Лекция - Заключение договора к-п. Лекция Юридическое сопровождение сделки с объектом недвижимого имущества
 Скачать 27.5 Kb.
|
|
Лекция «Юридическое сопровождение сделки с объектом недвижимого имущества» В данной лекции мы рассмотрим основные вопросы, возникающие у продавца и покупателя на той стадии, когда покупатель нашел интересующую его квартиру, а продавец согласился ее продать за устраивающую его цену. То есть до момента заключения предварительного договора. Все вопросы, которые будут рассмотрены ниже имеют существенное для заключения сделки значение, их выяснение у продавца обусловлено общей с ним целью скорейшего нахождения покупателя, информирование покупателя о всех достоинствах объекта, в том числе о наличии полного пакета документов к сделке. Вопросы, которые должны быть выяснены у продавца, связанные с правом собственности на объект: - документы, на основании которых Продавец приобрел право собственности: договора купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, Регистрационное удостоверение БТИ и договор о приватизации, свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, земельный участок, жилой дом. Если у продавца его право собственности не зарегистрировано в Управлении гос. Регистрации, кадастра и картографии (Учреждении Юстиции — в обиходе, далее по тексту — Росреестр), это не является препятствием к заключению сделки. В данном случае необходимо проверять наличие штампа БТИ на обратной стороне вышеуказанных договора или свидетельства о праве на наследство. При наличии этих документов со штампом, возможно проведение сделки. - уточнять о возможном наличии перепланировок в квартире или «самозастроя» в домовладении, чтобы заранее подготовить объект к предстоящей сделке путем получения соответствующего решения суда. В данном случае риэлтор может обозначить Продавцу, что ООО «Этажи» может предоставить дополнительно оплачиваемые услуги по приведению документов на объект недвижимости в состояние, пригодное для проведения сделки. Для этого необходимо уточнить у продавца, изменялось ли что то в планировке помещений, достраивались ли новые помещения, например на первом этаже или домовладении. Это все позволит на первоначальном этапе выявить для продавца необходимость предварительной подготовки документов к сделке, так как, как правило, если Покупатель заинтересован в объекте, то стремится как модно скорее заключить договор, а наличие несоответствия между фактической площадью объекта и той, которая указана в правовых документах, может существенно отразиться на сроке заключения договора купли-продажи. В связи с этим необходимо указать что срок получения Свидетельства о гос. Регистрации права на объект с новой площадью может растянуться от 4 до 6 мес. - выяснять наличие у продавца кадастрового паспорта на объект недвижимости. Если продавец не знает, стоит ли его квартира или дом на кадастровом учете, на первоначальном этапе это можно выяснить по наличию Свидетельства о государственной регистрации права, выданным Управлением Росреестра. Наличие кадастрового номера свидетельствует о постановке на кадастровый учет. При отсутствии названного свидетельства необходимо поставить продавца в известность о том, что этот вопрос необходимо предварительно выяснить путем подачи запроса в Управление Росреестра. И указать на возможность предоставления данной услуги ООО. В случае отсутствия кадастрового учета объекта недвижимости, срок заключения основного договора купли-продажи может увеличиться не менее чем на 1 месяц. - наличие на руках Технического паспорта на объект недвижимого имущества необходимо только в случае оформления ипотечной сделки или сделки с использованием иных социальных программ (военная ипотека, материнский капитал, программа «Молодая семья» и прочие). Тем не менее, ознакомление с содержанием технического паспорта необходимо, так как в нем содержится информация об общей площади квартиры, которую нужно сверить с указанной в правовых документах площадью. Также обязательно обратить внимание на отметки о возможном наличии «перепланировок» в квартире или возведенных без получения предварительного разрешения построек на земельном участке. - выяснить сколько собственников у данного объекта недвижимости, продают ли они (если собственников больше 1) все свои доли, или долю продает только один из них. Если свою долю продает