Курсовая работа по дисциплине Оценка недвижимого имущества Студентки
 Скачать 238.5 Kb.
|
Глава 2. Оценка земли (на примере земельного участка в Краснодарском крае)2.1 Характеристика рынка земли Краснодарского краяЗемли Краснодарского края являются уникальными и наиболее ценным природным ресурсом, составляют основу жизни и деятельности его жителей и должны гарантированно использоваться в интересах населения Краснодарского края. Целью настоящего Закона является реализация полномочий Краснодарского края как субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленных Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Россииской Федерации и иными федеральными законами. Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникала в виде матери – части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей. Приоритетными направлениями земельной политики Краснодарского края являются обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий; реализация прав жителей Краснодарского края на землю сочетание интересов Краснодарского края, муниципальных образований Краснодарского края и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений; сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе; использование земель способами, обеспечивающими сохранение экологических систем; сохранение традиционных форм казачьего землепользования. В настоящее время сельскохозяйственные организации используют основную часть земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Данная тема проблематична, так как отсутствует прочная нормативная база, определяющая правовой режим земель сельскохозяйственных предприятий. Возникает множество споров, предметом которых является вопрос собственности земельных участков. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли подразделяется на семь категорий. Все категории земель используются исключительно по целевому назначению. К первой категории относят земли сельскохозяйственного назначения – это земли, которые находятся за чертой поселений, предоставляются для нужд сельского хозяйства и предназначены только для этих целей. В землях сельского хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки сельскохозяйственной продукции. Относится Мостовской район, Кропоткин. Вторая категория – это земли поселений. Они предназначены для постройки и развития сельских или городских поселений и отделены чертой от земель других категорий. Третья категория – земли промышленности и иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости от характера задач на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и телевидения, земли для обеспечения космической безопасности, земли обороны и безопасности. К ним относится Апшеронский район. К четвертой категории относятся земли особо охраняемых территорий – это земли которые имеют особое научное, природоохранное эстетическое, оздоровительное и иное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относят земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, - все эти земли относятся к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ. Сочинский национальный парк, Государственный степной заказник «Туапсинский», Курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно – санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи. Пятая категория земель – это земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли, которые покрыты либо не покрыты лесной растительностью, предназначены для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и нелесные земли (болота, просеки, дороги), они предназначены для ведения лесного хозяйства. Методом отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства определяют границы земель лесного фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда записывают в Государственный земельный кадастр. Леса Федерального подчинения (Сочинский Национальный парк, Кавказский биосферный заповедник). Лесосырьевой потенциал лесов Краснодарского края, их экологическая, рекреационная составляющая представляют реальный интерес для инвесторов. Земли водного фонда – это шестая категория земель. К ним относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, земли для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов. Разделяя весь край почти пополам, с востока на запад протекает река Кубань, берущая свое начало за пределами Краснодаркого края – на северо – западном склоне Эльбруса. Лада, Пшехи, Абина, Адагума, Кирпилей, Челбаса, Туапсе, Сочи, Мзымты. К седьмой относят земли запаса – это земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, эта категория земель не предоставляется гражданам или юридическим лицам, но допускается использование после перевода земель запаса в другую категорию (Курортные зоны Краснодарского края). Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 февраля 2004 г. № З-з утвержден Порядок организации работы департамента имущественных отношений Краснодарского края по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков для строительства. Органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано руководствоваться Порядком, утвержденным настоящим приказом, при разработке документации по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, предоставление которых относится к их компетенции. Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок земли. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом. Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции. На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т.д. Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью. Функциями государственного регулирования земель являются: - разработка совместно с органами государственной власти субъектов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному применению земель, а так же повышение плодородия почв, охране по земельным ресурсам в комплексе со многими другими природоохранными мероприятиями; - распоряжение (изъятие, а так же предоставление) земельными участками, которые находятся в федеральной собственности; - выкуп земель для собственных федеральных нужд; - утверждение городской черты городов по собственному федеральному значению. Широкие полномочия согласно регулированию по владению, а так же пользования и распоряжению землей, так же как и пользованию жильем, когда стремятся снять квартиру в Краснодаре, имеют органы по местной власти субъектов РФ. В их ведение должно входить: - принятие законов, а так же других нормативных правовых актов по субъектам РФ по соответствию с конституцией РФ, ЗК РФ, и другими федеральными законами; - определение территорий с особенным правовым режимом по использованию земель, так же установлению и изменению их собственных границ; - установление предельных размеров земельных участков; - установление размеров и порядка платы по земле, а также установление полного порядка по ее централизации, и уже в соответствии с законодательством РФ; - утверждение порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собственности субъектов РФ, так же как жилье у собственника, который решил сдать квартиру в Краснодаре, и, соответственно, порядка изменения согласно целевому назначению самого земельного участка; - утверждение городской, а так же поселковой черты, городов и некоторых поселков республиканского, краевого, так же областного, и окружного подчинения; - утверждение в соответствии с законодательством РФ с учетом местных условий по порядку осуществления государственного контроля по использованию и охране земель, а так же землеустройства; - организация по ведению государственного земельного кадастра, так же землеустройства и, соответственно, мониторинга земель, и по соответствию с порядком, который установлен законодательством РФ. |