«Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города». Кариночка. О пределение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города
 Скачать 79.9 Kb.
|
|
Министерство образования и науки Красноярского края государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования (среднее специальное учебное заведение) «Красноярский аграрный техникум» КУРСОВАЯ РАБОТА МДК: 04.01 «Оценка недвижимого имущества» Тема: «Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города» Выполнила: студент группы И-12-20-2 Матвеева Карина Андреевна Проверила: ФИО ___(_____)_________ оценка __________________ дата Красноярск 2022 Введение Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». Оценка недвижимости – наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся: Постановление Правительства РФ №285 от 11.04.2001 года «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»; Постановление Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года «Об утверждении стандартов оценки»; Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта жилой недвижимости. Задачами курсовой работы являются: изучение подходов сравнительного метода оценки недвижимости; изучение подходов затратного метода оценки недвижимости; изучение подходов доходного метода оценки недвижимости. Гражданину Новикову Константину Николаевичу Оценщиком ООО «Недвижимость» согласно договору № 12 от 05.02.2015 года, произведен осмотр и оценка рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28. Оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с: (указать нормативную базу оценочной деятельности) Федеральный закон № 155 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Постановление правительства № 319 от 15.03.1997 года «О порядке определения нормативной цены земли»; Постановление правительства № 945 от 25.08.1995 года «О государственной кадастровой оценке земель»; Постановление № 316 от 8 апреля 2000 года «Об утверждения правил поведения государственной кадастровой оценке земель»; Постановление № 932 от 20.08.1998 года «Об уполномоченном органе п контролю за осуществлением оценочной деятельности»; Постановление № 395 от 7.06.2002 года «О лицензировании оценочной деятельности;» Постановление № 134 от 03.05.2005 года «Об утверждении порядка организации экспертизы отчетов об оценке ». Оценка проведена по состоянию на 25.02.2015 года, исследования и анализ, приведенные в отчете, были проведены в период с 05.02.2015 года по 25.02.2015 года. Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость составляет: 4400000 (четыре миллиона четыреста тысяч) рублей. Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение стоимости объекта оценки с учетом всех поправок составляет: 4180000 (четыре миллиона сто восемьдесят тысяч) рублей. Специалист по оценке земельно-имущественных прав Целуева П.Н. Раздел 1. Общие сведения 1.1. Основные факты и выводы
1.2. Задание на оценку
1.3. Сертификат рыночной стоимости Данный сертификат дает удостоверение подлинности следующих фактов: Утверждения и факты являются правильными и соответствуют действительности; Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимыми; Отсутствует текущий имущественный интерес к оцениваемому объекту, нет обязательств по отношению к объекту или его владельцу; Анализ, мнению и заключения соответствуют требованиям: - Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.91998 г., - Федерального Закона Российской Федерации от 05.02.2007 г. № 13-ФЗ, - Федеральному стандарту оценки ФСО № 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 256, - Федеральному стандарту оценки ФСО № 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 255, - Федеральному стандарту оценки ФСО № 3 утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 254. Оценка объекта оценки была произведена в индивидуальной форме. 1.4. Сделанные допущения и ограничивающие условия Оценка объекта произведена в соответствии со следующими допущениями: - при оценке упор был произведен на достоверность правоустанавливающих документов на оцениваемый объект; - в курсовой также использовались данные печатных источников. 1.5. Сведения о заказчике оценки Заказчик: Новиков Константин Николаевич. Реквизиты: паспорт 0408 № 458423, выдан отделом МВД России по Красноярскому краю в Октябрьском районе г. Красноярск, дата выдачи 15.01.1997 года, поживающий по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28. 1.6. Сведения об оценщике. Оценщик: Целуева Полина Николаевна. Реквизиты: паспорт 0409 №79834 выдан УФМС по Красноярскому краю Сухобузимском районе 09.07.2009 года, адрес по прописке: Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, ул. Толстого, дом 60, кв. 404. Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 24-010002 от 10.10.2014 года, выдана Министерством Имущества РФ. Полис страхования гражданской оценки оценщика № 24-500002 от 11.10.2014 года, выдан ООО «РЭСО-Красноярск». Раздел 2. Определение основных оценочных понятий Недвижимость – это признанное недвижимым в соответствии с законом имущество. Недвижимость должна иметь соответствующие признаки стационарности, прочной связи с землей, долговечности и высокой стоимости. К недвижимости относятся участки недр и земельные участки и находящиеся на них здания и сооружения. Движимое имущество – имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости с которым оно связано. Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Единица сравнения – единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости. Корректировки (поправки) – прибавляемые или вычитаемые суммы, выражающие различия между сопоставимым и оцениваемым объектами. Используются в методе прямого сравнительно анализа продаж. Процедура оценки – совокупность приемов, обеспечивающих процессы: сбора и анализа данных; проведения расчетов стоимости имущества; и оформления результатов оценки. Обычно при оценке имущества используют затратный подход, подход сравнительного анализа продаж и доходный подход. Здание – разновидность наземного строительного сооружения с помещениями, созданного в результате строительной деятельности в целях осуществления определенных потребительских функций, таких как проживание (жилище), хозяйственная, или иная деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы (оборудование) инженерно-технического обеспечения. Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием. Сооружение – это результат строительной деятельности для осуществления определённых потребительских функций. Например, инженерно-технические сооружения: мосты, плотины, мачты, радио- и телебашни, тоннели, сооружения метрополитена, фортификационные сооружения, мемориальные сооружения (памятники, мемориальные пирамиды и обелиски), архитектурные сооружения (аркады, колоннады, обелиски) и многие другие. Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу РФ, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами. Страница 1 Помещение – часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования. Улучшение – уточнение, усовершенствование, исправление, подъём, совершенствование, повышение; обработка, поправка, починка, отделка, ремонт, реформа, прогресс, шаг вперед; отделывание, оттачивание, амелиорация, тюнинг. Инвентарный номер – присваиваемый каждому инвентарному объекту соответствующий номер для ведения аналитического учета, организации контроля за правильным использованием основных фондов в рамках бухгалтерского учета внутри организации (юридического лица). Инвентарный номер закрепляется за объектом на все время его эксплуатации. Не рекомендуется использовать для вновь введённых объектов инвентарные номера объектов, списанных (выведенных из учёта) ранее пяти лет. Объект оценки – движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы предприятия, его экономическое состояние и риски, связанные с деятельностью предприятия. Оценка – процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости. Разрешенное использование – исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости. Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом. Арендная плата – плата за имущество либо иной объект аренды, предоставляемый во временное владение и пользование, размер, периодичность и сроки внесения которой определяются договором аренды. Полезность – в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обуславливающими величину и сроки получаемого дохода и других выгод. Затраты косвенные в строительстве – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы). Затраты прямые в строительстве – расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы). Стоимость – основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками. Разные экономические школы природу стоимости объясняют по-разному: затратами рабочего времени, балансом спроса и предложения, издержками производства, предельной полезностью и др. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная величина, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличии от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении ликвидационной стоимости основная трудность в том, что неизвестен покупатель ОИС, поэтому ликвидационная стоимость может быть существенно заниженной по сравнению с реальной рыночной стоимостью. Кадастровая стоимость – определяется методами массовой оценки, утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. (для земельных участков). Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса. Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности. Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта. Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов. Остаточная стоимость – это первоначальная (восстановительная) за минусом амортизации. Эффективная стоимость – стоимость активов, равная большей из двух величин – потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации. Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) – данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов. Износ – изменение размеров, формы, массы или состояния поверхности изделия или инструмента вследствие разрушения (изнашивания) поверхностного слоя изделия при трении. Физический износ – изменение формы, размеров, целостности и физико-механических свойств деталей и узлов, устанавливаемое визуально или путем измерений. Функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам. Внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Неустранимый износ – износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого превышают дополнительную стоимость объекта недвижимости, получаемую в результате его устранения. Остаточная экономическая жизнь – период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости. Нормативный срок службы – определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений. Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок. Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению, определяется в зависимости от группы капитальности зданий и в оценочной практике выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни. Экономическая жизнь – это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. В любой момент времени экономическая жизнь объекта не может превосходить его физическую жизнь. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта в соответствии с группой капитальности здания определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Эффективный возраст объекта – это возраст, соответствующий состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный (хронологический) возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличительные потребительские качества, или на рынке существует неудовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст. Цена – количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Цена – фундаментальная экономическая категория. Доход чистый операционный (ЧОД) – часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов. Подходы к оценке недвижимости Сравнительный подход Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: Объект не должен быть уникальным. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Основные требования к аналогу: аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; сходные условия сделки. Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: изучение рынка; сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; установление стоимости объекта оценки. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Преимущества сравнительного подхода: В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей; В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция; Статически обоснован; Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов; Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж; 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж; 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки; 4. Зависимость от активности рынка; 5. Зависимость от стабильности рынка; 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. Затратный подход Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Информация, необходимая для применения затратного подхода: уровень заработной платы; величина накладных расходов; затраты на оборудование; нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы. Этапы затратного подхода: расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс); расчет накопленного износа (Ин): физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов; расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си 5. определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су. Преимущества затратного подхода: При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; оценка общественно-государственных и специальных объектов; оценка объектов на малоактивных рынках; оценка для целей страхования и налогообложения. Недостатки затратного подхода: Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости; Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда; Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений; Отдельная оценка земельного участка от строений; Проблематичность оценки земельных участков в России. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода (IRV – формула): V=I/R V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Различают два вида капитализации: прямая капитализация; капитализация дохода по норме отдачи на капитал. При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации. Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Этапы доходного подхода: Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки; Расчет действительного валового дохода; Расчет расходов, связанных с объектом оценки: условно-постоянные; условно-переменные (эксплуатационные); резервы. 4. Определение величины чистого операционного дохода; 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость. |