889- Гражданское право_Мардалиев Р.Т_2011 -256с. Гражданское право как отрасль права
 Скачать 1.47 Mb.
|
|
86 Àðåíäîäàòåëü è åãî îáÿçàííîñòè Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, упра вомоченное законом или собственником. Арендодатель обязан: 1) предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 611 ГК); 2) передать арендатору принадлежности и документы (техпаспорт, сертификат качества), если договором не предусмотрено иное. Если это обязательство нарушено, то арендатор вправе потребо вать его исполнения либо расторжения договора и возмещения убытков; 3) отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он и не знал об этих недостатках. При обнаружении недостатков арендатор вправе (один из вариантов): • удержать сумму понесенных им расходов, связанных с приве дением в порядок имущества; • потребовать непосредственного возмещения расходов на устране ние недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы; • потребовать безвозмездного устранения недостатков имуще ства; • потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Примечание. Арендатор обязан удовлетворить одно из этих требований либо согласно ч. 3 п. 1 ст. 612 ГК произвести замену имущества, если такое возможно. Он не отвечает только за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора или были обнаружены арендато ром во время осмотра; 4) производить за свой счет капитальный ремонт имущества. Если это не соблюдается, то арендатор вправе (один из вариантов): • сам произвести капремонт и взыскать его стоимость с арендо дателя либо вычесть ее из арендной платы; • потребовать уменьшения арендной платы; • потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Àðåíäàòîð è åãî îáÿçàííîñòè Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо, а также государство. Арендатор обязан: ♦ своевременно вносить плату за пользование имуществом (вопро сы арендной платы регулируются ст. 614 ГК); 87 Îáÿçàòåëüñòâà ïî ïåðåäà÷å èìóùåñòâà â ïîëüçîâàíèå ♦ пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества; ♦ поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт. Примечание. Если арендатор существенно нарушает хотя бы одну из этих обязанностей, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Но он может прибегнуть и к другим способам. Например, если арендатор задерживает внесение арендной платы, то арендодатель может потребовать ее досрочного внесения за очередной срок. Однако он не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд, если это не предусмотрено договором (ст. 622); ♦ при прекращении договора — вернуть имущество арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом аморти зации. Права третьих лиц на арендованное имущество. В отличие от до говоров купли продажи передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитутом, залогом, рентой и т. д.), вполне до пустима. Более того, передача в аренду имущества никоим образом не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на него (ч. 1 ст. 613). Арендодатель просто обязан предупредить арендатора, если же он этого не сделает, то последний вправе требо вать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возме щения убытков. Изменение сторон (как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора) само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Только в том случае, если договор был заключен, исходя из личных качеств арендатора, в случае его смерти или реор ганизации правопреемнику можно отказать. Но опять же все зависит от соглашения сторон. Улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если произведены им самим (или за его счет), причем с согласия арендодателя. При этом они должны быть отделимы от само го имущества. Если эти улучшения неотделимы от имущества, то арендатор мо жет потребовать возмещения стоимости улучшений, но опять же лишь в том случае, если на эти улучшения было согласие арендодателя. Улучшения не подлежат возмещению, если на них не было согла сия арендодателя. Òåìà 13 88 Они являются собственностью арендодателя, если были произве дены за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Аренда с последующим выкупом оформляется по правилам дого вора купли продажи, хотя это наглядный пример смешанного догово ра. Есть два варианта перехода арендованного имущества в собствен ность арендатора (п. 1 ст. 624): ♦ по истечении срока аренды; ♦ до истечения срока, если