Жилищное право лекции. Лекция 1 Алексеева Ольга Геннадьевна
 Скачать 272.1 Kb.
|
|
Тема 2. Наем жилого помещения. 1. Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика, стороны, существенные условия, форма. Наем жилого помещения (ст. 671 ГК). Договор социального найма – разновидность (Ст. 60 ЖК). Договор найма жилого помещения -соглашение, по которому одна сторона (наимодатель – собственник жилого помещения или управомоченное лицо) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. По юридической направленности договор найма жилого помещения относится к договорам по передаче имущества в пользование. Договор найма является консенсуальным, взаимным, возмездным. В настоящее время выделяют три разновидности данного договора: доовор коммерческого найма жилого помещения (коммерческий наем – это исключительно термин теоретический, он не является легальным); регулируется гл. 35 ГК договор социального найма жилого помещения (регулируется ЖК, гл. 3) договор найма специализированного жилого помещения (разд. 4 ЖК) Сторонами договора найма являются наймодатель и наниматель. Наймодатель – собственник жилого помещения, либо управомоченное лицо. Таким образом, в качестве наймодателей могут выступать граждане, юридические лица. В договоре социального найма наймодателями выступают уполномоченные государственные органы или органы МСУ. Нанимателем в любой разновидности договора найма может быть только гражданин, т.е. физическое лицо. Это отличает наем жилого помещения от аренды. Нанимателем в договоре коммерческого найма может быть любой дееспособный гражданин, который выразил соответствующее желание и имеет материальную возможность. Ст. 49 ЖК – жилые помещения по договору найма предоставляются не любому гражданину; прежде всего гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении, однако в настоящее время, в соответствие со ст. 40 К и ст. 49 ЖК по договору социального найма жилые помещения предоставляются только малоимущим иным гражданам, указанных в ФЗ, Указах Президента и Законов субъектах РФ. Гражданин признается малоимущим ОМСУ. Всех иных граждан, чье право на получение социального жилья также определено в нормах действующего законодательства, условно можно подразделить на 2 группы: отдельные категории государственных и муниципальных служащих граждане, которые имеют особые заслуги перед государством (ветераны ВОв), либо нуждаются в особой социальной защите (инвалиды, семьи, имеющие детей инвалидов) По договору социального найма наряду с нанимателем жилого помещения, как правило, жилым помещением пользуются и иные постоянные пользователи, чьи права на жилое помещение также являются самостоятельными жилищными правами. В договоре социального найма – это члены семьи нанимателя. Круг членов семьи нанимателя и их правовое положение определены в ст. 69 ЖК. Всех граждан, которые признаются, либо могут быть признаны членами семьи нанимателя, разделены: супруг, дети, родители самого нанимателя. Условие – совместное проживание в жилом помещении другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Для признания их членами семьи необходимо: совместное проживание и ведение общего хозяйства (т.е. наличие совместного бюджета, совместных предметов домашнего обихода) иные лица. Для признания их членами семьи необходимо решение суда, т.е. судебный акт. В договоре коммерческого найма само понятие члены семьи не употребляется. Ст. 667 ГК говорит о гражданах, постоянно проживающих с нанимателем. Особенность правового положения данных лиц состоит в том, что как и члены семьи нанимателя в договоре социального найма, они имеют равные права пользования жилым помещением, т.е. жилищные права этих лиц являются самостоятельными; однако в договоре коммерческого найма перед наймодателем ответственность несет только наниматель. Постоянные пользователи самостоятельными субъектами ответственности не являются. В договоре социального найма дееспособные и ограниченно – дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Если граждане перестают быть членами семьи нанимателя, т.е. происходит разрыв семейных связей, то на жилищные права это никак не влияет. Право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя сохраняются, однако ответственность бывшие члены семьи нанимателя несут самостоятельно. Ст. 677 ГК устанавливает, что наниматель по договору коммерческого найма и постоянно проживающие с ним граждане, могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности перед наймодетелм. В этом случае все эти граждане становятся сонанимателями, т.е. на стороне нанимателя возникает множественность лиц. Существенное условие договора, как социального, так и коммерческого найма – это предмет. Предмет – изолированное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным требованиям и нормам. По договору социального найма жилые помещения в пользование предоставляются только из государственного и муниципального жилищных фондов. По договору соц.