Курсовая. Gurnukina_A_V_KURSOVAYa_G_P (гот). Курсовая работа по дисциплине Гражданское право
 Скачать 62.97 Kb.
|
|
3. РАСТОРЖЕНИЕ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 3.1 Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости Особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности. Общее правило для купли-продажи, предусмотренное п. 1 ст. 463 ГК РФ, устанавливает возможность покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи в ответ на отказ продавца передать покупателю проданный товар. В договоре купли-продажи недвижимости этому правилу соответствует положение абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которому уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Обращает на себя внимание акцент законодателя на необходимость подписания сторонами договора продажи недвижимости передаточного акта или иного документа о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Отказ от передачи имущества при продаже недвижимости, таким образом, приобретает форму «уклонения от подписания документа о передаче имущества». Важно, что этот отказ не есть односторонний отказ от исполнения договора в смысле п. 3 ст. 450 ГК РФ, и он не должен квалифицироваться в качестве основания расторжения договора продажи недвижимости. Отказ от передачи материального объекта договора купли-продажи по смыслу п. 1 ст. 463 ГК РФ представляет собой нарушение договора, а не правомерное действие по отказу от исполнения договора. Именно поэтому в качестве меры защиты эта норма предусматривает возможность применения меры оперативного воздействия на нарушителя в виде расторжения договора в одностороннем порядке покупателем. Однако такое действие не приведет покупателя к достижению цели, к которой он стремился при заключении договора - приобретение товара (имущества). Поэтому, кроме того, закон предоставляет покупателю возможность выбрать иной способ воздействия на нарушителя: требовать отобрания не переданной вещи у должника (продавца) и получения ее в свое владение на предусмотренных обязательством условиях (п. 2 ст. 463 ГК РФ и ст. 398 ГК РФ). Однако это право не есть право на односторонние действия как в случае одностороннего отказа от исполнения договора, а по своей правовой природе представляет собой право требования, реализуемое на основании решения суда в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Требование о получении вещи может быть также заменено требованием о возмещении убытков (абз. 2 ст. 398 ГК РФ). Праву покупателя требовать исполнения обязанности в натуре на основании п. 1 ст. 463 ГК РФ корреспондирует право продавца требовать принятия товара покупателем и соответствующее ему право отказа от исполнения договора в случае неисполнения покупателем этой обязанности (п. 3 ст. 484 ГК РФ). Е.Е. Богданова усматривает дисгармонию (дисбаланс) в средствах защиты продавца и покупателя, поскольку, по ее мнению, в случае отказа продавца от передачи товара покупателю последний не вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства в натуре (ст. 463 ГК РФ).[14] Однако п. 2 ст. 463 ГК РФ как раз предоставляет покупателю право в судебном порядке требовать отобрания вещи, на которую он претендует по условиям договора купли-продажи в силу отсылочной нормы в ст. 398 ГК РФ. Поэтому можно считать, что паритет интересов продавца и покупателя в отношении предоставляемых им средств правовой защиты в данном случае не нарушается. Пункт 4 ст. 486 ГК РФ вне зависимости от способа оплаты товара предоставляет продавцу возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Эта норма должна толковаться систематически с нормой п. 3 ст. 486 ГК РФ. Пункт 4 статьи 486 ГК РФ устанавливает право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае, когда покупатель одновременно и не принимает товар, и отказывается от его оплаты. На необходимость систематического толкования данных норм не только в договоре купли-продажи, но и в иных договорах подобного типа указывают и другие авторы. При продаже недвижимости право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено также в случае применения правил ст. 475 ГК РФ в соответствии с нормой ст. 557 ГК РФ лишь при наличии существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости, т.е. при обнаружении неустранимых недостатков объекта недвижимости, а также иных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Существенным отличием договора купли-продажи недвижимости является исключение из его правового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что предопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен. Однако это право представляет собой право требования (предусматривающее юрисдикционную реализацию права), а не право на активные действия, такие, как право на односторонний отказ от исполнения договора (реализующееся в неюрисдикционном порядке). Кроме того, как покупателю, так и продавцу в договоре купли-продажи предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора на основании нарушения встречного обязательства (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ), по смыслу которого сторона, на которой лежит встречное исполнение (т.