Меры защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия. Меры защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия. Цель
 Скачать 20.07 Kb.
|
|
Меры защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия. Цель: выяснить какие меры защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия были предприняты в законодательстве Российской Федерации, предложить более эффективные меры защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия. Актуальность: Актуальность темы заключается в том, что на сегодняшний день, долевое строительство пользуется большим спросом, однако многие дольщики, не предпринимая мер безопасности, становятся жертвами недобросовестных застройщиков. Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан, для возведения того или иного объекта недвижимости. Граждане становятся участниками долевого строительства, а строительство объекта осуществляется по договору долевого участия. Такой вариант покупки недвижимости предполагает более низкую стоимость помещения за квадратный метр. История долевого строительства в России, зародиласьв1990-е годы, когда произошло прекращение бюджетного финансирования строительства жилья. С целью недопущения остановки строительного комплекса, было принято решение о привлечении средств граждан, впоследствии были разработаны договоры инвестирования, позже получившие название договоры долевого участия в строительстве. В результате, многие компании, не исполнили взятые на себя обязательства, так как законодательство не регламентировало данный аспект. Как результат, в 1990-е годы появились первые обманутые дольщики, с каждым годом их количество росло. 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 17 июня 2010 года были приняты поправки в федеральный закон, которые обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме. С октября 2017 года начал работу Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. 21 декабря 2017 года правительство России утвердило план перехода от долевого строительства к проектному финансированию, при котором осуществляется жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону об участии в долевом строительстве, которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Новые поправки подразумевают переход от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. На 1 марта 2019 года перечень банков, имеющих право открывать эскроу-счета для дольщиков, насчитывал 63 организации. С момента принятия в 2004 году Федерального закона, в него четыре раза вносились поправки. Рассмотрим как изменялось количество выданных кредитов на долевое строительство недвижимости в результате мер принятых государством. На рисунке 1 представлены данные о том, какое количество кредитов на долевое строительство было выдано в 2004 году и в 2010 году. Известно что с момента возникновения долевого строительства и до принятия первого Федерального закона было выдано всего 4000 кредитов на 1,7 млрд рублей, всего насчитывается около 40-50 тысяч обманутых дольщиков. В 2010 году В Российской Федерации насчитывалось 165 проблемных объектов, при этом количество граждан чьи интересы были защищены составляет 18 308 человек. Количество выданных кредитов на долевое строительство недвижимости снизилось и составило 1,2 млрд рублей. Как можно заметить, принятые в 2010 году поправка к Федеральному закону не смогли обеспечить защиту дольщиков от произвола застройщиков, Вследствие чего вновь были приняты поправки. На рисунке 2 представлены данные о количестве выданных кредитов на долевое строительство в 2010 и 2017 году. Как уже известно, в 2010 году было выдано кредитов на сумму 1,2 млрд рублей. После реформ 2017 года в России количество кредитов на долевое строительство составляло 1,8 млрд рублей. Однако, не смотря на положительную динамику, более 200 тысяч семей по состоянию на июль 2017 года потеряли 50 миллиардов рублей, а на 1 апреля 2018 года насчитывалось 2134 проблемных объекта, вследствие чего вновь были приняты поправки к Федеральному закону. На рисунке 3 представлены данные о количестве выданных кредитов на долевое строительство в 2017 и 2018 году. Как уже известно, в 2017 году, было выдано кредитов на сумму 1,8 млрд рублей. После того, как вступили в силу поправки, количество кредитов на долевое строительство значительно увеличилось и составило 23,7 млрд рублей. Однако и это не являлось высоким показателем, а также по прежнему вызывало сомнение у граждан. Вследствие чего было вынесено Постановление Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697. Последние изменения были внесены 1 марта 2019. На рисунке 4 представлены последствия данного изменения. Как можно заметить, по сравнению с 2018 годом когда сумма выданных кредитов составляла 37,9 млрд рублей, в 2019 году сумма выданных кредитов составила 53,7 млрд рублей. Исходя из проанализированных нормативно правовых актов Российское законодательство устанавливает следующие меры защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия: Заключение договора долевого участия в строго установленной форме с указанием всех сроков и издержек, прав и обязанностей, а также ответственность за нарушение одной сторон договора долевого участия. Открытие эскроу счета в банке, чтобы застройщик не получал деньги лично, чтобы у него не было возможности потратить средства покупателей на личные нужды. Исходя из всего вышеперечисленного, можно заметить что государство предлагает не все возможные меры защиты интересов дольщиков. Исходя из этого следует выделить меры, которые должны предпринимать сами дольщики, чтобы минимизировать риски. Я выделила самые, на мой взгляд эффективные меры защиты: Необходимо выбирать только проверенного застройщика, у которого не один хорошо сданный объект, которые не нарушал сроки обговоренные договором долевого участия, чтобы найти такого застройщика, можно ознакомиться с единой информационной системой жилищного строительства. При заключении договора долевого участия, необходимо тщательно прописать все свои права, а также обязанности застройщика, лучшим вариантом является нанять для заключения договора долевого участия компетентного в этих делах специалиста, который заранее знает на какие мошеннические действия может пойти застройщик, при заключении договора долевого участия. Также необходимо обратить внимание на банк, в котором будет открыт эскроу – счет, поскольку на сегодняшний день насчитывается огромное количество коммерческих банков, которые также могут провести мошеннические действия в отношении граждан. Актуальный перечень банков, имеющих право открывать счета застройщикам и счета эскроу, ежемесячно публикуется на сайте Банка России. Таким образом, на основе вышеприведённых данных можно сделать вывод о том, даже на сегодняшний день существует определённый риск в сфере долевого строительства. Поэтому необходимо применять меры по осуществлению защиты от произвола застройщиков. Исходя из вышеприведённых данных, можно сделать вывод о том, что поставленная цель была достигнута. Был проведён анализ нормативно – правовых актов, а также была составлена статистика. На её основе были выведены меры предприняты государством по обеспечению защиты интересов дольщиков, а также были выработаны особые рекомендации по обеспечению защиты своих интересов самими дольщиками, на основе моих наблюдений, анализа и заключения. |