найма жилое помещение предоставляется исходя из установленной ОМСУ (ст. 50 ЖК) нормы предоставления. ЖК устанавливает, что учету подлежат законные интересы граждан, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма. В соответствии со ст. 59 ЖК заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, допускается только с их согласия. Ст. 59 ЖК также устанавливает, что учету подлежат состояния здоровья гражданина. Если в составе семьи, которым предоставляется жилое помещение, имеется гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, то допускается превышение нормы предоставления, но не более чем в 2 раза. Перечень заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ 21.12.2004 № 817 (осложнение почечной недостаточности, ВИЧ-инфекции у детей). Размер жилого помещения по договору коммерческого помещения не ограничен; это может быть жилое помещение любой формы собственности, однако чаще всего договор коммерческого найма заключается на жилые помещения, находящиеся в частной собственности. Такие условия, как цена и срок, в договоре как социального, так и коммерческого найма, относятся к обычным условиям договора. Цена в договоре социального найма включает в себя плату за пользование жилым помещением, плату за коммунальные услуги и плату за содержание мест общего имущества многоквартирного дома. Плата высчитывается по установленным тарифам. Цена в договоре коммерческого найма определяется по соглашению сторон. Срок также относится к обычным условиям договора. Договор социального найма заключается без указания срока его действия, т.е. он носит бессрочный характер. В соответствии со ст. 683 ГК предельный срок договора коммерческого найма не может превышать 5 лет. Если срок сторонами в договоре не указан, то он считается заключенным на максимально допустимый срок, т.е. на 5 лет. ГК выделяет договор краткосрочного коммерческого найма жилого помещения, который заключается на срок до 1 года. Особенностью данной разновидности наемных отношений, является то, что наниматель обладает гораздо меньшим объемом субъективных прав по сравнению с обычным нанимателем, т.е. по содержанию данный договор значительно уже. Так наниматель в договоре краткосрочного коммерческого найма не имеет права сдавать жилое помещение в поднаем, не имеет права вселять временных жильцов, не допускается замена нанимателя, по окончании срока договора наниматель не обладает преимущественным перед третьими лицами правом на заключение договора найма на новый срок. Если договор краткосрочного найма расторгается в судебном порядке, вследствие виновного поведения нанимателя, то нанимателю не предоставляется льготного срока для отсрочки исполнения судебного решения о его выселении. Форма договора найма – простая письменная. Государственной регистрации договор найма не подлежит. Несоблюдение простой письменной формы не лишает договор юридической силы. Запрет ссылаться на свидетельские показания в случае спора (п.2 ст. 162 ГК). 2. Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма Право пользования жилым помещением в домах муниципального жилищного фонда у граждан возникает в силу сложного юридического состава, который включает в себя следующие юридические факты: Первая стадия: подача гражданином, нуждающимся в жилом помещении, заявления в ОМСУ о постановке его на учет в качестве нуждающимся в жилье. К заявлению должны быть приложены все необходимые документы, которые бы подтверждали право данного гражданина на получение социального жилья. Если гражданин относится к малоимущим, то должны быть представлены справки о доходах всех членов семьи, а также данные, подтверждающие наличие, либо отсутствие имущества у самого гражданина и у членов его семьи, подлежащие налогообложению. вместе с заявлением о постановке на учет должны быть представлены документы, которые бы подтверждали нуждаемость в жилом помещении Основания для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении перечислены в ст. 61 ЖК. Если граждане имеют право постоянного пользования жилым помещением, но обеспечены на одного человека менее учетной нормы (смотреть ст. 49 ЖК) Если граждане проживают в жилом помещении, которое не соответствует установленным требованиям и нормам (см. ПП ВС № 47 аварийное и ветхое жилье) Если в составе семьи имеются граждане, которые страдают тяжелыми формами хронических заболеваний (перечень установлен Правительством РФ) Вторая стадия: Принятие ОМСУ решения о постановке гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении и включении его в списки очередности. Граждане включаются в списки на получение социального жилья, исходя из даты принятия решения о постановке их на учет. При принятии решения о постановке гражданина на квартирный или жилищный учет, в соответствии со ст. 53 ЖК принимается во внимание намеренные действия граждан, которые