жил право. Жилищные права, обязанности и ответственность
 Скачать 34.4 Kb.
|
|
Жилищные права, обязанности и ответственность Содержание Введение . Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение . Понятие и виды переустройства и перепланировки. Основания проведения переустройства и перепланировки. Отказ в согласовании переустройства или перепланировки . Завершение переустройства и перепланировки . Последствия самовольных переустройства и перепланировки Заключение Список использованных источников Введение Одной из наиболее актуальных проблем, связанных с жилищем, является его самовольная перепланировка и (или) переустройство. Поскольку многие считают, что имеющееся жилье не соответствует понятиям о комфорте, то возникает естественное желание улучшить его. На практике распространенной можно признать ситуацию, когда собственники квартир или квартиросъемщики принимают решение разрушить стену, например, соединить кухню с залом, чтобы создать нечто красивое и удобное. При этом согласие государственного органа на выполнение перепланировки квартиры, как правило, не получено. Не всегда виной тому является беспечность граждан или их правовая неграмотность. Безусловно, эти причины тоже играют свою роль, но в большинстве случаев основной причиной является тот факт, что перепланировка сделана достаточно давно, а проблема узаконения возникла сейчас, особенно при продаже квартиры. С 1 марта 2005 г. был введен в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в главе 4 которого урегулирован вопрос переустройства и перепланировки жилых помещений. Существующий порядок получения разрешения на перепланировку касается только будущих перепланировок, а не уже произведенных. Кроме того, ЖК РФ закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22). Перевод жилого помещения в нежилое помещение является коммерчески выгодным, поскольку доход от сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или офис гораздо больше, чем доход от тех же сделок с жилым помещением. В то же время перевод жилой квартиры в нежилой фонд процесс достаточно дорогостоящий и длительный. Поэтому многие предприниматели задаются вопросом: нельзя ли предполагаемый офис "без перевода" разместить в приобретенной квартире? В связи с этим нужно знать, что сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в установленном порядке, являются ничтожными. Очевидно, что прежде чем начинать использовать жилое помещение для коммерческих целей, необходимо его перевести в нежилое. Таким образом, тема контрольной работы является актуальной для сегодняшней действительности и интересна с практической точки зрения. Цель написания контрольной работы - правовой анализ норм права, регламентирующих переустройство и перепланировку жилых помещений. В работе будут рассмотрены процедуры перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, проведения переустройства и перепланировки, порядок согласования и завершения указанных процедур, основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, отказа в согласовании переустройства или перепланировки, а также последствия самовольных переустройства и перепланировки. жилой помещение переустройство перепланировка 1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в главе 3. Согласно ст. 22 ЖК РФ перевести в нежилое можно любое помещение, отвечающее следующим требованиям: . Доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, то есть имеется возможность оборудовать отдельный от жильцов вход. . Переводимое помещение не является частью жилого помещения и не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Доказательством использования жилого помещения в качестве места постоянного проживания, в первую очередь, является акт регистрации гражданина в данном жилом помещении как по месту жительства в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. . Помещение не должно быть частью коммунальной квартиры. . Право собственности на переводимое помещение не обременено правами других лиц. . Помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под переводимой квартирой, не являются жилыми. Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые ЖК РФ установил три исключения из общего правила. Такой перевод невозможен в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога (см. ст. 22 Кодекса). Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс предусматривает только два ограничения. Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства, о которых говорилось выше. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т.п.). Следует отдельно отметить, что в нежилое можно перевести жилое помещение, если оно признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). В настоящее время данный порядок урегулирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47). В нем закреплены требования, которым должно отвечать жилое помещение, и основания для признания жилого помещения непригодным для проживания. Инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с перечнем, установленным в ст. 23 ЖК РФ. Обратим внимание, что данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов. Порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу следующий. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. В случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния, решение направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего дня, следующего за днем оформления решения. Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое (ст. 24). Такими основаниями являются: непредставление определенных Жилищным кодексом РФ документов (то есть если заявитель не представил хотя бы один из следующих документов: письменное заявление с просьбой дать разрешение на перевод помещения; подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов (например, свидетельство о праве собственности, договор о купле-продаже недвижимости и т.