в эксплуатацию за счет государственных капитальных вложений, были построены по новым типовым проектам, предусматривающим улучшенную планировку квартир и большую их комфортабельность. Уже во второй половине 80-х гг. более 80% городского населения Советского Союза проживали в отдельных квартирах. За период 1918-1985 гг. ввод в действие общей (полезной) площади жилищ составил 4060 млн м2, в т.ч. государственными и кооперативными предприятиями и организациями и жилищной кооперацией – 2489 млн м2, населением за свой счет и с помощью государственного кредита – 1479 млн м2, колхозами – 92 млн м2. Вместе с тем, советский период характеризуется практически полным отсутствием рынка жилья. При этом, плата населения за жилье и ЖКУ с 1918 по 1985 г. оставалась практически неизменной и составляла менее одной трети фактических эксплуатационных расходов государства на содержание жилищного фонда и коммунального хозяйства. Например, квартплата в СССР, включая коммунальные услуги, с 1928 по 1985 г. составляла в среднем 3 % всех расходов в семьях рабочих и служащих. Низкий уровень квартирной платы сочетался с преобладанием государственного контроля, плохим содержанием жилищного фонда и быстрым ростом дефицита местных бюджетов, связанного с функционированием местных государственных предприятий по его обслуживанию. В очереди на государственное жилье в нашей стране состояло более 10 млн семей, которым приходилось ждать улучшения своих жилищных условий в среднем по 15-20 лет. В пореформенный период произошло существенное изменение форм объединения, форм собственности, количественного состава, территориальных зон реализации продукции и направлений деятельности предприятий отечественного жилищно-строительного комплекса. Переход к рыночным методам хозяйствования не только подтолкнул к стремительному развитию частное жилищное строительство, но и переложил на плечи россиян основную часть расходов на приобретение нового жилья и его содержание. На основании ретроспективного анализа функционирования отечественного жилищно-строительного комплекса в диссертации выявлены основные тенденции формирования и функционирования РДЖН. В процессе исследования установлена скачкообразность его развития, связанная с коренными изменениями политической и экономической ситуации в стране. XX век, ставший уже историей, так и не разрешил одну из важнейших и острейших социальных проблем нашей страны – достойное жилье для достойной жизни российских граждан (в табл. 1 и на рис. 1 представлены основные показатели по объемам ввода и обеспеченности населения жильем граждан РФ). К сожалению, эта проблема оказалась непосильной для советского руководства наравне с сельским хозяйством и экстенсивной экономикой. Таблица 1 Площадь жилых помещений на одного жителя Российской Федерации
 Рис. 1. Введено в действие общей площади жилых домов и общежитий, млн. м2 общей площади, значение показателя за год, РФ Фактически происшедшая в нашей стране в период реформирования стратификация населения по уровню доходов, степени обеспеченности жильем, потребительским предпочтениям к его количеству и качеству значительно изменила требования к его благоустройству, соответствию стоимости и качества к собственно жилищу, а также оказываемых ЖКУ. Все это потребовало отказа от малоэффективных традиционных способов и методов возведения и приобретения жилья и поставило перед экономической наукой и хозяйственной практикой задачу поиска инновационных путей развития жилищного строительства и совершенствования механизмов государственного регулирования РДЖН. В настоящее время в стране сформирована и реально действует основная законодательная база, регулирующая вопросы государственной жилищной политики, включая Градостроительный и Жилищный кодексы РФ, Федеральный закон от 24.08.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Для целей стимулирования строительства доступного жилья, в т.ч. малоэтажного, совершенствуется законодательство о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, принята новая ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг., утвержден ряд нормативно-правовых актов. Результаты проведенных в диссертации исследований свидетельствуют о том, что институциональная основа государственной политики в сфере строительства в России объектов доступной жилой недвижимости реализуется в основном через специализированные организации (Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию ЖКХ, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства и др.), обеспечивающие решение главных задач национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В ноябре 2010 г. Правительство РФ утвердило новую редакцию ФЦП «Жилище», рассчитанную на 2011-2015 гг. Приоритеты остались неизменными, а именно: создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса, доля которого должна составить 60-75%; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и достичь к 2020 г. показателя ввода из расчета 1 м2 на человека; развитие финансово-кредитных институтов рынка жилья (объемы финансирования ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг. представлены в табл. 2). Несмотря на принимаемые государством меры, в нашей стране в пореформенный период проявилась весьма негативная тенденция увеличения разрыва между платежеспособным спросом населения на строящееся жилье и ценой его реализации. При этом существенно сократилась доля финансирования строительства жилья из федерального, региональных и местных бюджетов. Все это способствовало возрастанию численности населения, нуждающегося в поддержке государства при улучшении своих жилищных условий, и обусловило необходимость совершенствования существующих механизмов государственного регулирования РДЖН. Таблица 2 Расходы федерального бюджета на 2011 г. на реализацию ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг. (млрд. рублей)
