Управление городским имуществом и х 2. Кейсзадание По дисциплине Управление городским имуществом и недвижимостью. Часть 2 Выполнил (а) студент (ка) (курс, форма обучения, фио) Количество слов в работе Преподаватель Москва2017г Вариант 1 Задание 1
 Скачать 77.43 Kb.
|
    Факультет Специальность Государственное и муниципальное управление Кейс-задание По дисциплине: Управление городским имуществом и недвижимостью. Часть 2 Выполнил (а) студент (ка): (курс, форма обучения, ФИО) Количество слов в работе: Преподаватель: Москва-2017г Вариант 1 Задание 1 Каковы недостатки в современной организации анализа на предприятиях, в методике его проведения и пути их преодоления? Нужен ли непрерывный экономический анализ? Что является информационной базой экономического анализа? Ответ Качество аналитической работы в нынешних организациях находиться в непосредственной зависимости от оперативного выявления резервов и проведения необходимых мероприятий по их мобилизации. Улучшение оперативности с углубленным анализом, возможно при условии более широкого применения ЭВМ и использовании соответствующих математических и статистических методов компьютеризированной работы. Анализирование работы предприятия проводится экономическими службами при участии инженерно-технических сотрудников. Лишь совместными усилиями работы техников, экономистов, технологов, руководителей разных подразделений, владеющих разносторонними знаниями по возникшему вопросу, можно качественно исследовать и анализировать возникшую проблему и найти соответствующий, оптимальный вариант ее решения. Правильность выполнения аналитической работы зависит от широкого круга сотрудников предприятий, которых привлекают к её выполнению, как правило, на общественных началах. Лишь когда аналитическое исследование каждого отдельно поставленного вопроса хозяйственно-производственной деятельности, будет нести конкретный смысл, цели и своё место в улучшении системы изучения управления предприятием, аналитическая работа сможет обрести существенную ценную пользу для практики управления. Соответственно на каждом предприятии вся аналитическая работа, должна комплексно планироваться с контролем, за выполнением выполненных мероприятий. Проводя экономический анализ управления предприятием, имеет смысл выделить следующее; 1. Необходимость создания для акционеров, учредителей, объективной, подготовленной информации, в полном объёме показывающей настоящее состояние предприятия. 2. Формирование и влияние рынка ценных бумаг на предприятия. 3. Принятие законодательных основ и условий для признания банкротства предприятия. Появление в результате процесса приватизации большого числа собственников за счёт производства, в отличие от существовавшего одного в лице государства, которые выступают в виде учредителей, акционеров или других собственников, требует соответственно нового подхода не только к форме подачи результативной информации, а и к улучшению методики аналитической работы в организации. В первую очередь, это выражается в разделении финансового и управленческого учета на внешний и внутренний. С этим учет обретает аналитические функции, происходит все более плотное объединение с экономическим анализом, а он в первую очередь предназначен, для общего управления предприятием, так как исследует основные результаты его деятельности, отражая самые характерные особенности и действие различных факторов. Важнейшая роль анализа в сборе информации для прогнозирования и планирования результатов деятельности, оценка качества и реальность плановых показателей, проверка и оценка их выполнения. Проработка планов предприятия, тоже является вариантом принятия руководящих решений, обеспечивающих развитие производства в будущем, учитывая ранее достигнутые результаты, изучая особенности развития экономики организации, можно обнаружить не учтённые дополнительные возможности производства. Надо понимать, что анализ экономики деятельности организации, является вариантом не только обоснования планов, а так же возможностью контроля, за их выполнением, цель которого выявление недостатков и ошибок, в оперативном воздействии на экономические процессы, что позволит своевременно корректировать планы и решения руководства. Экономический анализ производства, улучшает уровень планирования, делая его обоснованным. Функция анализа и контроля за выполнением планов, подготовка соответствующей информации для их обоснования, только усиливается в рыночной экономике потому, что в условиях неизвестности, конкуренции и изменчивости факторов внешней среды, требуется системная и своевременная корректировка краткосрочных и долгосрочных планов. Непрерывно меняющиеся внешние условия, требуют, чтобы план планирования был эффективным, он так же должен быть непрерывным. Менеджер планирования, обязан уметь оценивать и анализировать смену любой ситуации и своевременно вносить изменения в планы предприятия. Как правило, информационной базой любого экономического анализа является, опубликованная в соответствии с требованием отчетность, что вполне обеспечивает полную достоверность его выводов, эта база охватывают самые важные стороны предпринимательства. Главное предназначение анализа руководства - это управление определёнными операциями и процессами. Анализ руководства, можно считать базой для принятия обдуманных и рациональных управленческих решений. Так же следует отметить, что анализ руководства, используя сведения, создаваемые с помощью других функций управления (бухгалтерский учёт, контроль, планирование, регулирование), формирует свою своеобразную информационную базу. Эта база является не просто слиянием данных, полученных при участии других функций. Сведения, формируемые управленческим анализом, создаются на основе системно-комплексного изучения колоссального объема разных сведений, о всех сторонах деятельности предприятия. Важнейшим отличием аналитической информации, является то, что она имеет большую ценность, представляя данные в обобщенном виде. Так же сведения обязаны включать и информацию для выбора разных вариантов решения поставленной задачи. Аналитическая работа часто сливается с работой по подготовке руководящего решения и оставляя руководителю, право выбора одного или нескольких взаимосвязанных вариантов. Ведь основная задача системы управления организацией, была и остаётся сохранение и улучшение предварительно заданных и определённых параметров действий управляемого объекта. Задание 2 Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь – 1200 кв. м, стоимость замещения 1 м кв. – 850 д.