Недвижимое имущество. Недвижимое имущество, функциональное назначение и разрешенное использование объектов недвижимости. Градостроительное зонирование.

• Название: Недвижимое имущество, функциональное назначение и разрешенное использование объектов недвижимости. Градостроительное зонирование.
• Дата: 23.06.2022
• Размер: 496.5 Kb.
• Имя файла: Недвижимое имущество.doc
• Тип: Документы; #611845

Недвижимое имущество, функциональное назначение и разрешенное использование объектов недвижимости. Градостроительное зонирование. Зоны с особыми условиями использования территории. Современные электронные сервисы, используемые для получения исходной информации.

Оглавление

1 Недвижимое имущество, виды объектов недвижимости. Объект капитального строительства, капитальное строительство, реконструкция и капитальный ремонт 3

2 Градостроительное зонирование. Правила землепользования и застройки. Вид разрешенного использования земельного участка, классификатор видов разрешенного использования и порядок смены вида разрешенного использования земельного участка. Официальный сайт ФГИС ТП 6

3 Функциональное назначение объекта капитального строительства. Классификатор объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства) 8

4 Зоны с особыми условиями использования территории и их виды. Официальный сайт Росреестра 9

5 Инженерные изыскания. Виды инженерных изысканий 11

1 Недвижимое имущество, виды объектов недвижимости. Объект капитального строительства, капитальное строительство, реконструкция и капитальный ремонт

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (единые недвижимые комплексы и предприятия как имущественные комплексы).









Земельный участок - недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (ст. 6 ЗК РФ).

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Не следует путать замощение или покрытие земельного участка с сооружениями (например, автомобильными дорогами), которые являются объектами недвижимости и в отношении которых предусмотрена обязательная подготовка проектной документации.

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Eдиный недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Предприятие как имущественный комплекс – группа объектов недвижимого и движимого имущества, предназначенные для предпринимательской деятельности.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с Градостроительным Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка, а также раздела проектной документации "Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства" при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в установленных случаях.

Схема планировочной организации земельного участка как раздел проектной документации подготавливается в рамках архитектурно-строительного проектирования для строительства или реконструкции объектов капитального строительства.

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Не следует путать понятия «реконструкция» и «капитальный ремонт».

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Капитальный ремонт линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

2 Градостроительное зонирование. Правила землепользования и застройки. Вид разрешенного использования земельного участка, классификатор видов разрешенного использования и порядок смены вида разрешенного использования земельного участка. Официальный сайт ФГИС ТП
Каждый земельный участок имеет вид разрешенного использования. Возможные виды разрешенного использования земельных участков, расположенных на территориях, в отношении которых проведено градостроительное зонирование, определяется правилами землепользования и застройки. Перечень видов разрешенного использования, установленный в правилах землепользования и застройки, должен соответствовать классификатору видов разрешенного использования земельных участков (приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412).

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

В процессе градостроительного зонирования территория населенного пункта делится на зоны, в пределах которых устанавливаются градостроительные регламенты, где устанавливаются варианты и условия использования объектов недвижимости, расположенных на территории данных зон.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Градостроительный регламент каждой зоны вносится в правила землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Все документы градостроительного зонирования являются общедоступными и размещаются на официальном сайте «Федеральная государственная информационная система территориального планирования» (ФГИС ТП) https://fgistp.economy.gov.ru.

Вид разрешенного использования присваивается земельному участку в момент его образования (формирования из земель собственность, на которые не разграничена). Данный вид разрешенного использования выбирается из перечня возможных видов разрешенного использования земельных участков, перечисленных в градостроительном регламенте для зоны, в пределах которой формируется земельный участок. Каждый вид разрешенного использования земельного участка, включенный в градостроительный регламент зоны, должен соответствовать классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

В случае, если в отношении территории градостроительное зонирование не проводилось и градостроительные регламенты зон не утверждены, вид разрешенного использования присваивается уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

В случае необходимости вид разрешенного использования может быть изменен. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства производится по итогу публичных слушаний.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.


