Курсовая работа по дисциплине Оценка недвижимого имущества Студентки
 Скачать 238.5 Kb.
|
2.3 Определение стоимости земельного участкаЦена - это фактическая сумма купли - продажи земельных участков в уже совершенных сделках. Три основных цели преследуют люди, когда приобретают землю: -непосредственное личное использование; -получение доходности (прибыли); -удовлетворение чувства гордости от владения ею; В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением. В практике традиционно применяют три основных метода определения стоимости недвижимости, в том числе и земли: -прямое сравнение рыночных продаж; -доходный метод; -затратный подход; Общие сведения об объекте оценки. Исторические данные возникновения объекта (дата строительства, реконструкции), сведения о предыдущих владельцах и т.д. Таблица 1 - Постановка здания по оценке
Описание объекта оценки. Оцениваемый земельный участок, находящийся по адресу Россия, Краснодарский край, г. Гулькевичи, ул. Мира, 23, является частной собственностью. Площадь участка составляет 1100 кв.м, застроенная площадь. На участке есть улучшения, в виде централизованного газоснабжения, централизованного водоснабжения, централизованного энергоснабжения, подъездного пути к участку. Метод рыночных продаж. Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж ( рыночный), исходя из данных о недавних сделках ( за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Последовательность действий при рыночном методе: Выявление фактических продаж участков на рынке; Проверка информации о сделках; Внесение поправок с учетом различий участков (корректировка осуществляется в рублях или %). Увеличение или уменьшение в зависимости от их пригодности; Таблица 2 – Поправки цены сопоставимого участка
При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др. После расчетов методом рыночных продаж стоимость земельного участка равна 2 700 000 рублей. При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка Таблица 3- Расчет стоимости по способу базового участка.
Этот прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стандартного участка, который является ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок. 1. №1= 5044500 / 0,61 = 8269672 №2= 6642900 / 0,63 = 10544286 №3= 3283200 / 0,59 = 5564746 2. ( (№1 + №2 + №3) / 3) * 0,6 = 4875741 Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но отличающихся по другим параметрам (дачные участки и т.д.) Принцип остаточной продуктивности (метод остатка). Оплаты расходов за три других фактора производства: труда - зарплата; комиссионных: капитана - процентов, дивидендов; предпринимательских способностей – прибыли. . В остатке будет земельная рента для собственника участка Метод остатка применим при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и годовой чистый доход от объекта. Расчет стоимости земли методом остатка (представлен в приложении 1). Оценка земли методом капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле: С = Д : К Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Он выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение. Таблица 4 – Метод капитализации земельной ренты
После расчетов стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты, произведенных в таблице 4, можно увидеть, что стоимость земельного участка составляет 4500000 рублей. ЗаключениеВ странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. После произведенной оценки мы видим из таблицы 3, что стоимость земельного участка согласно произведенных расчетов составляет 5000000 рублей, стоимость, полученная путем расчетов методом остатка составляет 8032500 рублей и стоимость полученная методом капитализации земельной ренты равна 4875741 рублей. Исходя из этих данных можно сделать вывод, что наиболее вероятная стоимость, по которой может быть продан данный земельный участок 5800000 рублей. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. Список использованной литературы1. П.В. Кухтин , А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина - Управление земельными ресурсами-Учебное пособие.: М.: Питер, 2014; 2. Е.М. Ефстафьева- Бухгалтерский учет и оценка земли, Учебное пособие, КНИГА СЕРВИС, М.:, 2013; 3. А.А. Алпатов-Анализ эффективности землепользования, АКДИ, М.: 2014; 4. В.М. ДЖУХА, В.Д. Киреев, - Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие, МАРТ.М.:, 2013; 5. М.А. Федотова, Э.А, Уткин,- Оценка недвижимости и бизнеса, учебник, ЭКМОС, М.: 2012; 6. И.В. Гранова-Оценка недвижимости , ПИТЕР, Санкт-Петербург, 2012; 7. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издательство «МКС», 2013. 8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 2012. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 9. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2012. 10. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 20011. ПриложениеРасчет стоимости земли методом остатка
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||