арендатор внес всю сумму выкупной цены, определенной в договоре. Если же договором не был предусмотрен последующий выкуп, то возможно заключение дополнительного соглашения. Выплаченная к тому времени арендная плата может быть зачтена в выкупную цену. Но согласно п. 3 ст. 624 ГК закон может устанавливать запрет выкупа арендованного имущества (например, имущество, которое может нахо диться исключительно в государственной собственности). Субаренда (п. 2 ст. 615) бывает двух видов: ♦ поднаем — сдача арендованного имущества в субаренду без пере дачи прав арендатора субарендатору; ♦ перенаем — сдача в субаренду имущества с передачей прав и обя занностей перед арендодателем субарендатору. Оба варианта возможны только с согласия арендодателя. Также в обоих случаях возможна передача арендатором имущества субаренда тору на безвозмездной основе. Договор субаренды является полностью зависимым от договора аренды. Срок договора субаренды не может превышать срок основно го договора. Если договор аренды расторгается или признается недей ствительным, то и договор субаренды расторгается или признается не действительным. Правда, в этом случае субарендатор имеет право заключения с арендодателем договора напрямую на оставшийся срок до истечения субаренды. Договор заключается на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618). Для отдельных видов договоров аренды действуют все эти правила, но с некоторыми поправками. Ïðîêàò Данный вид аренды регулируется как ГК, так и законодательством о защите прав потребителей. Большинство норм, регулирующих про кат, императивны. 89 Îáÿçàòåëüñòâà ïî ïåðåäà÷å èìóùåñòâà â ïîëüçîâàíèå Субъекты договора. Арендодателем может быть коммерческое юри дическое лицо или предприниматель, имеющие лицензию. Арендато ром является только физическое лицо, использующее это имущество для потребительских целей. Форма договора. Договор обязательно заключается в письменной форме и является публичным. Срок — только до одного года. Бессрочного проката быть не может. Отсутствует и преимущественное право арендатора на возобновление аренды. Арендатор может расторгнуть договор досрочно, письменно предуп редив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней. Арендная плата — платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно. Если арендатор задолжал, то эта задолженность взыс кивается на основе исполнительной надписи нотариуса. Капитальный и текущий ремонт — обязанность арендодателя. Не допускаются: ♦ субаренда; ♦ передача арендатором имущества в безвозмездное пользование; ♦ внесение этого имущества в хозяйственные товарищества и об щества, а также в производственные кооперативы в качестве иму щественного вклада или паевого взноса. Àðåíäà òðàíñïîðòíûõ ñðåäñòâ (ÒÑ) ♦ С экипажем. Предоставляется ТС во временное владение и пользо вание, а также услуги по управлению и технической эксплуатации. ♦ Без экипажа. Управление и техническая эксплуатация осуществ ляются арендатором. На нем же лежит и ответственность за при чиненный ТС вред. Договор заключается в простой письменной форме. Как и в догово ре проката, не действуют правила о возобновлении договора, о заклю чении договора на неопределенный срок, а также о преимуществен ном праве арендатора на заключение договора на новый срок. Àðåíäà çäàíèé è ñîîðóæåíèé По данному договору права по владению и пользованию передают ся как на целые здания (сооружения), так и на их части. Форма договора — письменная. Государственная регистрация не обходима только при заключении договора на срок более одного года. Òåìà 13 90 Арендатору вместе с правами на арендуемое здание или сооружение передаются права (право временного владения и пользования) на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью, причем это происходит даже в том случае, если арендодатель сам не является собственником земельного участка. Если собственник земли меняется, то это также никак не влияет на данное право. Передача здания и сооружения арендатору, как и возврат его назад, производится по передаточному акту. Àðåíäà ïðåäïðèÿòèÿ Предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому аренда тору во временное владение и пользование предоставляются: ♦ земельный участок, здания (сооружения), если они находятся в собственности предприятия, а не арендуются им; ♦ оборудование, т. е. движимое и недвижимое имущество, входя щее в его состав; ♦ запасы