ухудшили свои жилищные условия. Если граждане умышленно привели себя в состояние нуждаемости в жилом помещении, то они могут быть поставлены на жилищный учет не ранее, чем через 5 лет после совершения указанных действий. Граждане, состоящие на учете, ежегодно обязаны предоставлять документы, которые бы подтверждали то обстоятельство, что они по прежнему нуждаются в жилом помещение, а также то, что они относятся к категории граждан, которые в соответствие с действующим законодательством имеют право на получение социального жилья. Процедура снятия граждан с учета и основания перечислены в ст. 56 ЖК. Третья стадия. Принятие ОМСУ решения о предоставлении гражданину, и, как правило, членам его семьи жилого помещения. По общему правилу жилое помещение предоставляется исходя из времени постановки гражданина на жилищный учет. Ст. 57 предусматривает случаи внеочередного предоставления гражданам жилых помещений: сироты, хроники, лица, чье жилье признано аварийным В соответствие со ст. 49 ЖК, малоимущие граждане обеспечиваются жилыми помещениями из муниципального жилищного фонда. Иным категориям граждан, которые также имеют право на предоставление социального жилья, жилые помещения предоставляются из государственного жилищного фонда. Из муниципального жилищного фонда этим лицам жилые помещения могут быть предоставлены только в случае наделения органов МСУ государственными полномочиями на обеспечение жильем данных категорий граждан. По общему правилу, данные граждане обеспечиваются жилыми помещениями в порядке и на условиях, предусмотренных ЖК для обеспечения социальным жильем малоимущих граждан. Однако ФЗ и Указом Президента, либо Законом субъекта РФ может быть предусмотрен иной порядок и иные нормы для обеспечения жилыми помещениями той или иной категории граждан. Граждане обеспечиваются жилыми помещениями по договору социального найма исходя из установленной нормы предоставления жилых помещений (ст. 50 ЖК). В соответствие со ст. 58 ЖК при предоставлении жилых помещений по договору соц. найма подлежат учету права и законные интересы граждан, которым предоставляется жилое помещение. К таковым относятся состояние здоровья и разнополость. Конкретное жилое помещение с указанием его адреса, площади, количества комнат должно быть указано в решении ОМСУ. Четвертая стадия. Заключение договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности сторон – ст. 65 и ст. 67 и плюс Постановление Правительства РФ от 21.05.05 №315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения». 3. Обмен жилыми помещениями Ст.72-75 ЖК РФ. Одним из важнейших прав нанимателя является право на обмен занимаемого им жилого помещения на другое жилое помещение. Однако обмен жилыми помещениями между нанимателями это и основания для прекращения договора социального найма, а также одно из правомочий нанимателя, которое является правомочием ограниченного распоряжения, занимаемого жилого помещения. Договор обмена это соглашение по которому наниматель жилого помещение передает другому нанимателю право пользования жилым помещением, а в замен приобретает право пользования жилым помещением расположенным в другом доме или квартире. ЖК РФ значительно изменил правила обмена жилыми помещениями, которые были установлены ранее действующем законодательстве. ЖК РФ устанавливает что договор об мене жилыми помещениями могут заключить между собой только наниматели жилых помещений по договору социального найма. Ранее действующее законодательство допускало возможность обмена между нанимателем и собственником жилого помещения, а также между нанимателем и членом жилищного кооператива. В настоящее время такая возможность исключается. ЖК РФ исключил возможность совершение родственного обмена предметом которого могла являться не изолированная комната или часть комнаты при условии что контр агент по обмену вселялся в жилое помещение как член семьи нанимателя. Для совершения обмена жилыми помещениями наниматель должен получить письменное согласие всех членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а также наймодателя. Для обмена жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, необходимо согласие органа опеки и попечительства. Тем не менее ЖК устанавливает различные правовые последствия на случай отсутствия согласия члена семьи и наймодателя. Основания, по которым наймодатель может не дать согласия на обмен жилого помещения, перечислены в ст. 73 ЖК. Перечень приведен, как исчерпывающий. Если согласие на обмен не дает кто-либо из членов семьи нанимателя, в случае, когда инициатором обмена выступает дееспособный член семьи и на это не согласен сам наниматель, отсутствием такого согласия может быть восполнено в судебном порядке, то возможен принудительный обмен на основании решения суда. В соответствие с ч.3 ст. 72 ЖК: при рассмотрении спора о принудительном обмене суд должен учитывать заслуживающие внимания, доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. В соответствии с ПП ВС № 14 от 2.07. 