Разработка конкурентной стратегии на рынке строительства жилой н. 1. Теоретические основы разработки конкурентной стратегии на рынке строительства жилой недвижимости
 Скачать 68.47 Kb.
|
|
Титульный лист Содержание Введение …………………………………………………………………………..3 1. Теоретические основы разработки конкурентной стратегии на рынке строительства жилой недвижимости…………………………………………….5 1.1. Сущность и структура конкурентной стратегии на рынке строительства жилой недвижимости…………………………………………….5 1.2. Методы анализа рынка строительства жилой недвижимости………8 2. Анализ рынка строительной жилой недвижимости на примере г. Екатеринбурга……………………………………………………………………12 2.1. Характеристика жилой недвижимости г. Екатеринбурга…………12 2.2. Анализ рынка строительной жилой недвижимости………………..16 3. Формулирование общей стратегии на рынке строительства жилой недвижимости г. Екатеринбурга и ее функциональных составляющих…….23 Заключение ………………………………………………………………………28 Список использованных источников…………………………………………30 Введение Актуальность курсовой работы. На сегодняшний день конкуренция в строительной отрасли достаточно высока, для выживания в меняющемся мире предприятия строительного комплекса регионов и России в целом должны пересматривать свои цели и стратегии, приводить их в соответствие с изменениями внешней среды и самих организаций, учитывая сложившиеся условия функционирования рынка строительной продукции. В такой ситуации предприятия, не уделяющие должного внимания перспективам своего развития, становятся более уязвимыми и проигрывают в конкурентной борьбе. Тем более фундаментальной становится задача прорыва на рынок и занятия лидерских позиций для недавно функционирующих, малых строительных организаций с нестабильным финансовым положением, имеющих проблемы в организации производственного процесса и управления предприятием в целом. В связи с этим в современных условиях особую актуальность приобретает разработка и реализация стратегических планов развития предприятия, позволяющая обосновать приоритетные направления его деятельности в соответствии с требованиями новой экономической реальности. Целью курсовой работы является изучение разработки конкурентной стратегии на рынке строительства жилой недвижимости но примре г. Екатеринбург. В соответствии с целью были поставлены и решены следующие задачи: - рассмотреть сущность и структуру конкурентной стратегии на рынке строительства жилой недвижимости; - проанализировать методы анализа рынка строительства жилой недвижимости; - изучить характеристику жилой недвижимости г. Екатеринбурга; - рассмотреть анализ рынка строительной жилой недвижимости; - изучить формулирование общей стратегии на рынке строительства жилой недвижимости г. Екатеринбурга и ее функциональных составляющих. Курсовая работа состоит введения, трёх глав, заключения и списка использованных источников. 1. Теоретические основы разработки конкурентной стратегии на рынке строительства жилой недвижимости 1.1. Сущность и структура конкурентной стратегии на рынке строительства жилой недвижимости Универсального определения категории рынка жилой недвижимости в современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они считают наиболее значимым, что в большинстве случаев предопределено целью анализа рынка недвижимости. Этим обусловливается актуальность темы исследования. В результате анализа научной литературывыяснилось, что в настоящее время существуетмножество авторских трактовок сущности рынка жилой недвижимости. Малкина М. Ю., Щупельникова Е. А. – говорит о том, что рынок, на котором продаются и покупаются объекты жилой недвижимости (индивидуальные жилые дома, квартиры, комнаты).1 Пашкус Ю. В. - Экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.2 Екимова К. В., Буравова С. В. - Сфера товарных и денежных отношений по поводу купли-продажи и использования земли, а также система, включающая совокупность объемов недвижимости, локализованных по уровню доступности в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, функционирующих в едином информационном поле, и отношения между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования в сфере однородного недвижимого имущества. Гочияева Л. А.- Определенный набор механизмов, способствующих передаче прав на собственность и связанных с ней интересов, при этом происходит установление цен и распределение пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования; совокупность отношений по созданию новых объектов недвижимости, а также по их эксплуатации; сфера вложения капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые возникают в процессе купли - продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. д. Также рассмотрим понятие «анализ рынка недвижимости». Луцков В. М. - Самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения, о проведении тех или иных операций на рынке. Хаетфельдер М.,Лозовская Е.,Хануш Е.,Молчанова М. Ю., Печенкина А. В. - Исследование, подразумевающее использование методов фундаментального анализа сверху вниз (ориентировано на изучение национальной экономики от макроэкономической ситуации до микроуровня); снизу вверх (анализ начинается с определения круга компаний, которые