Экономика городского хозяйства Анпилов К.А. Кейсзадание по дисциплине Экономика городского хозяйства (города)
 Скачать 73.45 Kb.
|
1 2  Факультет Экономики и финансов КЕЙС-ЗАДАНИЕ по дисциплине Экономика городского хозяйства (города) (название дисциплины) Выполнил студент Анпилов Кирилл Андреевич (курс, группа, фамилия, имя, отчество) Преподаватель Баранов Дмитрий Никитич (ученая степень, звание, фамилия и инициалы) Работа защищена с оценкой _______________________________________________ (оценка, подпись преподавателя) Сибай 2020г. Вариант 1 Ситуация 1. Дешевого жилья на «Полуострове ЗиЛ» не будет (Юлия Петрова). Территорию, на которой расположен московский автозавод ЗиЛ, вряд ли можно назвать населенной. Промзона занимает более 470 га, здесь официально трудится всего 16000 человек. У столицы на землю ЗиЛа большие планы - превратить этот индустриальный район в полноценную городскую среду обитания, заселить его 38 300 новыми жителями, которые смогут найти себе жилье и работу. Город уже согласовал проект планировки будущей масштабной стройки, которая предполагает строительство 4,5 млн. кв. м к 2030 г. Сам проект получил название «Полуостров ЗиЛ». Земля под ЗиЛом перспективна, уверены эксперты рынка недвижимости, именно поэтому рабочего люда здесь не будет - квартиры будут слишком дороги. Столичные девелоперы давно с интересом смотрят на индустриальные площадки. Сколько земли в Москве сейчас относится к производственным и промышленным территориям, не могут точно сказать даже столичные чиновники. Мэр города Сергей Собянин на MIPIM говорил о 15 000 га промзон, «половина которых требует реорганизации». По данным департамента науки, на 2008 г. в городе насчитывалось 209 промзон общей площадью 7800 га, расположенных как в границах, так и вне границ производственных территорий (примерно 16% площади старой Москвы). Около 90% занятых производствами участков находится в госсобственности (19% - РФ, 72% - Москвы). По подсчетам мэрии, на реорганизованных площадях можно разместить до 70 млн кв. м новой недвижимости. Можно построить от 90 млн до 140 млн кв. м жилья. Согласно проекту планировки территории ЗиЛа, одобренному градостроительно-земельной комиссией (ГЗК), здесь должно появиться 1,5 млн кв. м жилья и апартаментов. Официально застройщики, которые возведут тут дома, не определены: город предполагает разделить промзону на отдельные участки, а затем выставить на торги. Однако на некоторые площадки уже появились претенденты. Так, Москва выставляет на продажу 130 га в северной части ЗиЛа. Среди интересантов вице-мэр Наталья Сергунина называла группу компаний ПИК. Источник, близкий к застройщику, эту информацию подтверждал. Как рассказывали в Москомархитектуре, социального жилья здесь строить не планируется. А коммерческое жилье в силу уникального месторасположения на ЗиЛе будет стоить недешево: это место не для бюджетных новостроек. Даниловский район, к которому относится ЗиЛ, традиционно дорогой, он близок к Ленинскому проспекту, на вторичном рынке жилищный фонд представлен в основном сталинскими домами, на первичном - бизнес- классом. Учитывая месторасположение и территориальную близость участка к центру, скорее всего здесь будут возведены объекты бизнес-класса. Проект одной стороной выходит на Москву-реку, что обеспечит части застройки хорошие видовые характеристики, и это жилье будет относиться к верхнему сегменту бизнес-класса. Риэлторы не берутся прогнозировать, сколько будет стоить 1 кв. м жилья на ЗиЛе. Опыт освоения территории «Москва-сити» показывает, что только через 10 лет на территории ЗиЛа могут появиться первые объекты недвижимости. Однако существующие жилые комплексы по соседству задают определенные ценовые ориентиры. Если бы ЗиЛ уже застраивался, то комфорт-класс стоил бы на начальной стадии 110 000-120 000 руб. за 1 кв. м, а на завершающей стадии - 150 000-160 000 руб., бизнес-класс на котловане оценивался бы в 120 000-130 000 руб. за 1 кв. м, на последних этапах стройки - от 180 000 руб. за 1 кв. м. Сдавать такие квартиры можно было бы также по цене выше среднего: уже сейчас в Даниловском районе собственники однокомнатных квартир получают от нанимателей по 40 000 руб. в месяц, хозяева 2-комнатных - по 48 000 руб. в месяц. Вопросы и задания: К какому сектору экономики согласно классификации Фишера - Кларка относятся промышленные предприятия? Чем обусловлен процесс вытеснения предприятий вторичного сектора экономики с территории города Москвы? Кто такие девелоперы? Что такое функциональное зонирование города и для чего оно проводится? На какие зоны делится город в рамках функционального зонирования? С какой целью власти города Москвы приняли решение о сокращении территории предприятия ЗИЛ и что это даст городу? Что такое вторичный рынок жилья? Какую динамику он показывает в Москве в последний год? 7.