сырья, топлива, материалов, т. е. оборотные средства; ♦ право пользования землей, водой, зданиями, оборудованием, т. е. имущественные права предприятия; ♦ исключительные права арендодателя, т. е. права на фирменный знак, символику и т. д.; ♦ к арендатору переходят также все права требования к должни кам, но на него переводятся и долги предприятия (правда, только на время аренды). Но права арендодателя, полученные на основании лицензии, арен датору не передаются. Обязательна государственная регистрация договора (п. 2 ст. 658). Кроме договора оформляется передаточный акт. Все остальные нормы, регулирующие обязанности сторон, диспо зитивные, поэтому многое зависит от соглашения сторон. Ôèíàíñîâàÿ àðåíäà (ëèçèíã) Это новый вид аренды, который возможен лишь в предпринима тельской деятельности. Регулируется Гражданским кодексом и Феде ральным законом «О лизинге» от 29.10.98 г. № 164 ФЗ. Объект лизинга — как движимое, так и недвижимое имущество, т. е. любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и природных объектов, а также имущественных прав. 91 Îáÿçàòåëüñòâà ïî ïåðåäà÷å èìóùåñòâà â ïîëüçîâàíèå Предмет договора — лизингодатель (арендодатель) обязуется при обрести в собственность указанное лизингополучателем (арендатором) имущество у продавца и предоставить арендатору во временное владе ние и пользование для предпринимательских целей с последующим вы купом. По общему правилу продавца определяет арендатор, но может и сам покупатель — это зависит от условий договора. Äîãîâîð áåçâîçìåçäíîãî ïîëüçîâàíèÿ (ññóäû) Согласно данному договору одна сторона (ссудодатель) обязуется пе редать вещь другой стороне (ссудополучателю) в безвозмездное пользо вание, а последний обязуется вернуть ее в надлежащем состоянии. Здесь по аналогии закона могут применяться общие положения об аренде, если они не противоречат сути договора ссуды. Ссудодатель — собственник имущества или лицо, управомоченное на то собственником или законом. Ссудополучатель — любое лицо, не являющееся учредителем, руко водителем, участником коммерческой организации, являющейся ссудо дателем (п. 2 ст. 690). Права третьих лиц не прекращаются при передаче этой вещи в без возмездное пользование. Только ссудодатель должен предупредить об этом получателя ссуды. Обязанности ссудодателя: ♦ предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям до говора; ♦ предоставить вместе с вещью принадлежности и документацию, если договором не предусмотрено иное. Примечание. Неисполнение этих двух обязанностей дает право ссу дополучателю требовать расторжения договора и возмещения убыт ков; ♦ в случае наличия у вещи недостатков ссудодатель обязан предуп редить об этом ссудополучателя и оговорить это в договоре. Обязанности ссудополучателя: ♦ поддерживать вещь в исправном состоянии; ♦ осуществлять текущий ремонт, если договором не предусмотре но иное; ♦ несет риск случайной гибели или повреждения, если: • он использовал вещь не по назначению или передал третьему лицу без согласия ссудодателя; Òåìà 13 92 • мог спасти вещь, но пожертвовал ею ради спасения собствен ной. Основания прекращения действия договора: ♦ если срок истек; ♦ если срок не был указан, то каждая из сторон может отказаться от договора, известив контрагента за один месяц (п. 1 ст. 699); ♦ в случае смерти ссудополучателя или его ликвидации как юри дического лица (ст. 701), если иное не предусмотрено договором. Âîïðîñû äëÿ ñàìîêîíòðîëÿ 1. В чем отличие аренды от купли продажи? 2. Какие права и обязанности у договаривающихся сторон по дого вору аренды? 3. Каковы правовые последствия улучшений арендованного иму щества? 4. Что говорит ГК о сроках договоров аренды? 5. Опишите правовой механизм субаренды. Чем отличается подна ем от перенайма? 6. Перечислите виды аренды. 7. В чем особенности правового регулирования проката? 8. Какие существуют разновидности аренды транспортных средств и в чем отличие между ними? 9. В чем особенности аренды зданий (сооружений)? Какая форма договора? 10. Укажите особенности аренды предприятий. Что понимается под составом предприятия? 11. Какая форма требуется для договора аренды предприятия? 12. Что является предметом договора лизинга? 12. Опишите механизм заключения и исполнения договора лизинга. 14. Назовите предмет и особенности договора безвозмездного пользо вания. 15. Что можно сказать о субъектах договора безвозмездного пользо вания? Òåìà 14 Îáÿçàòåëüñòâà ïî ïðîèçâîäñòâó ðàáîò 1. Общие положения о договоре подряда. 