постепенно отфильтровываются для выявления тех, которые наиболее соответствуют требованиям макроуровня) и методов технического анализа (графические методы, технические индикаторы, механические торговые системы, теория циклов и т. д.). Можно заключить, что под анализом рынка недвижимости понимаются целенаправленноеисследование его состояния, общих и частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах для обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения. Конкуренция - главный фактор, который определяет, станет компания успешной либо потерпит крах. Именно в ходе конкуренции становится ясно, насколько инновации компании, выработка общей корпоративной культуры или реализация выбранной стратегии способствуют ее эффективности. Стратегия конкурентной борьбы, или конкурентная стратегия жилой недвижимоси - это стремление компании занять конкурентную рыночную позицию в строрительстве жилой недвижимости - то есть на главной арене, где сражаются соперники. Конкурентная стратегия направлена на то, чтобы добиться устойчивой и выгодной позиции, позволяющей компании противостоять напору тех сил, которые определяют конкурентную борьбу в отрасли. Выбор конкурентной стратегии обусловлен двумя основными моментами. Во-первых, привлекательностью отрасли с точки зрения долгосрочной прибыльности, а также факторами, которые ее определяют. Не все отрасли обладают равными возможностями для того, чтобы оставаться прибыльными на протяжении длительного времени, поэтому внутренне присущая отрасли прибыльность является также существенной составляющей прибыльности отдельно взятой компании. Второй центральный момент в выборе стратегии конкуренции - это факторы, определяющие относительную конкурентную позицию фирмы внутри отрасли. В большинстве отраслей одни компании могут быть намного прибыльнее, чем другие, независимо от того, каков средний показатель прибыльности в целом по отрасли. Стратегия представляет собой детальный всесторонний комплексный план, предназначенный для того, чтобы обеспечить осуществление миссии организации и достижение ее целей. 1.2. Методы анализа рынка строительства жилой недвижимости Методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов: 1 подход – анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости; 2 подход – анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике. Первой задачей выбора методов проведения анализа рынка жилищного строительства является ознакомление с отдельными методами, которые могут использоваться при сборе и анализе информации. Затем с учетом ресурсных возможностей выбирается наиболее подходящий набор этих методов. Прежде всего, дадим общую характеристику методам проведения подобных исследований. Наиболее широко используемыми методами являются методы анализа документов, методы опроса потребителей, экспертные оценки, экспериментальные методы и экономико-математические методы. Главное отличие методов социологических исследований от экспертных оценок заключается в том, что первые ориентированы на массовых респондентов очень различной компетентности и квалификации, в то время как экспертные оценки - на ограниченное число специалистов-профессионалов. Объединяет эти две группы методов, прежде всего то, что в обоих случаях для обработки собранных данных используются одни и те же методы математической статистики. Выделим основные группы экономико-математических методов, используемых при проведении анализа рынка жилищного строительства: 1. Статистические методы обработки информации -- группа методов и способов сбора и обработки данных, используемых для описания и анализа информации (определение средних оценок, величин ошибок, степени согласованности мнений и т.д.). Их используют всегда, когда необходимо получить и обосновать какие-либо суждения о группе (объектов или субъектов) с некоторой внутренней неоднородностью. Целесообразно выделить три вида научной и прикладной деятельности в области статистических методов анализа данных (по степени специфичности методов, сопряженной с погруженностью в конкретные проблемы): а) разработка и исследование методов общего назначения, без учета специфики области применения; б) разработка и исследование статистических моделей реальных явлений и процессов в соответствии с потребностями той или иной области деятельности; в) применение статистических методов и моделей для статистического анализа конкретных данных. 2. Многомерные методы подходят для анализа данных, если для оценки каждой единицы выборки используется две или больше переменных, которые анализируются одновременно. Такие методы применяются для определения одновременных взаимосвязей между двумя или больше явлениями. Для обоснования маркетинговых решений в первую очередь используются факторный и кластерный анализы . В их основе лежит анализ многочисленных взаимосвязанных переменных -- например, определение объема продаж нового продукта в зависимости от его технического уровня, цены, конкурентоспособности, затрат на рекламу и т.