Экзамен. Докад Оценка Земель. Кадастровая и землеустроительная системы Италии
 Скачать 31.33 Kb.
|
|
Кадастровая и землеустроительная системы Италии В Италии предположительно в 1162 году были разработаны первые кадастры. Итальянцы серьезно подошли к этому вопросу, скрупулезно составляя свой кадастр. Так в Милане кадастровая съемка длилась почти 50 лет. Содержание миланского земельного кадастра: 1) составление в общинах планов с изображением каждого земельного участка (парцеллы); 2) разделение земли по качеству почв (хорошую, среднюю, плохую и негодную); 3) определение среднего размера урожая с каждого участка; 4) определение валовой продукции и перевод ее в деньги (по ценам каждой местности); 5) вычет со стоимости валовой продукции затрат (определение чистого дохода). Все полученные данные вносились в кадастровые книги, по которым поземельный налог распространялся по провинциям, районам и плательщикам. Итальянская кадастровая система относится к Наполеоновской кадастровой системе. Ведение кадастра по этой системе, а также составление реестра по объектам недвижимости курируется Министерством финансов и экономики страны, поэтому кадастровый учет производится исключительно с целью учета и сбора сведений, необходимых для расчета налогооблагаемой базы, которая формируется по земельным участкам. Реестры недвижимости применяются для учета и защиты прав собственности, они содержат информацию о действительных правах субъекта (собственника) на землю и объекты недвижимости. Также в реестры заносятся все данные о переходе прав, правовых актах в отношении объекта, правах третьих лиц и прочие сведения. Специфические данные о состоянии грунта, особенностях рельефа местности, наличии природных ресурсов и т.п. собираются и анализируются Минэкономики и Министерством сельского хозяйства. Кадастровая деятельность состоит из двух частей, функции по осуществлению которых распределены между различными органами власти: 1) создание и наполнение кадастра; 2) хранение и актуализация информации, внесенной в кадастр. Все изменения, происходящие в отношении объектов недвижимости, внесенных в кадастр, включая перемену титульных владельцев, подлежат фиксации. В случае совершения актов, влекущих за собой перемену держателя титула, субъекты правоотношений обязаны зафиксировать указанные изменения, т.е. фактически произвести в соответствующих органах, осуществляющих кадастровую деятельность, перерегистрацию недвижимости. Перерегистрация состоит в переводе титула на имущество от старого собственника к новому, внесении соответствующей записи и выдаче сертификата (выписка из кадастра). Данный сертификат, хотя и не является документом, подтверждающим право собственности на имущество, выступает в качестве достаточного основания для осуществления поиска соответствующего имущества в кадастре. [3]. До 1886 г. на территории Италии действовал один (земельный) кадастр. После раздела Италии на новые автономные образования свой земельный кадастр был введен в каждом из таких образований. Согласно законодательному определению под кадастром понимается «вся совокупность официальных документов административного и картографического характера, описывающих все сельскохозяйственные земли Италии, включая стоящие на них постройки». К последним отнесены: а) жилые сооружения, предназначенные для проживания лиц, занимающихся обработкой земли, и членов их семей; б) укрытия для животных, которые вскармливаются на этой территории или используются для ее обработки; в) сооружения для хранения сельскохозяйственной техники; г) складские помещения, теплицы. В 1939 г. в дополнение к земельному кадастру в Италии был создан кадастр городских земель или, иными словами, жилищностроительный городской кадастр, предназначенный для создания эффективного базиса для определения технических критериев и стоимостных показателей при строительстве жилых домов. В рамках кадастрового учета вся недвижимость Италии, находящаяся на соответствующей территории, отражена и классифицирована в единых таблицах, картах и регистрах, которые в совокупности и составляют кадастр. В Италии земельный кадастр разделяется на «горизонтальный», к нему относятся объекты, находящиеся на горизонтальной плоскости земли, и «вертикальный», так называемый урбанистический, куда входят такие объекты, как здания и строения, а также объекты для промышленного и коммерческого использования [1]. Итальянская кадастровая система в ее нынешнем виде появилась с издания Закона 3682 от 1 марта 1886 г. Кадастр в Италии представляет собой несколько документов, и в первую очередь общую опись недвижимого имущества, находящегося на территории государства, предназначенную для определения содержания и доходности этого имущества. В качестве методов осуществления указанной деятельности выступают описание, обмер и оценка. Содержание кадастра делится на две части: записи административного характера, включая записи о