п.) на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (а если переводится жилое помещение - технический паспорт жилого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (даже если этот дом одноэтажный); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для обеспечения использования переводимого жилого помещения в качестве нежилого или переводимого нежилого помещения в качестве жилого)); несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения. Согласно ст. 22 ЖК не допускается перевод, если: доступ к переводимому в нежилое помещение жилому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; отсутствует техническая возможность оборудовать указанный выше доступ; переводимое жилое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения (или иными гражданами) в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; квартира в многоквартирном доме расположена выше первого этажа; под квартирой, переводимой в нежилое помещение, расположено жилое помещение; налицо несоблюдение иных условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК; несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (например, градостроительного, архитектурного, санитарно-гигиенического, противопожарного и т.д.). Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. 2. Понятие и виды переустройства и перепланировки. Основания проведения переустройства и перепланировки. Отказ в согласовании переустройства или перепланировки Действующий Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) формулирует материальные нормы, определяющие сущность переустройства и перепланировки жилых помещений. Так, в соответствии с частью 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Часть 2 указанной статьи определяет перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Таким образом, общим является только то, что и переустройство, и перепланировка представляют собой определенные действия, результат которых требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Жилищный кодекс не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий "переустройство" и "перепланировка" изложена в подзаконном нормативном акте - Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - Постановление). Следует отметить, что данный нормативный акт, наряду с понятиями "переустройство" и "перепланировка", использует термин "переоборудование". Данное понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом Постановлении используется в качестве синонима термина "переустройство". Так, в соответствии с пунктом 1.7.1 рассматриваемого Постановления переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Следует отметить, что перечень мероприятий, составляющих переустройство или перепланировку жилых помещений, закрепляется также в нормативных правовых актах субъектов РФ и муниципальных образований. Так, согласно Постановлению главы города Новокуйбышевска Самарской области от 13.07.2005 N 1309 "О порядке перепланировки и переустройства жилого помещения" к работам по перепланировке относятся следующие: разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные) устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные) устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали) устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали) устройство внутренних лестниц заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию) изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок) изменение формы оконных проемов ликвидация оконных проемов устройство оконных проемов ликвидация балконов изменение формы балконов, лоджий объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями Что касается перепланировки и переустройства нежилых помещений в нежилых зданиях, порядок их осуществления регулируется не Жилищным, а Градостроительным кодексом РФ. Однако в последнем отсутствует понятие "перепланировка нежилого помещения". В связи с чем, приступая к данным видам работ, следует руководствоваться также нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. И переустройство, и перепланировка жилых и нежилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство (перепланировка) жилого помещения осуществляется с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения. Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должны обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Таким образом, право на осуществление переустройства (перепланировки) принадлежит собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения по договору социального найма. Переустройство и перепланировка служебных и иных специализированных помещений не допускается. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет: ) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266; ) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); ) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Проект переустройства и (или) перепланировки помещения изготавливается с учетом основных требований архитектурно-строительного проектирования. Он представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме (пояснительная записка) и в виде карт (схем), по соответствующим разделам технического регламента, определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения выполнения строительных и монтажных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения с учетом действующих правил и норм эксплуатации жилищного фонда. ) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; ) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); ) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Следует