п. 3. Регрессионные и корреляционные методы используются для установления взаимосвязей между группами переменных взаимосвязей описывающих деятельность организации. Задачи корреляционного анализа сводятся к измерению тесноты связи между варьирующими признаками, определению неизвестных причинных связей и оценке факторов, оказывающих наибольшее влияние на результативный признак. Задачи регрессионного анализа лежат в сфере установления формы зависимости, определения функции регрессии, использования уравнения для оценки неизвестных значений зависимой переменной. 4. Имитационные методы занимают важное место в анализе экономических процессов. Главная особенность их состоит в проведении имитационного эксперимента, но только не с объектом, а с его математической моделью. В экономических исследованиях имитация используется в широком диапазоне задач. К наиболее типичным хозяйственным задачам, где можно эффективно использовать имитационное моделирование для принятия решений, относят управление запасами, работа системы массового обслуживания, производственное планирование, анализ рисков, использование ресурсов. Они, как правило, применяются, когда переменные, влияющие на текущую ситуацию (например, описывающие конкуренцию), не поддаются определению с помощью аналитических методов. Имитационные методы анализа экономических проблем есть важный инструмент принятия управленческих решений, который дает ряд преимуществ, а именно: позволяет руководителю глубже понять суть задачи и оценить преимущества и недостатки альтернативных стратегий и возможных решений, обеспечивает учет случайности и неопределенности, например, будущий спрос, цены конкурентов, интенсивность потока покупателей, изменение процентных ставок, и наконец, это малозатратный, эффективный и безрисковый подход к экспериментированию, которое вряд ли возможно в реальной жизни. 5. Методы статистической теории принятия решений (теория игр, теория массового обслуживания) - используются для описания реакции потребителей на изменение рыночной ситуации. Можно выделить два главных направления применения этих методов: для статистических испытаний гипотез о структуре рынка и предположений о состоянии рынка - например, исследование степени лояльности к торговой марке, прогнозирование рыночной доли; 6. Детерминированные методы - применяются, когда имеется много взаимосвязанных переменных и надо найти оптимальное решение. Например, вариант доставки продукта потребителю, обеспечивающий максимальную прибыль, по одному из возможных каналов товародвижения; 7. Гибридные методы - объединяют детерминированные и вероятностные (стохастические) характеристики, применяемые прежде всего для исследования проблем товародвижения. Подводя итоги первой главы курсовой работы, можно сделать следующие выводы. Под рынком недвижимости понимается совокупность механизмов, посредством которых обеспечиваются создание недвижимости, оборот прав на ее объекты, взаимодействие между спросом ипредложением, установление равновесной цены, распределение недвижимости между различными конкурирующими вариантами ее использования, эксплуатация, инвестирование и финансирование объектов недвижимости. Под анализом рынка недвижимости понимаетсяцеленаправленное исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах для обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения. 2. Анализ рынка строительной жилой недвижимости на примере г. Екатеринбурга 2.1. Характеристика жилой недвижимости г. Екатеринбурга Согласно официальному порталу города, Екатеринбург расположен на восточном макросклоне Среднего Урала, где его восточные предгорья встречаются с Зауральской складчатой возвышенностью, по берегам реки Исеть. Екатеринбург сформировался как стратегически важный центр России, который и поныне обеспечивает связь между европейской и азиатской частями страны. Долина реки Исеть на территории Екатеринбурга довольно широкая. Имеет пойменные террасы: низкую и высокую. Население г. Екатеринбург составляет практически 1,5 миллиона человек. Как и в любом городе «миллионнике», в Екатеринбурге широко развит рынок недвижимости, а именно рынок жилой городской недвижимости. 3 Жилая недвижимость г. Екатеринбург представлена первичными и вторичными объектами недвижимости (таблицы 1.1 и 1.2). Таблица 1.1. Статистика для квартир с разным количеством комнат (первичный рынок)
Выбирая место для проживания, люди изучают транспортную доступность, наличие развитой инфраструктуры в районе, а значит, – и само месторасположение дома. Поэтому для них важно иметь возможность сравнить метро и районы Екатеринбурга по ценовым показателям продажи на текущий момент, динамику и темп изменений, определить уровень доходности потенциального жилья. На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры: Однокомнатная – 3 955 589 руб., за год показатель изменился на 0 %; Двухкомнатная – 5 384 193 руб., где средняя цена изменилась на -3 %; Трехкомнатная – 7 743 250 руб., где показатель стоимости изменился на -3 %; Четырех- и многокомнатная – 12 186 431 руб., средняя цена изменилась на 3 %.4 На первичном рынке средняя стоимость продажи по количеству комнат: Однокомнатная – 4 563 495 руб., за год показатель изменился на -2 %; Двухкомнатная – 7 465 052 руб., где средняя цена изменилась на -5 %; Трехкомнатная – 10 231 969 руб., где показатель стоимости изменился на -5 %; Четырех- и многокомнатная – 12 689 671 руб., средняя цена изменилась на 11 %. Таблица 1.2. Распределения по стоимости продажи квартир у метро за 2021 год
