Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом. Дипломная работа. Дипломная. Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом
 Скачать 302 Kb.
|
Наименование учебного заведения«___________________________»Кафедра гражданского праваВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА на тему: «Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом» Направление подготовки 40.03.01 Юриспруденция Профиль подготовки гражданско-правовой Выполнила: ______________________, студент 2016 года набора, заочной формы обучения Руководитель выпускной квалификационной работы: старший преподаватель кафедры гражданского права, ______________________________ Регистрационный №___________ Дата регистрации_____________ Дата защиты_________________ Оценка______________________ Омск 2019 Содержание. Наименование учебного заведения 1 «___________________________» 1 Кафедра гражданского права 1 Введение В данной дипломной работе речь пойдет о непосредственном управлении многоквартирным домом, его цели, задачи, актуальность, плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом. Актуальность темы рассматриваемой выпускной квалификационной работы обуславливается обязательством по контролю содержания общедомового имущества в достойном и функционирующем состоянии и как любое обязательство данное управление подкреплено нормативными актами, нарушение которых ведет к ответственности. В каком случае в многоквартирном доме можно добиться участия всех собственников жилья в жизни дома? В случае если в таком доме насчитывается не более шестнадцати квартир. В вопросах организации механизмов управления нередко можно столкнуться с недисциплинированностью и в некоторых моментах безответственностью собственников жилых помещений многоквартирных домов, не понимающих, что от результата их деятельности или напротив бездействия будет зависеть среда обитания всего дома с прилегающей к нему территорией, и, конечно же, их собственная. Сталкиваясь, с неграмотностью, халатностью специалистов в управляющих компаниях по отношению к собственникам квартир, и имея возможность коллективно решать вопросы, связанные с непосредственным управлением многоквартирным домом, имея в арсенале пару тройку инициативных граждан – собственники жилья вполне могут принять решение о смене аппарата управления домом и взять кураторство над ним. Данное решение вполне себе объяснимо и с финансовой точки зрения, ведь при непосредственном управлении многоквартирным домом из цепочки: собственники, УК/ТСЖ, ресурсоснабжающие организации и поставщики, выбывает посредник – УК/ТСЖ, и его место занимает новый механизм – совет дома. При непосредственном управлении многоквартирным домом всё бремя, вытекающее из правоотношений с ресурсоснабжающими компаниями, ложится на собственников квартир, на основании голосов которых выбирается совет дома. Инициативная группа, избранная из собственников квартир советом дома, становится, уполномочена на совершение всех действий по управлению многоквартирным домом от лица всех жильцов. В данной работе рассматриваются позитивные стороны непосредственного управления, а так же его недостатки как основного и единственного способа лидирующего среди прочих предложенных Жилищным Кодексом РФ. Так же в работе есть ответ на вопрос: есть ли развитие у непосредственного способа управления многоквартирным домом, или же в ближайшем будущем необходимость в нем отпадет? Объектом исследования данной работы являются отношения, складывающиеся в процессе управления многоквартирным домом между собственниками квартир. Предметом исследования является Жилищный кодекс Российской Федерации, регулирующий вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, постановления правительства Российской Федерации, освещающие нюансы непосредственного способа управления, дающие оценку и развернутый ответ по правам собственников многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление как способ управления МКД. Цель данной работы: определить значение непосредственного способа управления, его преимущества и недостатки, его специфика. Так же ответим на вопрос: выгодно ли непосредственное управление многоквартирным домом для самих жильцов? Для достижения цели в процессе исследования необходимо решить следующие задачи: 1. Изучить понятия и цели управления многоквартирными домами. 2. Провести анализ условий предоставленных органами местного самоуправления для управления многоквартирными домами. 3. Проанализировать способы управления многоквартирным домом. 4. Выяснить какое место занимает непосредственное управление многоквартирным домом среди других способов управления. 5. Охарактеризовать общее имущество многоквартирного дома как объект управления. 6. Выделить актуальные проблемы выбора и реализации непосредственного управления как способа управления многоквартирного дома. Методологической основой исследования являются не только общенаучные методы сравнения, индукции, дедукции, анализа и синтеза, но и специальные юридические методы, такие как сравнительно-правовой, формально-юридический, структурно-функциональный, сущностный и методы толкования. Теоретической основой данного исследования являются научные труды Г. Г. Павловой, М. И. Гаракоева, Т.