2009 г.: под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемых жилых помещениях следует понимать наличие обстоятельств, которые бы препятствовали гражданину в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Порядок совершения обмена и оформление договора – ст. 74 ЖК. Договор об обмене жилыми помещениями, как и любая гражданско-правовая сделка может быть признан недействительным в судебном порядке. Ст. 75 называет две группы оснований для этого: Основания, предусмотренные гражданским законодательством для признания сделки недействительной Нарушение требования ЖК при заключении договора обмена Правовые последствия признания обмена жилыми помещениями недействительным является переселение сторон в ранее занимаемые ими помещения (своеобразная двустороння реституция). Дополнительное последствие, которое предусматривает ЖК – возмещение убытков виновной стороной пострадавшей стороне. 4. Сдача жилого помещения в поднаем и вселение в жилое помещение временных жильцов. Право на сдачу жилого помещения в поднаем и вселение в жилое помещение временных жильцов – это те права, которыми обладает наниматель, как по договору социального, так и по договору коммерческого найма. Поднаниматели и временные жители являются субъектами жилищных отношений, которые не обладают правом самостоятельного пользования жилым помещением. Их права носят временный характер; они производные от жилищных прав основного субъекта – нанимателя. Сдача жилого помещения по договору поднайма регулируется ст. 77- 79 ЖК и ст. 685 ГК. Договор поднайма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наниматель) передает другой стороне (поднанимателю) во временное пользование часть или все жилое помещение, которое он занимает по договору найма. Для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо согласие наймодаеля. Если в поднаем сдается жилое помещение, которое наниматель занимает по договору социального найма, то для заключения договора поднайма необходимо согласие членов его семьи, включая временно отсутствующих. В договоре коммерческого найма согласие постоянных пользователей для сдачи в поднаем жилого помещения не требуется. Сдача всего жилого помещения в поднаем при социальном найме допускается только в случае временного выезда нанимателя и членов его семьи. Договор поднайма – реальный, возмездный, взаимный. ЖК называет случаи, когда сдача жилого помещения в поднаем не допускается: 1. если в результате заключения договора поднайма на каждого проживающего в жилом помещении гражданина будет приходиться менее учетной нормы, а при сдаче жилого помещения, которое расположено в коммунальной квартире, менее нормы предоставления 2. если в жилом помещении проживает, либо вселяются в него в результате заключения договора поднайма гражданин, который страдает тяжелыми формами хронических заболеваний. Договор поднайма носит срочный характер; срок его действия не может превышать срока действия основного договора, т.е. договора найма. Ст. 77 ЖК: если при сдаче жилого помещения жилищного фонда сторонами не определен срок действия договора поднайма, то такой договор считается заключенным на 1 год. Форма договора – простая, письменная. Поднаниматель не обладает самостоятельны правом пользования жилым помещением, поэтому ответственности перед наймодателем не несет. Его права производны от прав нанимателя, поэтому именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия поднанимателя. При этом поднаниматель, как и любой иной пользователь жилого помещения, должен соблюдать права и интересы других граждан, воздержаться от разрушения, порчи жилого помещения. Если поднаниматель совершает неправомерные дейтсвия, то это является основанием досрочного прекращения договора поднайма и выселения поднанимателя из жилого помещения. Договор поднайма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Договор поднайма, по общему правилу, прекращается по окончанию срока его действия. Поднаниматель не обладает преимущественным правом на заключение договора поднайма на новый срок, поэтому обязан освободить жилое помещение, если отказывается сделать это добровольно, то выселяется в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Договор поднайма зависит от основного договора, т.е. от договора найма. Т.