Характеристика рынка земли Краснодарского края
 Скачать 258 Kb.
|
|
Содержание Введение……………………………………………………………………………………………...4 Характеристика рынка земли Краснодарского края…………………………………….......6  Маркетинговая стратегия использования земли в данном регионе………………………10Теоретическая часть………………………………………………………………………….15 3.1 Определение рыночной стоимости земельного участка…………………………………15 3.2 Затратный подход…………………………………………………………………………..15 3.3 Доходный подход…………………………………………………………………………..15 3.4 Сравнительный подход…………………………………………………………………….16 3.5 Методы оценки……………………………………………………………………………..16 4. Расчетная часть……………………………………………………………………………….18 4.1 Определение стоимости земельного участка……………………………………….........18 4.2 Общие сведения об объекте оценки………………………………………………………18 4.3 Описание объекта оценки………………………………………………………………….19 4.4 Метод рыночных продаж…………………………………………………………………..19 4.5 Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка……………………………...20 4.6 Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)…………………………………...21 4.7 Оценка стоимости земли методам капитализации дохода………………………..22 Заключение……………………………………………………………………………………………24 Список использованной литературы…………………………………………………………………25 Лист замечаний……………………………………………………………………………………......26 Введение  Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Правовые регулирующие отношения собственности на землю подразделяются на общие (свойственные всем земельным отношениям) и специальные (характерные для определенных категорий земель и условий их использования). Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределенный срок службы. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах. Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром, а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретении другого участка аналогичной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, поэтому оценка земли всегда приводится по состоянию на конкретную дату. Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли своими решениями имеют право уточнять количество и границы оценочных зон и тем самым повышать или понижать установленную ранее нормативную цену, но не более, чем на 25%. Приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования земельного участка. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный (рыночный) подход —  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.1 Характеристика рынка земли Краснодарского края  Земли Краснодарского края являются уникальными и наиболее ценным природным ресурсом, составляют основу жизни и деятельности его жителей и должны гарантированно использоваться в интересах населения Краснодарского края. Целью настоящего Закона является реализация полномочий Краснодарского края как субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленных Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Россииской Федерации и иными федеральными законами. Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникала в виде матери – части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей. Приоритетными направлениями земельной политики Краснодарского края являются обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий; реализация прав жителей Краснодарского края на землю сочетание интересов Краснодарского края, муниципальных образований Краснодарского края и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений; сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе; использование земель способами, обеспечивающими сохранение экологических систем; сохранение традиционных форм казачьего землепользования. В настоящее время сельскохозяйственные организации используют основную часть земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Данная тема проблематична, так как отсутствует прочная нормативная база, определяющая правовой режим земель сельскохозяйственных предприятий. Возникает множество споров, предметом которых является вопрос собственности земельных участков. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли подразделяется на семь категорий. Все категории земель используются исключительно по целевому назначению. К первой категории относят земли сельскохозяйственного назначения – это земли, которые находятся за чертой поселений, предоставляются для нужд сельского хозяйства и предназначены только для этих целей. В землях сельского хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки сельскохозяйственной продукции. Относится Мостовской район, Кропоткин. Вторая категория – это земли поселений. Они предназначены для постройки и развития сельских или городских поселений и отделены чертой от земель других категорий. Третья категория – земли промышленности и иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости от характера задач на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и телевидения, земли для обеспечения космической безопасности, земли обороны и безопасности. К ним относится Апшеронский район. К четвертой категории относятся земли особо охраняемых территорий – это земли которые имеют особое научное, природоохранное эстетическое, оздоровительное и иное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относят земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, - все эти земли относятся к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ. Сочинский национальный парк, Государственный степной заказник «Туапсинский», Курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно – санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи.  Пятая категория земель – это земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли, которые покрыты либо не покрыты лесной растительностью, предназначены для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и нелесные земли (болота, просеки, дороги), они предназначены для ведения лесного хозяйства. Методом отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства определяют границы земель лесного фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда записывают в Государственный земельный кадастр. Леса Федерального подчинения (Сочинский Национальный парк, Кавказский биосферный заповедник). Лесосырьевой потенциал лесов Краснодарского края, их экологическая, рекреационная составляющая представляют реальный интерес для инвесторов.