Л. Симанкиной, Б. Б. Виноградовой, С. Ю. Шахова, Н. Ф. Казакеевич, В. А. Гассуль, А. Ф. Грибовой, О. В. Мороз. Нормативно-правовой базой исследования послужили: Конституция Российской Федерации, федеральные законы, Бюджетный Кодекс Российской Федерации, нормативные правовые акты Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, каждая из которых включает три параграфа, заключения и списка литературы. Глава 1. Теоретические аспекты управления многоквартирными домами. § 1. Понятия и цели управления многоквартирными домами. Нельзя не согласиться, что любое управление сопряжено с каким-либо объектом, на которое оно направлено. В нашем случае объектом управления является многоквартирный дом, а аппаратом управления будет являться выбранный жителями путем голосования способ, который в свою очередь будет являться субъектом управления. Рассмотрим и минимальное вмешательство со стороны государства в осуществлении собственниками жилых и нежилых помещений, своих конституционных прав путем управления многоквартирным домом, в своих интересах. Т.к. законодательного определения значения «управление многоквартирным домом» не представлено, то попробуем в данном параграфе разложить данный «термин» для упрощенного его понимания любым обывателем. Для начала постараемся понять, для чего необходимо управление многоквартирным домом, в чем заключается его значение и необходимость. Стоит подчеркнуть, что управление многоквартирным домом это не прихоть его жильцов, а необходимость, закрепленная на законодательном уровне. управлению МКД (многоквартирный дом) посвящен целый раздел Жилищного Кодекса Российской Федерации, даже в нем нет четкого определения термину «управление», но изучив статью 161 Жилищного Кодекса РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» можно дать свое определение: управление МКД – это организованная деятельность собственников дома, или деятельность внешних организаций направленная на поддержание, улучшение и обеспечение положительного функционирования всего дома. Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Вернемся непосредственно к объекту и субъекту управления МКД. Как уже отмечалось ранее, субъект управления – это механизм/аппарат оказывающий воздействие на объект с целью управления им. Субъектами управления могут быть как собственники дома, так и органы местного самоуправления, такая ситуация может возникнуть в том случае, когда собственники не решили вопрос о выборе способа управления домом. Управление многоквартирным домом, всеми жилыми и нежилыми помещениями, которые в свою очередь принадлежат жильцам, возможно в случае одинаковых и равных условий, которые непосредственно согласовываются с собственниками МКД. Жильцы имею право составлять данные требования самостоятельно или передавать свои полномочия по их созданию, выбранному ими лицу, которое в свою очередь объединит и учтет объединенные в совокупности интересы всех владельцев при выборе и заключении соглашений с управляющими компаниями. Как и любая работа, управление многоквартирным домом обязано быть результативным, т.е. все проделанные манипуляции должны так или иначе принести свои плоды и дать результат, на который они ориентированы, с минимальными ресурсами на его достижение. Но по факту случается не так. Либо цели и задачи, и конечный результат не определены, в связи с чем не организована вся система дальнейших действий, манипуляций, либо для достижения положительного исхода не предпринимаются «полезные» действия и как итог — отсутствие оптимизации финансовых затрат на управление МКД. Вывод: управление многоквартирным домом — это координированная работа владельцев помещений в многоквартирном доме или посторонних лиц и организаций, привлеченных ими, нацеленная на обеспечение сносных и безопасных условий проживания граждан. Так же управление МКД подразумевает, надлежащее поддержание всего имущества в многоквартирном доме, разрешение всех нюансов связанных с пользованием общей собственностью, а также оказание посреднических услуг между жильцами многоквартирного дома и ресурсоснабжающими организациями. Исходя из п. 2 ст. 36 ЖК РФ владельцы квартир в многоквартирном доме обладают, используют и в установленных Жилищным Кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством границах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Весь перечень имущества, входящего в состав общего, был перечислен в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»1. Чтобы понять изучаемую тему, нужно в первую очередь вычленить его признаки. К признакам управления многоквартирным домом относятся: Деятельность. Управление — это такой процесс, который длится по времени. То насколько продлится управление каким-либо многоквартирным домом зависят от того насколько продлится существование этого дома — со времен его сдачи в эксплуатацию и до момента сноса; Объект. Управление бесспорно всегда направлено на какой-то объект. В нашем случае объектом управления выступает многоквартирный дом; Субъект. Субъект управления МКД — лицо, оказывающее воздействие на объект управления задачей которого является управление объектом. Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые комнаты в котором относящиеся к владельцам, имеет право на жизнь только в случае, если все условия будут для всех одинаковы и согласованы с ними. Жильцы имеют возможность сами разрабатывать данные условия или передавать свои полномочия по их разработке управомоченному ими лицу, которое будет действовать в интересах всех собственников при выборе и заключении соглашений с управляющими компаниями; Целенаправленность. Результат от управления — непростое и очень обширное понятие, суть которого состоит в том, чтобы все этапы управления, начиная с постановки задач и завершая итоговыми результатом деятельности, происходили с минимальными издержками или с максимальной производительностью. Материальные, трудовые и экономические средства должны модифицироваться в товары и