собственнике и записи геометрического характера, определяющие топографические показатели. Каждый объект, который вносится в кадастровые документы (реестры, карты, таблицы и пр.), получает свой индивидуальный номер. Внешнее представление об объекте определяется из соответствующих карт, содержащих графическое изображение имущества, внесенного в кадастр. Единицами кадастрового учета являются: 1) для целей жилищно-строительного кадастра — единый объект городской недвижимости (l′unita immobiliareurbana), по сути представляющий собой как участок, так и здания на нем; 2) для целей земельного кадастра — земельный участок (particella catastrale); все части участка земли, находящиеся в рамках одной коммуны, принадлежащие одному собственнику, имеющие одинаковое качество, назначение или класс и способные приносить доход. Каждая кадастровая единица имеет соответствующую налоговую базу, которая представляет собой усредненный доход, получаемый при нормальных условиях с каждого объекта; для кадастровых единиц – хозяйственный доход и аграрный доход, для объектов недвижимости – кадастровая оценка и кадастровый доход (il reddito dominicale e il reddito agrario). Кадастровая стоимость зданий и сооружений, а также их доходность определяется с помощью действий, направленных на их квалификацию, классификацию и определение тарифа. В целях кадастровой деятельности коммуны подразделяются на зоны с однородными (гомогенными) условиями, которые могут включать в себя целую коммуну, какую-либо ее часть или же несколько коммун, имеющих сходные экологические и/или социально-экономические условия. Для каждой такой зоны разрабатывается формуляр количественных и качественных характеристик, в котором указывается категория зоны, класс в рамках категории и подкатегория. Территория зоны, в свою очередь, подразделяется на микрозоны, представляющие собой части территории коммуны, характеризующиеся однородностью положения, уровня урбанизации, услуг и инфраструктуры, а также однородностью исторических, экологических и социально-экономических условий. Границы каждой зоны определяются с учетом наличия особых черт (категории), характеризующих назначение каждой единицы недвижимости. Каждая категория в отдельности определяется посредством привязки к единой для всей страны общей таблице категорий. По своему назначению объекты недвижимости подразделяются на недвижимость, имеющую общее, специальное и особое назначение. Затем следует деление на классы, осуществляемое с учетом величины доходности объектов. В конечном счете определяются тарифы, на величину которых непосредственное влияние оказывают размеры вложенных инвестиций и произведенных расходов, а также назначение и превалирующие особенности объектов. В настоящее время в Италии равноправно существуют два кадастра: 1) жилищно-строительный кадастр (nouvo catasto ediliziourbano — N.C.E.U.), в котором учитываются городские здания и сооружения, а также участки земли, на которых они находятся, а также осуществляемые с ними сделки; Для целей определения обычной средней прибыльности и, соответственно, налогооблагаемой базы объекта городской недвижимости применяются усредненные рыночные цены, из которых вычитаются потенциальные расходы и убытки. Под оценкой объектов недвижимости понимается их классификация по категориям (A, B, C), при которой во внимание принимается их обычное назначение, и по классам – в зависимости от объемов. При определении категории объекта недвижимости учитывается его обычное функциональное назначение, его типологические характеристики, конструктивные и местные особенности. Класс определяет уровень обычной доходности объекта недвижимости с учетом цен в микрозоне, формирующихся с учетом качества конкретной части города, где расположен объект окружающей среды, а также качества самого объекта. Кроме того, при определении «городского качества» объекта учитывается также уровень инфраструктуры и услуг, а при определении «качества окружающей среды» - уровень престижности, характерные особенности местности и наличие насаждений; иными словами, учитываются все факторы, оказывающие влияние на условия жизнедеятельности человека. Процедура оценки объектов недвижимости, необходимая для целей классификации их по назначению и упорядочивания регистрации объектов, разрабатывается Департаментом территорий, берущим за основу параметрическую базу и использующим метод автоматизированного учета. Кроме того, во внимание принимаются специальные постоянные и временные характеристики, позволяющие учитывать особенности изменений в развитии отдельных территорий и, в том числе, уровень развития торговли. Уровень градостроительства и застройки, а также состояние окружающей среды определяются с применением оценочной процедуры, базирующейся на факторах месторасположения и уровня урбанизации объектов. Фактор месторасположения – это параметр, раскрывающий особенности микрозоны, имеющие значение для классификации. Составляющими элементами уровня урбанизации являются, в частности, следующие отличительные особенности объектов градостроительства: размеры и типология, функциональное назначение, время завершения строительства объекта, особенности финансирования, качество и состояние строительства, общие и эксклюзивные особенности, этажность. 