Высокие цены на продажу недвижимости на вторичном рынке установились возле следующих станций метро: - Однокомнатная – 3 895 597 руб., метро Ботаническая. - Двухкомнатная – 12 547 755 руб., метро Геологическая. Дешевле обойдется квартира у следующих станций метро: - Однокомнатная – 3 250 414 руб., метро Уральская. -Двухкомнатная – 7 782 664 руб., метро Чкаловская. На первичном рынке дороже купить жилье у станций метро: - Однокомнатная – 3 774 587 руб., метро Ботаническая. - Двухкомнатная – 4 743 413 руб., метро Ботаническая. -Трехкомнатная – 6 349 528 руб., метро Машиностроителей. Низкие цены на квартиры установились у станций метро: - Однокомнатная – 3 774 587 руб., метро Ботаническая. - Двухкомнатная – 4 743 413 руб., метро Ботаническая. - Трехкомнатная – 5 180 379 руб., метро Ботаническая.5 На вторичном рынке высокие цены на продажу жилья зафиксированы в районах: - Однокомнатная – 18 638 338 руб., район Центр. - Двухкомнатная – 7 398 641 руб., район Центр. - Трехкомнатная – 14 234 350 руб., район Центр. - Четырех- и многокомнатная – 50 024 232 руб., район Центр. Дешевле квартира обойдется в районах: - Однокомнатная – 2 440 781 руб., Завокзальный. - Двухкомнатная – 3 466 128 руб., Химмаш. - Трехкомнатная – 3 651 774 руб., Завокзальный. - Четырех- и многокомнатная – 4 304 965 руб., Железнодорожный. На первичном рынке дороже обойдется квартира в районах: - Однокомнатная – 7 340 603 руб., Центр. - Двухкомнатная – 13 013 759 руб., Центр. - Трехкомнатная – 23 328 015 руб., Центр. - Четырех- и многокомнатная – 21 547 124 руб., Автовокзал. Низкие цены установились в районах: - Однокомнатная – 3 018 434 руб., Чкаловский. - Двухкомнатная – 4 402 246 руб., Лечебный. - Трехкомнатная – 7 128 487 руб., Широкая речка. - Четырех- и многокомнатная – 8 504 138 руб., Широкая речка. Таким образом, делая вывод, можно сказать о том, что представленные выше сегменты рынка жилья имеют как свои преимущества, так и недостатки. Ликвидность жилья в новостройке объясняется его новизной и хорошим состоянием дома: - нулевым сроком эксплуатации, что дает гарантию проживания в многолетних комфортных условиях; - абсолютно новыми коммуникациями и инженерными системами; - ремонтом «с чистого листа»; - улучшенной планировкой, высокой комфортностью. В пользу покупки «вторички» выступают такие факторы, как: минимум риска затянувшихся сроков строительства или долговременного «недостроя»; нет необходимости вкладываться в ремонт из-за отсутствия черновой отделки; возможность достаточно быстрого въезда в жилье; развитая инфраструктура; если говорить о долевом, первичном строительстве, то это - относительно низкаястоимость по сравнению с готовым жильем. 2.2. Анализ рынка строительной жилой недвижимости Рынок строительной жилой недвижимости наполнен предложениями, состоящими из новостроек регионов Екатеринбурга, которые задают застройщики. Общий объем ведущегося жилищного строительства на отчетный 2021 год составляет в регионе 3435 тыс. кв.м., из которого 3208 тыс. кв.м. (93% объёма) приходится на региональный центр - Екатеринбург. Плановые сроки ввода в эксплуатацию всего объема отслеживаемого возводимого жилья в городе Екатеринбург (3435 тыс.кв.м.) распределены следующим образом.  Рис. 1. Распределение возводимого жилья по годам планового ввода в эксплуатацию в % от общего отслеживаемого жилья, возводимого в городе Екатеринбург по состоянию на 2021 года Из заявленного объема строительства 3435 тыс. кв.м., на 2021 год оказались ликвидными и проданы 1101 тыс. кв.м. или 32% объема возводимого жилья. Часть объема застройщики не выставляли в продажу; на долю жилья, по которому не открыты продажи, приходится 1045 тыс. кв.м. или 30% объема возводимого объема. Часть объема застройщики не продали; на долю жилья, который остался неликвидным, приходится. Часть объема возводимого жилья, в т.ч. с завершением строительства в последующие годы, застройщики не смогли продать; на долю не проданной площади приходится 1289 тыс. кв.м. или 38% от объема всей возводимой площади. Для этой части можно провести ранжирование по уровню ликвидности: 602 тыс.кв.м. или 46,7% от площадей в продаже оказались с минимальной ликвидностью, в них продано 10% площадей; 573 тыс.кв.м. или 44,5% от площадей в продаже оказались с ликвидностью меньше среднего, в них продано 29% площадей; 417 тыс.кв.м. или 32,4% от площадей в продаже оказались со средней ликвидностью, в них продано 50% площадей; 304 тыс.кв.м. или 23,6%от площадей в продаже оказались с ликвидностью выше среднего, в них продано 70% площадей; 493 тыс.кв.м. или 38,2% от площадей в продаже оказались с высокой ликвидностью, в них продано 91% площадей. Продажи остались не открытыми для 48 тыс. кв.м. из 142 тыс.кв.м., запланированных к вводу в 2021 году. По данным деклараций, продажи реализованного жилья за 2021 год по территории Екатеринбурга прошли в среднем по 79121 руб./кв.м. Объем привлеченных денежных средств для возведения этих объектов составил 7295 млн. руб. Остались не проданными 8 тыс. кв.