Договор аренды. 311455 права по аренде. Общая характеристика договора аренды 5 Глава Права и обязанности сторон по договору аренды 13
 Скачать 47.42 Kb.
|
|
Содержание Введение 3 Глава 1. Общая характеристика договора аренды 5 Глава 2. Права и обязанности сторон по договору аренды 13 2.1. Права и обязанности арендодателя 13 2.2. Права и обязанности арендатора 18 Заключение 22 Библиографический список 23 Введение Договоры аренды – очень распространенный и широко применяющийся вид договоров. Законодательство в сфере регулирования права аренды не статично, оно постоянно меняется. Актуальность курсовой работы. Значение договоров аренды, арендных правоотношений постоянно растет, что связано с развитием рыночных отношений, все большим вовлечением в осуществление предпринимательской деятельности. Тема правоотношений, возникающих в сфере аренды, интересна и заслуживает тщательного исследования. Теоретическая база и степень обоснованности. Законодательство в сфере регулирования правоотношений, вытекающих из договора аренды, основывается на положениях Гражданского Кодекса Российской Федерации. Исходя из предмета, к правоотношениям по договору аренды подлежат применению Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иные законы и подзаконные нормативные акты. В правоприменительной практике используются разъяснения и постановления высших судов. Тема договора аренды и прав и обязанностей сторон по договору не является новой, в числе авторов, исследовавших ее и имеющих труды, которые были использованы при написании настоящей работы, стоит отметить следующих: как О.Н. Садиков, В.В. Шевчук, Д.А. Суханов, Л.Ю. Грудцына, Ю.К. Толстой, А.М. Гатин, Б.М. Гонгало Объект исследования. В рамках написания настоящей работы объектом рассмотрения выступают правоотношения сторон, возникающие при заключении, изменении, исполнении и расторжении договора аренды. Предмет исследования – нормы права, регулирующие правоотношения сторон договора аренды, установленные законом права и обязанности. Цель работы – исследовать и осветить основные положения договора аренды, а также права и обязанности сторон – арендодателя и арендатора, исходя из норм действующего законодательства, с учетом положений имеющихся работ по данной тематике. Задачи. Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи: - дать определение понятия договора аренды, его природы, изучить правовое регулирование, требования к форме и порядку заключения; - дать характеристику сторонам договора, - изучить и изложить права и обязанности сторон договора аренды. Структура работы. Настоящая работа разделена следующие части – введение, две главы, заключение. В первой главе освещаются понятие договора аренды, положения закона, которым он регулируется, уделяется внимание отдельным видам договора аренды. Во второй главе исследуются права и обязанности сторон договора аренды. Методы исследования. При написании работы использованы системный и формально-логический методы, описание, сравнение и анализ. Глава 1. Общая характеристика договора аренды Понятие договора аренды и регулируемых им отношений дано в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей суть взаимоотношений – арендодатель обязан передать имущество, а арендатор – принять для использования и вносить плату за пользование. В литературе встречается точка зрения, что аренда – это конструкция, подразумевающая передачу в возмездное пользование вещей без перехода права собственности.1 Данное определение достаточно четко отражает суть договорных отношений. К числу основных признаков договора аренды можно отнести следующие: - договор является двусторонним; - консенсуальность (если иное не установлено законом); - отграничение по предмету аренды; - ограниченность во времени; - возмездность договора. Закон закрепил наличие двух сторон по договору – арендодателя и арендатора, которые связаны встречными обязательствами. Однако двусторонняя в данном случае сделка не ограничивает число лиц, которые могут выступать на любой стороне. Для понимания можно привести в качестве примера передачу в аренду здания, собственниками которого являются несколько лиц, от которых следует получить согласие на заключение договора. Безусловно, основным среди лиц, которые вправе выступать на стороне арендодателя, следует указать собственника, как лицо, обладающее всеми правами на имущество. Триада прав собственника предполагает наличие прав владения, пользования, распоряжения. Договор аренды предполагает возможность пользования, владения, но в части отчуждения он ограничен. Данное правомочие остается у собственника. В отдельных случаях право сохраняется и по истечении срока действия договора аренды, а в других осуществляется переход права собственности к арендатору. Этому вопросу уделено в настоящей работе отдельное внимание. Нельзя, к примеру, расценить как отчуждение реализацию права на передачу имущества в субаренду, поскольку собственник при этом