оценка земли. Статья. Оценка земли, 2015. Н. А. Бахарева Поддержка принятия решений при оценке земель Статья
 Скачать 0.54 Mb.
|
|
УДК 332.1, 332.6 Н.А.Бахарева Поддержка принятия решений при оценке земель Статья раскрывает методы оценки земель, которые применяют при принятии решений и землепользовании. Статья подробно описывает нормативный метод оценки земель. Статья раскрывает особенности комплексного оценивания земель. Описаны три основных этапа комплексного оценивания: структуризация, систематизация и метод предпочтительности. Описаны методы массовой оценки земель. Описаны факторы, влияющие на оценку земель. Описано зонирование территории. Ключевые слова: управление, землепользование, оценка земель, методы оценки земель, кадастр N.A.Bakhareva Decision support in the evaluation of land The article reveals the methods of valuation of land that is used for decision-making and land use. Article details the standard method of assessing land. The article reveals the features of an integrated assessment of land. It described three stages of integrated assessment: structuring, ordering and method predpochtitelnosti.Statya describes methods of mass valuation of land. The article describes the factors affecting the value of land. The article reveals the technology zoning. Keywords: management, land use, land valuation, evaluation methods of land, cadastre Введение Д лительное время землепользова- ние в СССР (России) было бес- платным, что являлось одной из причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве. Никакой поддержки при- нятия решений для оценки рыночной стоимо- сти земли не требовалось. Введение платы за землю было осуществлено с целью решения ряда задач, таких как: стимулирование раци- онального землепользования, охрана и осво- ения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструк- туры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих предприятий. В настоящее время простран- ственная информация играет большую роль в управлении и принятии решений [1]. Это требует исследования вопроса оценки и при- нятия решений в таких ситуациях. Общие методы оценки Задачи оценки земель требуют многоэтап- ных решений [1, 2, 3]. К условиям решений задач по оценке земель относятся основные виды земельных платежей. В России предус- мотрены следующие основные виды земель- ных платежей: земельный налог; арендная плата; нормативная цена земли [5]. Земельный налог - плата за землю, на- ходящуюся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользо- вании Его размер определяется с учетом ка- чества, площади и состава угодий, а также от местоположения, зоны градостроительной ценности и социально-культурного потенци- ала территории - для земель не сельскохозяй- ственного назначения. Этот вид платежа фик- сирован и относится к регламентным методам поддержки принятия решений. Арендная плата - оговоренная договором сторон плата за пользование землей. Арендная плата также относительно стабильная величи- на, устанавливаемая на определенный период времени. Этот параметр договорной и отно- сится к условно стабильным параметрам, при- меняемым при поддержке принятия решений. Нормативная цена земли - показатель, ха- рактеризующий стоимость участка опреде- ленного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости [1, 2, 3]. Нормативная цена зем- ли - наиболее вариабельный показатель, за- висящий от ряда факторов. Этот показатель содержит максимальное число элементов с информационной неопределенностью. Нормативное оценивание Для определения нормативной цены земли необходимо применение методов поддержки Государственный Советник, 2015 №1 принятия решений [6]. Следует отметить, что в теории принятия решений также применя- ют нормативные модели принятия решений. Применение этих моделей основано на выбор предпочтительных альтернатив исходя из за- данного критерия и модели информационной ситуации, в которой принимается решение. При этом должны быть известны все альтер- нативные варианты и все данные, необходи- мые для их оценки. Нормативные модели предполагают, что лицо, принимающее решение (ЛПР) не вно- сит свои коррективы в решение, а исполняет инструкцию. Индивидуальность ЛПР как экс- перта практически игнорируется. Кроме того, данный подход основан на предположении, что все ЛПР являются «экономически мысля- щими» людьми, т.