Что такое первичный рынок жилья? Какую динамику он показывает в Москве в последний год? Какие факторы определяют стоимость городской недвижимости? Какими объектами социальной инфраструктуры необходимо обеспечить район? Какими объектами инженерной инфраструктуры необходимо обеспечить район. Ответы: Согласно классификации Фишера – Кларка, промышленные предприятия относятся к вторичному сектору экономики. В этот сектор входят отрасли обрабатывающей промышленности (машиностроение, металлургия, нефтехимия и др.). Роль вторичного сектора в развитии городов становится центральной с началом промышленной революции в Европе и формированием системы капитализма. Предприятия вторичного сектора экономики вытесняются с территории города Москвы. Данный процесс деиндустриализации экономики города обусловлен развитием сферы услуг и концентрации деловой активности в крупном городе, что способствует дефициту земли и помещений и сказывается на их цене. Предприятия вторичного сектора экономики являются землезатратными и менее рентабельными по сравнению со сферой услуг и отраслью жилого строительства. Девелопер – это специалист, предприниматель, который руководит строительством проекта от начала застройки и инвестирования в нее денежных средств до окончательной его продажи с тем, чтобы увеличить максимальную стоимость. Функциональное зонирование города – это метод рациональной организации и использования полезного пространства, площади в интерьере, на территории города, парка и т. д., заключающийся в выделении отдельных зон (участков), предназначенных для особых видов деятельности человека, процессов или процедур. Зоны зачастую дополнительно делятся на относительно обособленные подзоны. Функциональное зонирование города способствует повышению уровня рациональности и комфорта в организации труда, быта и отдыха людей. .На протяжении многих десятилетий практика планировочной организации города исходила из представления о четкой дифференциации во времени и пространстве базовых функций жизнедеятельности человека˸ работы, жилища и отдыха. Это нашло свое отражение в методике функционального зонирования территорий, которая в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* предполагает деление города на три основные зоны: селитебную, производственную, ландшафтно-рекреационную. В единое целое эти зоны связывает система транспорта. На территории ЗИЛа планируется строительство жилья, магазинов, музеев, университета, офисов с одновременным открытием станции метро "Технополис", а также озеленение остальной территории. У столицы на землю ЗиЛа большие планы - превратить этот индустриальный район в полноценную городскую среду обитания, заселить его 38 новыми жителями, которые смогут найти себе жилье и работу. Вторичный рынок жилья – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Росреестра. Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах, так и в новых. Первичным собственником может быть как сам Застройщик, так и любое юридическое или физическое лицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома. При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят «во вторые руки». Основная масса квартир на вторичном рынке – это квартиры в уже обжитых домах, построенных в прежние годы, поэтому выбор квартир всегда больше, чем на первичном рынке жилья. Эксперты сходятся во мнении, что минувший 2015 год оказал существенное влияние на вторичный рынок жилья в Москве. 