Земли водного фонда – это шестая категория земель. К ним относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, земли для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов. Разделяя весь край почти пополам, с востока на запад протекает река Кубань, берущая свое начало за пределами Краснодаркого края – на северо – западном склоне Эльбруса. Лада, Пшехи, Абина, Адагума, Кирпилей, Челбаса, Туапсе, Сочи, Мзымты. К седьмой относят земли запаса – это земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, эта категория земель не предоставляется гражданам или юридическим лицам, но допускается использование после перевода земель запаса в другую категорию (Курортные зоны Краснодарского края). Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 февраля 2004 г. № З-з утвержден Порядок организации работы департамента имущественных отношений Краснодарского края по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков для строительства.  Органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано руководствоваться Порядком, утвержденным настоящим приказом, при разработке документации по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, предоставление которых относится к их компетенции.Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок земли. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом. Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции. На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т.д. Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью. Функциями государственного регулирования земель являются: - разработка совместно с органами государственной власти субъектов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному применению земель, а так же повышение плодородия почв, охране по земельным ресурсам в комплексе со многими другими природоохранными мероприятиями; - распоряжение (изъятие, а так же предоставление) земельными участками, которые находятся в федеральной собственности; - выкуп земель для собственных федеральных нужд;  - утверждение городской черты городов по собственному федеральному значению.Широкие полномочия согласно регулированию по владению, а так же пользования и распоряжению землей, так же как и пользованию жильем, когда стремятся снять квартиру в Краснодаре, имеют органы по местной власти субъектов РФ. В их ведение должно входить: - принятие законов, а так же других нормативных правовых актов по субъектам РФ по соответствию с конституцией РФ, ЗК РФ, и другими федеральными законами; - определение территорий с особенным правовым режимом по использованию земель, так же установлению и изменению их собственных границ; - установление предельных размеров земельных участков; - установление размеров и порядка платы по земле, а также установление полного порядка по ее централизации, и уже в соответствии с законодательством РФ; - утверждение порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собственности субъектов РФ, так же как жилье у собственника, который решил сдать квартиру в Краснодаре, и, соответственно, порядка изменения согласно целевому назначению самого земельного участка; - утверждение городской, а так же поселковой черты, городов и некоторых поселков республиканского, краевого, так же областного, и окружного подчинения; - утверждение в соответствии с законодательством РФ с учетом местных условий по порядку осуществления государственного контроля по использованию и охране земель, а так же землеустройства; - организация по ведению государственного земельного кадастра, так же землеустройства и, соответственно, мониторинга земель, и по соответствию с порядком, который установлен законодательством РФ. 2 Маркетинговая стратегия использования земли в данном регионе  Оценивая рынок земли необходимо учитывать микро и макросреду, в которой будет действовать экономический субъект. К микросреде относятся ресурсы, поставщики, конкуренты, посредники, потребители, структура. К факторам внутренний среды относятся экономический фактор, природный фактор, политический фактор. В макросреду включаются технологический социальный фактор и следующие основные элементы:1. демографическая среда; 2. экономическая среда; 3. технико – экологическая среда; 4. природная среда; 5. политическая среда; 6. культурная среда; В Краснодарском крае, набирает обороты технологический и экономическим фактором. Незамерзающие акватории портов, удобная транспортная схема, возможность перевалки любых грузов, свободные от застройки земли для создания перегрузочных терминалов позволяют и успешно развивать портовую деятельность на территории района. Целебный климат средиземноморского типа, теплые моря, уникальные природные минеральные источники и лечебные грязи снискали Кубани славу одного из самых экологически чистых и популярных курортно-туристических регионов страны. Недра Краснодарского края содержат более 60 видов полезных ископаемых: нефть, природный газ, йодобромные воды, мергель, мрамор, известняк, песчаник, железную и апатитовую руды. Нефтяные и газовые месторождения. Краснодарский край является родиной отечественной нефтяной промышленности. В разработке находится 69 месторождений нефти, основные из них расположены в западной и центральной части предгорий (Абинский, Северский, Апшеронский, Славянский районы). Из недр края ежегодно извлекается 1,7 – 1,9 млн. т нефти, добыча природного газа доведена до 3 млрд. м3. На территории края расположен крупнейший в Европе Азово-Кубанский бассейн пресных подземных вод. Эксплуатационные запасы минеральных подземных вод составляют около 30% общих запасов северокавказского региона. В крае имеется 42 месторождения минеральных вод, из которых в настоящее время эксплуатируется 17. Лес – одно из важнейших природных богатств Краснодарского края. Общая площадь лесов составляет свыше полутора