Курсовая. Gurnukina_A_V_KURSOVAYa_G_P (гот). Курсовая работа по дисциплине Гражданское право

• Название: Курсовая работа по дисциплине Гражданское право
• Анкор: Курсовая
• Дата: 06.07.2022
• Размер: 62.97 Kb.
• Имя файла: Gurnukina_A_V_KURSOVAYa_G_P (гот).docx
• Тип: Курсовая; #625888
• страница: 3 из 3

В отношении объектов недвижимости, создаваемых на основании договора участия в долевом строительстве, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в том числе гарантии качества передаваемого застройщиком объекта недвижимого имущества. Так, согласно ч. 2 ст. 7 названного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.[23]

Рассмотрим пример из судебной практики.

И.Ю.Н. обратился в суд с иском к Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, обосновывая свои требования тем, что он заключил с ответчиками договор, по условиям которого Ф-ны обязались продать, а он обязался купить дом и земельный участок за 700000 руб., срок заключения основного договора сторонами был определен. В качестве аванса И.Ю.Н. передал продавцам 500000 руб., оставшуюся сумму 200000 руб. должен передать после оформления Ф-ми земельного участка и оформления основного договора. После заключения предварительного договора И.Ю.Н. с семьей вселился в приобретаемый дом. Через некоторое время он обнаружил существенные скрытые недостатки, которые ему не были известны при заключении договора: водопроводная и канализационная сети неисправны, требуют капитального ремонта, в наружной стене дома имеется трещина.

Решением Марксовского городского суда Саратовской области предварительный договор, заключенный между сторонами, расторгнут, с Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. в пользу И.Ю.Н. взыскана денежная сумма, уплаченная по договору и понесенные расходы.

Поскольку судом установлено, что дом, который намеревался купить Игнатов Ю.Н. имеет существенные недостатки, возникшие до заключения предварительного договора, а именно имеет трещину в наружной стене торцевого фасада, вызванную подтоплением водами из водопроводной и канализационной сетей, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта стоимостью работ 201172 рубля, что составляет почти 1/3 часть от стоимости дома, то суд пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор подлежит расторжению с взысканием в пользу истца уплаченной при заключении предварительного договора суммы.[24]

Следовательно, суд законно и обоснованно пришел к выводу о том, что существенные недостатки дома были задолго до того, как был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, вследствие чего договор был расторгнут в судебном порядке.

Итак, ст. 557 ГК РФ закрепляет ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего качества. Покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. По договору купли-продажи недвижимости покупатель не может требовать замену товара ненадлежащего качества, так как недвижимость обладает индивидуально-определенными признаками, так не может быть заменен частный дом на аналогичный, так как у продавца нет аналогичного дома, у которого бы были в наличии все индивидуально-определенные признаки дома с недостатками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Исследовав правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости можно сделать следующие выводы.

Во-первых, договор продажи недвижимости – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным. К существенным условиям договора в договоре купли-продажи недвижимости относятся предмет и цена. Если в договоре купли-продажи недвижимости не установлен предмет или не определена цена, то договор считается незаключенным.

Во-вторых, договор купли-продажи заключается в письменной форме, по желанию сторон договор купли-продажи может быть удостоверен нотариально. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости необходима для юридического перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Сторонами договора являются покупатель и продавец. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как юридические, так и физические лица. Некоторые нормативно-правовые акты содержат в себе ограничение на продажу недвижимости (например, на сделки совершаемые с недвижимым имуществом, принадлежащим супругам на праве совместной собственности необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга). Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации.

В-третьих, расторжение договора купли-продажи недвижимости производится в судебном порядке, так как стороны сами не могут разрешить между собой спор. Суд тщательно изучает материалы дела и выносит решения об удовлетворении иска или в отказе удовлетворения в иске. Ст. 557 ГК РФ закрепляет ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего качества. Покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. По договору купли-продажи недвижимости покупатель не может требовать замену товара ненадлежащего качества, так как недвижимость обладает индивидуально-определенными признаками, так не может быть заменен частный дом на аналогичный, так как у продавца нет аналогичного дома, у которого бы были в наличии все индивидуально-определенные признаки дома с недостатками.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости имеет не только теоретический, но и практический интерес со стороны риелторов, практикующих юристов, а также просто граждан, которые хотят купить или продать недвижимость.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно-правовые акты

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 29.01.1996. ‑ № 5. ‑ ст. 410.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – ст. 3301.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 29.10.2001. – № 44. – ст. 4147.