2) земельный кадастр (nuovo catasto terreni — N.C.T.), в котором учитываются сельские земли и сооружения, а также осуществляемые с ними сделки. Новый земельный кадастр представляет собой комплекс официальных документов, в которых раскрывается административно-управленческая форма, геометрико-картографические особенности сельскохозяйственных и промышленных участков земли, которые по своей природе являются достаточно близкими или одинаковыми. Этим кадастром определяются меры, направленные на выявление геометрических и топографических особенностей имущества, а также меры, направленные на определение налогооблагаемой базы каждого объекта. Первые из них направлены на составление карты каждой коммуны, в которой должны быть отмечены все объекты и их измерения, а также такие топографические элементы местности, как улицы, реки, озера, пр. Последние направлены на определение оценки (тарифа), т.е. налогооблагаемой ренты и сельскохозяйственного дохода на один гектар каждого вида и класса имущества в каждой коммуне в привязке к определенной форме управления. Хозяйственный доход формируется в зависимости от дохода собственника, номинальной стоимости произведенной продукции и оказанных услуг, а также понесенных при этом расходов, затраченного физического, умственного и управленческого труда, процентов на капитал, расходов по земельному капиталу. Сельскохозяйственный налог – это результат учета компенсации за труд по управлению землей и интереса на капитал, используемый при производстве. К актам, формирующим этот кадастр, относятся: карта земельных владений, карточный каталог владений, регистр владений, формуляр собственника [3]. Согласно Декрету Президента Италии от 30 января 2008 г. №43 общее управление и контроль за осуществлением кадастровой деятельности возложены на Министерство экономики и финансов. В рамках Министерства основные функции распределены следующим образом: Департамент казначейства, ответственен за организацию учета и оценки недвижимого имущества; Департамент территорий наделен, в частности, полномочиями по разработке процедур оценки объектов недвижимости, а также формуляров количественных и качественных характеристик для каждой микрозоны; Территориальное агентство осуществляет техникооперативную кадастровую деятельность на уровне провинций; Фискальное техническое учреждение отвечает за хранение и актуализацию кадастровых записей, уполномочено на фиксацию актов перемены собственников, наследования, разделения участков, целевого использования земель; Коммуны отвечают за окончательное упорядочение кадастровых записей. Для этих целей они осуществляют индивидуализацию объектов недвижимости, уточняют содержание устаревших записей, а также осуществляют действия, связанные с поступающими заявлениями и изменениями статуса объектов. Составление кадастровых документов осуществляется по налоговым коммунам, которые совпадают посвоим границам с коммунами административными [2]. Правовое регулирование землепользования в Италии Согласно действующему законодательству и сложившейся правоприменительной практике государство не может оказывать влияния на землепользование. Вместе с тем, его центральные и региональные органы наделены полномочиями по разработке и утверждению планов (общих и специальных), определяющих главные направления развития и использования городских и сельских земель. Собственники, при осуществлении своих полномочий в отношении участков, не вправе выходить за рамки указанных планов. Государство обычно не осуществляет совместное землепользование с частными лицами. Однако, юридические лица, создаваемые с участием частных лиц и государственных организаций, имеют право на приобретение в собственность земельных участков в городской и сельской местности, а также на их совместное использование в рамках указанных планов развития. По сложившейся практике, государство, по общему правилу, не имеет в собственности земельные участки. Как одно из следствий этого, в Италии отсутствует система передачи права собственности на городские и сельскохозяйственные земли физическим лицам. Сельские земельные участки регистрируются в земельном кадастре на имя собственника с указанием вида сельскохозяйственной культуры, которая на нем культивируется. Изменение вида сельскохозяйственной культуры может повлечь за собой изменение категории обрабатываемой земли, а также существенно повлиять на размер налогового бремени собственника. В Италии действует весьма сложное законодательство, регламентирующее принуди тельную покупку (изъятие) земель для общественных нужд; такое изъятие