е. исполнение в ответ на необходимое произведенное исполнение контрагентом), наделяется правом на одностороннее расторжение договора в случае непредоставления такого исполнения противоположной стороной договора или при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный договором срок. При анализе норм закона обращает на себя внимание меньшее правонаделение продавца возможностью на отказ от исполнения договора в общих положениях о купле-продаже. Следует заметить, что, предоставляя покупателю право на односторонний отказ от исполнения договора при наличии существенных нарушений требований к качеству товара (п. 2 ст. 475 ГК РФ), законодатель не наделяет продавца соответствующим правом на односторонние действия при нарушении покупателем обязанности по оплате товара (ст.ст. 486-489 ГК РФ), предусматривая для него иные способы защиты (возврат имущества, возмещение убытков), в которых он также не отказывает покупателю в других ситуациях.[15] В неюрисдикционном порядке продавец может приостановить исполнение по передаче еще не оплаченных покупателем товаров в качестве меры оперативного воздействия на нарушителя договора (п. 5 ст. 486 ГК РФ). Однако такое действие следует квалифицировать не как расторжение договора, а скорее как его временное изменение. В случае, если покупатель не отреагирует на применение этой меры оперативного воздействия, продавец, при условии что он докажет существенность нарушения договора, наделяется правом требования его расторжения на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. Определенное неравенство прав продавца и покупателя в договоре купли-продажи можно объяснить тем, что у продавца относительно более широкие возможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средств договорной защиты предусматривают возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель. Таким образом, предоставление покупателю определенного преимущества в правонаделении относительно возможности расторжения договора купли-продажи вполне оправданно и направлено на установление приблизительно равного правового режима защиты, как для продавца, так и для покупателя. На договор продажи недвижимости не будет распространяться общий правовой режим расторжения договора купли-продажи в части возможности применения одностороннего отказа от исполнения договора при нарушении условий о количестве товара (п. 1 ст. 466 ГК РФ), его ассортименте (п. 2 ст. 467, ст. 468 ГК РФ), условий о комплектности (п. 2 ст. 480 ГК РФ). Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает две возможности расторжения договора на основании судебного решения: договор может быть расторгнут при его существенном нарушении и в случаях, предусмотренных законом или договором. По требованию одной из сторон договора он может быть расторгнут только в случаях, когда закон или условия договора предусматривают такую возможность. Надо заметить, что закон не предоставляет ни одной из сторон договора купли-продажи ни в общем его режиме, ни в режиме продажи недвижимости права на расторжение договора в судебном порядке. Таким образом реализуются принципы реального исполнения и стабильности договорного обязательства. Пункт 2 ст. 475 ГК РФ предусматривает единственную возможность расторжения договора при существенном нарушении требований к качеству товара, но не на основании судебного решения, а путем реализации односторонних действий покупателя в виде отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Основная масса прав требования, установленных законом, реализуется на основании п. 1 ст. 15 ГК РФ по правилам о возмещении убытков и гл. 60 ГК РФ в соответствии с нормами о неосновательном обогащении. Более важным представляется вопрос об отнесении такого нарушения, как неоплата покупателем в договоре купли-продажи недвижимости к разряду существенных нарушений договора, которые могут служить основаниями для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Закон вообще не предусматривает расторжение договора купли-продажи на основании существенного нарушения его условий. Однако это не исключает возможность для обеих сторон договора предусмотреть какое-либо из условий договора в качестве существенного и установить в связи с ним право требования расторжения договора по основанию п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). В отличие от права на односторонний отказ от исполнения договора право на требование расторжения договора в связи с существенным нарушением установленного договором условия не ограничено характером деятельности сторон договора, такое условие может содержаться как в договорах с участием предпринимателей, так и в договорах, носящих потребительский характер. Решение вопроса о существенности нарушения для признания его основанием для возможности расторжения договора согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ каждый раз определяется судом, и такая оценка бывает весьма различна даже в очень похожих ситуациях.[16] В определении по одному из дел Верховный Суд РФ указал, что факт невыплаты в срок покупателем денег продавцу за имущество не может признаваться существенным без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договора. Высшая судебная инстанция отметила, что из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. В связи с тем, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились, и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.