Государственное регулирование рынка доступной жилой недвижимости (на примере московской области) 08. 00. 05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами строительство)
 Скачать 0.5 Mb.
|
|
3. Предложена концепция развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области на период до 2020 г. Ее реализация позволит обеспечить население объектами доступной жилой недвижимостью за счет внедрения предлагаемых механизмов реализации государственной жилищной политики. Стратегической целью концепции развития рынка доступной жилой недвижимости в Московской области до 2020 г. является обеспечение доступности объектов жилой недвижимости для всех категорий граждан. Реализация стратегической цели концепции развития рынка доступной жилой недвижимости в Московской области до 2020 г. предполагает решение следующих приоритетных задач: 1. Создание условий для роста предложений на рынке доступной жилой недвижимости, в т.ч.: – формирование эффективных рынков земельных участков, обеспеченных градостроительной документацией; – обеспечение отводимых земельных участков массового строительства объектов доступной жилой недвижимости инженерной, коммунальной и социальной инфраструктурой; – развитие регионального строительного комплекса и производства строительных материалов, изделий и конструкций; – развитие конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками, девелоперами и подрядчиками; – совершенствование стандартизации и технического регулирования в сфере строительства объектов доступной жилой недвижимости и эксплуатации зданий, а также осуществление государственного надзора за соблюдением требований технических регламентов; – стимулирование малоэтажной жилой застройки. 2. Создание условий для повышения доступности жилья для жителей Московской области, в т.ч.: – полное субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам лицам, участвующим в программе развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области; – разработка новых и совершенствование действующих институтов развития рынка доступной жилой недвижимости, обеспечивающих повышение доступности жилья, в т.ч. жилищной кредитной кооперации; – создание жилищного фонда социального использования для предоставления жилых помещений по договорам социального найма; – разработка и внедрение института социальных доходных домов; – использование труда лиц на государственного важных направлениях развития экономики Московской области, участвующих в программе развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области, в счет погашения кредитных выплат за приобретаемые объекты доступной жилой недвижимости на территории Московской области; – развитие и совершенствование механизмов адресной поддержки населения для приобретения собственного (частного) жилья. Основными положениями концепции развития рынка доступной жилой недвижимости в Московской области до 2020 г. являются: – развитие региональной промышленной базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов; – стимулирование применения новых технологий в строительстве объектов доступной жилой недвижимости и новых строительных материалов; – развитие свободной конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками; – инженерная подготовка земельных участков для обеспечения массового строительства объектов доступной жилой недвижимости; – обеспечение строительства и реконструкции инженерной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями строительства объектов доступной жилой недвижимости при комплексном освоении земельных участков; – развитие малоэтажного строительства объектов доступной жилой недвижимости; – формирование градостроительной политики, направленной на создание нового облика города и села на территории Московской области, архитектурной среды, комфортной для жизни людей, характеризующейся не только функциональными, утилитарными, но и эстетическими особенностями; – рациональное сочетание разнообразных типов строительства (многоэтажного и малоэтажного строительства объектов доступной жилой недвижимости), учет при застройке населенных пунктов Московской области принципов формирования их архитектурного облика, а также принципов сохранения исторического облика старых населенных пунктов; – полное субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту государством для лиц, участвующих в программе развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области, в целях повышения доступности кредитных ресурсов; – использование механизмов жилищной кредитной кооперации для решения жилищной проблемы; – использование труда лиц на государственного важных направлениях развития экономики Московской области, участвующих в программе развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области, в счет погашения кредитных выплат за приобретаемые объекты доступной жилой недвижимости на территории Московской области; Жилищная политика Московской области в соответствие с концепцией развития рынка доступной жилой недвижимости до 2020 г. по отношению к различным группам населения должна состоять в следующем: – для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан – создание эффективной системы обеспечения жильем как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, доходных домов, так и с использованием других инструментов, включая использование труда лиц на государственного важных направлениях развития экономики Московской области, а также государственные жилищные сертификаты. В частности, предполагается сокращение к 2020 г. срока обеспечения жильем социального использования малоимущих граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, до 3 лет после постановки на учет; – для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих), участвующих в программе развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области, – создание системы мер государственной поддержки в части полного субсидирования процентной ставки по ипотечному кредиту и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами. Реализация Концепции развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области на период до 2020 г. предполагается по следующим направлениям: – создание правовой основы перехода к концепции развития рынка доступной жилой недвижимости в Московской области до 2020 г., включая совершенствование действующего законодательства, определяющего, в частности, экономические механизмы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам для лиц, участвующих в программе; – разработка системы стимулирования хозяйственной деятельности организаций жилищно-строительного комплекса Московской области в целях реализации основных программных мероприятий; – формирование эффективной системы пропаганды идей развития рынка доступной жилой недвижимости для населения в части использования труда лиц, участвующих в программе, а также механизмов жилищной кредитной кооперации и социальных доходных домов. 