Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом. Дипломная работа. Дипломная. Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом
 Скачать 302 Kb.
|
|
Глава 2. Специфика непосредственного управления как способа управления многоквартирным домом. § 1. Понятие непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме и его место в системе способов управления многоквартирными домами Выбор этого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ. Собственники помещений не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут ли функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке. Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное стимулирование. Преимущества данного способа управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрошенный порядок управления) особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 30 квартир.1 Один из серьезнейших недостатков управления непосредственно собственниками — отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Вероятнее всего, это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и ответственного лица, которое могло бы отчитываться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, никто конкретно). Несмотря на это, непосредственное управление может успешно работать в условиях сельской местности, где небольшие дома возможно ремонтировать на средства собственников помещений. Решение о выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. Затем решается вопрос о том, как будет организовываться такое управление. В любом случае все вопросы управления домом решаются на общем собрании, однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами могут осуществляться по-разному.2 Возможны три способа распределения обязанностей, представления интересов между собственниками: 1. Все обязанности по управлению домом распределяются между всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе, в том числе и представительство в отношениях с третьими лицами; 2. Решением общего собрания уполномочивается один из собственников на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в том числе с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами; 3. На основании решения общего собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения, но имеющее доверенность от всех или большинства собственников. Следует обратить внимание, что это лицо является не управляющим, поскольку все решения принимаются общим собранием собственников помещений, а представителем интересов собственников перед третьими лицами. Для того чтобы уполномочить третье лицо (не собственника помещения) на представление интересов по вопросам управления многоквартирным домом, необходимо: 1. Наличие решения общего собрания собственников помещений о наделении лица полномочиями действовать от их имени в отношениях с третьими лицами; 2. Доверенность, составленная в письменной форме, выданная уполномоченному лицу всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме. Этап для реализации непосредственного управления многоквартирным домом заканчивается с момента включения собственниками договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставляющими коммунальные услуги. Отсутствие таких договоров позволяет сделать вывод о том, что выбранный собственниками помещений способ управления не реализован, следовательно, дом может стать объектом для проведения конкурса по отбору управляющих организаций в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ.1 При непосредственном управлении многоквартирным домом органом управления является общее собрание собственников помещений в доме. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме. Следует отметить, что при этом способе управления не может быть привлечен управляющий или управляющая организация для того, чтобы решать вопросы управления домом. Само название «непосредственное управление» исключает такую возможность. В этом случае договоры управления, заключенные собственниками с третьими лицами, могут быть признаны недействительными, поскольку противоречат требованиям действующего законодательства Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников. В случаях, когда собственники помещений передали полномочия по представлению интересов уполномоченному лицу (одному из собственников), такое лицо вправе заключать от имени всех или большинства собственников помещений договоры по содержанию и ремонту общего имущества.1 Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбираются согласованно всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующим в непосредственном управлении, на общем собрании собственников. Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в проведении работ по содержанию и ремонту дома. После ознакомления с информацией о подрядных организациях собственники выбирают организацию путем голосования. Этап выбора подрядчиков завершается заключением договоров. Размер платы каждого собственника за предоставленные по договору подряда услуги определяется расчетным путем, т.е. вся сумма договора должна быть распределена между всеми собственниками помещений, заключившими договор подряда, пропорционально их дате в праве общей долевой собственности. Что касается собственников, не участвующих в заключении договора подряда, то подрядчики не вправе требовать с них каких-либо платежей, однако собственники помещений, участвующие в договорных отношениях с подрядчиком, вправе требовать с них возмещения части средств, выплаченных подрядчику. Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений.2 Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Однако в соответствии со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости заключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет.1 Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, вносят плату за коммунальные услуги на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом — это деятельность собственников помещений, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания. надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества — со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания.2 § 2. Общее имущество многоквартирного дома как объект управления. Несмотря на то, что многоквартирный дом как объект гражданского оборота, в том числе и как объект управления, исследуется уже длительное время, многие вопросы как теоретического, так и практического характера остаются нерешенными и вызывают массу дискуссий. Глава VIII Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) названа «Управление многоквартирным домом», несмотря на то, что регулируемые отношения не распространяются на находящиеся внутри здания жилые помещения. Согласно ст. 161 ЖК РФ к объекту, который подлежит управлению, относится только общее имущество в многоквартирном доме.1 Характерной чертой общего имущества является то, что все объекты, входящие в него, не являются самостоятельными объектами вещного права. Как указал Конституционный Суд РФ в своем Определении от 19.05.2009 № 489 О-О, признаком общего имущества многоквартирного дома является отсутствие у него самостоятельного назначения. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 правовая сущность исследуемого имущества сведена к тому, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено, прежде всего, для обеспечения возможности пользования жилыми помещениями. Пообъектный состав общего имущества многоквартирного дома прямо указан в ст. 36 ЖК РФ, где основным признаком, характерным для данного имущества, является обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме. На это указал и Верховный Суд РФ в своем Определении 25 декабря 2000 г. по делу N 78-Г00-61 установив, что жилые помещения (квартиры) в многоквартирных домах относятся к сложным вещам, где главной вещью является сама квартира, т. к. она удовлетворяет жилищные потребности граждан, а другие общие помещения дома, находящиеся в общем пользовании, предназначены для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связаны с ней общим назначением. Соответственно, Верховный Суд РФ выделил признаки общего имущества, содержащиеся в ст. ст. 134 и 135 ГК РФ, при этом указав на специальную регламентацию отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями. Такую же позицию занял и ФАС Северо-Западного округа в своем Постановлении от 11 сентября 2013 г. N Ф07-5803/13 по делу N А21-7755/2012. К такому же выводу пришли многие ученые, считая, что та часть многоквартирного дома, которая не относится к жилой, предназначена для обслуживания жилых помещений, являясь принадлежностью (если подойти к данному вопросу с субъективной точки зрения, то следует рассматривать не имущество, а долю в праве на общее имущество как принадлежность).1 Однако не все авторы придерживаются такого же мнения. Некоторые правоведы считают, что рассматривать жилое помещение и имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как сложную вещь или главную вещь и принадлежности было бы неправильно. Тем более, что такой подход вызывает сложности при объяснении механизма управления имуществом, которое не самостоятельно в гражданском обороте. Также, некоторые правоведы указывают на то, что в гражданско-правовой доктрине прочно укоренилось представление о сложной вещи как совокупности физически не связанных между собой вещей и отсутствие такой связи дает возможность сторонам договора включать по своему усмотрению в состав сложной вещи те или иные элементы в пределах их общего назначения. Что же касается элементов многоквартирного дома (помещений, коммуникаций и оборудования), то их невозможно представить без физической связи между собой, скрепленных, так называемой, ригидной связью («ригидный» от лат. rigidus – твердый, жесткий), когда все элементы сложной вещи находятся в жесткой однозначной причинной связи, как любые механизмы машины. Конечно, в любой научной работе следует опираться на доктрину, однако действующее законодательство имеет не менее важное значение для исследования. Так вот, ст. 134 ГК РФ относит к сложным вещам образующие единое целое разнородные вещи, при этом, не указывает каким именно образом происходит образование таких вещей, т. е. скреплены они механически или нет. Следовательно, для законодателя не имеет значение степень физической связи между элементами сложной вещи. Можно также добавить, что когда речь идет об общем имуществе многоквартирного дома, то собственники помещений не обладают правом включать или исключать какие либо элементы при заключении договора. Если говорить о собственниках отдельных помещений, то они в сделках, связанных с передачей прав на данные помещения, вообще не упоминают общее имущество многоквартирного дома. Что же касается случая, когда у всех помещений один собственник, то и тогда при заключении сделки, последний не может общее имущество жилого дома дробить на отдельные элементы (например, отчуждать все жилые помещения и общее имущество за исключением лифтов и лифтовых шахт). В последнем случае многоквартирный дом следует рассматривать как единую, юридически неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ).1 Помимо этого, противники теории о сложной вещи, указывают на присущие ей свойства, отличные от свойств отдельных элементов. Речь идет о том, что собранные воедино компоненты дают «сверхсуммарный эффект», который позволяет возникнуть новому объекту, по своему существу значительно отличному от составляющих его компонентов. Они полагают, что в данном случае такого не происходит, т. к. квартира, если ее представлять элементом сложной вещи, как раз и содержит в себе всю сущность и все необходимые свойства, чтобы отвечать своему предназначению. Однако с таким утверждением трудно согласиться. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, квартира, как и любое иное жилое помещение, должна быть пригодна для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Для того, чтобы жилое помещение отвечало данным законодательным требованиям, как раз и необходимо обслуживающее ее общее имущество многоквартирного дома. В противном случае, та же квартира, без подачи в нее электричества, тепла, воды, без конструкций, обеспечивающих проход в нее (лестниц, лифта), превращается в изолированный объект недвижимости, непригодный для проживания людей. Отсюда, вся сущность и все необходимые свойства жилого помещения аккумулируются в квартире, только благодаря эффективному функционированию общего имущества многоквартирного дома, обслуживающего жилые помещения.1 В этой связи интерес вызывает концепция и , которые предлагают всю совокупность имущества многоквартирного дома считать принципиально новым объектом – имущественным комплексом, представляющим сложный неделимый недвижимый композитный объект, в составе которого существует главная вещь и неотделимая от нее принадлежность. Исходя из этого, указанные авторы считают неоправданным исключение из юридического лексикона понятие домовладение, которое наиболее полно отражает смысл понятия изучаемого объекта, включающего в себя как помещение, где проживает собственник, так и права на обеспечивающую домовую инфраструктуру.2 Однако считать совокупность имущества, входящего в состав многоквартирного дома, имущественным комплексом было бы неправильным. Законодатель уже употребляет такую терминологию описывая предприятие (ст. 132 ГК РФ). При этом, допускается, что любая составная часть такого имущественного комплекса может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. По вполне понятным причинам такое положение не может быть применено по отношению к элементам общего имущества многоквартирного дома. Помимо этого, к общему имуществу многоквартирного дома относится только имущество, механически связанное между собой в пределах конструкции многоквартирного дома, а также строения, находящиеся на участке земли, также относящегося к общему имуществу. Что касается остального имущества, которое хоть и используется для обслуживания дома, но вполне отделимо от него (например, сантехнические инструменты, метла, лопаты и тому подобное), то распространять не него правовой режим общего имущества не следует. Если говорить о предприятии, то там, как раз, все имущество, которое необходимо для его работы и обслуживания, входит в состав имущественного комплекса. Теперь, что касается понятия «домовладелец». Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ не использует данное понятие, оно находится в обиходе как федерального, так и регионального законодательства. То же можно сказать и о судебных актах. Домовладельцем в России до революции 1917 г. считался собственник городского здания. Согласно утратившего силу Федерального закона от 24.05.1996 «О товариществах собственников жилья», домовладельцем является собственник помещения в комплексе недвижимого имущества – кондоминиума, он же – участник долевой собственности на общее имущество. Тем не менее, нынешний правовой статус собственника помещения в многоквартирном доме не отвечает той сущности положения субъекта, понятие которого вкладывается в определение «домовладелец». Во всяком случае, действующее законодательство значительно ограничивает собственника помещения в праве на управление всем комплексом домового имущества. Следует иметь ввиду, что собственник помещения может реализовать свое право на управление общим имуществом многоквартирного дома только в том случае, если его волеизъявление будет совпадать с волеизъявлением большинства таких же как и он собственников. В противном случае, его воля не будет учитываться. Суть такого положения образно изложил И. Бентам: «Общность имущества напоминает близнецов –уродов, сросшихся спинами, из которых более сильный тащит более слабого».1 Действительным домовладельцем можно считать только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Точнее – то большинство собственников, чье решение будет принято в отношении общего имущества. В то же время, меньшинство собственников, вопреки своей воле должны будут подчиниться большинству и следовать его установлениям. В таком случае, собственник помещения не может определяться как «домовладелец», т. к. предстает в довольно «жалком» положении субъекта, возможности которого явно не соответствуют лицу, осуществляющему домовладение.2 Итак, многие признаки указывают на то, что квартиру (комнату) и помещения с встроенным в них специальным оборудованием можно рассматривать как сложную вещь.3 Об этом говорит множественность компонентов (составных частей) вещи с внутренними границами, разделяющими эти части, их функциональную целостность, то есть использование по единому назначению. Утверждая, что общее имущество по своему предназначению служит единственной цели – обслуживание помещений (в основном это относится к жилым помещениям), можно подвергнуть сомнению терминологию употребляемую законодателем, когда он говорит об управлении многоквартирным домом. В действительности управлению подлежит лишь обслуживающее квартиры имущество, в остальном – собственники помещений осуществляют самостоятельное управление.4 Более того, Федеральным законом от 4 июня 2011 ст.161 ЖК РФ была дополнена частью 1.1., в которой раскрывается сущность действий по надлежащему содержанию общего имущества. В данной норме законодатель, так же, не упоминает жилые помещения в многоквартирном доме, и это лишний раз подтверждает, что управлению подлежит только общее имущество и ничто более. Данный подход очень важен, т. к. многие субъекты, действующие по договору управления общим имуществом многоквартирного дома, забываясь, действительно начинают управлять всем многоквартирным домом, при этом активно вторгаясь в те права граждан, которые последние приобретают, становясь собственниками помещений. Более того, указанные субъекты, в некоторых случаях, ведут себя как собственники общего имущества, которое временно передано им для управления. Учитывая все вышеизложенное, автору представляется, что название VIII Раздела Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» не соответствует его реальному содержании. Соответственно, для определения действительной сущности общественных отношений, возникающих в исследуемой сфере, необходимо и название указанного раздела ЖК РФ, и название правоотношений, возникающих по этому поводу определять как «Управление общим имуществом многоквартирного дома». Тем более, что действующее законодательное установление о надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме и решении вопросов пользования указанным имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ), указывает именно на управление данным имуществом, а не на управление всем домом.1 |