[17] В некоторых случаях при разрешении споров, касающихся договоров купли-продажи недвижимости, суды оценивают факт неоплаты покупателем цены по такому договору в качестве существенного условия. По одному из дел ответчик считал, что норма п. 2 ст. 450 ГК РФ не подлежала применению по делу, поскольку регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишала стороны договора купли-продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. В качестве правового обоснования этого довода ответчик ссылался на п. 3 ст. 486 ГК РФ, который, по его мнению, предоставляет продавцу лишь право потребовать оплаты товара и уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов, если товар не оплачен покупателем. Доводы ответчика не были приняты кассационной инстанцией в связи с тем, что § 7 гл. 30 ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения по расторжению договора продажи недвижимости, а также поскольку такие нормы отсутствуют и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, положения ГК РФ об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450 ГК РФ), по мнению суда, подлежали применению безо всяких изъятий. Суд определил, что с регистрацией перехода права собственности на покупателя у него не прекращается обязанность по уплате стоимости приобретенного объекта недвижимости, при этом права продавца не ограничиваются только требованием оплаты. На основании фактических обстоятельств данного дела, установив со стороны покупателя нарушение договора, все судебные инстанции пришли к выводу о том, что продавец в значительной степени лишился денежных средств, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора.[18] М.А. Егорова считает, что сторонам договора купли-продажи недвижимости можно рекомендовать более внимательно относиться к формулированию условий договора, касающихся установления прав на его изменение и расторжение. Необходимо точно определить в тексте договора содержание нарушений его условий, которые могут быть признаны сторонами как существенные, а также порядок и сроки предъявления претензий по таким нарушениям. Не менее принципиальна и регламентация правовых последствий расторжения договора продажи недвижимости, которая должна содержать достаточный комплекс мер защиты как продавца, так и покупателя, включая возможность возврата имущества и денежных средств, так же как и определение условий и способов возмещения убытков в результате изменения и расторжения договора, которое возможно при существенном нарушении условий договора в силу п. 5 ст. 453 ГК РФ.[19] Следует согласиться с данным мнением, потому что многие граждане не желают обращаться к профессиональным юристам за составлением продуманного, грамотного договора купли-продажи недвижимости; некоторые граждане не внимательно читают условия договора купли-продажи недвижимости вследствие чего возникают споры между сторонами договоров. Для предотвращения данных ситуаций необходимо государству разработать и приводить в жизнь программу о повышении правовой культуры граждан. Итак, расторжение договора купли-продажи недвижимости производится в судебном порядке, так как стороны сами не могут разрешить между собой спор. Суд тщательно изучает материалы дела и выносит решения об удовлетворении иска или в отказе удовлетворения в иске. 3.2 Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости Последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, т.е. такого, который не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества о его качестве, определены законодателем путем отсылки к ст. 475 ГК РФ, посвященной последствиям передачи товара ненадлежащего качества. В соответствии с положениями ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как-то: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Ни при каких обстоятельствах покупатель недвижимости не может потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Каждый объект недвижимости обладает признаками уникальности (неповторяемости). Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре к уникальным характеристикам объекта недвижимости отнесены: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости (для земельных участков); 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (для зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства); 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения (для помещений); 6) площадь (для земельных участков, зданий или помещений).[20] Поэтому вышеуказанное исключение из общего правила объясняется особыми свойствами объектов недвижимости, каждый из которых представляет собой индивидуально-определенную вещь, обладающую признаком уникальности (неповторимости), и соответственно не может быть заменен на другой. Применительно к земельным участкам в п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлены дополнительные основания, которые предоставляют право покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.[21] В частности, указанные требования покупатель земельного участка вправе предъявить в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.[22] |