невозможно без выплаты компенсации. Закон предписывает государственным органам, заинтересованным в осуществлении указанной процедуры, до изъятия земли договориться с собственником о сумме компенсации; фактическое изъятие земельного участка производится лишь после фактической оплаты компенсации собственнику. Споры о размере суммы компенсации, как и все иные споры относительно землепользования, подведомственны судам. Законодательством Италии предусмотрен ряд ограничений в праве собственности частных лиц на землю, связанных с общественными интересами (прокладка линий газопроводов, электропередач, пр.). Государство, в лице своих региональных органов власти, контролирует порядок использования земельных участков – объектов частной собственности на предмет выполнения требований принятых общих и специальных планов развития. Государство пресекает любые попытки совершения спекулятивных сделок с земельными участками. В качестве правового барьера, препятствующего спекуляции землей, итальянский законодатель установил специальный налог на недвижимость, который позволяет изымать в пользу государства значительную часть цены сделки, если последняя определена с существенным завышением. В Италии, как стране, богатой историческими и культурными недвижимыми ценностями, указанные виды недвижимости наделены специфическим правовым режимом, в частности, режимом управления, его оценки и передачи, а также налогообложения. Целый ряд специализированных нормативных актов посвящены вопросам защиты национальных парков, осуществления контроля за ведением археологических раскопок, охраны иных исторических и культурных памятников: «Республика всемерно способствует развитию культуры … сохранению национальных культурных и художественных ценностей». Как представляется, изложенный опыт соответствующих итальянских властей, формировавшийся в течение весьма продолжительного времени, представляет существенный интерес для их российских аналогов. При этом, этот интерес может затрагивать не только гражданско-правовой, но также административно-правовой аспект анализируемых отношений. Продолжение. Нынешняя система оценки земельного кадастра предусматривает для каждого кадастрового участка определение двойного экономического показателя: внутреннего дохода и дохода от сельского хозяйства. Эти доходы составляют соответственно земельный доход, принадлежащий владельцу участка (внутренний доход), и доход, относящийся к сельскохозяйственному предпринимателю (сельскохозяйственный доход). Массовая операция определения дохода домохозяйства и дохода от сельского хозяйства всех сельских частиц осуществлялась посредством сравнительной методологии, определяемой «классами и тарифами». Этот метод предполагает выполнение следующих действий: квалификация; классификация; определение оценочной платы; расчет доходов домохозяйств и сельского хозяйства. Квалификационная операция состоит в определении для каждого муниципалитета списка видов культивирования, имеющихся на территории, со ссылкой на предварительно определенную сетку качества урожая. За этой операцией следует операция классификации, которая состоит в разделении каждого качества выращивания на один или несколько классов, соответствующих различным уровням производительности, в отношении агрономических, топографических и экономических факторов. Между одним классом и другим изменение рентабельности составляет в среднем около 20%. Завершение двух упомянутых выше этапов приводит к составлению для каждого муниципалитета проспекта квалификации и классификации, содержащего список качеств и классов культивирования, присутствующих на рассматриваемой территории. Следовательно, тарифная база определяется путем определения тарифов. Эта операция заключается в определении с помощью специальных экономических анализов, проводимых на выборочных фермах, называемых «типичными фермами», коэффициентов оценки доминиканской системы (доход на единицу площади, принадлежащий владельцу) и показателей аграрной оценки (доход на единицу площади относиться к сельскохозяйственному предпринимателю) по каждому качеству и классу, представленному в таблице квалификации и классификации. В некоторых реалиях были также определены «отчисления в норму внутреннего дохода для постоянных оборонных работ, осушения и мелиорации и расходов на ирригацию» (вычеты вне ставки). Про проблемы: Эволюционные проекты кадастровой картографической системы: Кадастровая картографическая система участвует в проектной деятельности, направленной на преодоление некоторых критических проблем, возникающих в историческом процессе формирования карты и на этапе компьютеризации бумажной картографии, а также на завершение содержащейся в ней информации с географической привязкой. Реализация этих мероприятий также позволяет в полной мере использовать картографическую информацию и обеспечить ее функциональную совместимость, необходимую для достижения целей бюджетной