отметить, что в случае, если перепланируемое помещение находится в общей собственности, необходимо согласие всех сособственников. Отсутствие такого согласия может повлечь признание сделанной перепланировки самовольной. Если же перепланировка (переустройство) жилого помещения не влечет реконструкции помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения, согласия собственников помещений в жилом доме на проводимые работы по перепланировке и переустройству не требуется. После приема всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование, обязан выдать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа определены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения". Выдача документа, подтверждающего разрешение на проведение перепланировки и (или) переустройства, является основанием проведения этих действий. Согласно ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае: ) непредставления определенных документов; ) представления документов в ненадлежащий орган; ) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Первые два основания для отказа в согласовании перепланировки представляются вполне понятными. Оценку же соответствия действующему законодательству представленного проекта переустройства и (или) перепланировки может осуществлять специально уполномоченный орган местного самоуправления. Следует отметить, что в нормативных актах субъектов РФ и муниципальных образований содержатся запреты на осуществление перепланировки либо переустройства помещения. Так, Постановлением главы города Новокуйбышевска Самарской области от 13.07.2005 N 1309 "О порядке перепланировки и переустройства жилого помещения" установлен перечень ограничений по применению отдельных проектных (планировочных и конструктивных) решений, обусловленных в том числе конструктивными особенностями жилых домов, построенных по типовым проектам. Так, не допускается переустройство помещений, при котором: . Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Перепланировка помещений не должна ухудшать условия эвакуации людей. . Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания. . Предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения функционального назначения последних в установленном порядке. . Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба. . Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти разрушение. Нарушается несущая, теплоизолирующая способность конструкций, изменяется класс конструктивной пожарной опасности стен и перегородок, принятых ранее в проектном решении. . Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, способствующие нарушению безотказной работы автоматических средств пожарной защиты здания и уменьшению расхода воды во внутренних пожарных кранах. . Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции. . Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения представляет собой отдельный письменный документ, принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа (индивидуальный правовой акт). Форма такого решения утверждается субъектами РФ или муниципальными образованиями. Данное решение выдается на руки заявителю или направляется по адресу, указанному в заявлении, не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Заявитель вправе обжаловать указанное решение по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. 3. Завершение переустройства и перепланировки К работам по осуществлению переустройства и (или) перепланировки жилого помещения можно приступать с момента получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании соответствующих действий в установленном порядке. Процедуру завершения переустройства и перепланировки, порядок осуществления контроля и другие вопросы, связанные с производством работ, Жилищный кодекс РФ не определяет, поэтому регулирование указанных отношений осуществляется нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления. В Новокуйбышевске документом, регулирующим эту сферу деятельности, является Положение о порядке согласования переустройства и перепланировки жилого помещения, утвержденное Постановлением главы города Новокуйбышевска Самарской области от 13.07.2005 N 1309 "О порядке перепланировки и переустройства жилого помещения" Согласно ст. 28 Жилищного кодекса РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Порядок образования данной комиссии и требования к ее составу определяются также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. Согласно вышеуказанному Положению завершение переустройства и(или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, созданной Распоряжением главы города от 31.03.2005 N 83-Р. Акт приемочной комиссии удостоверяет выполнение переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилом доме в соответствии с разрешительной и проектной документацией. Технические характеристики жилого помещения (общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, количество жилых комнат, общая площадь квартиры с учетом балконов, лоджий и террас) после завершения переустройства и (или) перепланировки считаются действующими со дня принятия Администрацией решения об утверждении акта приемочной комиссии. Если акт приемочной комиссии содержит замечания, не позволяющие осуществить приемку переустройства и(или) перепланировки жилого помещения, то заявителю определяется разумный срок для устранения замечаний. Если замечания не устраняются, то по принципу аналогии вступает в действие п.