для загрузки. История правового регулирования, понятие и признаки договора аренды 7
 Скачать 63.63 Kb.
|
ГЛАВА 2.ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ2.1. Основания прекращения договора аренды С момента истечения срока аренды, указанного в договоре, договор аренды прекращает свое действие. Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на не определенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Например. Стороны заключили договор аренды торгового оборудования, срок действия которого не установлен. Вместе с тем договором определено, что арендатор и арендодатель обязаны предупредить о прекращении договора не позднее, чем за два месяца до планируемой даты прекращения договора. Следует обратить внимание на то, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). Во всех этих случаях первоначальный арендодатель ложен быть заменен новым приобретателем права на данное имущество. Например. По договору аренды в пользование арендатору был передан грузовой автомобиль. Впоследствии автомобиль был продан арендодателем третьему лицу. При этом права и обязанности арендатора не прекращаются и не изменяются. Просто в качестве арендодателя теперь выступает новый собственник. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит норму, отсутствовавшую в прежнем законодательстве: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.17 Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступление в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора (например, когда нанимателем имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора (например, когда нанимателем имущества был специалиста-реставратор, обязавшийся в качестве арендой платы провести определенные реставрационные работы, а наследник их выполнить не может). Защита права наследника – при отказе арендодателя от предоставления ему соответствующей возможности – может осуществляться через суд. Но суд откажет в удовлетворении иска, если будет установлено, что данное лицо лишается права на получение наследства в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (ст. 1117 ГК РФ) либо не может быть арендатором имущества по другим указанным в законе основаниям. Досрочное расторжение договора аренды. Один из главных принципов гражданского законодательства – обеспечение стабильности, надежности договоров. Он нашел закрепление в ст. 310 ГК РФ, где говорится, что односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанными с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены также договором. Предусматриваемые в законодательстве основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, как правило, связаны с нарушениями договорных обязательств другой стороной. При наличии взаимного согласию сторон договор аренды аренды может быть расторгнут ими в любое время (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашению о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды (если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота). Расторжение договора аренды возможно и при отсутствии взаимного согласия сторон. Но прежде чем заявлять в суд требование о расторжение договор. заинтересованная сторона должна направить другой стороне продолжение расторгнуть договор. Только в том случае, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30 дневный срок, сторона, требующая расторжения договора, может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (ст. 452 ГК РФ). Расторжение договора по требованию арендодателя Требования арендодателя о досрочном расторжении договора выдвигаются в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в установленный(разумный) срок (ст. 619 ГК РФ). Если требования арендодателя удовлетворены не будут, то он вправе обратиться в суд и потребовать расторжения договора в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократным нарушениями (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ); существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не выносит арендную плату; Не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. В договоре могут предусматриваться и другие основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя, но они, во всяком случае, должны быть связаны с серьезными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если: Арендодатель не предоставляет имущество в пользовании арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (ст. 620 ГК РФ); Арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2ст. 611 ГК РФ); Арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ); Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 1 ст. 611, ст. 620 ГК РФ); Арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ); Арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК РФ); Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования(ст. 620 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если самим договором не предусмотрено иное. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Пункт 2 ст. 451 ГК РФ предусматривает условия, при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут или изменен судом: В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; Из обычаев делового оборота или имущества договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Расторжение договора по таким условиям происходит в случае не достижения сторонами соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или его расторжении. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя их необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. Ст. 451 ГК РФ). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. ЗАКЛЮЧЕНИЕВ результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы: 1. Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. 2. Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность. Ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав. 3. Договор аренды относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Объектом аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. 4. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации. В качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. К существенным условиям договора аренды относятся положения о предмете аренды, объекте аренды, сроке аренды, условия о заработной плате и др. 5. Закон устанавливает основные права и обязанности сторон. Так, арендодатель обязан, во-первых, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обязанностями арендатора являются, во-первых, своевременное в соответствии с условиями договора внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Во-вторых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В-третьих, арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. В-четвертых, при прекращении договора аренды он обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 6. Гражданский кодекс РФ выделяет следующие виды аренды: прокат, аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Стоит отметить, что правовое регулирование всех видов договоров аренды постоянно совершенствуется, но все равно остаются пробелы и коллизии в законодательстве. Наиболее проблемными видами договоров аренды на сегодняшний день являются: договор аренды зданий и сооружений, а также договор финансовой аренды. В частности, наблюдается нечеткость регулирования аренды недвижимости и земли (в связи со слабой разработанностью в России земельного законодательства), а также закона о лизинге, в который постоянно вносятся дополнения и поправки Список использованной литературы Договор аренды. Авторы: Белов В.А. Издательство: Статут. Год издания: 2018. Количество страниц-160. 2 Предпринимательские обязательства в публичном секторе экономики Авторы: Кирпичев А.Е. Издательство: Российский государственный университет правосудия Год издания: 2017.Количество страниц: 276 3 Договор аренды помещения. Особенности бухгалтерского и налогового учета в аптечных организациях. Авторы: Мелехина Т.И. Издательство: Московский гуманитарный университет. Год издания: 2016. Количество страниц: 88. 4 Договор аренды транспортных средств с предоставлением услуг по упаравлению и технической эксплуатации. Авторы: Боярская.Ю.Н. Издательство: Статут. Год издания: 2016. Количество страниц; 152. 5 Договор финансовой аренды (лизинга). Авторы: Грушевая Е. Издательство: Санкт-Петербургский юридический институт (филиал) Академии Генеральной прокуратуры РФ. Год издания: 2015. Количество страниц: 21. 6 Договоры аренды, найма и лизинга (2-е издание). Авторы: Корнийчук Г.А. Издательство: Дашков и К, Ай Пи Эр Медиа. Год издания: 2015. Количество страниц: 129. 7 Договор финансовой аренды (лизинг) и его место в современных рыночных отношениях в РФ. Авторы: Кузнецов.А.Н. Издательство: Вузовское образование. Год издания: 2015. Количество страниц; 80. 8 Лизинг. Проблемы и перспективы развития в России. Авторы: Горшков Р.К., Дикарева В.А. Издательство: Московский государственный строительный университет, ЭБС АСБ. Год издания: 2016. Количество страниц: 120. 9 Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Авторы: Брагшинский М.И., Витрянский В.В. Издательство: Статут. Год издания: 2017. Количество страниц: 784. 10 Аренда. Авторы: Вавилин Е.В., Гонгало Б.М., Ем В.С., Кисилев А.В., Крашенников П.В., Майфат А.В., Михеева .Л.Ю. Издательство: Статут. Год издания: 2016. Количество страниц: 72. 11 Лизинг. Авторы: Философова Т.Г. Издательство: Юнити-Дана. Год издания: 2017. Количество страниц: 191. 12 Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения. Авторы: Рузакова .О.А. Издательство: Статут. Год издания: 2014. Количество страниц: 2015. 13 Земельный участок. Юридическая помощь по оформлению и защите прав на землю. Все о правах владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости. Авторы: Удалова Н.М., Агешкина Н.А. Издательство: Эксмо. Год издания 2014. Количество страниц: 144 14 Казахский договор аренды. Авторы: Казахский гуманитарно юридический университет. Год издания: 2010. Количество страниц: 84 15 Практика рассмотрения коммерческих споров. Выпуск 4. Авторы: Новоселова Л.А., Рожкова М.А., Маковская А.А., Бевзенко Р.С., Ерш А.В., Новак Д.В., Шевченко Е.Е. Издательство: Статут. Год издания: 2009. Количество страниц: 268 |