2015 год, характеризующийся кризисными явлениями стране, показал, что стоимость вторичных квартир в Москве рухнула как в долларах, так и в рублях. По отношению к 2014 году долларовые цены упали почти на 34% и стали соответствовать середине 2000-х годов. Согласно данным IRN.RU, к концу декабря 2015 года квадратный метр стоил 2,6 тысячи долларов. При этом, несмотря на ослабления национальной валюты, существенно снизились и цены в рублях. К концу года «квадрат» в среднем подешевел до 177 тысяч рублей. То есть на 10-15%. то же время глава департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома обратил внимание, что бюджет реальных сделок в 2015 году чаще всего оказывался еще ниже. Доля продаж со скидками стала рекордной за всю историю рынка. декабре с дисконтом в среднем в 9,6% в Москве купили 81% вторичного жилья. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик уточнила, что скидки доходили и до 20%. Например, на квартиры в старом жилфонде, нуждающиеся в капремонте, включая замену ванны, раковины, сантехники или проводки. В денежном выражении дисконт на массовое жилье насчитывал 500 тысяч-1 миллион рублей. Отрицательная ценовая динамика, по словам специалистов, возникла из-за резкого сокращения платежеспособного спроса. В 2015 году Росреестр зарегистрировал в Москве чуть более 113,7 тысячи переходов прав на «вторичку». Что почти на 30% меньше показателя 2014 года. Из-за значительного удешевления вторичные квартиры в Москве окончательно утратили инвестиционную привлекательность. Граждане стали их приобретать только для реальных жилищных потребностей, а не для получения прибыли в будущем. Шлома отметил, что уже после кризиса 2008 года вторичный рынок потерял параметр инструмента эффективных вложений. Но при этом переквалифицировался в гарантированный способ сохранения накоплений. В целом в 2015 году население испытало шок на фоне падения цен на «вторичку» в Москве, когда большинство лотов продавалось на 15% дешевле прошлогоднего уровня. Кроме того, на вторичный рынок с успехом вернулась практика альтернативных сделок, почти забытая в конце 1990-х годов. То есть участники сделок начали друг с другом массово обмениваться собственными квартирами в Москве с доплатой или без. По подсчетам «ИНКОМ-Недвижимости», в 2015 году подобные операции заняли 3- 4% всего объема. В то время как в стабильной ситуации они не превышают 1%. Возродившийся тренд объясняется дефицитом покупателей с «живыми» деньгами из-за ухудшения благосостояния. По оценке экспертов, на обрушение рынка вторичной недвижимости в столице в 2015 году повлияли 3 основных фактора: Значительное снижение доходов населения; Существенное увеличение предложения жилья; Повышение недоступности ипотеки. Эксперты называют нынешнее положение вторичного рынка жилья в Москве новым уровнем, который определит вектор его существования в ближайшем 2016 году. И для продавцов он окажется далеко не радостным. Так как продолжит превалировать рынок покупателя. Первичный рынок жилья - рынок жилья, право собственности, на которое еще не зарегистрировано в уполномоченном регистрирующем органе. В первичный рынок жилья входит любое жилье, которое еще не эксплуатировалось по назначению, а также жилые объекты, незавершенные строительством. начале 2015 года цены на первичном рынке недвижимости Москвы росли, но, скорее, по инерции – после толчка, данного удорожанию ажиотажным спросом в конце 2014-го, когда покупатели буквально выстраивались в очередь для заключения договоров. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы в I квартале превысила отметку 209 тысяч рублей. Январь и февраль были рекордными месяцами этого года с точки зрения продаж. Неизбежным следствием резкого, «нездорового» подъема на рынке недвижимости в условиях экономического кризиса стал спад покупательской заинтересованности: к середине года средние цены на первичные объекты снизились до 180 тысяч рублей за «квадрат», а к концу IV квартала – ниже 170 тысяч рублей. В условиях экономической нестабильности покупательские предпочтения массового рынка были сосредоточены на новостройках максимальной степени готовности, с удобным расположением и оптимальными показателями цены и качества. В новостройках с отделкой «под ключ» заинтересованы 65% покупателей жилья экономкласса. Однако на рынке такого количества предложений фактически нет. И поскольку на текущий момент определяющим фактором при выборе выступает стоимость недвижимости, как минимум 57% от указанных 65% покупателей пересматривают запросы и останавливаются на подходящих по цене вариантах без отделки. Учитывая статистику продаж за 2015 год, можно констатировать, что однокомнатные квартиры