м. (или 6%) жилья из продаваемого объёма, заявленного к вводу в эксплуатацию в 2021 году. Для проданных объектов со сроком ввода в эксплуатацию 2021 года характерна следующая картина ликвидности как распределения по уровню реализации площадей в доме из общего объема 92 тыс.кв.м.: дома, в которых продано от 61 до 80% площадей имеют совокупную площадь 9 тыс. кв.м. (9% от планового ввода в эксплуатацию 2021 года); дома, в которых продано более 80% площадей имеют совокупную площадь 83 тыс. кв.м. (91% от планового ввода в эксплуатацию 2021 года). В четверку лидеров по не проданному жилью (возводят в совокупности 7,6 тыс.кв.м.) входят девелоперы: Кортос, с объемом строительства 5 тыс.кв.м.; Актив-Девелопмент, с объемом строительства 2 тыс.кв.м.; PRIZIP, с объемом строительства 0,4 тыс.кв.м.; Prospect group, с объемом строительства 0,2 тыс.кв.м. и 1% не проданного жилья. Объем ввода за 2021 год зафиксирован на уровне 2888 тыс.кв.м., что на 22% больше объема ввода 2020 года, а за четыре последних периода рост ввода жилья составил 34%. Наглядно это представлено на рисунке 2.  Рис. 2. Динамика объема ввода жилья в эксплуатацию по Екатеринбургу за период 2018-2021 Для финансирования приобретения жилья в Екатеринбурге в 2021 году использовались ипотечные жилищные кредиты. Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2021 году увеличился посравнению с точкой 2020 года на 0,8 млрд. руб. и составил 18,9 млрд. руб. Всего за период 2020 - 2021 по Екатеринбургу выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 169,8 млрд. руб. За период 2020 - 2021 средневзвешенная фактически использованная ставка ипотечных жилищных кредитов увеличилась с 7,48% до 8,04%., в том числе: - по первичному рынку ставка увеличилась с 6,09% до 6,25%; - по вторичному рынку ставка увеличилась с 7,95% до 9%. По этим условиям по территории Екатеринбурга выдан за период с 2020 - 2021 выдано кредитов 66735 шт. на общую сумму 169901 млн. руб. На первичный рынок за год пришлось 16940 ипотечных жилищных кредита, на вторичный - 49795. За период 2020 - 2021 доля выданных кредитов для приобретения недвижимости на первичном рынке увеличилась в общем объёме ипотечных жилищных кредитов в натуральном выражении с 22,4% до 29,1%. За период 2020 - 2021 доля выданных кредитов для приобретения недвижимости на первичном рынке увеличилась в общем объёме ипотечных жилищных кредитов в денежном выражении с 28,8% до 34,8%. Наиболее ликвидные объекты, по которым прошел максимум сделок на первичном рынке по договорам долевого участия с уплатой взносов в компенсационный фонд (23,71% от общего числа за период 2021 по территории - Екатеринбург) зафиксированы в диапазоне 1-2 млн.руб. На втором месте по числу сделок (22,75% от общего числа) зафиксированы вдиапазоне 2-3 млн.руб. На третьем месте (17,05% от числа сделок) - объекты с ценами 3-4 млн. руб. В совокупности на эти три категории пришлось 63,51% всего первичного рынка по стоимости жилья (млн. руб.) за 2021 год на территории Екатеринбург. Наиболее ликвидные объекты, по которым прошел максимум сделок (23,53% от общего числа за 2021 по территории - Екатеринбург) зафиксированы в диапазоне 70-80 руб./кв.м. На втором месте по числу сделок (22,17% от общего числа) зафиксированы в диапазоне 80-90 тыс. руб./кв.м. На третьем месте (17,17% от числа сделок) - объекты с ценами 90-100 тыс. руб./кв.м. В совокупности на эти три категории пришлось 62,87% всего первичного рынка по удельной цене сделок (тыс. руб./кв.м.) за 2021 год по территории Екатеринбург. Наиболее ликвидные объекты, по которым прошел максимум сделок (26% от общего числа за 2021 г. по территории Екатеринбург) зафиксированы в диапазоне <20 кв.м. На втором месте по числу сделок (13,74% от общего числа) зафиксированы в диапазоне 30-35 кв.м. На третьем месте (9,62% от числа сделок) - объекты с ценами 35-40 кв.м. В совокупности на эти три категории пришлось 49,36% всего первичного рынка по площади (кв.м.) за 2021 год по территории Екатеринбург. За 2021 г. по городу Екатеринбург медианное значение удельной цены проданной на первичном рынке квартире по договору долевого участия в строительстве (ДДУ с уплатой взносов в компенсационный фонд) составила 84,42723 тыс. руб./кв.м. при медианной площади 38,6 кв.м. и медианной общей стоимости объекта 3,17 млн. руб. Удельная цена объекта в течение этого периода возросла с 76,94301 тыс. руб./кв.м. до 104,30476 тыс. руб./кв.м. Медианная площадь объекта (ДДУ с уплатой взносов в компенсационный фонд) за 2021 г. по городу Екатеринбург снизилась с 54,3 кв.м. до 31,25 кв.