«Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города». Кариночка. О пределение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города
 Скачать 79.9 Kb.
|
|
Раздел 3. Объем, этапы и структура процесса оценки Основные этапы проведения оценки Определение проблемы. Составление плана оценки. Сбор данных (специфический, сравнительный, общий). Анализ данных. Анализ наиболее эффективного использования. Применение методов оценки (затратного, сравнения продаж, капитализации дохода). Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости. Составление отчета об оценке. Самые важные этапы процесса оценки. Определение проблемы. На этом разделе предусматривается: Установление границ оцениваемого имущества. Определение имущественных прав. Выявление цели и функции оценки. Выбор даты оценки, т.е. расчетная рыночная стоимость должна быть привязана по времени к конкретной дате. Определение вида оцениваемой стоимости. Составление плана оценки. План оценки определяет количество и сложность работ, требуемое для выполнения заказа время, необходимый персонал. План служит базой для сбора исходных данных. В его основу кладется договор с клиентом. Сбор данных. Выполнение работ по оценке стоимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Выделяют три основные категории информации: Специфическая – по непосредственному окружению, по самому участку, по сооружениям. Общая – экономическая, социальная, политическая, физическая. Сравнительная – по продажам, затратам, доходам и расходам, ставкам и процентам. Региональные и городские данные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным. К региональным данным относятся: Расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров. Экономические тенденции развития региона. Услуги, включая коммунальные, доступные в регионе. Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читать отчета по оценке смог судить о ходе приводимого анализа данных. Анализ данных. В процессе необходимо провести анализ данных на полноту и достоверность. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются и заменяются новыми. Согласование результатов и установление итогов величины стоимости. На этом этапе оценщик указывает значения стоимости, полученных при использовании различных подходов, для получения окончательной величины стоимости. Таблица 1 Структура процесса оценки
Раздел 4. Краткое описание Октябрьского района города Красноярска дата основания города (района города, поселка)- в 1938. площадь города (района города)- 2970 тыс кв. м.; протяженность дорог- 1277 км; климатические характеристики – климат резко-континентальный, особенно суровый на севере. Зима продолжительная. Средняя температура января от –30 до –36 °C. Среднегодовая скорость ветра: 2,3 м/с. Среднегодовая влажность воздуха: 68 %. исторический очерк – Постановлением Президиума ВЦИК от 25 июня 1938 года в Красноярске был образован Кагановичский район, который в 1957 году был переименован в Октябрьский. промышленность города (района города, поселка) – на территории района расположено 14 крупных промышленных предприятий, ими в 2000 году произведено продукции (работ, услуг) в фактических ценах предприятий (без НДС и акциза) на 894,31 млн. рублей, в том числе товаров народного потребления на 582,59 млн. рублей, в том числе выпуск пищевых продуктов на 496,36 млн. рублей. Пищевая промышленность является крупнейшей отраслью хозяйства в Октябрьском районе. инфраструктуры города (района города, поселка) - на территории Октябрьского района функционирует 24 общеобразовательных учреждений (в которых обучается 14046 учащихся), 3 высших учебных заведений, 4 учреждений среднего и начального дополнительного образования, 43 дошкольных учреждения, 4 школы искусств, 16 подростковых клубов. Медицинские услуги населению оказывают 23 учреждения здравоохранения. Жители района, города имеют возможность посетить парки культуры и отдыха им.А.М.Горького и С.М.Кирова, библиотеки, Музей искусств, Театр оперы и балета, зоологический парк УР, Музей им. Калашникова. Все больше и больше благоустраивается и хорошеет Октябрьский район. 23 мая 2012 года району исполнилось 50 лет. Октябрьский район был создан согласно Указу Президиума Верховного Совета РСФСР от 23 мая 1962 года. Есть у района и другие славные даты: 2 марта 1934 года был образован Ждановский район, куда входила территория Октябрьского района, 7 февраля 1945 года дата первой организации района. для хранения индивидуального предусматривается строительство полуподземных гаражей-стоянок, многоярусных гаражных комплексов. Карта транспортной доступности
Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности Технический паспорт индивидуального жилого по состоянию на 11.12.1985 года. Договор купли-продажи №8 от 23.02.1983 года. Город Красноярск, Октябрский район. Зона градостроительной ценности № 12. Квартал ограничен с севера, ул. Фрунзе, с востока ул. Спартаковцев, с запада ул. Корнеева и с юга ул. Радищева. Участок имеет двухрядный асфальтированный подъезд со стороны ул. Енисейская. Ближе всего от участка находятся автобусная остановка: «Революция» - 260 м, железнодорожный вокзал- 1,17км, автовокзал – 6,71км. Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: автобус 25. Площадь участка 1758 Форма участка прямоугольник со сторонами Рельеф плоский. План соответствует действительности. Этажность- 1 эт. Возраст застройки- 1 год. Территория освоена. Свободные площади отсутствуют. Застройка участка в полной степени соответствует потребностям окружающих землепользователей. Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен центральным отоплением, центральным водоснабжением, наружным электроснабжением, центральной канализацией, центральным горячим водоснабжением. В кварталах от рассматриваемого участка нет никаких производственных предприятий. Интенсивность застройки- 12%. На участке построен одноэтажный деревянный жилой дом на площади 1800 кв.м. Фундамент здания бетонный, сборного типа, дом деревянный, с лицевой стороны здания стены необлицованные, перекрытия и крыша выполнены из деревянных стропил и шифера, крыша треугольная, присутствует чердак. Здание находится в эксплуатации 45 лет, состояние удовлетворительное. Имеются необходимые пешеходные дорожки для удобного подхода к зданию. На данном участке нельзя строить промышленные предприятия. Подробное описание объекта оценки
Строительные характеристики здания:
Описание помещения
ПЛАН ПЛАНИРОВКИ ДОМА АДРЕС: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28 (1 этаж) Описание внутренней отделки помещений Помещение 1 (жилая комната): Полы: линолеум Стены: обои Потолок: побелка Окна и двери: ПВХ Помещение 2 (жилая комната): Полы: линолеум Стены: обои Потолок: побелка Окна и двери: ПВХ Помещение 3 (кухня): Полы: линолеум Стены: обои Потолок: побелка Окна и двери: ПВХ Помещение 4 (гостиная): Полы: линолеум Стены: побелка Потолок: побелка Окна и двери: ПВХ Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений экспертов на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа: Максимальная продуктивность для данного объекта оценки достигается при его использовании под жилое помещение т.к. это соответствует сложившимся условиям застройки и ближайшему окружению. Юридическая допустимость: объект оценки не имеет законодательных ограничений по использованию его как жилого помещения. Физическая осуществимость: местоположение, транспортная доступность, строительство и другие физические характеристики объекта оценки соответствуют в качестве жилого помещения. Финансовая целесообразность с точки зрения возврата капитала при возможной реализации имущества максимизации стоимости имущества данный вариант использования имущества представляется целесообразным. |