е. в пределах, допустимых законами, морально-этическими стандартами и т.п., они стараются оптимизировать резуль- таты производственно-хозяйственной дея- тельности предприятия. Нормативная модель не включает основ- ные предпосылки о человеке и об организа- ции. Используя только нормативные модели принятия решений, можно сокращать время принятия решений. На практике эти условия выполняются достаточно редко. Рассмотрим механизм определения нор- мативной цены земли. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономиче- ского регулирования земельных отношений. Нормативная цена земли может использо- ваться при определении: ценности земли как элемента национального богатства страны, эффективности капитальных вложений, раз- мера компенсации собственникам земли, зем- левладельцам и землепользователям в связи с возможным изъятием принадлежащих им земельных участков, величины ущерба, нано- симого земельными ресурсами разного рода антропогенным и техногенным воздействием. Множество целей применения норматив- ной стоимости земли определяет необходи- мость многоцелевого управления земель- ными ресурсами [7]. Как результат решения задачи нормативная цена земли фиксирует- ся в Земельном кадастре по каждому участ- ку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположен- ных на нем строениях. Эти данные необ- ходимы для всех систем информационного обеспечения рынка недвижимости и ее го- сударственной регистрации. Для хранения данных о Земле необходимы информаци- онные системы, а в целом для реализации решения и поддержки принятия решений необходимо применение новых информаци- онных технологий [8, 9]. На мировом рынке недвижимости под сто- имостью объекта недвижимости (земельного участка или прав на его долговременную арен- ду) обычно понимают наиболее вероятную цену, которую можно получить при его про- даже на конкурентном и открытом рынке. Это говорит о том, что стоимость земельной соб- ственности содержит вероятностную состав- ляющую, которая с течением времени под- вержена колебаниям рыночных отношений. Поэтому определение стоимости осущест- вляется в условиях временной зависимости стоимости, которую необходимо уменьшить, применяя методы актуализации информации. В целом нормативный метод основан на коли- чественном анализе в первую очередь. Комплексное оценивание Поскольку факторов, влияющих на стои- мость земельных участков много, а результа- том оценивания должно быть их минималь- ное число (в идеале одно), то необходимо проводить комплексное оценивание. В слож- ных ситуациях возрастет вероятность риска и ошибочного принятия решений [10]. В те- ории принятия решений наряду с норматив- ными моделями применяют комплексные мо- дели принятия решений [11]. В основе этих моделей лежит комплексное использование информационных моделей ситуации, моделей позиции, моделей информационного окруже- ния [12], моделей информационных единиц [13], а также нормативных и процессуальных моделей. Комплексная концепция управленческих решений характеризуется рациональным ис- пользованием логического мышления и опы- та ЛПР, математических методов и вычис- лительных средств при принятии решений. Важной особенностью этой концепции яв- ляется использование качественных данных, которые с помощью математических методов могут быть подвергнуты количественному анализу. В целом комплексный подход осно- ван на качественном и экспертном анализе в первую очередь. Комплексный подход имеет свои особенности. Он включает три основ- ных этапа: структуризацию, систематизацию и метод предпочтительности, направленные на уменьшение неопределенности в опти- мизацию принятия решений. Кроме того в качестве исходной информации применяют геодезическую информацию, из которой сле- дует выделить применение цифровых моде- лей [14]. Структуризация – это выделение основных элементов задачи и установление отношений между ними. Процедура структуризации осуществляется на основе дихотомического анализа [15] и позволяет получить в явном виде структуру задачи, т.