проигрывают в спросе двухкомнатным, как в столице, так и в области. Популярный формат в нынешних реалиях рынка – так называемые евродвушки, то есть квартиры, где кухня объединена с гостиной, а одна из комнат изолирована. Такие объекты, как правило, имеют меньшую площадь, чем двухкомнатные квартиры стандартной планировки (с отдельной кухней), – до 50 кв. м. Но и стоимость этих квартир ниже, что зачастую играет важную роль. Кроме того, данный формат, за исключением практичности, имеет и своих поклонников, особенно среди молодых семей до 35 лет (кстати, самой активной части покупателей). Предложения подобных двухкомнатных квартир «евроформата» площадью 45 кв. м распространено на территориях «новой» Москвы, например, в в ЖК «Белая Звезда» (г. Щербинка). Приобретение квартир на первичном рынке с целью инвестиций сократилось практически до минимума; покупка новостройки на начальной стадии строительства в нынешних реалиях многим кажется рискованным шагом. Однако именно объекты, вышедшие в продажу на этапе котлована, имеют наиболее привлекательные цены – на 25–30% дешевле, чем стоимость готовых квартир. Таких проектов во второй половине 2015 года становилось все больше, и они, в том числе, определяли корректировку цен на новостройки и увеличение размера скидок в домах, давно представленных на рынке. Существуют четыре основные группы факторов, определяющих стоимость городской недвижимости: социальные, экономические, экологические и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения. Объекты социальной инфраструктуры — объекты, обеспечивающие потребности человека в получении, приобретении жизненно важных услуг, продуктов, товаров. К объектам социальной инфраструктуры относятся: объекты здравоохранения, образования, социального обеспечения и социальной защиты населения; объекты потребительского рынка, в том числе розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания; объекты культуры, досуга, физической культуры и спорта; объекты кредитно–финансового, жилищно–коммунального, ритуального и похоронного обслуживания населения; иные социально значимые объекты. Объекты инженерной инфраструктуры — объекты, обеспечивающие объекты жилищно–гражданского и производственного назначения, централизованными системами водоснабжения, канализации, дождевой канализации, теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения, телефонизации и связи. Линейные объекты инженерной инфраструктуры и городского коммунального хозяйства — сети водоснабжения, канализации, дождевой канализации, теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения, телефонизации и связи. Сооружения инженерной инфраструктуры: Водопроводные сооружения; Канализационные сооружения; Сооружения дождевой канализации; Сооружения теплоснабжения; Сооружения электроснабжения; Сооружения газоснабжения; Сооружения телефонной связи; Сооружения почтовой связи; Сооружения телевизионной сети; Сооружения объектов проводного вещания. Ситуация 2. В ожидании агломераций. Максим Марков Михаил Тонков Опыт регионов СФО может стать первым отечественным примером управления агломерационными процессами. Различные стартовые позиции и концепции объединений уже сегодня дают пищу для размышлений об их успешности. В большинстве субъектов СФО региональные власти при декларируемой поддержке Минрегионразвития РФ заявляют о стремлении превратить административные центры в крупные агломерации. По мнению инициаторов этих проектов, создание мегаполисов создаст условия социально-экономического развития территорий, позволит им стать опорными точками страны и повысить собственный статус до мирового уровня. При этом систематизированный практический опыт и знания, которые могли бы помочь в прогнозировании результатов, в стране пока отсутствуют. Остается в основном ориентироваться на мировую практику и отчасти полагаться на примеры Москвы и Санкт-Петербурга, которые в настоящее время представляют собой полноценные и динамично развивающиеся центры российской урбанизации и агломеративного строительства. Запуск проектов по созданию агломераций начинает вызывать повышенный интерес у представителей политических и экономических региональных элит, крупных операторов индустриальных рынков. Территориальное развитие, которое, безусловно, повлечет серьезные структурные изменения на рынках