Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом. Дипломная работа. Дипломная. Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом
 Скачать 302 Kb.
|
|
§ 3. Актуальные проблемы выбора и реализации непосредственного управления как способа управления многоквартирного дома. Способ управления МКД, при котором договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все собственники (или большинство собственников) помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твёрдого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.1 Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие при непосредственном управлении МКД. Увеличение стоимости услуг по водоснабжению и водоотведению за счёт стоимости издержек Региональной саморегулируемой организации (РСО). Саморегулируемой организацией называется некоммерческая организация, основанная на членстве, которая создана с целью саморегулирования и объединения субъектов предпринимательской деятельности определённого вида, или на основе единства рынка произведённых услуг (товаров, работ) или отрасли производства услуг (товаров, работ). Разница в тарифах различных организаций коммунального комплекса обусловлена объёмом реализации коммунальных услуг (обратно-пропорциональная зависимость: чем больше объём реализации услуг, тем меньше размер тарифа). Размывается ответственность за качество оказанных коммунальных услуг. РСО обязана поставить коммунальный ресурс на границу эксплуатационной ответственности жилого дома, а не в квартиру собственника, нанимателя. Граница эксплуатации жилого дома, как правило, находится в колодце с вводной задвижкой или, в лучшем случае, проходит по стене жилого дома. То есть от границы эксплуатационной ответственности до квартиры ответственность за поставку коммунального ресурса лежит на каждом собственнике жилого дома, так как данный участок трубы является общедолевой собственностью. В результате люди «остаются наедине со своими проблемами» Обязанность по предоставлению достоверных данных по лицевым счетам возлагается на собственников жилых помещений. Также по вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг и расчётами за коммунальные услуги, собственникам помещений необходимо обращаться в каждую РСО в отдельности. Поскольку собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, это приводит к дополнительным затратам времени и сил. Отсутствие единой квитанции ведёт к тому, что пользователи вынуждены производить оплату услуг в разных местах и разное время. При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов. Самостоятельное отстаивание своих прав в суде каждым собственником жилья чревато недобросовестным поведением ресурсоснабжающей организации. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала на доме управляющая организация, и ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация, однако это не так. В соответствии с действующим законодательством жилищная управляющая компания несёт ответственность даже за те работы, которые не прописаны в её договоре с собственником. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые необходимы, даже если в утверждённом перечне работ их нет. Если речь идёт о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-то работы собственники дома могут только через суд. Также управляющая организация обязана выполнять работы, например, по подготовке дома к зиме, даже в случае если далеко не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберёт с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре. При непосредственном управлении каждый дом и каждая квартира должны быть оснащены приборами учёта ресурсов — общедомовым и индивидуальным соответственно. Есть варианты: либо жильцы сделают это за свой счёт, либо раскошелятся ресурсоснабжающие компании, а потом внесут свои затраты в тариф. В первом случае можно сэкономить, купив счётчики подешевле. Но нет никакой гарантии, что поставщик признает эти приборы. Если же довериться монополистам, то вряд ли стоит ожидать, что они установят населению самые дешёвые счётчики. Здесь есть и другие проблемы. Например, для стандартной трёхкомнатной квартиры понадобится, как минимум, пять счётчиков — на каждый обогревательный прибор. На их установку уйдёт около 10 тысяч рублей. Раз в 3–4 года приборы нужно будет менять и раз в год — проверять, что потребует дополнительных затрат. «В прямых договорах огромное количество минусов. Мало поставить счётчики, за их обслуживание надо платить, периодически проверять и менять, регулярно снимать с них показания, с каждым поставщиком рассчитываться по отдельной квитанции»,— говорит заместитель председателя Жилищного комитета Санкт- Петербурга Владимир Гайдей. В. Гайдей утверждает также, что если потребитель будет платить за тот объём тепла, воды и электричества, который он получил, для многих жильцов расходы на жилищно-коммунальные услуги существенно вырастут. «Ведь наш жилфонд находится в весьма