услуги.1 С данными задачами справляются организации, целью которых является выгодно преобразовать все доступные средства в товары и услуги. Конечно, подобные организации строят свою деятельность не только для выгоды собственников дома, но и для выгоды своей организации, получаемой от реализации всех доступных средств с меньшими затратами. Организации, курирующие многоквартирные дома сокращают все расходы по максимуму. Все расходы и затраты можно разделить на: • материальные затраты (сырье, полуфабрикаты) и энергия; • трудовые затраты (время работы и квалификация работников); • финансовые ресурсы или деньги и их эквиваленты (например, ценные бумаги). Все задачи управления многоквартирным домом содержатся в Жилищном кодексе Российской Федерации, к ним можно отнести обеспечение: 1. Не опасных и подходящих условий проживания граждан; 2. Подобающее содержание общедомового имущества в МКД; 3. Разрешение проблем использования общедомового имущества; 4. Предоставления коммунальных услуг жителям, живущим в этом доме. Отталкиваясь от упомянутых вопросов, очевидно, что все задачи, которые по итогу должны быть при управлении домом не перечислены. Это связано с тем, что любая управляющая компания, ТСЖ составляет их для себя согласно своим целям и возможностям. Охарактеризовать цели можно подобным образом: 1. Являться определенными и иметь свою меру. Подобным образом формируется точная основа отсчета, которая в последующем послужит для анализа всей выполненной работы и достигнутых результатов; 2. Определенность по времени. Необходимо точно иметь понятие, в какой промежуток времени был, достигнут желаемый результат; 3. Быть достигаемыми. Неприемлемо формирование каких-либо задач, которые превосходят ресурсы организации или идут в разрез с внешними условиями, данное обстоятельство грозит плачевному исходу. Если результат не достигаем, то желания и мотивация работников к преуспеванию угаснет; 4. Взаимное поддерживание. Воздействия и решения, требуемые для выполнения поставленной задачи, не могут быть препятствием в разрешении других поставленных задач. Неосуществимость в организации взаимно поддерживающего свойства задач, приводит к появлению инцидентов между структурными отделениями организации, которые в свою очередь ответственны за разрешение поставленных задач. После того, как были верно, поставлены задачи, встает вопрос о способах их разрешения. Для этого необходимо определить принципиальные направления движения к ним путем постановки задач (что стоит предпринять для их разрешения?). Возможно, отметить соответствующие единые задачи, которые в основном разрешают УК, ТСЖ при управлении МКД 1. Поиск ресурсоснабжающих предприятий; 2. Поиск добросовестных поставщиков услуг; 3. Проверка количества, качества и сроков исполнения работ и предоставления услуг, отстаивание прав собственников квартир МКД по вопросам качественных поставок услуг; 4. Устройство системы учета и сбора оплаты; 5. Отчет о расходовании бюджета, который отразит все средства, потраченные на содержание, развитие и модернизацию общей собственности и придомового участка; 6. Поиск и реализация легитимных способов экономически-выгодного использования общей собственности; 7. Подготовка и ознакомление с точной и подлинной отчетностью членов ТСЖ и муниципальных органов; 8. Предоставление оперативного приема оплаты от жильцов квартир МКД; 9. Произведение всех платежей перед поставщиками услуг, согласно предоставленных счетов и без задержек.1 В зависимости от того какие задачи ставит перед собой орган управления многоквартирным домом, данный список может видоизменяться. Для осуществления установленных вопросов, необходимо понять какие именно действия на пути к их разрешению необходимо совершить, в данном качестве выступает годовой план управления. Сделаем небольшой подытог: - управление многоквартирным домом – это слаженная работа жильцов в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, нацеленная на предоставление безопасных и качественных услуг для поддержания благоприятных условий проживания в таком доме, организация всех необходимых мер по поддержанию общего имущества МКД в достойном состоянии, и обеспечение жильцов всеми необходимыми ресурсами, закрепленными для них по праву проживания в данном доме. § 2. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Какую же роль в жизни управляющих механизмов многоквартирными домами, играют органы местного самоуправления? Как может поспособствовать данной слаженной, необходимой системе управления МКД государство? Нужно учитывать и потребности в данных условиях, их польза и качество, своевременность. Что же такого особенного могут предложить органы местного самоуправления, и за какие институты они будут отвечать? Для управления многоквартирным домом, изначально необходимы информационные ресурсы, лица, взявшие на себя полномочия управления МКД должны обладать рядом навыков, но есть такие элементы необходимые в систематическом и комплексном управленческом обслуживании, которые не под силу осуществить без ведомства органов государственной власти. Известно, что для плодотворного и удачного стимулирования новых институтов необходимо как минимум две детали: длительное время и специальные усилия (администратирование новых правил, мониторинг процессов институциональных изменений, обучение новым навыкам). Таким образом, мы плавно подошли к ответу на вопрос о значении органов местного самоуправления в процессе управления многоквартирным домом, ведь именно вышеперечисленные детали под силу осуществить органам местного самоуправления. Аппараты регионального