м. Медианная общая стоимость объекта за (ДДУ с уплатой взносов в компенсационный фонд) за 2021 г. по городу Екатеринбург снизилась с 3,63 млн. руб. до 3,08млн. руб. Участниками рынка строительства жилой недвижимости г. Екатеринбург входят: 1. ГК КОРТРОС, г. Москва (40%); 2. Атомстройкомплекс, Свердловская область (30%); 3. TEN Девелопмент, Свердловская область (10%); 4. Астра, Свердловская область (5%); 5. Холдинг Форум-групп , Свердловская область (5%); 6. PRINZIP, Свердловская область (5%); 7. Брусника, Свердловская область (5%). Далее рассотрим основные барьеров вхождения на рынок. Потеря делового имиджа для бренда. Вмешательство власти из-за социальной значимости. Необходимость выполнить списание крупных инвестиций. Судебные разбирательства с поставщиками и клиентами Исходя из вышеперечисленного наиболее существенными проблемами, которые сдерживают развитие жилищного строительства на территории г. Екатеринбурга являются: - отсутствие достаточного (соответствующего спросу) количества сформированных и обеспеченных необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой земельных участков для строительства жилья, в том числежилья экономического класса; - недостаточная проработанность градостроительных планов земельных участков применительно к застроенным или предназначенным для жилищного строительства земельным участкам в границах городских и сельских поселений муниципальных образований республики; - высокий уровень износа и ограниченность мощностей существующих инженерных сетей, высокая стоимость технологического присоединения к электрическим, газовым сетям, системам тепло- и водоснабжения, длительность процедуры присоединения к ним; - ограниченная доступность для населения ипотечных жилищных кредитов из-за высоких банковских процентов по кредитам; - отсутствие информации о земельных участках, неиспользуемых или используемых неэффективно, для последующего вовлечения их в экономический оборот (прежде всего в целях жилищного строительства), в том числе путем передачи изъятых земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в распоряжение города. 3. Формулирование общей стратегии на рынке строительства жилой недвижимости г. Екатеринбурга и ее функциональных составляющих Анализ современного рынка строительства жилой недвижимости г. Екатеринбурга показывает, что маркетинг имеет большее значение для рынка и предприятий, занимающихся строительством жилья повыюенной комфортности. В противовес этому застройщики типового жилья, ориентируясь на наименее обеспеченного покупателя, не занимаются серьезно маркетингом и не формируют маркетинговую компетентность, акцентируя внимание на таком конкурентном преимуществе, как цена квадратного метра. Хотя компании, строящие только типовые дома, менее всего склонны использовать маркетинговый инструментарий, ситуация постепенно меняется. Все чаще застройщики типового жилья прибегают к телерекламе своих объектов. Таким образом, очевидные изменения в поведении потребителя, рост его платежеспособности, развивающиеся возможности ипотечного кредитования, усиление конкуренции и другие факторы заставляют компании менять свои стратегии бизнеса и все чаще прибегать к использованию маркетингового инструментария и маркетинговых стратегий. Потребитель становится менее чувствительным к разнице в цене и более чувствительным к дополнительным преимуществам, которые он может получить от компании-застройщика. Так, на рынке строящегося жилья возрастает значение формата проекта, концепции жилого дома или комплекса. Все большей популярностью пользуются не типовые дома, втиснутые в уже существующую застройку, а отдельные вновь застроенные кварталы или микрорайоны, мегапроекты, реализующие концепцию «город в городе». Важно, что такие проекты имеют более высокую потребительскую ценность в течение всего жизненного цикла, включая оборот на вторичном рынке, т. е. спрос на них менее эластичен даже в периоды экономических кризисов. Возрастает значение репутации компании-застройщика, ее финансовой устойчивости. Поскольку покупка недвижимости это дорогостоящий и рискованный для потребителя процесс, то возрастает важность стандартов обслуживания покупателя при продаже жилья. Для стимулирования спроса на недвижимость необходимо сформировать стратегию развития рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбург, к основным целям которой можно отнести следующее: - улучшение качества жилья и повышение комфорта городской среды; - устойчивое и сбалансированное развитие городов и территорий; повышение доступности жилья за счет развития рынка ипотечного кредитования; - развитие институционального рынка арендного жилья; формирование институционального рынка некоммерческого арендного жилья. Увязав потребность в жилье, вызванную неудовлетворительными жилищными условиями, с материальным положением нуждающихся была разработана государственная программа. Маргетинговая стратегия. В соответствии с практикой развития рынка недвижимости Екатеринбурга инновации, вводимые на рынок отдельными компаниями, очень быстро распространяются среди ключевых игроков. Конкурентный анализ деятельности строительных корпораций Екатеринбурга показывает, что они эксплуатируют примерно одинаковые стратегические модели, в которых следует выделить несколько ключевых особенностей. Выбор концепции продукта или ценности. Большинство компаний заявляют, что имеют стандартное решение для своего потребителя в виде квартиры, полностью удовлетворяющей его требованиям. Так, компания ГК КОРТРОС предлагает стандарт «квартиры для среднего класса», OAO «ЛЭК» продвигает собственный стандарт однокомнатных квартир «РИАЛ» и «СуперРИАЛ», 3AO «Ленстройтрест» - стандарт квартир «оптима». Структура продуктового портфеля и вектор роста. Строительные корпорации стремятся охватить все виды инвестиционно-строительной