не изменится, а к субарендатору переходят права в том же или меньшем объеме, как у арендатора. Право на сдачу имущества в аренду может принадлежать как собственнику, так и иным лицам. Казенные предприятия, не наделяются правом собственности на передаваемое им для осуществления деятельности имущество, но вправе с согласия собственника передавать имущество в аренду.1 Более подробное рассмотрение всех возможных вариантов собственников не предполагается в рамках настоящей работы, поскольку не охватывается задачами. Право заключить договор аренды на стороне арендатора может быть реализовано как физическими, так и юридическими лицами, резидентами и нерезидентами. Однако существуют определенные ограничения. Например, несмотря на свою схожесть договор аренды жилого помещения и договор найма жилого помещения различаются по субъекту: договор аренды со стороны арендатора может заключить только юридическое лицо, а договор найма – только физическое. По общему определению договор аренды является консенсуальной сделкой, то есть считается заключенным с момента достижения сторонами договоренности о его существенных условиях. Вместе с тем есть исключения. Договор поставки электрической энергии, заключаемый с покупателем – физическим лицом для личных, не направленных на извлечение прибыли целей (не предпринимательских), можно расценить как реальную сделку, поскольку в Гражданском кодексе установлено, что данный договор считается заключенным с момента первого подключения. В отношении требований к форме договора следует отметить, что соблюдение письменной формы обязательно исходя из состава участников если иное прямо не закреплено нормативным актом. Для отдельных предметов сделки предусмотрена необходимость осуществления регистрации права. В письменной форме должен быть заключен договор, если срок его действия превышает один год, а если одной из сторон является юридическое лицо – то письменная форма обязательна вне зависимости от срока. В отношении недвижимого имущества требование о необходимости осуществить государственную регистрацию соблюдается в зависимости от срока действия договора. Регистрация аренды осуществляется в настоящее время как обременение. Договор, предполагающий последующий выкуп арендованного имущества, должен отвечать требованиям, предъявляемые к данному подвиду (к примеру, аренда недвижимости). Гражданский кодекс РФ, определив общие требования, отдельно выделяет несколько видов договора аренды, которые имеют свои особенности, а именно: - прокат; - аренда транспортных средств; - аренда зданий и сооружений; - аренда предприятий; - финансовая аренда (лизинг). Подробный анализ каждого подвида договора не охватывается темой настоящего договора, но необходимо привести отдельные особенности. Прокат выделяется в силу того, что на стороне арендодателя вправе выступать лишь лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность именно в данной сфере (ст. 626 Гражданского кодекса РФ), а арендатор – только физическое лицо, которое приобретает права владения и пользования исключительно в потребительских целях. Юридическое лицо не вправе заключать данный вид договора на стороне арендатора, что определяется целями получения права на использование имущества. Потребителем является только человек. Следующая особенность – предметом договора проката может быть только движимое имущество. При заключении договора проката должна быть соблюдена письменная форма, он является публичным договором, как следствие арендатор либо соглашается на предложенные условия, которые одинаковы для всех, либо нет. Для арендодателя в этом случае исключена возможность отказа в заключении договора, отсутствует возможность заявления требования о понуждении к заключению договора. Срок данного договора также ограничен – до одного года. Аренда транспортных средств выделяется в силу того, что транспорт предоставляется либо с экипажем (предоставлением услуг по управлению) либо без экипажа. Отсюда различие в обязанностях и правах сторон. Договор аренды транспортного средства должен быть заключен в письменной форме независимо от срока его действия. Аренда зданий и сооружений предполагает соблюдение письменной формы. При этом в законе отмечено, что составляется один документ. На практике это требование не соблюдается. Стороны всегда предпочитают заключать договор как минимум в двух экземплярах, что целесообразно и разумно, особенно в случае возникновения спора, который передается на рассмотрение в суд. Наличие экземпляра договор существенно облегчает доказывание. Данный договор подлежит регистрации, если он заключен на срок от одного года и более. Следовательно, достаточно указать срок действия 360 дней и оснований для регистрации нет. Если срок менее одного года – регистрация необязательна, но может быть осуществлена по соглашению сторон. Момент заключения договора, подлежащего регистрации – с момента, когда в реестр прав будут внесены сведения о нем, как об обременении. Еще одна особенность аренды зданий и сооружений, которая распространяется на договор об аренде предприятия – это необходимость одновременно передать права на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение. Если в тексте договора право пользования и условия его реализации не оговорены, то участок арендатор вправе пользоваться в том объеме, который необходим для пользования зданием (сооружением). Требования договора аренды недвижимого имущества о форме и моменте, когда договор считается заключенным, также в полном объеме применимы к договору аренды предприятия. Договор финансовой аренды (лизинга) выделяется среди других, т.