только один совладелец, то необходимо указать ему на необходимость уведомить остальных собственников о продаже доли или заблаговременно получить у них отказ от покупки. Отказ каждого совладельца от права преимущественной покупки должен быть нотариально заверен. Уведомить совладельца о продаже своей доли можно телеграммой с уведомлением. Срок, с которого будет течь установленный законом месяц для отказа от права преимущественной покупки, начнет течь со следующего дня после его вручения совладельцу. Для этого продавцу и нужно уведомление о вручении телеграммы совладельцам. - есть ли среди собственников несовершеннолетние дети и будет ли взамен продаваемого жилья приобретаться новое. Если есть, то решать вопрос о приобретении на имя ребенка иной недвижимости или материальной компенсации. - приобретен ли объект недвижимости в период нахождения собственника в зарегистрированном браке и на основании какого правового документа. Если приобретен до брака по возмездным и безвозмездным сделкам, то отчуждать можно без согласия супруга. Если в период брака по безвозмездной сделке (наследование, приватизация, дарение), то также можно отчуждать без согласия супруга - в срок ли оплачиваются все коммунальные услуги и налоги по объекту недвижимости. Если есть задолженность, определить срок ее погашения. - когда продавец планирует произвести снятие с регистрационного учета по месту жительства. - вопрос налогообложения при продаже квартиры. Правовые вопросы, которые могут интересовать покупателя на этапе подбора квартиры: - вопрос о зарегистрированных по месту жительства в заинтересовавшей квартире лицах - вопрос о полной оплате коммунальных услуг - вопрос налогообложения при покупке квартиры - правовая и техническая документация - получение согласия супруга покупателя на покупку (при оформлении ипотечной сделки) - вопрос о том кто, представляет интересы несовершеннолетнего в сделке по приобретению на его имя объекта недвижимости у нотариуса и в Управлении Росреестра. В данном случае один из законных представителей несовершеннолетнего (один из родителей, опекун или попечитель несовершеннолетнего или лица признанного ограниченно дееспособным или недееспособным). Если продавец и покупатель договорились заключить сделку купли продажи или иной договор перехода права собственности Необходимо рассказать продавцу и покупателю о тех действиях, которые возлагаются на ООО «Этажи» для дальнейшего заключения предварительного и основного договора купли продажи (иного договора перехода права собственности): - получение от покупателя и продавца копий паспортов - получение от покупателя копии (и подлинников для ознакомления) правоустанавливающих и правоподтверждающих документов - составление предварительного договора - определение пакета необходимых документов к заключению договора купли-продажи (иного договора) и сбор документов: заказ выписки из ЕГРП, справки о принадлежности и отсутствии ареста (при необходимости), кадастровый паспорт на объект, справка об отсутствии задолженности по налогам, коммунальным платежам, справка о зарегистрированных по месту жительства гражданах, согласие супруга при продаже (или покупке) квартиры, разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры или доли в праве собственности на квартиру несовершеннолетних граждан. - составление договора купли-продажи (иного договора) - сопровождение продавца и покупателя в Управлении Росреестра при подаче документов на гос. Регистрацию или представление их интересов по доверенности - представление интересов продавца или покупателя в Управлении Росреестра в случае приостановки процесса регистрации (при наличии доверенности на представление интересов) - получение Свидетельства о гос. Регистрации права после завершения процесса регистрации (при наличии доверенности). В случае приобретения объекта недвижимости через ООО «Этажи» вышеперечисленные действия совершаются для продавца и покупателя без взимания дополнительной платы за услуги, то есть входят в 3 % за услуги. В случае если покупатель сам нашел подходящий вариант объекта и обратился в ООО для грамотного заключения сделки, услуги ООО оплачиваются согласно прейскуранту, утвержденному ООО. Состав и стоимость расходов на оформление документов, стоимость услуг определяется исходя из указанного прейскуранта, а также расходов на оформление документов. |