2. Субподряд. 3. Виды подряда. 4. Договоры НИОКРа. Ïîäðÿä Согласно ст. 702 ГК по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется по поручению другой стороны (заказчика)выполнить опре деленную работу в определенный срок и сдать ее результат заказчику, который обязуется принять ее и оплатить. Виды подряда: ♦ бытовой; ♦ строительный; ♦ на выполнение проектных и изыскательских работ; ♦ подряд для государственных нужд. Субъекты договора: ♦ подрядчик — любые физические и юридические лица, обладаю щие лицензией; ♦ заказчик — любые физические и юридические лица, а также госу дарство. Юридическая природа договора подряда: договор является двусто роннеобязывающим, возмездным, консенсуальным. Существенные условия договора подряда: 1) предмет договора, т. е. результат работ. Это может быть как конкретная вещь, так и проектная документация либо изыска ние, т. е. любая работа, имеющая конкретный результат, в том числе переработка старой вещи. При этом подрядчик передает заказчику не только саму вещь, но и имущественное право на нее; 2) сроки выполнения (ст. 708). Сроки могут быть начальные, конеч ные и промежуточные; 3) цена договора(ст. 709). Определяется либо в самом договоре, либо путем составления сметы (приблизительной или твердой); 4) качество (ст. 721). Может быть как существенным, так и факуль тативным условием. Òåìà 14 94 Принципы договора подряда: ♦ подрядные работы по общему правилу выполняются иждивением подрядчика, т. е. его силами, средствами и материалами (п. 1 ст. 704). В некоторых случаях (ст. 713) в соответствии с условиями договора материалы могут принадлежать заказчику, который тогда и будет нести ответственность за их качество. Если в этом случае материалы окажутся недоброкачественными, что сразу обнаружить было невоз можно, то заказчик обязан по окончании работ все равно заплатить подрядчику по договору, т. е. в соответствии с первоначально состав ленной сметой; ♦ принцип риска (ст. 705). Имеется в виду риск случайной гибели, порчи, повреждения: а) материалов, предназначенных для про изводства работ, — при этом риск несет та сторона, которая их предоставила, если подрядчик вольно или невольно не способ ствовал этому; б) результата работ — риск несет подрядчик до приемки заказчиком. Однако обе эти нормы диспозитивны, т. е. договором могут быть установлены иные условия; ♦ принцип экономии, т. е. выполнение подрядных работ с экономией (ст. 710). По общему правилу эта сэкономленная сумма остается у подрядчика, если только такая экономия не сказалась на качестве работ. Договором может быть предусмотрен порядок распределе ния сэкономленных средств между подрядчиком и заказчиком; ♦ предупреждение подрядчиком заказчика о некоторых обстоятель ствах (например, о неблагоприятных последствиях работ) (ст. 716); ♦ принцип содействия заказчика подрядчику в исполнении заказа (ст. 718); ♦ принцип исполнения заказчиком встречных обязанностей (ст. 719). Например, если заказчик не предоставляет материал, то подряд чик вправе не приступать к работам. Приемка работ тоже являет ся встречной обязанностью (ст. 720). Ïðàâà è îáÿçàííîñòè ñòîðîí Обязанности подрядчика: ♦ выполнить работу в срок и передать ее результат заказчику; ♦ передать заказчику информацию (ст. 726), т. е. определенную тех ническую документацию, правила эксплуатации и т. д.; ♦ в случае отказа от исполнения работ передать заказчику имуще ство или компенсировать его стоимость, если оно не сохранилось в натуре. 95 Îáÿçàòåëüñòâà ïî ïðîèçâîäñòâó ðàáîò Права подрядчика: ♦ требовать оплаты работ (ст. 711). В случае неоплаты подрядчик может удержать результат работы; ♦ требовать от заказчика содействия в исполнении подрядных ра бот, в том числе исполнения встречных обязанностей; ♦ требовать от заказчика осуществления приемки работы. В случае неисполнения этого (после истечения месяца и двукратного пре дупреждения заказчика в соответствии с п. 6 ст. 720 ГК) подряд чик может продать результат работы третьему лицу, а выручен ные средства поместить в депозит нотариуса или суда на имя заказчика. При этом подрядчик вычтет из них все причитающе еся ему по договору, а также понесенные им расходы на оформле ние сделки купли продажи; ♦ право сохранения у себя сэкономленных средств, если заказчик не докажет, что эта экономия привела к ухудшению качества. |