плачевном состоянии, как и его внутридомовые сети. Из-за этого теряется много ресурсов». Одной из положительных сторон непосредственного управления МКД является то, что каждый собственник сам отвечает по своим долгам перед ресурсоснабжающими организациями. Но даже прямой договор не позволит отключить воду отдельно взятому должнику,— для этого придётся менять всю систему водоснабжения в стране из-за особенности строения внутридомовых систем тепло- и водоснабжения. «Разводка отопления у нас не горизонтальная, а вертикальная — из-за этого, чтобы действительно учесть объём потребляемого тепла, нужно ставить счётчик на каждую батарею. Кроме того, отключить воду или тепло одному неплательщику невозможно — тоже из-за разводки. Лишить воды можно сразу все квартиры, завязанные на один стояк. Также, по мнению В. Гайдея, минус в том, что все жильцы будут оплачивать коммунальные услуги согласно расходу по своим счётчикам, который установлен у них в квартире. «И встаёт вопрос о том, как учитывать расход ресурсов на общедомовой собственности? Каким образом брать со всех плату за неё?».1 Таким образом, необходимым условием реализации непосредственного управления является высокая активность самих жителей. Непосредственное управление годится для малоквартирных домов, не более 10–12 квартир. Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы. Если собственники дома считают, что результаты голосования за переход на непосредственное управление являются недостоверными, они могут обратиться за защитой своих интересов в прокуратуру или суд. При этом будут запрошены протоколы общего собрания собственников многоквартирного дома и бюллетени для голосования на предмет выявления фальсификаций. Если в ходе проверки будет выявлено, что результаты голосования не соответствуют действительности, решение общего собрания собственников многоквартирного дома о переходе на непосредственное управление будет отменено как незаконное.2 Заключение Благодаря изучению и анализу, которые проведены в ходе написания данной работы, можно вычленить несколько ключевых моментов, которые будут мне полезны в формулировке вывода по теме данной выпускной квалификационной работы. Трудности осуществления действующего жилищного кодекса, а конкретно определение вида управления многоквартирными домами, являются на сегодняшний день одним из актуальных вопросов. Согласно ЖК РФ большинство проблем, к примеру, вопросы связанные с капитальным ремонтом МКД, ложатся на плечи самих жильцов дома. Однако наиболее значимым решением, принятым собственниками квартир – является выбор метода управления жилыми домами. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ жильцы в многоквартирном доме должны решить какой способ управления будет осуществляться в их доме: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Очевидно, что законодательство стало намного серьезней. Действующий закон указывает жильцам на обязательство в выборе способа управления многоквартирным жилым домом. Если владельцы квартир выбирают непосредственное управление МКД, то они должны понимать, что все решения по управлению многоквартирным домом – им придется взять на себя. За выполнение всех управленческих функций жильцы не будут вносить оплату, благодаря этому, непосредственное управление МКД считается выгодным способом управления. В частности это относится только на затраты по управлению домом. Другие затраты, касающиеся оказания жилищно-коммунальных услуг, жильцы несут в обязательном порядке. От того насколько быстро владельцы квартир осознают выгоду от непосредственного управления домом, зависит и то насколько большую выгоду они приобретут, используя свои права закрепленные Жилищным Кодексом Российской Федерации. Можно заключить следующее: самостоятельное управление МКД в жилищной сфере оказывается наиболее действенный метод защиты прав владельцев квартир, проверка со стороны собственников за количеством и качеством предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, позволяющее формировать необходимую среду для поиска новых ресурсов, способных профинансировать обслуживание и ремонт дома. Останавливая свой выбор на непосредственном управлении многоквартирным домом, владельцы квартир не зарегистрированные в качестве юридического лица, априори имеют ограниченную свободу в хозяйственной деятельности, что усложняет руководство над многоквартирным домом. Так же немаловажным является и то, что при непосредственном управлении МКД у жильцов отсутствует право на выделение бюджетных средств для осуществления капитального ремонта дома. Это обосновано отсутствием расчетного счета, на который перечислялись бы целевые бюджетные средства, и должностного лица, которое могло бы отчитаться за их использование. Юридически значимым, подтверждением избрания владельцами квартир непосредственного способа управления МКД, считается заключение ими соглашений с различными организациями, предоставляющими работы и услуги