самоуправления устанавливают структуру всего имущества многоквартирного дома в целях исполнения обязанности по содержанию всего имущества либо для того чтобы подготовить и провести открытый конкурс по выбору управляющей компании. Данная ответственность установлена Правилами содержания общего имущества в МКД. Данным перечнем правил установлена структура всего имущества дома, ресурс извлечения данных о составе этого имущества и условия к содержанию имущества многоквартирного дома. Аппараты регионального самоуправления имеют право предоставлять владельцам помещений необходимую поддержку в установлении структуры всего имущества МКД. Содействие в ознакомлении с данными, которыми аппарат регионального самоуправления владеет, запрашивать Федеральной регистрационной службе необходимые сведения, находящиеся в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Процедура установления структуры всего имущества МКД должна быть утверждена Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Также необходимо отметить, что вопросы определения состава общего имущества многоквартирного дома, порядка получения информации об этом имуществе являются предметом пристального внимания юристов, исследующих проблемы, которые с неизбежностью возникнут на практике. Например, такие вопросы могут возникнуть при определении состава общего имущества многоквартирного дома и, при получении информации об этом составе в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при приобретении права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в порядке участия в долевом строительстве этого дома.1 Органы местного самоуправления, реализуя полномочия собственника в отношении муниципального жилищного фонда, участвуют в выборе способа управления многоквартирным домом, собраниях собственников помещений в многоквартирном доме или разрабатывают порядок управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в муниципальной собственности и могут оказывать помощь (методическую, организационную, информационную) собственникам помещений в многоквартирном доме в выборе способа управления многоквартирным домом и проведении собраний собственников помещений. Для этого требуется определить тот орган (организацию, иное лицо), который будет непосредственно участвовать в собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, и наделить его соответствующими полномочиями. Например, в Астрахани данные полномочия возложены на администрации районов города по территориальной принадлежности жилых домов, которые, в свою очередь, должны выдать уполномоченным лицам администраций районов города доверенности на право участия в голосовании от имени муниципального образования. В Костроме установлено, что полномочными представителями муниципального образования «Город Кострома» в отношении муниципальных жилых помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений являются работники Комитета жилищно-коммунального хозяйства, а в отношении муниципальных нежилых помещений – работники Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом, которые наделяются полномочиями приказами по Комитетам. В Бийске Алтайского края принято положение об условиях и порядке представления интересов муниципального образования на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и типовая форма доверенности представителя муниципального образования. Полномочие собственника – муниципального образования – при проведении собраний собственниками помещений в многоквартирном доме осуществляет Комитет по управлению муниципальным имуществом города, который выдает доверенности лицам (представителям), уполномоченным выступать от имени муниципального образования. Задачей представителя является соблюдение интересов города на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения эффективного управления недвижимым имуществом в жилищной сфере. Подбор кандидатур представителей осуществляет отдел жилищно-коммунального и газового хозяйства администрации города по месту нахождения многоквартирного дома, а в случае наличия в доме нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, – Комитет по управлению муниципальным имуществом города. Кандидат должен удовлетворять определенным требованиям, в том числе: иметь свидетельство установленного образца об окончании курса обучения по подготовке представителей муниципального образования по специализированным программам или иметь опыт работы в жилищной сфере не менее 3 лет. Согласование кандидатуры представителя и оформление доверенности осуществляет Комитет в течение 10 дней с момента поступления представления. Представитель обязан лично присутствовать на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, согласовывать свою позицию с Комитетом по ряду вопросов (например, о выборе способа управления многоквартирным домом; о реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья; об изменении размера платежей и взносов и др.), заключать от имени муниципального образования договоры с подрядными организациями или управляющей организацией на содержание и ремонт муниципального жилищного фонда в случае выбора собственниками соответствующего способа управления.1 Органы местного самоуправления могут оказывать методическое, организационное и информационное содействие в организации и проведении общих собраний собственников помещений. В Барнауле Алтайского края разработаны рекомендации по подготовке и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Администрация города через комитет жилищно-коммунального хозяйства организует информационно-разъяснительную работу с собственниками помещений по