к. в данном случае есть не две, а всегда три стороны – лизингодатель, лизингополучатель и третье лицо, продающее имущество. Для третьего лица договор будет схож с договором купли-продажи, за исключением на указание лизингополучателя как лица, в интересах которого имущество приобретается. По завершении срока действия договора лизинга имущество переходит в собственность лизингополучателя при надлежащем исполнении сторонами своих обязательств. Отдельных самостоятельных требований к форме договора лизинга закон не предъявляет, отсюда следует вывод о том, что форма должна быть соблюдена применительно к виду имущества. Существенным условием договора аренды является его срок. По общему правилу, стороны вольны в определении срока действия договора. Однако, если срок действия договора не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Договор аренды всегда ограничен во времени, что его отличает от других договоров, которые также предполагают отчуждение имущества. Например, от договора купли-продажи, дарения, мены, связанные с реализацией третьей составляющей права собственности – отчуждением. Вместе с тем, существует такое понятие как «неопределенный срок». Чаще оно встречается в договорах аренды недвижимого имущества и используется для того, чтобы избежать необходимости осуществления государственной регистрации. Действующим законодательством установлен ряд ограничений для отдельных видов договора аренды, например, следующие: Земельный кодекс устанавливает ограничение срока по субъекту – если собственником земельного участка выступает несовершеннолетний, получивший его в порядке наследования, то договор заключается только до достижения арендодателем восемнадцати лет (ст. 22 Земельного кодекса РФ).1 Договор водопользования не может быть заключен на срок более 20 лет (статья 14 Водного кодекса РФ). Данное правило, как видится, обусловлено необходимостью осуществления процедуры по восстановлению состояния объекта аренды. 2 Особенность договора аренды лесного участка заключается в том, что закон устанавливает минимальный срок его действия. В одних случаях – это один год, в других – десять лет. В любом случае договор не может быть заключен на срок более 49 лет, существуют иные сроки для данного объекта недвижимости (ст. 72 Лесного кодекса РФ).3 Для договора аренды земель сельскохозяйственного назначения – это сорок девять лет. Отдельно выделены категории земель для сенокошения и выпаса скота. Для них установлен срок не более трех лет (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения).4 Особо в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечено, что если срок действия договора, установленный в нем, превышает предельный для данного вида, то договор считается заключенным на срок, равный максимально допустимому законом. Существуют и иные ограничения по сроку и форме договора аренды, но их анализ заслуживает написания отдельной работы. Передать в аренду можно только индивидуально-определенную не потребляемую вещь. Данные характеристики подразумевают следующее. Индивидуально определенной является вещь, качества которой позволяют четко отделить ее от иных однородных вещей. Нельзя, к примеру, заключить договор аренды «здания», необходимо четко указать его характеристики – кадастровый номер, адрес, площадь, кадастровый номер участка, на котором оно расположено и так далее. Закон не исключает возможности передачи в аренду не всей вещи, а лишь ее части, например помещения в здании, если иное прямо не запрещено законом. Подобная точка зрения нашла свое выражение на практике и была поддержана Пленумом Высшего Арбитражного суда РФ.1 Вместе с тем, порой закон в некоторых случаях ограничивает возможность передачи в аренду части вещи. В качестве примера можно привести участки земель из категории сельскохозяйственного назначения. В силу статьи девятой указанного выше закона в аренду может быть передан только участок, что подразумевает невозможность аренды части участка. У данной категории земель в большинстве случаев наблюдается множественность собственников, поскольку они передавались в порядке приватизации колхозникам – каждому по равной доле того участка, на котором люди осуществляли деятельность в колхозе (совхозе и тому подобном). Отдельно каждой долей в плане ее