капитала, трудовых ресурсов, недвижимости, уже активно обсуждается и в СФО. Экспертное сообщество регионов и представители федеральных девелоперских компаний ведут активный диалог, результатом которого становятся модели комплексного и сбалансированного развития территорий, обеспечивающие стабильный рост ключевых отраслей экономики, инвестиционной привлекательности и межрегиональной конкурентоспособности. Инструмент регионального развития Развитие индустриализации на Западе в середине прошлого века привело к тому, что концентрация городских видов деятельности вышла за пределы административных границ и распространилась на соседние населенные пункты. В итоге ряд поселений слился в единую череду промышленных и жилых зон. Этот естественный процесс и получил благодаря работам французского географа Мишеля Руже название «агломерация». В современной России агломерации не являются, как это было на Западе, результатом естественного разрастания и слияния населенных пунктов. Напротив, они выступают объектом целенаправленного искусственного формирования. Причина в том, что сегодня России городские агломерации рассматриваются как узловые элементы опорного каркаса расселения, «маховики» реорганизации территориальной структуры хозяйства. В Советском Союзе крупные городские образования формировались по принципу рационального объединения групп производств (создающих связанные цепочки добавленной стоимости) и размещения вблизи центровпроизводства необходимого количества трудовых ресурсов. Такие сфокусированные места компактных размещений населенных пунктов и производственных центров действительно не представляют ценности с точки зрения новых экономических условий и социальных реалий. Их нельзя назвать полноценными агломерациями. Это просто крупные урбанизированные территории, иногда довольно хаотично развивающиеся. Сегодняшний интерес к концепции городской агломерации связан с тем, что мы фиксируем принципиально новые процессы развития крупных городских систем. Они стали вполне ожидаемым логичным ответом на системные изменения, которые вносит бурно развивающаяся и модернизирующаяся отечественная экономика. Сегодня Россия должна переходить к собственному перспективному развитию на основе таких актуальных ресурсов, как человеческий капитал, знания и инновации, емкие и динамичные рынки, высокотехнологичные основные фонды и постиндустриальный тип организации производства. Именно такой обновленный «портфель ресурсов» позволит обеспечить устойчивые высокие темпы экономического роста страны и будущей конкурентоспособности России в глобальной экономике. Новый Лондон Министерство регионального развития РФ уже заявило о старте программы по формированию на территории России мегаполисов за счет слияния областных центров с близлежащими населенными пунктами. В сообщениях чиновников прозвучал предварительный список из 14 крупных кандидатов в агломерации. В СФО такими территориями были названы всего четыре: Новосибирск, Красноярск, Иркутск, Томск. На фоне заявлений Минрегионразвития четко просматривается встречное движение региональных властей. Это можно уже расценивать как начало конкурентной борьбы за федеральные ресурсы, которые будут направлены государством на поддержку проектов по созданию крупных урбанизированных образований. В Новосибирске агломерационные процессы протекают абсолютно естественным образом. Можно даже сказать, что этот регион стоит особняком от прочих сибирских территорий, где формируются агломерации. В отдельных бизнес-сообществах города появляются идеи формализовать процесс объединения территорий и придать ему проектный формат. Однако власти сохраняют осторожность и солидарны в том, что они не являются сторонниками административных преобразований с целью создания каких-то искусственных территориальных объединений. Правда, руководители крупнейшего в стране муниципального образования отмечают, что логика развития Новосибирска в перспективе приведет к тому, что к городу все-таки будут присоединены некоторые спутники, которые исторически воспринимаются жителями как его часть. Среди таких территорий называются Бердск, Кольцово, Краснообск, Обь, а также Новосибирский, Мошковский, Коченевский и Искитимский районы. Следует отметить, что названные города, поселки и районы с Новосибирском уже сегодня объединяет транспортная