4. Разработана методика оценки эффективности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости, учитывающая его специфику. В диссертации выявлен сдерживающий фактор практического освоения оценок эффективности и результативности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости – непроработанность вопросов теории и методологии подобной оценки, явно отстающих от запросов практики программно-целевого управления жилищной сферы. Результатом анализа реализации федеральных и региональных программных мероприятий в жилищной сфере России явился вывод о затягивании и срыве сроков выполнения многих программ. В настоящее время в стране наблюдается ситуация, когда очередная целевая программа к моменту истечения намеченного и утвержденного срока ее действия оказывается незавершенной в такой степени, что принимается решение продолжить ее действие на следующий пятилетний срок под тем же или измененным названием. В итоге приходится либо сомневаться в целевом использовании средств федерального бюджета, выделяемых на реализацию жилищной программы, либо убеждаться в низкой эффективности или недостаточной отдаче вложений в нее. Имеет место также бюджетное недофинансирование жилищных программ, обусловленное дефицитностью бюджета или необоснованным завышением их целевых ориентиров. В работе установлено, что причина отмеченных негативных явлений заключается в игнорировании органами государственной власти необходимости проведения оценки эффективности и результативности жилищных программ в ходе их разработки и утверждения. Отсутствует полноценный мониторинг хода осуществления жилищных программ, без проведения которого промежуточные результаты исчезают из поля зрения органов управления, а конечные результаты обнаруживаются в период, когда воздействие на них уже не представляется возможным. Еще одной весьма сложной проблемой является определение того, какие именно конкретные показатели и критерии способны дать достоверное представление об экономической и социальной эффективности, результативности жилищных программ в количественном измерении. В этой связи целесообразно не только обозначить эти показатели, но и выработать методику их определения на основе доступной информации и с применением отработанных алгоритмов ее обработки, преобразования. Таким образом, основной причиной наличия обозначенных проблем является отсутствие сложившихся, научно обоснованных, практически подтвержденных, признанных методов и критериев оценки эффективности, результативности перспективных жилищных программ, отражающих государственную стратегию развития жилищно-строительной сферы в целом и рынка доступной жилой недвижимости, в частности. В число таких критериев, индикаторов, применимых при оценке прогрессивности, совершенствования механизмов государственного регулирования разработкой и реализацией жилищных программ, предложено включить: – выбранные из общей совокупности главенствующие, обобщенные показатели, имеющие непосредственное отношение к эффективности, результативности жилищных программ; – интегральные показатели, определяемые путем агрегации и других способов преобразования исходных показателей; – специально формируемые критерии, определяемые расчетным или экспертным способом с привлечением необходимой для этого информации и применением особых алгоритмов ее обработки. В этой связи, эффективность программ развития исследуемого рынка должна включать в себя расчет следующих групп показателей: – показатели общественной (социально-экономической) эффективности,характеризующие воздействие программы на два главных аспекта развития рынка доступной жилой недвижимости: социальный и экономический; – показатели коммерческой эффективности,определяющие конечные результаты строительства объектов доступной жилой недвижимости у каждого из участников процесса жилищного строительства; – показатели бюджетной эффективности,учитывающие вклад бюджетных инвестиций региона (Московской области) в социально-экономические результаты (табл. 3). Таблица 3 Показатели, определяющие эффективность программ развития рынка доступной жилой недвижимости
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
– составляющая ВРП, обусловленная доходом строительной организации от реализации объектов доступной жилой недвижимости за расчетный период;
– составляющая ВРП, обусловленная дополнительным доходом организации смежных отраслей за расчетный период
– инвестиции в строительство объектов доступной жилой недвижимости из всех источников финансирования за расчетный период
– мультипликатор инвестиций в строительство объектов доступной жилой недвижимости;
– 
– число организаций смежных отраслей
,
– дополнительная стоимость, создаваемая в организациях, осуществляющих строительство объектов доступной жилой недвижимости;
– дополнительная стоимость, создаваемая в организациях смежных отраслей со строительством объектов доступной 
– совокупные затраты за счет бюджетных средств на строительство объектов доступной жилой недвижимости, жилищно-коммунальной инфраструктуры и последующее содержание данных объектов;
– годовые суммы бюджетных расходов, направленных на строительство объектов доступной жилой недвижимости и жилищно-коммунальной инфраструктуры в t-м году;
– величина i-го вида бюджетных расходов на техобслуживание, текущий и капитальный ремонт объектов доступной жилой недвижимости и жилищно-коммунальной инфраструктуры, а также обеспечение их ресурсами в t-м году