вопросам управления многоквартирными домами, в результате которой предполагается создание инициативных групп из числа наиболее активных собственников. Администрациям районов предписывается организовать обучение инициативных групп собственников помещений по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, оказывать помощь в подборе помещения для проведения общего собрания. Комитету жилищно-коммунального хозяйства поручено разработать документы, необходимые для проведения общего собрания, оказывать инициативным группам собственников помощь в установлении всех собственников помещений в многоквартирном доме, запрашивать в ФГУП «Ростехинвентаризация» по Алтайскому краю и Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю информацию о собственниках многоквартирных домов в течение трех дней после поступления заявки от инициативной группы. В Астрахани утверждены методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и методические рекомендации по общему порядку управления многоквартирным домом. Разработаны формы уведомления и объявления о проведении общего собрания, доверенности на участие в собрании, протоколов общего собрания, реестров многоквартирных домов по разным формам управления, примерный устав товарищества собственников жилья. Администрации районов города Астрахани совместно с комитетом жилищно-коммунального комплекса администрации города обязаны проводить разъяснительную работу среди населения города о необходимости собраний собственников помещений в многоквартирных домах, используя весь спектр методов распространения информации, не противоречащих действующему законодательству. В Мурманске помимо этого предполагается организовать бесплатную муниципальную школу по повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами и имеющих намерения осуществлять такую деятельность (школу управдомов). В Перми с целью содействия в создании и деятельности товариществ собственников жилья приняты Временный порядок предоставления товариществам собственников жилья средств из бюджета города на содержание и текущий ремонт жилого дома, обслуживание лифтового хозяйства, вывоз твердых бытовых отходов, тепловую энергию, возмещение выпадающих доходов товариществ собственников жилья, образующихся при предоставлении субсидий и льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, временное положение о предоставлении товариществам собственников жилья средств из бюджета города на проведение капитального ремонта жилых домов, находящихся в их управлении, и Временное положение о капитальном ремонте многоквартирных домов, передаваемых в управление товариществам собственников жилья. Средства из городского бюджета выделяются в размере до 35 % от полной сметной стоимости работ по капитальному ремонту жилого дома, а в случаях, если количество пенсионеров и малообеспеченных граждан, зарегистрированных в жилом доме, превышает 50 % от общего числа зарегистрированных жильцов дома, то средства предоставляются в размере от 35 % до 50 % от полной сметной стоимости работ.1 Если в многоквартирном доме все жилые помещения принадлежат одному собственнику – муниципальному образованию, то органы местного самоуправления определяют порядок управления этим домом. Например, в Чите управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности городского округа, осуществляется управляющей организацией, выбранной на основе открытого конкурса. Управляющая организация, претендующая на право управления многоквартирным домом, должна отвечать установленным требованиям, например, иметь специалистов с высшим и средним профессиональным образованием по профилю работ и опытом работы в сфере содержания и ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства не менее 2-х лет. Организует и проводит конкурс Комитет по управлению имуществом совместно с Управлением жилищного и коммунального хозяйства администрации городского округа, который формирует конкурсный участок и документы на него, организует комиссионное обследование и составляет акт технического состояния объектов, разрабатывает график проведения конкурса, публикует извещение о проведении конкурса в средствах массовой информации и т. п. Победителей конкурса определяет конкурсная комиссия. Участник конкурса, в заявке которого предложены лучшие условия на выполнение работ и оказание услуг по обслуживанию, содержанию и эксплуатации объектов жилищного фонда, внутридомового инженерного оборудования и объектов благоустройства, признается победителем, с ним заключается договор, который дает право приступить к работе, и по акту передается техническая и прочая документация. Администрация городского округа вправе осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по управлению многоквартирным домом. В случае нарушения управляющей организацией условий заключенного договора администрация городского округа вправе направить управляющей организации требование об устранении допущенных недочетов с указанием срока его исполнения, а при невыполнении данного требования назначить внеочередной конкурс по обслуживаемому муниципальному жилищному фонду, изъять жилищный фонд с последующей его передачей на управление выигравшему конкурс претенденту. После выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом орган местного самоуправления как собственник помещений определяет тот орган, который будет представлять муниципальное образование на общих собраниях собственников помещений (при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений), участвовать в собраниях членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного потребительского