В процессе диссертационного исследования установлено, что в современном жилищном фонде РФ, превышающем 3 млрд м2, около 10 % городского жилья возведено до эпохи индустриального массового домостроения, столько же – в пореформенный период; 80 % – это жилые дома невысокого качества с ограниченным сроком эксплуатации, сооруженные во второй половине ХХ в. В основной своей массе они морально и физически устарели и требуют замещения в ближайшие годы. В настоящее время более трети граждан РФ проживают в жилье, не отвечающем минимальным требованиям благоустройства. Кроме того, результаты социологических исследований свидетельствуют о том, что более 60 % россиян не удовлетворены своими жилищными условиями. В последние годы фактические объемы выбытия из эксплуатации существующего жилищного фонда (перевод его в категорию ветхого и аварийного) превышают объемы его воспроизводства. В работе сделан вывод о том, что современные темпы объемов ввода объектов жилой недвижимости (рис. 1) не смогут обеспечить даже простого воспроизводства жилищного фонда в ближайшие 20-25 лет. Необоснованно высокой сегодня является стоимость возводимых и реализуемых населению объектов жилой недвижимости. Низкие доходы большей части российских граждан, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, не позволяют не только финансировать строительство или покупку объектов жилой недвижимости, но даже брать ипотечные кредиты на эти цели. Все это привело к стагнации сформированного в 90-е гг. прошлого века российского рынка жилья. В диссертации установлено, что одними из самых «весомых» факторов, не позволяющих обеспечить доступность объектов жилой недвижимости для социально незащищенных групп граждан, являются административные барьеры. Под административными барьерами в работе понимаются искусственно созданные органами государственной, региональной и муниципальной власти преграды и условия невозможности, препятствующие процессу развития строительства объектов доступной жилой недвижимости. Безусловно, административные барьеры являются преградой анархии и произвола в экономической жизни общества. Без них могут рушиться жилые дома, производиться некачественная и опасная для жизни людей товарно-строительная продукция – объектов доступной жилой недвижимости. А увлечение их ликвидацией может оказать негативное воздействие на инвестиционно-строительный процесс. Процесс жилищного строительства предполагает регулирование взаимоотношений между его участниками (собственники, арендаторы, органы государственной и муниципальной власти, проектные и строительные организации, девелоперские компании, предприятия-поставщики строительных материалов, конструкций и изделий, а так же инженерного оборудования, банковско-финансовые, транспортные организации, органы строительного надзора, регистрации сделок и собственности) и требует, как правило, детализированного документального оформления. При осуществлении деятельности предполагается обоюдное согласие сторон, основанное на социально-экономических интересах каждого их них, и соблюдение условия симметричности взаимных обязательств и действий. Ключевыми моментами в понимании возникновения барьеров являются внутренние взаимодействия, возникающие из-за не симметричности, когда право принимать решение монопольно принадлежит только одной стороне. Асимметричность поведения в этих взаимоотношениях является следствием асимметричного положения сторон и, соответственно, асимметричностью правовых отношений. В диссертации сделан вывод о том, что для обеспечения проведения корректной оценки стоимости и сроков строительства объектов доступной жилой недвижимости необходимо различать производственные и транзакционные издержки. Кроме того, рассмотрены особенности вышеупомянутых видов издержек. В диссертации обосновано, что при осуществлении мер государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости необходимо определитькритерии полезности тех или иных административных процедур, на основе которых должны определяться их целесообразность. В качестве критериев в работе предложены снижение стоимости строительства 1 м2 жилья и сроки реализации инвестиционно-строительного проекта. Установлено, что снижение административных барьеров и, соответственно, транзакционных издержек, а также уменьшение сроков от начала деятельности по застройке земельного участка до передачи готовых объектов доступной жилой недвижимости потребителям – это комплексная многоплановая проблема. Для ее решения в диссертации предлагается: 1. Сформировать при Минрегионе России рабочую группу, провести экспертизу действующего федерального и регионального законодательства, оценить как негативное, так и позитивное воздействие административных барьеров на функционирование рынка доступной жилой недвижимости. 2. Разработать, согласовать и утвердить в установленном порядке обязательный для всех участников рынка доступной жилой недвижимости Порядок реализации жилищных инвестиционно-строительных проектов (от «вхождения в стройку» до сдачи объекта в эксплуатацию), включающий в себя регламент взаимоотношений участников, количество процедур, сроки. |