е. если договор найма прекращается или расторгается по предусмотренным законом основания, то это автоматически прекращает и договор поднайма жилого помещения. Ст. 80 ЖК: временные жильцы - лица, которым наниматель разрешил пользоваться жилым помещением без взимания платы за такое пользование. Предельный срок проживания в жилом помещении временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. Временный жилец не обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением; его права также производны от прав нанимателя, поэтому временный жилец самостоятельной ответственности перед наймодателем не несет; за его действия перед наймодателем отвечает наниматель. Для вселения в жилое помещение временного жильца необходимо согласие членов семьи нанимателя по договору социального найма и постоянных пользователей жилого помещения в договоре коммерческого найма. Согласие наймодателя на вселение временного жильца не требуется. Необходимо только уведомление. Действующее законодательство допускает, что наймодатель может запретить проживание временного жильца, если в результате его вселения на каждого проживающего будет приходиться менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления. Срок проживания временного жильца при его вселении может быть как определен, так и не определен. Если срок проживания оговорен, то по истечении данного срока он обязан освободить жилое помещение, если откажется это сделать, то выселяется в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Если срок проживания не был определен, то временный жилец должен освободить жилое помещение не позднее чем через 7 дней с момента предъявления к нему соответствующего требования. Если откажется – в судебном порядке. 5. Изменение договора найма жилого помещения Заключение договора найма, как социального так и коммерческого, влечет возникновение обязательственного правоотношения, которое длится в течение более или менее длительного периода времени. За время существования жилищного обязательства могут измениться его элементы, а именно объект, субъектный состав и содержание. Однако в жилищном обязательстве достаточно редко изменения касаются только одного элемента – изменения в объекте (например: изменение размера жилого помещения, повышения уровня его благоустройства); одновременно изменяет и содержание этого обязательства. Повышение уровня благоустройства изменяет обязанность нанимателя в части внесения платы за пользования. Необходимо, чтобы правовая связь нанимателя и наймодателя сохранялась. ЖК и ГК регулируют следующие случаи изменения жилищного обязательства: изменение договора найма по требованию члена семьи нанимателя (применительно к социальному найму - ст. 82 ЖК; в договоре коммерческого найма аналогичное изменение называется замена нанимателя – ст. 686 ГК). Такое изменение правоотношения, при котором нанимателем признается какой-либо субъект из граждан, которые имеют право постоянного пользования данным жилым помещением. Данные изменения подразделяются на 2 разновидности: а). когда состав постоянных пользователей жилого помещения не изменяется; все граждане продолжают проживать в жилом помещении; просто нанимателем становится другой гражданин. Мотивы, по которым происходит такая замена, могут быть самыми различными. В данном случае они юридически безразличны. Необходимо согласие наймодателя, первоначального нанимателя и всех дееспособных граждан, которые постоянно проживают в этом жилом помещении б). в случае смерти первоначального нанимателя жилого помещения, либо его выезда из жилого помещения на другое ПМЖ. В данном случае изменение жилищного обязательства является объективно необходимым согласие наймодателя на изменение жилищного обязательства не требуется. Если в договоре социального найма члены семьи нанимателя, которые остались проживать в жилом помещении не могут прийти к согласию относительного того, кто именно из них будет нанимателем, то данный спор разрешается в судебном порядке. В договоре коммерческого найма, если граждане не могут прийти к согласию, кто именно из них будет нанимателем, то все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность. 1. объединение нанимателей - это такое изменение, при котором ранее существовавшие субъекты отдельных самостоятельных договоров найма определяются и закрепляются за каким либо одним нанимателем с заключением с ним отдельного самостоятельного договора найма. Все граждане, которые на момент изменения данного обязательства проживают в квартире, приобретают статус членов его семьи. Данное изменение жилищного обязательства свойственно только для договора социального найма. Объединение граждан, которые ранее проживали по отдельным договорам. Для того чтобы данное изменение было возможным необходимо наличие следующих условий: 1.законченность объединения нанимателей в одну семью. Одних намерений не достаточно. 2. 2. дееспособность обоих нанимателей, которые объединяются в одну семью. 3. если в составе семей объединяющихся имеются дееспособные члены семьи, то необходимо их согласие на изменение договора найма. Если кто-либо из дееспособных членов семьи объединяющихся не согласен на изменение договора найма, то это делает невозможным изменение обязательственного отношения данный спор в суде рассмотрен быть не может. Это объясняется абсолютностью личного неимущественного права гражданина, и ни суд, ни какой либо иной орган не может обязать гражданина объединиться с кем-либо в одну семью. 