Курсовая. оценка земел.имущ отношений ,методичка улицкая. М. С. Акимова, Н. Ю. Улицкая Оценка земельноимущественного комплекса

• Название: М. С. Акимова, Н. Ю. Улицкая Оценка земельноимущественного комплекса
• Анкор: Курсовая
• Дата: 11.01.2023
• Размер: 2.42 Mb.
• Имя файла: оценка земел.имущ отношений ,методичка улицкая.doc
• Тип: Методические указания; #882208
• страница: 2 из 3

Прогноз деятельности предприятия (бизнеса)

На основе исследований макроэкономической ситуации осуществляет­ся прогноз деятельности предприятия.

На основе прогнозных значений определяется рыночная стоимость предприятия и стоимость её одной обыкновенной акции методом дискон­тирования денежного потока для собственного капитала на основе пока­зателя прибыль после налогообложения (чистая) на 01.01.16 г.

Для дисконтирования денежного потока для собственного капитала (долгового денежного потока) используются два основных метода расчета ставки дисконтирования:

• 
  модель оценки капитальных активов;
  
• 
  метод суммирования или метод кумулятивного построения.
  

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1. Производится выбор модели денежного потока.

2. Определяется длительность прогнозного периода.

3. Осуществляется ретроспективный анализ и прогнозирование валовой выручки от реализации.

4. Определяется ставка дисконта.

5. Производится расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

6. Осуществляется расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

7. Вносятся итоговые поправки.

Рентабельность продаж является индикатором ценовой политики пред­приятия и её способности контролировать издержки. Различия в конку­рентных стратегиях и продуктовых линейках вызывают значительное разнообразие значений рентабельности продаж в различных предприятиях. Часто используется для оценки операционной эффективности предприя­тия. Однако следует учитывать, что при равных значениях показателей выручки, операционных затрат и прибыли до налогообложения у двух разных фирм рентабельность продаж может сильно различаться, вслед­ствие влияния объемов процентных выплат на величину чистой прибыли. Рентабельность продаж определяется по формуле

, (10)

где Пчист –	прибыль предприятия после налогообложения;
Внетто –	выручка от реализации (валовая без акцизов и НДС).

Расчёт денежного потока для собственного капитала определяется по следующей схеме: прибыль после налогообложения + амортизационные отчисления +/- прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности – прирост капитальных вложений (инвестиции в основе средства) +/- умень­шение (прирост) собственного оборотного капитала. В расчётах следует использовать реальный денежный поток в ценах базисного периода без учёта фактора инфляции.

Изменение (прирост/уменьшение) долгосрочной задолженности, пред­полагает увеличение её размера за счёт новых долговых обязательств, определяется:

, (11)

где ∆ДЗ –	изменение долгосрочной задолженности;
ДЗt –	текущие долговые обязательства прогнозного года;
ДЗt-1 –	долговые обязательства за предшествующий прогнозному году период.

Изменение собственного оборотного капитала в прогнозный и постпрогнозный период определяется:

, (12)

где ∆СОК –	изменение собственного оборотного капитала;
СОКt –	требуемый оборотный капитал в очередной прогнозный (постпрогнозный) год, определяется:

; (13)

здесь Внеттоt –		выручка-нетто за текущий прогнозный год;
0,1 –		размер требуемого оборотного капитала, определяется исходя из анализа предпрогнозного периода или согласно установленным нормативам по отрасли.
СОКt-1 –	требуемый оборотный капитал за предшествующий про­гнозному году период.

Для определения ставки дисконта используется метод капитальных активов или метод кумулятивного построения.

Расчёт ставки дисконта методом оценки капитальных активов:

, (14)

где r –	ставка дисконта;
Rf –	норма дохода (доходности) по безрисковым вложениям;
Rm –	общая доходность рынка в целом или среднерыночная норма доходности;
(Rm- Rf) –	рыночная премия за риск показывает, на сколько в среднем получают в настоящее время больше с рубля, инвестируемого в любой среднерисковый бизнес по сравнению с безрисковым вложениями в государственные облигации или страхуемые банковские депозиты;
S1, S2 –	дополнительные нормы дохода за риск инвестирования соот­ветственно в конкретное предприятие и в малое предприятие;
С –	дополнительная норма дохода, учитывающая становой риск;
β –	мера систематического риска (нестабильности дохода).

Расчёт ставки дисконта методом кумулятивного построения:

, (15)

где Rб –	базовая ставка;
Ω1, Ω2, Ωn –	премии за инвестирование в данное предприятие;
S1, S2, S3 –	поправки на риски (премии за риски) вложения в малый бизнес, характер (закрытость) предприятия и страны инвестирования.