е. структурно упо- рядоченную систему, удобную для последу- ющего анализа, что дает обоснование для The State Counsellor, 2015 №1 получения необходимой информации. Ре- зультаты структуризации отражаются в виде формальной символической записи, схем, таблиц. Примером структуризации является схема процесса принятия решений, деревья целей и решений. Вторым этапом комплексного решения является систематизация [16]. Она включа- ет определение характеристик и отношений между ними и получение системы упорядо- ченных характеристик. Система дает возмож- ность анализа и моделирования результатов принятия решений. Систематизация выделяет и разделяет сложные и простые информаци- онные модели, а также их неделимые элемен- ты – информационные единицы. Системати- зация позволяет уменьшит информационную асимметрию. Систематизация дает возмож- ность построения сложных информационных ситуаций и позиций объектов оценки и управ- ления. Этап оценка предпочтительности [17] яв- ляется завершающим. Он сводит разные ка- чественные и количественные оценки к некой общей оценке или системе общих оценок, для разных ситуаций оценивания. Именно на этом этапе возрастает роль эксперта и экспертных оценок. Применение всех трех этапов дает возмож- ность последовательно обосновывать процесс принятия решения, повышает эффективность деятельности специалистов, готовящих реше- ния. Сочетание формальных и неформальных методов обоснования решений предполагает широкое использование экспертных оценок и человеко-машинных процедур подготовки и принятия решений. Комплексный подход дает возможность сконцентрировать неформальное мышление ЛПР на наиболее критических аспектах про- блемной ситуации, в которой принимается решение, и предлагаемых альтернативах ре- шения возникшей проблемы. Он позволяет применять сетецентрическое управление, как эффективный метод управления в сложных ситуациях. При этом выявляются и становятся более ясными скрытые предположения, мотивы по- ведения, аргументы: они логически включа- ются в модели процесса подготовки, приня- тия и реализации решения. Принятие управленческих решений носит ситуационный характер. Процедуры и методы принятия решений, а также возможности поис- ка наилучших решений сильно варьируются в зависимости от всего комплекса условий, в ко- торых возникла проблема, требующая решения. Массовая оценка земель Основой экономического регулирования земельных отношений и массовой оценки зе- мель является кадастровая оценка земель. В систему кадастровой оценки городских зе- мель входят оценка качества земель, пригод- ности земель, влияние окружающей среды, но не учитывают коньюнктурные факторы. По совокупности характеристик массовой оцен- ки территории субъектов РФ разделяются на ряд оценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога и норма- тивной цене земли [1, 2, 3]. Оценка стоимости земельных участков или права их аренды для всех видов рыноч- ных операций с землей производится на ос- нове кадастровой оценки земли. Кадастровая оценка включает правовую и геометрическую составляющие. Кадастровая оценка земли, в том числе и городских земель, формируется на основе сбора, обработки и актуализации детальной кадастровой информации о стоимостных ха- рактеристиках земель и земельных участков различного назначения. Кадастровая оценка земли требует периодической переоценки, поскольку ее стоимость меняется с течением времени. Например, изменение экологиче- ской обстановки может снижать или повы- шать стоимость земель,. Комплексная эко- номическая оценка, например, городской территории это оценка, учитывающая факто- ры градостроительной ценности. Такие фак- торы приведены в таблице 1. Фактор 1 Местоположение земельного участка в границах города; 2 Уровень развития социально-бытовой инфраструктуры города; 3 Транспортная доступность территорий города; 4 Уровень развития инженерных систем и коммуникаций; 5 Экологическое состояние земель города; 6 Возможность проявления опасных природных явлений; 7 Историко- архитектурная значимость территории Таблица 1 Факторы, влияющие на оценку земель Государственный Советник, 2015 №1 Основным принципом комплексной