4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1 января 1996 г. – № 1. – ст. 16.

5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. – 03.01.2005. – № 1 (часть 1). – ст. 40.

6. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости // Собрание законодательства РФ. – 30.07.2007. – № 31. - ст. 4017.

7. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества // Собрание законодательства Российской Федерации. – 28 января 2002 г. – № 4. – ст. 251.

 

Материалы судебной практики

 

8. Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. № 82-В08-11 / СПС Гарант. – Судебная практика. – 2013.

9. Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2005 № 16-В05-22 // СПС КонсультантПлюс. – Судебная практика. – 2013.

10. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 № 11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – №9.

11. Обзор судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора // СПС КонсультантПлюс. – Судебная практика. – 2013.

12. Определение Липецкого областного суда от 19.01.2011 по делу № 33-106/2011 // СПС КонсультантПлюс. – Комментарии законодательства. – 2011.

13. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2002 г. № Ф08-4401/2002 // СПС КонсультантПлюс. – Судебная практика. – 2013.

 

Литература

 

14. Андреев И.А., Аюшеева И.З. Гражданское право. Т.2. – М.: Проспект, 2019. – 508 с.

15. 1001 договор на все случаи бизнеса / А.А. Батяев, О.В. Бобкова, Н.В. Васильчикова и др. М.: Равновесие, 2011. – 1231 с.

16. Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. – 2019. – № 3. – С. 32-45.

17. Гришаев С.П., Эределевский А.М. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ // СПС КонсультантПлюс. – Комментарии законодательства. – 2018.

18. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2019. – №2. – С.21-24.

19. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. – Комментарии законодательства. – 2018.

20. Крашенинников П.В. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. – М.: Статут, 2019. – 159 с.

21. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. – 2017. - №4. – С.15-17.

22. Поминова О.Е. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. – Консультантплюс. – Комментарии законодательства. -2019.

23. Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2. – М.: Контракт, 2017. – 274 с.

 

 

 

 

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. -ст. 410.(ре. от 03.09.2021)

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301. (ре. от 03.09.2021)

[3] Крашенинников П.В. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. – М.: Статут, 2010. – С.12.(ред 21.12.2020)

[4] Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 № 11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199 // Вестник ВАС РФ. – 2002. - №9.

[5] Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2005 № 16-В05-22 // СПС КонсультантПлюс. – Судебная практика. – 2013.

[6] Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. – 18.12.2019. - №4. – С.16.

[7] Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. – Комментарии законодательства. – 2013.(ред.03.09.2021)

[8] Поминова О.Е. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. – Консультантплюс. – Комментарии законодательства. -2019.

[9] Гришаев С.П., Эределевский А.М. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ // СПС КонсультантПлюс. –Комментарии законодательства. – 2019.

[10] Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 января 2020 г. - № 4. - ст. 251.

[11] Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1 января 1996 г. – (ред от 2.03.2021)№ 1. -  ст. 16.

[12] Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2. – М.: Контракт, 2019. – С.37.

[13] Андреев И.А., Аюшеева И.З. Гражданское право. Т.2. – М.: Проспект, 2020. – С.179.

[14] Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. - 2020. - № 3. - С. 34.

[15] Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2019. - №2. – С.22-23.

[16] Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2019. - №2. – С.23.

[17] Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2018 г. № 82-В08-11 / СПС Гарант. – Судебная практика. – 2019.

[18] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2020 г. № Ф08-4401/2002 // СПС КонсультантПлюс. – Судебная практика. – 2021.

[19] Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2019. - №2. – С.24.

[20] Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости // Собрание законодательства РФ. - 30.07.2007. - № 31. - ст. 4017.(ред 23.03.2021)

[21] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. -№ 44. - ст. 4147.(ред 10.01.2021)

[22] Крашенинников П.В. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. – М.: Статут, 2010. – С.14.(ред 9.01.2021)

[23] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - ст. 40.(ред 30.12.2020)

[24] Обзор судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора // СПС КонсультантПлюс. – Судебная практика. – 2019.