6. Прекращение, расторжение договора найма. Выселение граждан из жилого помещения. Эти термины близки по смыслу, но не тождественны между собой, их нередко смешивают. Прекращение договора найма – наиболее широкое понятие, означает разрыв правовой связи участников, отпадение прав и обязанностей. В основе прекращения жилищного обязательства могут быть объективные причины – смерть нанимателя одинокого, гибель предмета так и волевые действия сторон. Договор социального и коммерческого найма могут быть расторгнуты по соглашению сторон. Договор коммерческого найма носит срочный характер. Истечение срока действия договора также прекращает жилищные отношения. Расторжение договора также прекращает правовую связь участников и является частным случаем прекращения договора. Это более узкое понятие. Расторжение может быть вызвано только волевыми действиями сторон. Выселение из помещения является правовым последствием прекращения правовой связи нанимателя и наймодателя и представляет собой выдворение граждан из жилого помещения либо ввиду отсутствия правовых оснований проживать в нем либо ввиду невозможности в дальнейшем использовать данное помещение по прямому назначению. Действующее законодательство предусматривает выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, предоставления жилого помещения и без предоставления жилого помещения. выселение без предоставления другого жилья в жилищном праве представляет собой санкцию, особую форму ответственности за нарушение действующего законодательства, самую серьезную какая только может быть в жилищном праве. Выселение без предоставления другого жилья может иметь место в том случае, когда жилищного правоотношения не возникало, что имеет место при самовольном вселении граждан в жилое помещение. Договор найма как социального, так и коммерческого может быть расторгнут по соглашению так в соответствии с волеизъявлением одной из сторон договора найма. ГК ст.687 и ЖК ст.83 устанавливают право нанимателя жилого помещения в любое время в период срока действия договора в одностороннем порядке расторгнуть его. Для расторжения договора найма по инициативе нанимателя необходимо согласие постоянных пользователей жилого помещении, членов семей нанимателя по договору социального найма и граждан по коммерческому найму. В соответствие со ст. 83 прекращение с момента фактического выезда вместе со всеми проживающими из жилого помещения. при этом ЖК устанавливает что наниматель не обязан уведомлять наймодателя о расторжении договора найма. помещение в данном доме оборудованы инвентарем, мебелью и иными предметами, необходимыми для проживания в этом помещении граждан. Жилые помещения в общежитии предоставляются гражданам, в связи с работой или учебой на период существования трудовых отношений, либо на период обучения в учебном заведении. Жилое помещение в общежитии предоставляется из расчета 6 кв. метров на одного человека. Семьям, как правило, предоставляется отдельная комната. Служебные жилые помещения. В соответствии со ст. 93 ЖК служебные жилые помещения, предназначенные для проживания в них граждан в связи с характером трудовых отношений, прохождения военной службы, а также в связи с избранием гражданина на выборную должность в государственные органы или в ОМСУ. Таким образом, главная цель предоставления служебного жилья – не обеспечение жилищной потребности граждан, как таковой, а обеспечение возможности проживания гражданина непосредственно вблизи по месту его работы, в связи с особым характером трудовых отношений, либо по месту прохождения службы. Перечень категорий граждан, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения устанавливаются либо ОГВ в отношении государственного жилищного фонда, либо ОМСУ в отношении муниципального жилищного фонда. Под служебные жилые помещения предоставляется, как правило, отдельные квартиры. Квартира считается служебной с момента принятия соответствующего решения либо ОГВ, либо ОМСУ. Жилое помещение может быть включено в число служебных, если оно фактически и юридически свободно. Помещение считается фактически свободным, если в нем никто не проживает. Помещение считается юридически свободным, если у того или иного гражданина отсутствует самостоятельное право пользования этим жилым помещением. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в пользование только на период существования трудовых отношений, либо с прохождением службы, а также на период занятия выборной должности. В том случае, когда граждане прекратили трудовые отношения, обучение в учебном заведении, перестали занимать выборную должность, т.е. после отпадения тех обстоятельств, в силу которых были предоставлены жилые помещения в общежитии и служебные помещения, граждане обязаны освободить их, т.