эконо- мической оценки является зонирование терри- тории города по результатам балльной пред- почтительности земли, сначала по каждому из дифференцированных факторов, а затем – свод- ная оценка по всем факторам вместе. Сводная кадастровая оценка ведется по ка- дастровым кварталам и массивам, в каждом из которых определяют балл предпочтитель- ности по всем характеристикам оценки [18]. Интегрированная балльная оценка терри- тории города производится с учетом коэф- фициента Ki , характеризующего вклад i-го фактора в цену данного участка в процентах. Для различных условий значения К могут су- щественно меняться. С математической точки зрения К является характеристикой кластера, который задается условиями оценки. Таким образом, для получения оценки не- обходимо применять кластеризацию в раз- личных формах от классического кластерного анализа до эвристических методов, например в виде процедуры оверлеев. Еще одним подходом является объедине- ние оцениваемых факторов, влияющих для создания кластеров или подмножеств. Про- цесс кластеризации можно проводить на ос- нове основных градостроительных факторов. Часто факторы, влияющие на оценку зем- ли, объединяют по следующим блокам: ин- женерно-технический блок, блок социально- бытовой инфраструктуры, блок транспортной обеспеченности, экологический блок, блок территориальной зоны. Инженерно-техниче- ский блок включает следующие характери- стики, принимаемые во внимание при оценке: • характер застройки с позиции функцио- нального зонирования, • технический уровень застройки (этаж- ность), • архитектурно-художественное качество застройки. Блок социально-бытовой инфраструктуры включает параметры: • уровень культурно-бытового обслужива- ния, • плотность населения, • объекты соцкультбыта. Блок транспортной обеспеченности вклю- чает параметры оценки: • интенсивность потоков общественного транспорта • доступность к местам постоянного тяго- тения и к центру города • наличие и удаленность массивов и мест труда Экологический блок включает параметры: • природно-географические условия, • насыщенность промышленными пред- приятиями с выделением вредных произ- водств, • локальные экологические и санитарно- гигиенические условия, • динамика экологической обстановки Блок территориальной зоны включает сле- дующие показатели: • престижность зоны • положение зоны на карте города Перечисленные выше частные показате- ли, входящие в блоки, задают условия фор- мирования кластеров, в котором ЛПР делает оценку предпочтений земельному участку. В теории предпочтений используют методы сравнительной оценки и методы абсолютной оценки. В последнем случае используют ме- тоды бальной оценки. Рассмотрим систему предпочтений, в основе которой лежит вы- бор коэффициентов, применяемых при оцен- ке участка экспертной комиссией в Москве. Эта система построена на соответствиях ка- чественных и количественных признаков с помощью специальных коэффициентов. Качественные признаки построены как ос- новные и дополнительные. Дополнительные признаки служат вариабельности основного либо для изменения количественной оценки по аддиативному принципу. В таблице 2 при- ведены коэффициенты бальной оценки про- странства параметров. Стоимость права аренды земельного участ- ка Sа определяется по формуле: S а = А ап К к Р К св где А ап - ставка арендной платы (долл./га), К к - коэффициент капитализации (лет) = 15, Р - площадь земельного участка (га), К св - сводный коэффициент: К св = К 1 К 2 К 3 К 4 К 5 К 6 К 7 К 8 Подводя итог, следует отметить, что данная система построена как структурированная си- стема коэффициентов, дающая возможность от пространства параметров переходить к сводным оценкам. В малых городах оценка земель ведется более упрощенно, с учетом меньшего коли- чества факторов (параметров), влияющих на стоимость участка. Факторы и их удельный вес в оценке выявляются экспертным путем в зависимости от структуры города, его раз- мера, численности населения и географиче- ского местоположения, а также в зависимости от социального и инженерно-транспортного обустройства территории города, от развито- сти его инфраструктур и преобладающей дея- тельности населения. По результатам