деятельности, захватить все существующие рыночные сегменты и предлагать одинаковый (конкурентный) набор продуктов и услуг. Так, часть из исследуемых компаний заявляют о себе как о крупных девелоперских компаниях ГК КОРТРОС, т. е. осуществляющих полный цикл по развитию объекта недвижимости от разработки идеи объекта (бизнес-плана) и его проектирования до строительства и эксплуатации (управления недвижимостью). Часть компаний позиционируют себя как строительные - СК «Северный город», СК «ИПС», СК «Дальпитерстрой», СК «Ленстройтрест». ООО «ИПС», кроме того, акцентируют внимание на инжиниринге и проектирования. Финансовая стратегия. Многие компании работают в секторе, как жилой недвижимости, так и коммерческой, занимают сегменты от жилья типового до жилья комфортного и элитного класса. Таким образом, компании во многом повторяют стратегии своих конкурентов, а отличаются только концепциями и стилем домов, деталями предлагаемого потребителю решения, т. е. стратегиями позиционирования. Конкурентное преимущество компании или стратегия позиционирования. Позиционирование компаний не отличается особой креативностью. Все компании декларируют клиентоориентированность и ставят на первое место своих потребителей, подчеркивая важность соблюдения их интересов (по результатам исследования сайтов компаний в Интернете, а также рекламных модулей в «Бюллетене недвижимости»). Важно отметить, что имидж компаний формируется как под воздействием рекламы, так и благодаря рыночной репутации компании (ее поведению на рынке по отношению к покупателям, поставщикам и другим партнерам). Наиболее масютабные рекламные и РR-кампании характерны для OAO «Петербургская недвижимость», OAO «ЛенСпецСМУ», холдинга «ЛСР», что создает им определенные преимущества на рынке, связанные с более высокой известностью, позитивной рыночной репутацией, доверием со стороны потребителей. Все это позволяет им быть ценовыми лидерами рынка. Синергизм продуктового портфеля. Синергизм портфеля проявляется в тех сферах, которые являются базовыми для каждой компании, в сферах, с которых начиналась компания. Важной составляющей стратегии компаний на рынке жилья является решение об аутсорсинге определенных функций, которое является стратегически важным. Компания, позиционирующая себя как девелопер, все менее склонна осуществлять функцию строительства и все более выступает в роли управляющего проектом, реализуя функции управления, маркетинга и инвестиций. Одним из первых влияние аутсорсинга в строительстве на формирование бизнес-модели компании исследовал С.Ю. Полонский, который разработал модель цепочки ценности на строительном рынке жилья, рассматривая ее как основу для формирования бизнес-модели или выбора сфер формирования компетенций компании. Согласно модели маркетинговая функция должна быть централизованной, т. е. реализовываться в рамках корпорации, ее собственным подразделением маркетинга. «Эта необходимость связана с тем, что маркетинговая компетенция фирмы на рынке недвижимости является ключевой и определяет ее конкурентоспособность. Маркетологи создают идею или концепцию проекта. Создание концепции проекта это первая и определяющая часть девелопмента. Определяющая потому, что успех концепции определит доходы от всего проекта. Расчетную часть может делать аутсорсинговая фирма. Помимо проработки концепции проекта маркетинг осуществляет еще ряд важнейших функций, без которых строительная корпорация вряд ли сможет успешно существовать: исследование рынка и потребителей, анализ структуры ценностей и ее динамики; продвижение продуктов корпорации; создание и продвижение общего имиджа корпорации». Анализ стратегий развития строительных компаний Екатеринбурга позволяет выделить тенденцию повышения интенсивности конкуренции на рынке, связанную с ростом цен на жилье. Несмотря на спад цен в 2019-2021 гг. в настоящее время рынок недвижимости преодолел объемы 2022 г. и находится в стадии роста. К настоящему времени рынок строительства жилой недвижимости консолидировался и представляет собой высококонцентрированную отрасль: крупные строительные компании занимают доминирующее положение на рынке. В связи с этим растет интенсивность рыночной конкуренции, а значит, необходимость задействования маркетингового инструментария в деятельности строительных компаний. При этом особенно востребованы маркетинговые инновации, создающие привлекательность объекта для потребителей. Заключение В ходе выполнения данной работы была поставлена следующая цель: разработка конкурентной стратегии на рынке строительства жилой недвижимости г. Екатеринбурга. При этом были выделены следующие основные задачи: - рассмотрены сущность и структура конкурентной стратегии на рынке строительства жилой недвижимости - проанализирован рынок строительства жилой недвижимости г. Екатеринбурга; - изучить формулирование общей стратегии на рынке строительства жилой недвижимости г. Екатеринбурга и ее функциональных составляющих. Под рынком недвижимости понимается совокупность механизмов, посредством которых обеспечиваются создание недвижимости, оборот прав на ее объекты, взаимодействие между спросом ипредложением, установление равновесной цены, распределение