Курсовая работа по дисциплине Оценка недвижимого имущества Студентки
 Скачать 238.5 Kb.
|
2.2 Маркетинговая стратегия использования земли в данном регионеОценивая рынок земли необходимо учитывать микро и макросреду, в которой будет действовать экономический субъект. К микросреде относятся ресурсы, поставщики, конкуренты, посредники, потребители, структура. К факторам внутренний среды относятся экономический фактор, природный фактор, политический фактор. В макросреду включаются технологический социальный фактор и следующие основные элементы: 1. демографическая среда; 2. экономическая среда; 3. технико – экологическая среда; 4. природная среда; 5. политическая среда; 6. культурная среда; В Краснодарском крае, набирает обороты технологический и экономическим фактором. Незамерзающие акватории портов, удобная транспортная схема, возможность перевалки любых грузов, свободные от застройки земли для создания перегрузочных терминалов позволяют и успешно развивать портовую деятельность на территории района. Целебный климат средиземноморского типа, теплые моря, уникальные природные минеральные источники и лечебные грязи снискали Кубани славу одного из самых экологически чистых и популярных курортно-туристических регионов страны. Недра Краснодарского края содержат более 60 видов полезных ископаемых: нефть, природный газ, йодобромные воды, мергель, мрамор, известняк, песчаник, железную и апатитовую руды. Нефтяные и газовые месторождения. Краснодарский край является родиной отечественной нефтяной промышленности. В разработке находится 69 месторождений нефти, основные из них расположены в западной и центральной части предгорий (Абинский, Северский, Апшеронский, Славянский районы). Из недр края ежегодно извлекается 1,7 – 1,9 млн. т нефти, добыча природного газа доведена до 3 млрд. м3. На территории края расположен крупнейший в Европе Азово-Кубанский бассейн пресных подземных вод. Эксплуатационные запасы минеральных подземных вод составляют около 30% общих запасов северокавказского региона. В крае имеется 42 месторождения минеральных вод, из которых в настоящее время эксплуатируется 17. Лес – одно из важнейших природных богатств Краснодарского края. Общая площадь лесов составляет свыше полутора миллионов гектаров. Благоприятные условия для развития края обуславливаются наличием существующей железнодорожной сети, автомобильных дорог, в том числе и федерального значения, функционированием железнодорожной паромной переправы между портами «Кавказ» (Россия) и «Крым» (Украина). На долю сельского хозяйства приходится свыше 16% валового регионального продукта края и 7% валовой сельскохозяйственной продукции России, в том числе зерна 10,6%, сахарной свеклы – около 19, подсолнечника – 17%. Общая площадь сельскохозяйственных угодий в крае составляет 4,4 млн га. Агропромышленный комплекс края, представленный многоотраслевыми сельскохозяйственными и перерабатывающими предприятиями с развитой инфраструктурой, является крупнейшим в России производителем и поставщиком сельскохозяйственной продукции и сырья. Он в существенной мере определяет экономику края, занятость населения и уровень его благосостояния. В сельском хозяйстве трудится почти четверть всех занятых в хозяйстве края. Всего в крае возделывается свыше 100 различных видов сельскохозяйственных культур. Российские объемы производства винограда, чая и цитрусовых сосредоточены в основном на Кубани. В связи с активным использованием земель под развитие различных проектов особую актуальность приобрела проблема перевода земельных участков из одной категории в другую, а также смена вида разрешенного использования. Правовое регулирование данного вопроса осуществляется нормами земельного кодекса РФ, Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», другими нормативно – правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов. При оценке стоимости земельного участка оценщик должен учитывать общие и специальные факторы, которые влияют на стоимость оцениваемого объекта. Рыночный спрос обусловлен полезностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже земельный участок. Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен. Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться: за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, уровня цен, занятости и так далее. Приоритетными направлениями земельной политики Краснодарского Края являются: - обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях в цклях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий; - реализация прав жителей Краснодарского Края; - сочетание интересов Краснодарского Края, муниципальных образований Краснодарского края и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений; - сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе; - использование земель способами, обеспечивающими сохранения экологических систем; - сохранение традиционных форм казачьего землепользования; Перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую в Краснодаре и крае. Статья 7 Земельного кодекса РФ определяет семь категорий земель: - земли сельскохозяйственного назначения; - земли поселений; - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; - земли особо охраняемых территорий и объектов; - земли лесного фонда; - земли водного фонда; - земли запасов. Согласно данной статье земли каждой категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так земли в категории «сельскохозяйственного назначения» разрешено использовать: - для ведения сельскохозяйственного производства; - для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки); - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки); - для садоводства или огородничества в Каневском и Новокубанском районах, Славянском районе; - для дачного строительства Апшеронском районе; - для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота; - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; - для ведения подсобного сельского хозяйства и др. При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. (Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации). Перевод земли из одной категории в другую – вопрос непростой. Актуальность смены категории земли заключается в том, что, изменив назначение земли, можно поднять ее стоимость в несколько раз. Установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находится отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю. Так, в случае если земля находится в федеральной собственности, то отнесение ее к той или иной категории осуществляет Правительство РФ, решение по землям, находящимся в собственности субъектов федерации, принимается уполномоченными органами субъекта РФ, муниципальные земли – прерогатива органов местного самоуправления (за исключением земель сельскохозяйственного назначения). Перевод земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края в иные категории находится в ведении Администрации Краснодарского края. Установлены соответствующие процедуры, предусматривающие действия государственных органов и органов местного самоуправления по переводу земель, порядок инициирования этой операции, условия и сроки рассмотрения ходатайств о переводе земель, основания для отказа в переводе, порядок обжалования решений и т.д. Основные факторы, сдерживающие развитие первичного рынка земли и ее перепрофилирование: - сложность бюрократических процедур, сроки перевода земель из одной категории в другую составляют от полутора до года и более; - большое количество согласующих органов; - наличие обременений (объекта социальной инфраструктуры, зоны отчуждения и т.д.) - ужесточение государственного контроля за использованием земельных участков, особенно находящихся в природно – и водоохранных зонах. Повышение цен произошло за счет изменения статуса земельных участков – земли сельскохозяйственного назначения стали землями, предназначенными под строительство. Аналитики рынка сходятся во мнении: Кубанская земля будет дорожать с каждым годом. Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость (права проезда или прохода, обязательства по использованию общего забора или стен, права на подземные и минеральные воды). В состав Краснодарского края входят 38 административных района, 26 городов, 24 поселка городского типа, 378 сельских населенных пунктов. |