е. Физический износ – 10%, функциональный износ – 25%, внешний износ – 5%. Ответ Решение Стоимость замещения = 1200 × 850 = 1020000 Стоимость здания = 1020000 × (1-0,1) × (1- 0,25) × (1- 0,05) = 654075 Задание 3 Представьте сравнительный анализ риска инвестиций в недвижимость и в корпоративные ценные бумаги. Ответ Недвижимость приносящая прибыль (доходная недвижимость), обладает рядом значительных преимуществ если её сравнивать с общепринятыми финансовыми активами; акциями или облигациями. В сравнении с корпоративными акциями, по которым прибыль выплачивается в лучшем случае ежегодно, доходная недвижимость, обеспечивает собственника регулярной финансовой прибылью, в основе которой заключается ежемесячная оплата её аренды. Финансовая прибыль от корпоративных акций, зависит от количества реализованного продукта, стратегии развития организации и её финансовой устойчивости. Финансовая выгода от недвижимости более стабильна, так как она базируется на договорах аренды, которые в основном заключаются на длительный срок. Сфера использования финансовых потоков от корпоративных ценных бумаг со временем может меняться, так как корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, развиваясь расширяться или наоборот сокращаться. Получение прибыли от доходной недвижимости более стабильно, так как объект недвижимости – это стабильный и фиксированный актив. Финансовая прибыль от владения недвижимостью менее динамична, чем моржа от продажи корпоративных акций. Таблица относительного уровня риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги.
На этом графике отражается сравнительный анализ доходов от недвижимости и финансовых активов в ценных бумагах. - R 0 t R – Ставка доходности инвестиций в активы. t – Период владения активами. Колебания ставки доходности от вкладов в недвижимость. Колебания ставки доходности от инвестиций в ценные бумаги. Задание 4 Доверительное управление недвижимостью города. Способы распоряжения земельными участками города. Ответ Доверительное управление недвижимостью регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Глава 53. Способы распоряжения земельными участками определяются видом прав на них, подробно которые мы можем рассмотреть на примере составленной таблицы.
Задание 5 Сформулируйте особенности инвестиций в объекты недвижимости. Ответ Если рассматривать недвижимость как объект дохода, то стоит понимать, что она обладает рядом специфических особенностей, которые надо учитывать потенциальным инвесторам. Все объекты недвижимости обладают некими физическими особенностями, в первую очередь относящимся к земле. Эти особенности недвижимости определяют ряд её характеристик как особого товара. Инвестирование в недвижимость требует так же и управленческих затрат, которые значительно больше, в отличие от вложения в финансовые активы. Надо учитывать что это особенно относится к инвестициям в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками. Такое свойство недвижимости как иммобильность (неспособность к движению), приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости, а права на них. Существование объекта недвижимости характеризуется большей длительностью в сравнении с другими товарами, а также неравномерностью и сложностью финансовой прибыли за период владения объектом. Перспективы роста стоимости земли обусловливаются бесконечностью срока ее службы, инфляции, увеличения дефицитности земли в связи с ростом численности населения, изменения в системе землепользования и других факторов. Со временем стоимость других компонентов недвижимости таких как здания и сооружения, снижается в следствии утраты потребительских свойств, под воздействием окружающей среды, к примеру физического износа, изменений в технологии строительства, улучшения качества и развития строительных материалов, это называется функциональным устареванием и прочих внешних факторов. Ликвидность инвестиций в недвижимость и строительство меньше, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке. Инвестирование в недвижимость и строительство обладает большей степенью риска, по сравнению с традиционными финансовыми активами. Такие инвестиции подвержены риску и неопределенности за счет низкой ликвидности и иммобильности объектов недвижимости. Вероятность изменения внешней среды в отношении недвижимости, часто имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость, а открытая и достоверная информация, о сделках с объектами недвижимости в отличие от сделок с биржевыми товарами, практически отсутствует. Задание 6 Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100 000 долл. при 12% годовых. Выплаты производятся раз в год, срок амортизации – 25 лет. Ответ За один год сумма платежей по ипотеке составит 12000 долларов. За 25 лет сумма составит 300000 долларов. Из-за девальвации рубля и увеличения задолженности платежей по ипотечным кредитам в валюте, выданные валютные кредиты становятся для банков нерентабельными, ЦБ соответственно пошёл на меры по рефинансированию валютной ипотеки по курсу 39,4 рублей за доллар! Список использованных источников 1. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПбГТУ. - СПб., 1997. 2. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р)/ Госгражданстрой. - М: Прейскурантиздат, 1988. 3. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Ин дексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ. 4. Интернет ресурс: http://ggf.bsu.edu.ru/resourcekzk/download/ZK/discipl/teorzk/on.pdf 5. Прокопишж А.П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инже нера-сметчика: В 2 т. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Стройиздат, 1991г. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||