Коэффициент текущей стоимости для денежного потока прогнозного периода определяется на середину года, так как отсутствует сезонный характер производства, следовательно, денежный поток предприятия не сконцентрирован на конец года, а распределён равномерно в течение года:

 . (16)

Для определения стоимости предприятия в остаточный период реко­мендуется использовать метод Гордона:

, (17)

, (18)

где FVterm –	ожидаемая стоимость предприятия в постпрогнозный период;
CFterm –	денежный поток постпрогнозного (остаточного) периода;
g –	темпы роста показателя выручка-нетто в постпрогнозный период;
Kt –	коэффициент текущей стоимости денежного потока в остаточный период, определяется по формуле:

. (19)

Предварительная стоимость предприятия определяется по формуле:

, (20)

где  –

сумма текущих стоимостей денежных потоков про­гнозного периода.

Рыночная стоимость с учётом дефицита (избытка) собственного оборотного капитала и наличия избыточных активов, определяется:

, (21)

где –	рыночная стоимость избыточных (нефункцио­нирую­щих) активов;
–	дефицит (избыток) собственного оборотного капитала на дату оценки.

Стоимость одной обыкновенной акции, включённой в миноритарный пакет, определяется:

, (22)

где n – количество обыкновенных акций.

Далее на примере нефтеперерабатывающей компании показан меха­низм расчета прогноза деятельности предприятия (табл. 4-8).
Таблица 4

Прогноз деятельности нефтеперерабатывающей компании

Показатели	Единицы измерения	Предпрогнозный период		Прогнозный период					Остат. период
		4 г.	5 г.	6 г.	7 г.	8 г.	9 г.	10 г.
Добыча нефти	тыс. т	17199,0	20638,8	18918,9	19778,9	1348,9	19563,9	19456,4	19510,2
темпы роста добычи нефти	%		20	0	4,5	0	1,1
Экспорт непере­работанной нефти	тыс. т	5587,0	6145,7	5866,4	6006,1	5936,2	5971,2	5953,7	5962,5
темпы роста	%		10,0		2,4		0,6		0,1
Доля экспорта неперера­ботанной нефти в общей добыче	%	32,5	29,8	31,2	30,5	30,9	30,7	30,8	30,8
Объём переработки	тыс. т	11612,0	14493,1	13053	13773	13413	13593	13502	13548
темпы роста	%		24,8		5,5		1,3		0,3
Производство нефтепро­дуктов при глубине переработки 82,4 %, в том числе:	тыс. т	9568,3	11942,3	10755,7	11349	11052	11200	11126	11164
на экспорт 23,7 %	тыс. т	2267,7	2830,3	2549	2690	2619	2654	2637	2646
на внутренний рынок	тыс. т	7300,6	9112,0	8206,7	8659	8433	8546	8489	8518
Добыча газа	млн. м3	1417,0	1530,4	1474	1502,2	1488	1495,1	1492	1494
темпы роста	%		8	0	1,9	0	0,4		0,1
Цена нефти (Цнефти)	долл./бар	45,0	60,0	52,5	56,3	54,4	53,8	54,1	54,0
Цена нефти на внешнем рынке (без таможенных пошлин и акцизов)	долл./т	353,79	471,72	412,8	442,6	427,7	422,8	425,3	424,5
Цена нефте­продуктов, внешний рынок (без таможенных пошлин и акцизов)	долл./т	400,0	450,0	500	550	500	650	700	750
Цена нефтепродуктов (бензин), внутрен­ний рынок (без таможенных пошлин и акцизов)	долл./т	270,0	300,0	330	360	390	420	450	480
Цена газа (без акциза)	долл./1000 м3	110,0	130,0	150	170	190	210	230	250

Таблица 5

Формирование финансовых результатов в прогнозный и постпрогнозный периоды нефтеперерабатывающей компании