3 Функциональное назначение объекта капитального строительства. Классификатор объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства)
Каждый объект недвижимости должен использоваться в соответствии со своим функциональным назначением и разрешенным использованием. На этапе проектирования функциональное назначение объекта капитального строительства выбирается в соответствии с классификатором объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства). В соответствии с указанным классификатором выбирается группа объекта, указывается его вид и код в зависимости от того, какие функции будет выполнять проектируемый объект.

4 Зоны с особыми условиями использования территории и их виды. Официальный сайт Росреестра

В рамках реализации Технического регламента о безопасности зданий и сооружений для обеспечения защиты жизни и здоровья граждан, а также их имущества, охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений устанавливаются зоны с особыми условиями использования территории.

Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Цели установления ЗОУИТ:

1) защита жизни и здоровья граждан;

2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;

3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;

4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;

5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.

В границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения использования

земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и

под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ.

Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 105 Земельного Кодекса РФ установлены следующие виды ЗОУИТ:

1) зоны охраны объектов культурного наследия;

2) защитная зона объекта культурного наследия;

3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);

4) охранная зона железных дорог;

5) придорожные полосы автомобильных дорог;

6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и

нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

7) охранная зона линий и сооружений связи;

8) приаэродромная территория;

9) зона охраняемого объекта;

10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;

11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);

12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;

13) водоохранная (рыбоохранная) зона;

14) прибрежная защитная полоса;

15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебнооздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;

16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации в отношении

подземных водных объектов зоны специальной охраны;

17) зоны затопления и подтопления;

18) санитарно-защитная зона;

19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;

20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;

21) зона наблюдения;

22) зона безопасности с особым правовым режимом;

23) рыбоохранная зона озера Байкал;

24) рыбохозяйственная заповедная зона;

25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

26) охранная зона гидроэнергетического объекта;

27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;

28) охранная зона тепловых сетей.
ЗОУИТ можно сгруппировать в 2 блока:

1) ЗОУИТ, которые возникли в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия);

2) ЗОУИТ, которые возникли при соблюдении специализированных требований (порядок их установления определяется Постановлениями Правительства РФ).

На сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ не завершен.

Для Застройщиков источниками информации о ЗОУИТ являются:

• 
  данные единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН);
  
• 
  данные государственной информационной системы территориального планирования;
  
• 
  результаты инженерных изысканий.
  

В части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О

государственной регистрации недвижимости» определено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.

Сведения ЕГРН размещены в сети Интернет на портале «Публичная кадастровая карта» (https://pkk.rosreestr.ru).

Кроме того, сведения о ЗОУТ размещаются на официальном сайте «Федеральная государственная информационная система территориального планирования» (ФГИС ТП) https://fgistp.economy.gov.ru.

5 Инженерные изыскания. Виды инженерных изысканий

Для подготовки проектной документации требуется выполнение комплекса инженерных изысканий.

Инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.

Инженерные изыскания - обязательная часть градостроительной деятельности, обеспечивающая комплексное изучение природных условий территории (региона, района, площадки, участка, трассы) и факторов техногенного воздействия на территорию объектов капитального строительства для решения следующих задач:

• 
  установления функциональных зон и определения планируемого размещения объектов при территориальном планировании;
  
• 
  выделения элементов планировочной структуры территории и установления границ земельных участков, на которых предполагается расположить объекты капитального строительства, включая линейные сооружения;
  
• 
  определения возможности строительства объекта;
  
• 
  выбора оптимального места размещения площадок (трасс) строительства;
  
• 
  принятия конструктивных и объемно-планировочных решений;
  
• 
  составления прогноза изменений природных условий;
  
• 
  разработки мероприятий инженерной защиты от опасных природных процессов;
  
• 
  ведения государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.
  

К основным видам инженерных изысканий относятся:

• 
  инженерно-геодезические;
  
• 
  инженерно-геологические;
  
• 
  инженерно-гидрометеорологические;
  
• 
  инженерно-экологические;
  
• 
  инженерно-геотехнические;
  

К специальным видам инженерных изысканий относятся:

• 
  геотехнические исследования;
  
• 
  обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений;
  
• 
  локальный мониторинг компонентов окружающей среды;
  
• 
  поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;
  
• 
  разведка грунтовых строительных материалов;
  
• 
  локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.
  

По результатам изысканий составляется технический отчет, в который в том числе, включается информация о ЗОУИТ.