кооператива (если выбран такой способ управления, как товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной потребительский кооператив), взаимодействовать с управляющей организацией (если выбрана управляющая организация), и определяет полномочия этого органа. Органы местного самоуправления могут оказывать собственникам помещений методическую и организационную помощь в создании товарищества или кооператива, оформлении договорных отношений с управляющей организацией, вести реестры жилых домов, переданных в непосредственное управление собственникам помещений, товариществам собственников жилья или потребительским кооперативам, управляющим организациям.1 Например, в Вологде функции по заключению договоров управления многоквартирными домами временно возложены на Комитет жилищно-коммунального хозяйства и транспорта администрации города. В Белгороде полномочиями на заключение договоров управления многоквартирными домами от имени собственника муниципального жилищного фонда наделено муниципальное учреждение «Городской жилищный фонд». Порядок взаимодействия органов местного самоуправления с управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и собственниками помещений, избравшими непосредственное управление многоквартирным домом, закреплен в муниципальных актах, например, действующих в Чите, Челябинске, Астрахани и Саратове. Взаимодействие заключается в передаче технической документации на дом, контроле органами местного самоуправления за деятельностью, осуществляемой в рамках управления многоквартирным домом, оказании методической и правовой помощи, например, путем утверждения форм примерных договоров (договора управления многоквартирным домом, договора о предоставлении коммунальных услуг, агентского договора водоснабжения и водоотведения ), содействии в повышении уровня квалификации лиц, осуществляющих управление общим имуществом многоквартирного дома, а также лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность, посредством проведения профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации этих лиц, в ведении реестра многоквартирных домов, собственники помещений в котором избрали один из способов управления.1 Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации или назначает, управляющую организацию (при признании конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся), если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбрали способ управления многоквартирным домом либо выбрали, но не реализовали. Порядок проведения открытого конкурса установлен Правительством Российской Федерации, поэтому данный вопрос нормативными правовыми актами органов местного самоуправления регулироваться не может. Орган местного самоуправления после проведения открытого конкурса в течение 10 дней уведомляет собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления многоквартирным домом.2 Представляется, что орган местного самоуправления может разработать форму такого уведомления, порядок направления или вручения собственникам этого документа. Кроме того, орган местного самоуправления должен контролировать заключение договора управления между выбранной по конкурсу (или назначенной) управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме. Орган местного самоуправления, не позднее чем через год после выбора на открытом конкурсе или назначения управляющей организации, созывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Полагаем, что органу местного самоуправления необходимо будет принять правила о созыве и проведении таких собраний. Анализ муниципальных правовых актов показывает, что участие органов местного самоуправления в управлении многоквартирными домами осуществляется по двум направлениям. Органы местного самоуправления, как любой другой собственник помещения в многоквартирном доме, участвуют через уполномоченные органы в собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, выборе способа управления многоквартирным домом, в товариществах собственников жилья, потребительских кооперативах. Создают условия для управления многоквартирными домами в соответствии с нормами ст. 165 ЖК РФ (в муниципальные правовые акты включены все без исключения полномочия, предусмотренные ст. 165 ЖК РФ, которые, представляется, будут финансироваться за счет собственных доходов местных бюджетов): обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм; могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (как, например, в Перми); содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность (как, например, в Воронеже, Мурманске, Челябинске), а также оказывают организационное, методическое и информационное содействие при внедрении форм управления многоквартирными домами (разрабатывают и утверждают формы необходимых документов, помогают в организации и проведении собраний, получении не- обходимых документов, информируют население о возможных способах управления, порядке их выбора и т. п.). Кроме этого, осуществляют некоторые контролирующие функции: контролируют деятельность управляющих организаций, отслеживают принятие решений о выборе способа управления и порядок их реализации, ведут реестр много - квартирных домов, собственники которых выбрали и реализовали один из способов управления.1 § 3. Выбор способа управления многоквартирным домом Чтобы грамотно сменить управляющую компанию или создать ТСЖ для управления многоквартирным домом, либо перейти на непосредственную форму управления многоквартирным домом собственниками помещений, требуется специальная процедура, в которой участвуют собственники помещений многоквартирного дома. |