по содержанию общей собственности многоквартирного дома, и с ресурсоснабжающими организациями. В свою очередь, если соответствующие договоры не заключены, то становится ясно, что избранный метод управления МКД не исполнен, соответственно, дом имеет все шансы на то чтобы стать предметом проведения конкурса по выбору управляющих компаний на основании п. 4 ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации. При выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, механизмом и аппаратом управления этого дома являются сами собственники квартир. Для разрешения каких-либо вопросов связанных непосредственно с домом, его содержанием, ремонтом общедомовой собственности и его распоряжением, предоставлением коммунальных услуг и т.д. Необходимо отметить, что при данном методе для решения задач связанных с управлением МКД не должны быть задействованы управляющий или управляющая организации. Понятие «непосредственное управление» априори отметает такую вероятность. Все соглашения и договоры, заключенные владельцами с управленческими организациями, будут считаться ничтожными, т.к. противоречат действующему законодательству Российской Федерации. При оказании жилищных услуг собственники квартир на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, предоставляющими услуги по поддержанию общего имущества МКД в надлежащем состоянии и оказание услуг по ремонту. В данном случае в качестве заказчика в договорах с ресурсоснабжающими организациями выступают все жильцы или их большая часть. Как вариант, владельцы квартир МКД имеют право передать полномочия по предоставлению интересов уполномоченному лицу (это может быть один из жильцов или лицо, не являющееся им), это лицо имеет право на заключение от имени всех или большинства владельцев квартир в многоквартирном доме соглашения по содержанию и ремонту общедомовой собственности. До заключения соглашений жильцам необходимо сформировать проект всех работ необходимых совершить по содержанию и ремонту общедомовой собственности и выбрать соответствующую организацию. Только после разрешения всех вопросов и задач, возможно, подписывать соглашение с подрядной организацией. Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает заключение договоров на предоставление коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в отдельности. Соответственно в данном случае не действует правило о том, что Заказчиком по договору будут являться все владельцы квартир или их большая часть. Соглашение на предоставление коммунальных услуг заключается с каждым собственником по отдельности, соответственно и все права и обязанности, вытекающие из подобного договора, будет нести каждое лицо самостоятельно. Жильцы тех домов, в которых осуществляется непосредственное управление, оплачивают коммунальные услуги согласно условиям договора, заключенного с ресурсоснабжающими организациями. Стоимость за предоставляемые услуги рассчитывается исходя из тарифов, установленных органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Основные проблемы законодательства связанные с непосредственным управлением многоквартирным домом, заключаются в ограниченности получения государственной поддержки жильцами, осуществляющие такой вид управления в своем доме, отсутствие финансовой помощи на нужды дома связанные с его капитальным ремонтом. На данный момент действует ограничения по количеству квартир в домах, в которых допустимо применение непосредственного способа управления, т.е. не все многоквартирные дома имеют возможность всецело заниматься управлением дома, избегая финансовых трат на услуги посредников - управляющих организаций. Возможно, ли считать жилищное законодательство Российской Федерации совершенным в данном вопросе? Что можно предложить в совершенствовании, нормативно-правовой базы, регулирующей управление многоквартирными домами? В данной работе предложим следующие моменты по совершенствованию Жилищного кодекса РФ, а точнее раздела №8: 1. Ужесточить контроль над управляющими организациями. 2. Упразднить тарифы, касающиеся предельной платы за обслуживание дома. 3. Предоставить возможность получения региональной финансовой поддержки домам, в которых осуществляется непосредственное управление. 4. Обеспечение доступности выбора непосредственного способа управления многоквартирными домами с численностью квартир более 16-ти. Но проблема выбора непосредственного управления многоквартирным домом кроется не только в действующем законодательстве, но так же и в психологии самих жильцов МКД. Собственникам квартир стоит изменить свое отношение к собственному жилью и общедомовому имуществу, людям нужно понять, что состояния всего дома, его прилегающей территории – во многом результат их безразличия к жизни. Отсутствие мотивации и поддержки со стороны государства, основной инструмент провоцирующий бездействие граждан, проживающих в многоквартирных домах, не стремящихся заботится о собственном благополучии. |