курсовая. ответы на курсач. Находится в процессе построения, т
 Скачать 25.28 Kb.
|
|
1. Считается ли помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства. Дайте аргументированный и обоснованный ответ. Ответ: Помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства не считается. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Аргументировать можно следующим: Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям: является капитальным – то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им. Находится в процессе построения, т.е. объект нельзя эксплуатировать по назначению. Пример из практики: Верховный суд запретил ставить на кадастровый учет помещения в недостроенных зданиях. 25 ноября экономическая коллегия Верховного суда (ВС) отказала в кадастровом учете помещения в объектах незавершенного строительства (№ 306-ЭС14-2019). В определении о передаче дела в ВС отмечалось, что количество и характеристики помещений в таких зданиях могут измениться в ходе строительства. До его окончания и до ввода объекта в эксплуатацию нормальная эксплуатация помещений невозможна. Поэтому выделение в объекте незавершенного строительства нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав противоречит законодательству. ООО «Городская лизинговая компания» (Республика Татарстан) оспорила отказ кадастровой палаты в постановке на учет помещения, находящегося в объекте незавершенного строительства. Свой отказ палата обосновывала законом о кадастре. По нему поставить на учет можно только то помещение, которое расположено в здании и сооружении, но не в объекте незавершенного строительства. Общество же утверждало, что кадастровый учет спорного помещения необходим для дальнейшей госрегистрации права собственности, которое было признано за ним в судебном порядке. Однако суды первой и апелляционной инстанций поддержали кадастровую палату и отказали обществу в удовлетворении требования1.. 2. Когда возникает у заказчика по договору строительного подряда право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество. Дайте полный ответ. Ответ: Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, поэтому такие объекты могут быть предметом договора купли-продажи (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому отношения сторон по данному договору регулируются нормами параграфа 1 и параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Сказанное означает и то, что переход права собственности на такой объект, в том числе на основании договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В свою очередь, переход права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю возможен при условии возникновения этого права у продавца. Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права в установленном порядке (ст. 219 ГК РФ, п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51). Продавец может совершить отчуждение объекта незавершенного строительства (то есть передать его в собственность покупателя) лишь при условии, что право собственности продавца на такой объект зарегистрировано путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 2, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (далее - Информационное письмо N 59), см. также постановления АС Поволжского округа от 15.09.2015 N Ф06-468/15, Пятнадцатого ААС от 13.04.2021 N 15АП-3379/21). Как подчеркивают судьи, объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении в установленном порядке государственной регистрации права собственности на этот объект (см., например, постановления АС Дальневосточного округа от 30.05.2016 N Ф03-2489/16, от 16.04.2021 N Ф03-881/21, Девятого ААС от 02.08.2021 N 09АП-15699/21). Пример: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2021 г. N 15АП-3379/21 по делу N А32-45441/2017 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника Высоких Александр Константинович (далее - заявитель) с заявлением о признании за должником права собственности на объекты, указанные в заявлении. Суд отметил, что необходимость государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества сформулирована в пункте 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано. Сделки с объектами незавершенного строительства до государственной регистрации признаются недействительными (пункт 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). Между Федеральным Государственным учреждением "Хозяйственное управление Министерства обороны Российской Федерации" и ООО "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" 14.11.2006 заключено дополнительное соглашение к контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд от 15.06.2006 N 31. Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" профинансировало из собственных средств строительство дома в размере 43 056 996, 42 руб., в связи с этим согласно условиям контракта должник претендует на получение доли в вышеуказанном объекте. Суд отказал в требовании о признании права собственности за истцом, поскольку право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Заявитель не доказал наличие оснований, с которыми связано возникновение права собственности: должник не является собственником земельного участка на котором осуществляется строительство дома и не является лицом, вновь создавшим недвижимую вещь за свой счет. Вопреки позиции заявителя, подрядчик не приобретает право собственности на построенный им объект во исполнение условий договора подряда. Между сторонами возникают обязательственные отношения, в силу которых подрядчик имеет право требовать оплаты выполненных работ, а заказчик обязуется их оплатить. В силу изложенного, в удовлетворении заявленных требований правомерно отказано. Следует отметить, что государственная регистрация права на вещь, включая объект незавершенного строительства, не является обязательным условием для признания этой вещи недвижимостью. Напротив, из п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что государственная регистрация права необходима постольку, поскольку вещь обладает характеристиками, позволяющими признать ее недвижимым имуществом. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. Вместе с тем, поскольку объект незавершенного строительства является недвижимой вещью, для регистрации прав на правомерно строящийся объект необходимо определить, действительно ли он обладает признаками недвижимого имущества. Для этого нужно установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ) (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, см. также, например, постановления Пятнадцатого ААС от 13.04.2021 N 15АП-3379/21, АС Дальневосточного округа от 16.04.2021 N Ф03-881/21, АС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2020 N Ф02-1225/20). При этом право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Информационного письма N 59, см. также постановление Двадцать первого ААС от 21.06.2017 N 21АП-895/17). Из сложившейся судебной практики следует, что для государственной регистрации необходимо, чтобы строительство объекта было приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено (постановления АС Московского округа от 21.03.2018 N Ф05-2605/18, Девятнадцатого ААС от 12.10.2016 N 19АП-3642/16).). Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляется на основании технического плана такого объекта недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором он расположен, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения соответствующего объекта незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ). С целью передачи объекта незавершенного строительства в собственность покупателя стороны могут заключить: - договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 2 ст. 455 ГК РФ), если объект незавершенного строительства будет создан в будущем и (или) право собственности продавца на такой объект в момент заключения договора еще не зарегистрировано; - договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, если такой объект уже существует и продавец обладает правом собственности на него. Если стороны намерены в будущем заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, они могут урегулировать свои отношения путем заключения предварительного договора купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Из изложенного выше следует, что отсутствие у продавца права собственности на объект незавершенного строительства на момент заключения договора купли-продажи такого объекта само по себе не является основанием для признания этого договора недействительным. Такой договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Вместе с тем, для того, чтобы исполнить договор, то есть передать объект недвижимости в собственность покупателя, продавец должен обладать правом собственности на это имущество (см. п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (далее - Постановление N 54), определение Свердловского облсуда от 17.04.2019 N 33-6141/2019, постановление Двадцатого ААС от 23.12.2019 N 20АП-4464/19). 1 https://rkc56.ru/attach/orenburg/docs/Verhoviy_cyd_RF/opredelenie_verhovnogo_suda_rf_25_11_2014_306-es14-2019.pdf |