п. 4, 5, 6 ст. 29 ЖК РФ, то есть нормы, определяющие последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Акт приемочной комиссии, Постановление о согласовании и пакет документов, представленных для согласования переустройства и(или) перепланировки жилого помещения, направляются в Новокуйбышевской филиал ГУП ЦТИ для архивного хранения. В случае если перепланировка и(или) переустройство были проведены до вступления в силу ЖК РФ, заявитель получает 2 экземпляра Постановления главы города о согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения и один акт приемочной комиссии. Если перепланировка (переустройство) жилого помещения проводится после вступления в силу ЖК РФ, заявитель получает 2 экземпляра Постановления о согласовании переустройства и (или) перепланировки. Заявитель осуществляет строительные работы, по окончании которых представляет в правовой отдел технический паспорт жилого помещения после перепланировки и (или) переустройства. Экземпляр акта приемочной комиссии заявитель получает после подписания акта приемочной комиссии. При приеме и выдаче документов ведутся соответствующие записи в регистрационном журнале. Отказ в утверждении произведенной перепланировки (переустройства) помещения может быть обжалован заявителем в установленном законом порядке. 4. Последствия самовольных переустройства и перепланировки Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии документа, разрешающего переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. Ответственность за самовольно произведенное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения может быть, во-первых, административная. Так, согласно ст. 7.21 КоАП РФ "Нарушение правил пользования жилыми помещениями" порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Кроме того, в соответствии со ст. 7.22 "Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений" нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Согласно ст. 23.55 КоАП РФ рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.21 - 7.22, осуществляют органы государственной жилищной инспекции. Порядок наложения и взыскания штрафов установлен Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. Необходимо помнить, что законодательство об административных правонарушениях состоит из Кодекса РФ об административных правонарушениях и принимаемых в соответствии с ним законов субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях. Помимо административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность за свой счет и в разумные сроки привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Порядок выполнения таких работ определяет орган, осуществляющий согласование. Данное требование распространяется и на нанимателя жилого помещения по договору социального найма. При этом внесение штрафа за проведение несанкционированных работ не освобождает виновных от обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние. В данном случае следует, однако, отметить, что суды при рассмотрении исковых заявлений об обязании привести самовольно перепланированное помещение в первоначальное состояние не всегда возлагают эту обязанность именно на собственника (нанимателя), обосновывая это тем, что требовать устранения нарушений можно лишь от того, кто их совершил. Так, Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по заявлению ГУП г. Москвы ДЕЗ района "Дорогомилово" к ООО "Калинка" об обязании привести помещение в первоначальное состояние, установил: иск предъявлен об обязании ответчика привести помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т., находящиеся в собственности ответчика, в соответствие с первоначальным проектом. Исковые требования мотивированы тем, что в данных помещениях произведена перепланировка без оформления надлежащей разрешительной документации. Здание, в котором расположены эти помещения, находится на балансе истца. Ответчик против иска возражал, указывая, что ответчик является ненадлежащим, перепланировка произведена не ответчиком, а другой организацией, арендующей принадлежащие ответчику на праве собственности помещения; перепланировка производится в соответствии с проектом, утвержденным Мосжилпроектом. Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Как усматривается из материалов дела и подтвердили представители обеих сторон, в указанных выше помещениях, принадлежащих ответчику на праве собственности, площадью 387,9 кв. м действительно произведена перепланировка без получения разрешения компетентного органа исполнительной власти. Однако произведена она не ответчиком, а ООО "МСС-проект", арендующим данные помещения у ответчика. Суд считает, что требовать устранения нарушений можно лишь от того, кто их совершил. Довод истца о том, что ответчик должен привести помещение в первоначальное состояние только потому, что он является собственником помещений, не основан на законе. ООО "МСС-проект" на основании договора аренды является правомерным пользователем помещений, и возложение на ответчика обязанности по проведению каких-либо работ в этих помещениях будет нарушать права ООО "МСС-проект" как арендатора. В связи с этим суд счел, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику и в иске ГУП г. Москвы ДЕЗ района "Дорогомилово" к ООО "Калинка" об обязании привести помещения в первоначальное состояние отказал. Кроме того, если арендатором произведена перепланировка без согласия собственника, последний имеет право потребовать досрочного расторжения договора в соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ: "Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков". Наконец, если незаконная перепланировка нежилого помещения, произведенная арендатором помещения, привела к возникновению ущерба у собственника этого помещения, связанного с приведением нежилого помещения в первоначальный вид, с арендатора данный ущерб подлежит взысканию. Следует отметить еще одну особенность рассмотрения данной категории дел: истец всегда должен представлять доказательства того, что ответчик произвел те действия по перепланировке помещения, об устранении которых заявлен иск. