вычет. Налог при покупке и продаже квартиры. Два вычета
 Скачать 19.28 Kb.
|
|
Налог при покупке и продаже квартиры. Два вычета. Как платить налог, если в одном и том же году вы продали и купили квартиру? Поговорим об этом подробнее. Оптимальный вариант - вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года - 5 лет), приватизация, дарение и наследство – 3 года. Тогда все просто - с дохода от продажи квартиры налог не надо платить в принципе. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другуюнедвижиммость, вы получаете право на имущественный вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация несколько усложняется. Но прежде всего отметим, что есть неплохой интернет-сервис "Налогия" (Nalogia.Ru), который помогает подготовить и подать декларацию 3-НДФЛ и документы для возврата налога онлайн. Налогия поможет и если Вы отчитываетесь, например, по продаже квартиры или машины, и если получаете возврат налога, например, по покупке квартиры или процентам по ипотеке. Использовать пошаговые инструкции на Налогии гораздо проще и надежнее, чем пытаться подготовить документы самому. Налогия сэкономит много времени и поможет избежать ошибок. Используем два вычета: для продавцов и для покупателей В этой ситуации, если обе сделки прошли в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета. Напомним, что вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии, что одна квартира куплена РАНЬШЕ чем продана другая и по купленной квартире вычет не заявлялся. Например, вы купили квартиру в 2014 году (или еще раньше), а продали в 2015 году. По купленной квартире вычет получен не был. Тогда два вычета могут быть заявлены в 2015 году. Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, подтвержденные документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета). Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. При этом, как мы сказали выше, максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). К слову сказать этот вычет вы вправе заявить даже по той квартире, которая была продана. Факт ее продажи значения не имеет. Главное - чтобы вы имели на него право (то есть ранее вы им никогда не пользовались (или пользовались, но его недоиспользовали) и эта квартира НЕ была куплена у взаимозависимого лица, например, ближайшего родственника). Пример Вы продаете одну квартиру и одновременно покупаете другую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет. Ситуация 1 Продажная стоимость проданной квартиры составляет 6 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 3 000 000 руб. (максимальный вычет по ней - 2 000 000 руб.). После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 6 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 2 000 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов) Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит: 3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб. Ситуация 2 Продажная стоимость проданной квартиры составляет 4 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 700 000 руб.). После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 4 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 1 700 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 1 300 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов) Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит: 1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб. Ситуация 3 Продажная стоимость проданной квартиры составляет 1 450 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 900 000 руб.). После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 1 450 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 450 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 450 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 1 900 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 0 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов) В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Эта часть составит 1 450 000 руб. (из положенных 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования). Ситуация 4 Продажная стоимость проданной квартиры составляет 1 900 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней - 2 000 000 руб.). После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 1 900 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 900 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 900 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 2 000 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 0 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов) В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, также не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Эта часть составит 1 100 000 руб. (из положенных 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования). Ситуация 5 Продажная стоимость проданной квартиры составляет 650 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 300 000 руб.). После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит: 650 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 0 руб. В такой ситуации второй вычет может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий год. Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить? Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Так вот это полный бред, который абсолютно не законен. Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХположенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета. Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 (цитата): "...если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался". Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.). К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу. Обсуждение здесь: http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-odnovremennoy-kuple-prodazhi-kvartiry-dva-vycheta Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2014-ом), а купили в следующем (например 2015-ом). В такой ситуации в 2014 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет - для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2015 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2015 года. Выводы 1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся. 2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартирычитайте по ссылке. 3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается - вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования). 4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере. Портал "Ваши налоги" 2016 |