недвижимости между различными конкурирующими вариантами ее использования, эксплуатация, инвестирование и финансирование объектов недвижимости. Под анализом рынка недвижимости понимаетсяцеленаправленное исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах для обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения. Анализ современного рынка строительства жилой недвижимости г. Екатеринбурга показывает, что маркетинг имеет большее значение для рынка и предприятий, занимающихся строительством жилья повыюенной комфортности. В противовес этому застройщики типового жилья, ориентируясь на наименее обеспеченного покупателя, не занимаются серьезно маркетингом и не формируют маркетинговую компетентность, акцентируя внимание на таком конкурентном преимуществе, как цена квадратного метра. Хотя компании, строящие только типовые дома, менее всего склонны использовать маркетинговый инструментарий, ситуация постепенно меняется. Все чаще застройщики типового жилья прибегают к телерекламе своих объектов. Таким образом, очевидные изменения в поведении потребителя, рост его платежеспособности, развивающиеся возможности ипотечного кредитования, усиление конкуренции и другие факторы заставляют компании менять свои стратегии бизнеса и все чаще прибегать к использованию маркетингового инструментария и маркетинговых стратегий. Потребитель становится менее чувствительным к разнице в цене и более чувствительным к дополнительным преимуществам, которые он может получить от компании-застройщика. Список использованных источников Официальный сайт статистики недвижимости г. Екатеринбург. https://gks.ru (дата обращения: 08.11.2022). Малкина М. Ю., Щупельникова Е. А. Неоклассический и неоинституциональный анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации //Journal of Institutional Studies (Журнал институцио-нальных исследований). 2017. No 3. С. 22–32. Пашкус Ю. В. Экономика и финансы недвижимости. СПб: СПбГУ2018. No 3. С. 20. Абрамов, В. С. Стратегический менеджмент в 2 ч. Часть 1. Сущность и содержание : учебник и практикум для вузов / В. С. Абрамов, С. В. Абрамов ; под редакцией В. С. Абрамова. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 270 с. Абрамов, В. С. Стратегический менеджмент в 2 ч. Часть 2. Функциональные стратегии : учебник и практикум для вузов / В. С. Абрамов, С. В. Абрамов ; под редакцией В. С. Абрамова. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 246 с. Агафонов, В. А. Стратегический менеджмент. Модели и процедуры : монография / В.А. Агафонов. – Москва : ИНФРА-М, 2018. – 276 с. Акмаева, Р.И. Стратегический менеджмент : учебное пособие / Р.И. Акмаева – Москва: Русайнс, 2020. — 256 с. Антипатров, Ю.А. Обзор научных взглядов на разработку стратегии развития фирмы в рамках исследования экономической категории / Ю.А. Антипатров // Вопросы науки и образования. – 2018. – №19 (31). – С. 26-29. Голубков, Е. П. Стратегический менеджмент : учебник и практикум для вузов / Е. П. Голубков. – Москва : Издательство Юрайт, 2020. – 290 с. Губарева, Е.Г. Теоретико-методические основы стратегического управления предприятием / Е.Г. Губарева, А.С. Будагов, А.М. Колесников // Вестник Санкт-Петербургского государственного университета технологии и дизайна. Серия 3. Экономические, гуманитарные и общественные науки. – 2018. – №4. – С. 3-9. Джуха, В.М. Стратегический менеджмент : учебное пособие / В.М. Джуха, Н.П. Жуковская, А.Н. Кокин, И.С. Штапова – КноРус, 2019 – 282с. Егоршин, А. П. Стратегический менеджмент : учебник / А.П. Егоршин, И.В. Гуськова. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва : ИНФРА-М, 2018. – 290 с. Зуб, А. Т. Стратегический менеджмент : учебник и практикум для вузов / А. Т. Зуб. – 4-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 375 с. Калашникова, И.А. Проблемы формирования стратегии развития предприятия / И.А. Калашникова // ЭКОНОМИНФО. – 2019. – №1. – С. 11-16. Курлыкова, А. В. Стратегический менеджмент: Учебное пособие / А.В. Курлыкова. — М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРА-М, 2018. — 176 с. Литвак, Б. Г. Стратегический менеджмент : учебник для бакалавров / Б. Г. Литвак. – Москва : Издательство Юрайт, 2019. – 507 с. Малюк, В. И. Стратегический менеджмент. Организация стратегического развития : учебник и практикум для вузов / В. И. Малюк. – Москва: Издательство Юрайт, 2020. – 361 с. 1Малкина М. Ю., Щупельникова Е. А. Неоклассический и неоинституциональный анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации //Journal of Institutional Studies (Журнал институцио-нальных исследований). 2017. No 3. С. 22–32. 2Пашкус Ю. В. Экономика и финансы недвижимости. СПб: СПбГУ2018. No 3. С. 20. 3Тарбеева, Д. А. Определение факторов, влияющих на стоимость квадратного метра жилой недвижимости в г. Екатеринбурге / Д. А. Тарбеева, Д. А. Михайлова. - Текст : непосредственный // Молодой ученый. - 2017. - № 50 (184). - С. 183-188. - URL: https://moluch.ru/archive/184/47166/ (дата обращения: 08.11.2022). 4Официальный сайт статистики недвижимости г. Екатеринбург. https://gks.ru (дата обращения: 08.11.2022). 5Официальный сайт статистики недвижимости г. Екатеринбург. https://gks.ru (дата обращения: 08.11.2022). |