Показатели	Единицы измерения	Предпрогнозный период		Прогнозный период					Остат. период
		4 г.	5 г.	6 г.	7 г.	8 г.	9 г.	10 г.
Выручка от реализации нефти, нефтепродуктов и газа в том числе: – от экспорта нефти – от экспорта нефтепродуктов – от продажи нефтепродуктов на внутреннем рынке – от продажи газа	тыс. долл.	5010731	7105240	6057988	6581615	6319802	6450709	385256	6417892
	тыс. долл.	1976625	2899050	2437838	2668444	2553141	2610793	2581967	2596380
	тыс. долл.	907074	1273648	1090361	1182005	1136183	1159094	1147639	1153366
	тыс. долл.	1971163	2733596	2352380	2542988	2447684	2495336	2471510	2483423
	тыс. долл.	155870	198947	177409	188178	182794	185486	184140	184813
Выручка от услуг по переработки нефти	тыс. долл.	12181	18272	18820	20384	21966	22565	21182	21817
Выручка от прочей реализации	тыс. долл.	41288,0	43305	44527	47802	48117	50180	52864	55300
Выручка-нетто	тыс. долл.	5064200	7166817	6121335	6649801	6389885	6523454	6459302	6495099
Средний курс доллара США	руб./долл.	29,0	28,5	29,0	29,5	30,0	30,5	31,0	31,5
Выручка –нетто	млн. р.	146862	204254	177519	196169	191697	198695	200238	204596
темпы роста	%		39,1		10,5		3,7	0,8	2,2
Затраты, всего	млн. р.	46073	62199	77749	95631	116670	140004	161005	177103
темпы роста	%		35,0	25,0	23,0	22,0	20,0	15,0	10,0
В том числе амортизация	млн. р.	6274	6901	5125	4100	3875	3550	3550	3550
Прочие доходы	млн. р.	711	1891	825	908	1040	1152	1406	1869
Прибыль до уплаты процентов и налогообложения	млн. р.	101500	143947	100595	101446	76067	59843	40639	29362
Остаток по долгосрочным обязательствам	млн. р.	2000	2400	3000,0	3500,0	3500,0	3500,0	3500,0	3500,0
Процент по долгосрочным обязательствам (18 %)	млн. р.	360,0	432,0	540	630	630	630	630	630
Прибыль до налогообложения	млн. р.	101140	143515	100055	100816	75437	59213	40009	28732
Налог на прибыль (24 %)	млн. р.	24274	34444	24013	24196	18105	14211	9602	6896
Прибыль после налогооб­ложения (чистая)	млн. р.	76866	109071	76042	76620	57332	45002	30407	21836
темпы роста	%		41,9		0,8
Рентабельность продаж	%	52,3	53,4	42,8	39,1	30	22,6	15,1	12,3

Таблица 6

Оценка стоимости нефтеперерабатывающей компании методом дисконтирования денежных потоков

Показатели	Единицы измерения	Предпрогнозный период		Прогнозный период					Остат. период
		4 г.	5 г.	6 г.	7 г.	8 г.	9 г.	10 г.
Прибыль после налогообложения (чистая)	млн. р.	76866	109071	76042	76620	57333	45208	30408	21830
Амортизация	млн. р.	6274	6901	5152	4110	3875	3550	3550	2550
Изменение долгосрочной задолженности	млн. р.		400	600	500
Капитальные вложения	млн. р.		-2570	1500	1350	1150	1150	1150	1150
Изменение собственного оборотного капитала	млн. р.		-5739	-2673,4	1865	-447,8	699,8	154,3	435,8
Итого денежный поток CFt, CFterm	млн. р.		108063	77620,6	81815	59610,2	48307,8	32962,3	23673,8
Ставка дисконта, r	%	19
Коэффициент текущей стоимости для прогнозного периода				0,92	0,77	0,64	0,84	0,45
Коэффициент текущей стоимости для остаточного периода									0,34
Дисконтированный денежный поток, PVCF1	млн. р.			97905	73264	48123	42980	21166
Сумма текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода	млн. р.								23438
Стоимость в остаточный период	млн. р.								-11840,9
Текущая стоимость в остаточный период	млн. р.								-4025,9
Предварительная стоимость	млн. р.								271597,1
Рыночная стоимость компании	млн. р.								2655899,4
	тыс.долл.США								7976982
	долл. США								1076,2

Таблица 7

График начисления износа в прогнозный и постпрогнозный периоды

Показатели			Прогнозный период					Остат. период
			6 г.	7 г.	8 г.	9 г.	10 г.
Начисление износа по существующему оборудованию			5152	4100	3875	3550	3550	3550
Планируемые капитальные вложения, руб.
Добавление при сроке службы оборудо­вания 10 лет	6 г.	1500	6625
	7 г.	1350		5450
	8 г.	1150			5025
	9 г.	1150				4700
	10 г.	1150					4700
Всего			6625	5450	5025	4700	4700	4700

Таблица 8

Расчёт изменения собственного оборотного капитала

Показатели	Пред­прогноз­ный период	Прогнозный период					Остат. пе­риод
		6 г.	7 г.	8 г.	9 г.	10 г.
Выручка-нетто Внеттоt, руб.	204254	177919	196169	191697	198695	200238	204596
Требуемый оборотный капитал, руб.	20425,4	17751,9	19616,9	19169,7	19869,5	20023,8	20459,6
Изменение собственного оборотного капитала, руб.		-2673,4	1865	-447,8	699,8	154,3	435,8

Из таблиц видно, что рыночная стоимость компании составляет 7976982000 тыс. долл. США, а стоимость одной акции 1076,2 долл. США.
В третьей главе выполнена оценка стоимости предприятия.
ПРИМЕР