кадастровой оценки город- ских земель проводят зонирование (архитек- турное, градостроительное, функциональной, The State Counsellor, 2015 №1 Коэффициент престижности земельного участка К1 Основной качественный признак Дополнительный качественный признак Количественное соответствие В пределах Садового кольца 1.0-2.0 С выходом на городскую магистраль + 0.18 За пределами Садового кольца с выходом на городские магистрали от 0.9 до 1.5 до 5 мин пешком от метро От 1.3 до 25 мин от метро от 1.05; до 30 мин и более от метро от 0.9 Престижность района Высокая +0.2 Низкая +0.1 Расположение за пределами Садового кольца без выхода на городские магистрали до 5 мин. пешком от метро от 0,85 до 15 мин. от метро От 0,7 Престижность района Высокая +0,5 Низкая +0,3 Совокупный экологический фактор К2 Высокий шум и загазованность 0.8 - 0.9 Отсутствие шума и загазованности, хорошем озеленении участка и окружающей территории 1.0- 1.4. Фактор соседства К3. Максимальное значение 2.0. Размещение вблизи промышленных предприятий и т.п. 0.8 Размещение вблизи кладбищ 0.7 Инфраструктура Хорошая от 1.5 Среднеразвитая от 1.2 Слаборазвитой от 1.0 Наличие соседства с банками, ресторанами и т.п. (в за- висимости от целевого назначения). + от 0.05 до 0.5 Фактор вида предполагаемой деятельности К4. Жилищное строительство; 3.0 Административные здания, офисы, гостиницы 2.7 Промышленные объекты, общественное питание 1.5 Медицина, культура, транспорт, быт, обслуживание 0.7 Фактор градостроительного использования участка К5 Максимальное значение - 1.5 Районы с высоким потенциалом. Полностью используем Структуроформирующие каркас- ные районы города от 1.2 до 1.5 Недостаточно используем Перспективные структурофор- мирующие территории города - от 0.9 до 1.2; Районы с невысоким потенциалом и непропорционально высокой интенсивность использования, т.е. переразвитые районы - от 0.7 до 1.0 в зависимости от целевого на- значения Фактор плотности застройки К6. При плотности застройки 50-70 % 1.5 71-85 % 1.2-1.5 более 85 % до 1.0. Фактор дополнительных требований К7 При благоприятных условиях строительства от 1.0 до 1.2 При неблагоприятных условиях строительства (перенос зданий, снос зданий и др.). от 0.8 до 1.0 Фактор выхода полезной площади К8 До 1000 кв.м. 1.0 От 1000 до 10000 от 1.5 до 2.0 от 10000 до 20000 от 2.0 до 3.0. Таблица 2 Коэффициенты оценки системы предпочтений Государственный Советник, 2015 №1 территориально-экономическое), являюще- еся основным инструментом регулирования землепользования в городах при планирова- нии градостроительства. В качестве критери- ев зонирования используют следующие: • Зонирование территории города по уров- ню развития социально-бытовой инфраструк- туры и пространственному местоположению земельных участков • Зонирование территории города по уров- ню развития транспортной инфраструктуры • Зонирование территории города по уров- ню загрязнения воздушного бассейна • Зонирование территории города по уров- ню развития инженерных систем, сооруже- ний и коммуникаций • Территориально-экономическое зониро- вание по результатам комплексной экономи- ческой оценки городских земель Каждый тип зонирования использует свои критерии и свою методику определения зон. В результате получаются зоны по отдельным критериям и комплексное зонирование с ис- пользованием всех критериев. Работы по комплексной кадастровой оцен- ке территории города оформляются в виде кадастрового дела. В материалы кадастрово- го дела входит: пояснительная записка с кра- ткой характеристикой оцениваемого города, данные экспертной оценки вклада факторов градостроительной ценности по функцио- нальному использованию земель, расчеты оценочных шкал, таблицы балльной оценки, схемы, графики, отчеты [19]. Планово-картографическим материалом являются карты зонирования территории го- рода по различным факторам градострои- тельной ценности. Окончательным графиче- ским документом является карта комплексной экономической оценки территории города с указанием величин средних ставок земель- ного налога и нормативной цены земли для каждой экономической зоны города. Все это применяю как основу поддержки принятия решений. Заключение