миллионов гектаров. Благоприятные условия для развития края обуславливаются наличием существующей железнодорожной сети, автомобильных дорог, в том числе и федерального значения, функционированием железнодорожной паромной переправы между портами «Кавказ» (Россия) и «Крым» (Украина). На долю сельского хозяйства приходится свыше 16% валового регионального продукта края и 7% валовой сельскохозяйственной продукции России, в том числе зерна 10,6%, сахарной свеклы – около 19, подсолнечника – 17%. Общая площадь сельскохозяйственных угодий в крае составляет 4,4 млн га. Агропромышленный комплекс края, представленный многоотраслевыми сельскохозяйственными и перерабатывающими предприятиями с развитой инфраструктурой, является крупнейшим в России производителем и поставщиком сельскохозяйственной продукции и сырья. Он в существенной мере определяет экономику края, занятость населения и уровень его благосостояния. В сельском хозяйстве трудится почти четверть всех занятых в хозяйстве края. Всего в крае возделывается свыше 100 различных видов сельскохозяйственных культур. Российские объемы производства винограда, чая и цитрусовых сосредоточены в основном на Кубани. В связи с активным использованием земель под развитие различных проектов особую актуальность приобрела проблема перевода земельных участков из одной категории в другую, а также смена вида разрешенного использования. Правовое регулирование данного вопроса осуществляется нормами земельного кодекса РФ, Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», другими нормативно – правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов. При оценке стоимости земельного участка оценщик должен учитывать общие и специальные факторы, которые влияют на стоимость оцениваемого объекта. Рыночный спрос обусловлен полезностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже земельный участок. Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен.  Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться: за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, уровня цен, занятости и так далее. Приоритетными направлениями земельной политики Краснодарского Края являются:- обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях в цклях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий; - реализация прав жителей Краснодарского Края; - сочетание интересов Краснодарского Края, муниципальных образований Краснодарского края и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений; - сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе; - использование земель способами, обеспечивающими сохранения экологических систем; - сохранение традиционных форм казачьего землепользования; Перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую в Краснодаре и крае. Статья 7 Земельного кодекса РФ определяет семь категорий земель: - земли сельскохозяйственного назначения; - земли поселений; - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; - земли особо охраняемых территорий и объектов; - земли лесного фонда;  - земли водного фонда;- земли запасов. Согласно данной статье земли каждой категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так земли в категории «сельскохозяйственного назначения» разрешено использовать: - для ведения сельскохозяйственного производства; - для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки); - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки); - для садоводства или огородничества в Каневском и Новокубанском районах, Славянском районе; - для дачного строительства Апшеронском районе; - для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота; - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; - для ведения подсобного сельского хозяйства и др. При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. (Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации). Перевод земли из одной категории в другую – вопрос непростой. Актуальность смены категории земли заключается в том, что, изменив назначение земли, можно поднять ее стоимость в несколько раз.  Установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находится отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю. Так, в случае если земля находится в федеральной собственности, то отнесение ее к той или иной категории осуществляет Правительство РФ, решение по землям, находящимся в собственности субъектов федерации, принимается уполномоченными органами субъекта РФ, муниципальные земли – прерогатива органов местного самоуправления (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).Перевод земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края в иные категории находится в ведении Администрации Краснодарского края. Установлены соответствующие процедуры, предусматривающие действия государственных органов и органов местного самоуправления по переводу земель, порядок инициирования этой операции, условия и сроки рассмотрения ходатайств о переводе земель, основания для отказа в переводе, порядок обжалования решений и т.д. Основные факторы, сдерживающие развитие первичного рынка земли и ее перепрофилирование: - сложность бюрократических процедур, сроки перевода земель из одной категории в другую составляют от полутора до года и более; - большое количество согласующих органов; - наличие обременений (объекта социальной инфраструктуры, зоны отчуждения и т.д.) - ужесточение государственного контроля за использованием земельных участков, особенно находящихся в природно – и водоохранных зонах. Повышение цен произошло за счет изменения статуса земельных участков – земли сельскохозяйственного назначения стали землями, предназначенными под строительство. Аналитики рынка сходятся во мнении: Кубанская земля будет дорожать с каждым годом. Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость (права проезда или прохода, обязательства по использованию общего забора или стен, права на подземные и минеральные воды).  В состав Краснодарского края входят 38 административных района, 26 городов, 24 поселка городского типа, 378 сельских населенных пунктов. |