политики и политики территориального правительства. Основные запущенные проекты включают в себя следующее: Точное восстановление карт и топологическое соответствие между смежными картами В связи с компьютеризацией кадастровой картографии и использованием платформ ГИС (географической информационной системы), а также другими организациями для целей, необходимо обеспечить и поддерживать «топологическую согласованность» в рамках и вне листа карты. С 2017 года, благодаря наличию активов цифровых изображений исходных карт и программных процедур, разработанных Sogei, была начата работа по проекту восстановления, направленная на повышение качества векторной картографии, которая по-прежнему характеризуется внутренними деформациями внутри лист и разрыв на краях смежных листов, как из-за фазы формирования земельного регистра, так и из-за процесса оцифровки карт с бумажного носителя, которые делают неэффективными некоторые типичные функции ГИС-систем, основанных на топологии, в рамках некоторой стратегической Агентство как эволюция Интегрированной Территориальной Системы (СИТ). Проект также имеет стратегическое значение в контексте Европейского комитета экспертов Организации Объединенных Наций (UN-GGIM Europe), который определил кадастровое картирование как один из основополагающих наборов данных для анализа, достижения и мониторинга устойчивого развития. Цели (см. Http://www.un.org/sustainabledevelopment), цели, определенные для достижения к 2030 году устойчивого экономического, социального и экологического развития на всей планете. Тот же Комитет определил топологическую согласованность как одну из основных характеристик, которыми должна обладать кадастровая картография, чтобы эффективно использовать ее в многочисленных процессах землеустройства. Вставка недостающих зданий на карте Некоторые недостатки, возникшие в процессе компьютеризации карт, и дальнейшие смещения, возникшие из-за неудавшихся деклараций новых сооружений в Земельном реестре, в нормативной важности амнистий зданий, на тех же компьютеризированных картах привели к остаточному отсутствию геометрии зданий, представленных на них. Воздействие за пределами картографических данных Агентства, также предоставляемых Европейской директивой INSPIRE, через консультационные службы WMS и Кадастровый картографический геопортал, обусловило необходимость быстрого восстановления недостающих зданий на картах и адаптации представленных зданий. в отличие от территориальной реальности, для которой используются цифровые орто-изображения высокого разрешения с разрешением 20 см / пиксель. Деятельность проекта позволит улучшить геометрическую согласованность между кадастровыми картами и территориальной реальностью, представленной аэрофотоснимками, и реализовать построение архива зданий, который можно использовать в Интегрированной территориальной системе (SIT) или в целом в территориальных информационных системах (ГИС). Территориальная съемка, проведенная совместно с Agea и Sogei, была проведена путем интеграции кадастровой карты в векторном формате с Цифровой моделью местности (DTM), Цифровой моделью поверхности (DSM), инфракрасными изображениями. и цветные изображения высокой четкости. С помощью этой методологии были идентифицированы частицы, на которых расположены здания в этом районе, но не представлены на кадастровой карте. Затем были проведены дополнительные проверки в кадастровых архивах переписи для выявления частиц земельного кадастра, которые, как было установлено, содержат объекты недвижимости, которые не были заявлены в земельный кадастр. Несмотря на попытки обновления, начатые в последние десятилетия Кадастровой администрацией, этот тип картографии (предварительное объединение) не гарантирует уровня точности и точности, необходимых для текущих и будущих целей использования Агентством, или взаимодействия с учреждениями внешний. Поэтому, чтобы удовлетворить потребность в подготовке новых кадастровых карт в рассматриваемых районах, Агентство приступило к осуществлению двух различных проектных мероприятий: сохранение кадастровых карт, обнаруженных в 1970-х годах, с рельефом на земле, а также в 80-х и 90-х годах с аэрофотограмметрической съемкой; формирование новых кадастровых карт путем их получения из топографической базы данных. Список литературы Синицина Ю.С. Анализ мировых земельных кадастровых систем // Имущественные отношения в Российской Федерации, №10(157), 2014, с. 55-66. Сулин, М.А. Кадастр недвижимости и мониторинг земель [Электронный ресурс] : учебное пособие / М.А. Сулин, Е.Н. Быкова, В.А. Павлова ; Под общ. ред. М.А. Сулина. — Электрон. дан. — Санкт-Петербург : Лань, 2019. — 368 с. — Режим доступа: https://e.lanbook.com/book/111209. — Загл. с экрана Тюсин Е.Г. Организация и правовое регулирование кадастровой деятельности в праве Италии / Е.Г. Тюсин. В.Д. Федчук // Российский внешнеэкономический вестник, №3, 2010, с. 40-46. |