и инженерная инфраструктура. На этих территориях строится более дешевое, чем в Новосибирске, жилье, размещаются производства, объекты промышленной инфраструктуры (склады, логистические центры) и крупные торговые центры, что оказывает заметное влияние на структуру расселения. Новосибирская область один из немногих регионов России, экономика которого почти на четыре пятых формируется административным центром. Регион сильно урбанизирован: 75% населения (около 1,9 млн. человек) проживает в городах, причем более половины всего областного населения - в Новосибирске. Большая проблема Новосибирска - дефицит городской дорожной сети. Хотя следует отметить серьезные положительные изменения, которые произошли за последнее время, но нехватка пока остается. Сегодня магистральные улицы занимают лишь 4% территории города, когда в развитых городах этот показатель достигает 30%. С учетом этого, параллельно с развитием дорожной сети, для обеспечения экстренных передвижений в Новосибирске запланировано строительство 19 вертолетных посадочных площадок в черте города и еще двух - за ее пределами. Но самые грандиозные планы у градостроителей - это развитие метрополитена. После 2030 года должна быть построена первая кольцевая линия. Новосибирску повезло еще и в том, что это не просто крупнейший за Уралом город. Он расположен в центре мощной региональной агломерации, в окружении нескольких крупных городов: Омска, Томска, Барнаула, Бийска, Кемерова, Новокузнецка. Уступая Новосибирску по географическому расположению, эти города тяготеют к нему, что, несомненно, способствует бурному развитию областного центра. В свое время за счет логичной пространственной агломерации Лондон стал одним из глобальных финансовых и транспортных центров, штаб-квартирой 50 тыс. крупнейших корпораций мира. На финансовые и бизнес-услуги приходится 35% городской экономики, еще столько же - на туризм, гостиничное дело, торговлю, питание, развлечения. И всего 10% - на промышленность (в 1960 году доля промышленности в городской экономике составляла 40%). Новосибирск имеет все шансы стать ядром урбанизированного кластера, сервисным центром-узлом. В заключение можно сказать, что потенциальные сибирские агломерации имеют уникальные стартовые позиции с точки зрения как социальной и экономической подготовленности территорий, так и протекающих там естественных процессов развития и объединения городских образований. Представленные цели и концепции создания агломераций, подходы к реализации проектов, форматы участия власти в этих процессах довольно различные. Все это может служить основанием для утверждения, что опыт управления объединением территорий в Сибири будет весьма разноплановым и, видимо, неоднозначным. В складывающейся ситуации политическим элитам, бизнес-сообществу, экспертам в различных областях знаний необходимо крайне внимательно подходить к планированию кропотливой регистрации всего комплекса результатов на всех этапах развития проектов. Таким образом, может быть создана уникальная система знаний, которая позволит в будущем избежать отрицательных последствий в ходе реализации таких крупных системных социально-экономических преобразований. Вопросы и задания: Что такое агломерация? Приведите понятия мегаполис? Что под мегаполисом понимает автор данной статьи? Перечислите показатели и факторы урбанизации. Опишите стадии урбанизации по Дж. Джиббсу. Какие положительные и отрицательные последствия от перетока населения в крупные агломерации России? Чем обусловлен этот интерес? К каким изменениям приведет развитие агломерационных процессов в России? Чем занимаются девелоперские компании? Что такое функциональное зонирование? С какой целью проводится? На какие виды функциональное зонирование делит территорию города? Приведите примеры и охарактеризуйте крупнейшие мировые агломерации. В чем заключается теория каркаса городов и кто ее предложил? Как глобальные процессы воздействуют на развитие городов России? Приведите и охарактеризуйте примеры мировых мегаполисов. Какие модели координации политики городов входящих в агломерацию можно выделить основываясь на мировом опыте? Приведите определение понятия «город». Какие преимущества дает город для потребителей и производителей товаров и услуг? Что такое город ядро и город спутник? Что их связывает? 1 2 |