Экономическая оценка земель может быть нормативной или комплексной. В общем для оценки следует примять методы геомаркетинга [20]. Для простых ситуаций целесообразно при- менение нормативной оценки. Поскольку она лишена субъективизма и оперативна. Для слож- ных ситуаций оценивания необходимо при- менение комплексной оценки, которая, в свою очередь, включает ряд информационных моде- лей и информационных единиц. Особенностью современного оценивания является широкое применение геоинформационных технологий и технологий глобальных навигационных спут- никовых систем. Особенностью современного оценивания является необходимость периоди- ческой актуализации оценок в связи с измене- нием экономической ситуации и внешних усло- вий. Следует отметить возможность получение пространственных зон на основе когнитивной графики, т.е. средства не только для поддержки принятия решения, но и графического средства получения расчетных значений. ЛИТЕРАТУРА 1. Бахарева Н.А. Пространственная информация в региональном и муниципальном управлении // Государственный советник. 2013. №4. C.39-42. 2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Высшее образование, 2006. 655 с. 3. Цветков В.Я. Информационные технологии оценки и управления недвижимостью. М.: МГУГиК, 2007. 104 с. 4. Цветков В.Я. Государственное регулирование земельно-имущественных отношений. М.: Московский государственный университет геодезии и картографии, 2008. 99 с. 5. Земельный Кодекс Российской Федерации. ФЗ N 136. 25 октября 2001 года. 6. Цветков В.Я. Методы поддержки принятия решений в управлении. М.: Минпромнауки, ВНТИЦ, 2001. 75 с. 7. Tsvetkov V. Ya. Multipurpose Management// European Journal of Economic Studies 2012, Vol.(2), № 2 р.140-143. 8. Бахарева Н.А. Информационное взаимодействие в автоматизированных системах мониторинга и кадастра // Славянский форум. 2012. 1 (1). С. 58-62. 9. Цветков В.Я. Автоматизированные земельные информационные системы. М.: Минпромнауки, ВНТИЦ, 2001. 52 с. 10. Цветков В.Я. Информационная асимметрия как фактор рисков принятия решений / Бухгалтерский учет, финансы и статистика: теория и практика. Сборник материалов международного научного E-симпозиума. Россия, г. Москва, 28-30 августа 2014 г. / под ред. проф. В.Я. Цветкова. Киров: МЦНИП, 2014. С. 87-96. 11. Варламов А.А. Теоретические и методические положения управления земельными ресурсами и формирования системы государственного земельного кадастра. М.:ГУЗ, 2001. 300 с. 12. Ожерельева Т.А. Об отношении понятий информационное пространство, информационное поле, информационная среда и семантическое окружение // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2014. № 10. С.21-24. 13. Tsvetkov V. Ya. Information Units as the Elements of Complex Models // Nanotechnology Research and Practice, 2014, Vol.(1), № 1. р57-64. 14. Lobanov A. A. Digital Simulation in the Geosciences // European Researcher, 2014, Vol. 82, No. 9-1, pp. 1611-1619. 15. Tsvetkov V.Ya. Dichotomous Systemic Analysis. Life Science Journal 2014; 11(6). рр. 586-590. The State Counsellor, 2015 №1 16. Ozhereleva T. А. Systematics for information units // European Researcher, 2014, Vol.(86), № 11/1, pp. 1894-1900. 17. Цветков В.Я. Основы теории предпочтений. М.: Макс Пресс, 2004. 48 с. 18. Об утверждении правил «Кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам». Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660. 19. О подготовке документов для целей обеспечения ведения государственного кадастра недвижимости. Письмо от 4 марта 2008 г. N ВК/0877 Федеральное Агентство Кадастра Объектов недвижимости. 20. Ozhereleva T. A. Development of Geo-Marketing // European Researcher, 2014, Vol.(86), № 11-1, pp. 1776-1781. Информация об авторе: Бахарева Наталья Александровна (Россия, Москва) Заместитель декана Факультета Экономики и Управления Территориями Московский государственный университет геодезии и картографии E-mail: cvdisser@list.ru Bakhareva Natal'ia Aleksandrovna (Russia, Moscow) Deputy Dean of the Faculty of Economics and Management of Territories Moscow State University of Geodesy and Cartography E-mail: cvdisser@list.ru Государственный Советник, 2015 №1 |