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии принимает решение: ) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; ) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном выше порядке. В судебной практике в этой связи возникли вопросы: "Согласно п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника жилища принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Каков порядок выселения этих граждан из жилых помещений? Обязательно ли их выселение до торгов или же они могут проживать до момента проведения торгов?". Ответ был дан следующий: в ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может. Заключение Одной из актуальных жилищных проблем на современном этапе является правовая регламентация отношений, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Как определено в ст. 25 ЖК РФ, переустройством жилого помещения является установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировкой - изменение его конфигурации, требующие и в том и в другом случае внесения изменения в технический паспорт помещения. Основным критерием того, относится ли то или иное действие к переустройству или перепланировке, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Порядок проведения переустройства (перепланировки) установлен в ст. 26 ЖК. Переустройство и (или) перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения при условии наличия проекта и других документов, указанных в ч. 2 ст. 26 ЖК. В случае нарушения установленного порядка осуществления переустройства (перепланировки) применяется ст. 29 ЖК. Как определено в этой статье, самовольными являются переустройство или перепланировка, совершенные при отсутствии решения о согласовании, а также в случае, если имеет место нарушение проекта переустройства (перепланировки). Если самовольно переоборудованное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование переустройства (перепланировки), в отношении собственника принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой ему вырученных денег, а в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма (ч. 5 ст. 29 ЖК). В заключение хотелось бы сказать, что в любом случае положения главы 4 нового ЖК содержат в себе противоречия, которые, во-первых, вызывают скептицизм по поводу их практического применения, а во-вторых, ставят судей перед неразрешимой ситуацией, когда по основаниям, которые нельзя признать достаточными, необходимо будет принимать решения по конкретным делам и выселять "в никуда" граждан, среди которых окажутся и несовершеннолетние, и пенсионеры, и др. Многие из рассмотренных выше положений ЖК, проникая в более или менее стройную систему взаимосвязей между различными отраслями законодательства, регулирующими отношения с недвижимостью, начинают конкурировать и размывать фундамент таких основополагающих правовых институтов, как право собственности, право на жилище. Библиографический список 1 Нормативно - правовые акты 1.1 Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. //Российская газета. - 1993. - 25 декабря .2 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 14.11.2013)// СПС "Консультант-плюс" .3 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.12.2013)// СПС "Консультант-плюс" .4 Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 (ред. от 21.09.2005) "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"// СПС "Консультант-плюс" .5 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"// СПС "Консультант-плюс" .6 Постановление главы города Новокуйбышевска Самарской области от 13.07.2005 N 1309 "О порядке перепланировки и переустройства жилого помещения" (вместе с "Положением о порядке согласования переустройства и перепланировки жилого помещения")// СПС "Консультант-плюс" .7 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"// СПС "Консультант-плюс" 2 Специальная, научная и учебная литература 2.1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (поглавный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова - М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2007. - 179 с. 2.2 Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М.: ИНФРА-М, 2008. - 128 с. .3 Перевод жилого помещения в нежилое/ под ред. А.В. Сутягина. - М.: ГроссМедиа, 2009. - 302 с. .4 Крашенинников П.В. Жилищное право (6-е издание, переработанное и дополненное)- М.: Статут, 2008. - 172 с. .5 Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. - М.: Юстицинформ, 2008. - 56 с. .6 Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. - М.: Контракт, 2008. - 107 с. .7 Сапрыкин С.Ю. Права потребителей в ЖКХ. - М.: ГроссМедиа, 2008. - 61 с. .8 Сухова Е.А. Перепланировка жилого помещения и перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок, судебная практика, образцы необходимых документов. - М.: ГроссМедиа, 2007. - 56 с. 3 Периодические издания 3.1. Карпухин Д.В. Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения// Жилищное право. - 2009. - N5. 3.2. Буйнова Ю.В. Правовые проблемы переустройства (перепланировки) жилых помещений// Юрист. 2007. N9. .3. Афанасьева И.В., Кочетков В.А. Проблема легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения// Нотариус. 2008. N3 .4. Гущин В.В., Курганова Л.С. Перепланировка и переустройство жилого помещения//Жилищное право. 2006. N 4 4 Судебная практика 4.1. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. (утв. на заседании Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2006. N 3. 4.2. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 февраля 2005 года по делу N А40-47899/04-17-5 |