е. выехать из жилого помещения вместе со всеми совместно проживающими лицами, если таковые были. Если гражданин откажется сделать это добровольно, то подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, по общему правилу. При этом ст. 103 ЖК называет четыре категории граждан, которые не могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. По ранее действующему ЖК при выселении из общежитий и служебных жилых помещений не могли быть выселены гораздо более категорий граждан. Если на момент введения в действия нового ЖК, т.е. на 1 марта 2005, гражданин проживал в общежитии или в служебном жилом помещении, и по ЖК РСФСР не мог быть выселен из этого жилого помещения без предоставления другого жилья, то после введения в действия ЖК РФ эти граждане также не могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Жилые помещения маневренного фонда. Ст. 95 ЖК устанавливает три случая, когда гражданам предоставляется жилые помещения маневренного фонда: 1. на период проведения капитального ремонта, который не возможен без отселения граждан. 2. гражданам, жилые помещения которых стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств 3. гражданам, которые проживали в жилом помещении, приобретенным в кредит за счет средств банка, не смогли возвратить данные заемные средства, и жилое помещение которых в связи с этим было выставлено на публичные торги Проживание граждан в маневренном фонде носят непродолжительный, временный характер. Если граждане были поселены в маневренное жилье в связи с капитальным ремонтом, то они имеют право пользоваться им только до окончания капитального ремонта. Основной договор, т.е. договор найма жилого помещения на ремонтируемое жилье не расторгается, но при этом граждане обязаны вносить плату только за то жилое помещение, которое предоставлено им в пользование на период капремонта. Граждане, жилые помещения которых, стали непригодными для проживания, в соответствии со ст. 57 должны быть обеспечены жилыми помещениями на условиях социального найма во внеочередном порядке. Эти граждане проживают в маневренном жилом помещении до того момента, пока им в пользование не будет предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Граждане, которые проживают в маневренном жилом помещении в связи с тем, что они не смогли возвратить банковский кредит, и на приобретенные за счет заемных средств жилое помещение было обращено взыскание пользуются маневренным жилым помещением до того момента, пока с ними не будут проведены денежные расчеты. Из полученных от реализации средств удовлетворяются претензии банка, а остаток денежных средств возвращается этим гражданам. После этого они обязаны освободить маневренное жилое помещение. Если откажутся сделать это добровольно – то подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Ст. 93 ЖК содержит незакрытый перечень случаев, когда граждане могут быть заселены в маневренный жилищный фонд, т.к. предусматривает, что законодательством могут быть предусмотрены и иные основания предоставления гражданам маневренного жилья для временного проживания в нем. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Они предназначены для проживания граждан, которые нуждаются в специальной поддержке и особых мерах социальной защиты со стороны государства. В основном это одинокие престарелые граждане, граждане, которые являются инвалидами, граждане, которые не могут самостоятельно обслуживать себя в силу болезни, физического недостатка. Таким образом, граждане, которые проживают в данных домах, предоставляются медицинское и социальное обслуживание. Должны специально выделяться помещения для организации торговли, общественного питания, медицинских пунктов, бытового обслуживания и т.д. Гражданам, которые проживают в этих домах, одновременно с удовлетворением их жилищной потребности, должны предоставляться и иные услуги: медико- санитарное обслуживание, патронаж, организация культурного обслуживания, оказание бытовых услуг. В данных домах, для граждан, которые в них проживают, предоставляются также и другие услуги, которые определяются органами социальной защиты населения. Учет граждан, которые нуждаются в получении жилого помещения в домах соц.обслуживания, также производятся органами соц.защиты. Жилые помещения, предназначенные для временного проживания беженцев и вынужденных переселенцев. Гражданин признается беженцем или вынужденным переселенцем после подтверждения его в этом статусе. Для граждан, признанных таковыми, за счет средств федерального бюджета Ст. 98 ЖК, определяя назначение данных жилых помещений, не называет конкретно категории граждан, которым они могут быть предоставлены, а только определяет, что данные категории устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъекта РФ. В настоящее время определены такие категории граждан, как лица с девиантным поведением, которые утратили свои связи, а также лица без определенного места жительства, которым может быть предоставлено право временного пользования жилыми помещениями в основном для ночного пребывания. Действующее законодательство устанавливает 2 вида спец. помещений: 1. с предоставлением медицинского и социально- бытового обслуживания 2. без предоставления медицинского или иного обслуживания. Граждане, которые нуждаются в социальной защите, проживают в данных жилых помещениях не по договору специализированного найма, а по договору безвозмездного пользования имуществом Договор найма специализированного жилого помещения. Определение содержится в ст. 100 ЖК. Кроме этого принято Постановление Правительства РФ от 26. 01. 2006г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения в специализированное и типовых договорах найма спец.жилых помещений» Этот договор – одна из разновидностей договора найма. Он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Однако данной разновидности свойственные следующие отличительные черты: он носит срочный характер, как правило, проживание в специализированном жилье носит временный, непродолжительный характер предметом могут являться жилые помещения только государственного и муниципального жилищного фонда нанимателем могут быть только определенные категории граждан ЖК устанавливает особый порядок и случаи предоставления специализированных жилых помещений в пользование гражданам Наниматель обладает гораздо меньшим объемом субъективных прав, чем наниматель в договоре социального найма. Наниматель специализированного жилья не обладает правом на обмен жилого помещения, правом на сдачу жилого помещения в поднаем, на замену жилого помещения. По общему правилу наниматель не обладает правом на приватизацию. Исключение составляют служебные жилые помещения: (ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»): собственник служебного жилого помещения может разрешить нанимателю и членам его семьи приватизировать занимаемое ими служебное жилое помещение. Кроме общих оснований для расторжения договора найма специализированного жилого помещения ЖК устанавливает специальные основания расторжения данного договора: 1. отпадение тех обстоятельств, в связи с которыми было предоставлено специализированное жилье (прекращение трудовых отношений, обучения в учебном заведении) Сторонами договора найма - наймодатель (уполномоченный государственный орган или ОМСУ, который выступает от имени собственника специализированного жилищного фонда) и наниматель (гражданин имеет право на обеспечение его жилым помещением специализированном жилищном фонде). Если с нанимателем вселяются члены его семьи, то они должны быть указаны в договоре найма. Круг членов семьи нанимателя определяется в соответствии со ст. 69 ЖК, т.е. по правилам, установленным для социального найма. ЖК определяет правовое положение членов семьи нанимателя: они имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. В случае прекращения семейных отношений члены семьи нанимателя специализированного жилья сохраняют право пользования жилым помещением, но по жилищному обязательству отвечают самостоятельно. Таким образом, изменение правового статуса в семье не влияет на право гражданина пользоваться жилым помещением, однако изменяет характер ответственности граждан, проживающих в специализированном жилом помещении Специальные правила ЖК устанавливает для нанимателей служебных жилых помещений. Прекращение семейных отношений между нанимателем служебного жилья и членом его семьи является основанием для прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи. В случае предъявления соответствующего требования бывшие члены семьи нанимателя служебного жилого помещения обязаны освободить его. Если отказываются добровольно в судебном порядке без предоставления жилого помещения. Суд при разрешению этого спора с учетом имущественного положения, состояния здоровья, возраста, может сохранить на определенный срок за бывшим членом семьи право пользования Договор найма является взаимным, и таким образом, и наймодатель, и наниматель обладают по отношению друг к другу корреспондирующими субъективными правами и обязанностями. Наймодатель обязан передать нанимателю в пользование жилое помещение, находящееся в надлежащем состоянии, которое является свободным от прав третьих лиц, принимать участие в поддержании надлежащего состояния и ремонте многоквартирного дома, осуществлять капитальный ремонт, обеспечивать предоставление капитальных услуг надлежащего качества. Наниматель жилого помещения и члены его семьи обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, производить текущий ремонт, своевременно вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, соблюдать правила проживания в жилом помещении, а именно соблюдать права и законные интересы соседей. Наимодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы, производства текущего ремонта, поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии и т.д. |