передачи в аренду распорядиться нельзя. Только общим решением в порядке, установленном законом и соглашением сособственников. Следующий существенный признак договора аренды – его возмездность, то есть наличие платы за пользование. Плата за пользование по соглашению сторон может вноситься как единовременно, так и частями. Стороны договора аренды вправе по соглашению между ними выбрать любой из закрепленных в статье 614 Гражданского кодекса РФ способов, будь то внесение платы деньгами (по частям периодически или единовременно), будь то улучшение имущества, либо передача в качестве платы иной вещи либо прав, услуг. С целью защиты прав сторон закон установил ограничения на пересмотр платы – не чаще одного раза в год. Изменить это могут лишь сами стороны при заключении договора, либо в период его действия путем заключения соответствующего соглашения. Изменение ситуации в стране всегда влечет за собой изменение законодательства. В настоящее время существует такая особая форма заключения договора, как торги. Заключение договора путем организации торгов является обязательным для государственных органов, органов субъектов и муниципальных. В этом случае речь идет о своеобразном соревновании, поскольку договор заключается с победителем торгов. Изъятия из данного правила установлены законом и в настоящей работе не рассматриваются. В завершении стоит отметить такую существенную особенность договора аренды, как преимущественное право добросовестного арендатора заключить договор на новый срок. Это правило не всегда применимо, но в некоторых случаях прямо установлено законом. Основной акцент в реализации этого права поставлен на наличие прочих равных условий у арендатора и иных претендентов. На практике нередко возникает вопрос о том, какие именно условия должны быть равными, можно ли как равенство рассматривать предлагаемый размер арендной платы, либо как преимущество у иного претендента – предложение более высокой арендной платы. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» особо обращено внимание на то, что положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагают наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок не только у лица, пользующегося имуществом по договору, срок действия которого не истек, но и у добросовестного лица, договор с которым прекратил свое действие в пределах года до заключения договора с иным лицом. Изложенное в настоящей главе позволяет сделать вывод, что договор аренды имеет важное значение, широко распространен в России, особенно это касается договоров аренды недвижимого имущества для использования в предпринимательской деятельности, что обусловлено высокой стоимостью недвижимости. Действующее законодательство, выделяя отдельно некоторые виды аренды, исходя из предмета договора, устанавливает специальные, по сравнению с общими требованиями к форме договор, к составу его участников, а также содержит ограничения срока действия договора. Существенными условиями договора аренды, исходя из общих положений, являются: - срок договора аренды; - условия о передаче (способе и порядке ее осуществления) имущества; - распределение бремени содержания арендованного имущества; - цели заключения договора аренды. Законодательством установлена необходимость достижения соглашения и по иным условиям в части отдельных видов договоров, если эти условия также причислены к категории существенных. Глава 2. Права и обязанности сторон по договору аренды 2.1. Права и обязанности арендодателя Основное право арендодателя – это право на получение арендной платы за переданное по договору имущество. Получение вознаграждения за сдачу имущества – это основная цель заключения договора аренды. Размер, порядок и способ оплаты стороны должны урегулировать при заключении договора. При этом отсутствие условия о размере вознаграждения не влечет, по общему правилу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенность договора, т.к. предусмотрена возможность определения размера и сроков уплаты, применяемых при сходных условиях. Говоря о плате за пользование имуществом, хотелось бы отметить возможность существования и иных договорных плат. Например, необходимость внесения обеспечительного взноса, который либо возвращается, либо может быть зачтен в счет исполнения обязательств по договору, а также плата за заключение договора при смене лица на стороне арендатора. Верховный суд Российской Федерации в своем обзоре судебной практики указал, что в случае, если осуществляется передача прав и обязанностей по уже исполняемому договору в связи со сменой лица, выступающего на стороне арендатора, арендодатель вправе взимать с желающих плату за вступление в правоотношения, что не противоречит требованиям закона.1 Следующим важным правом арендодателя является право на своевременное, по истечении или после расторжения договора аренды получить имущество в нормальном состоянии с учетом естественного износа. Данное положение защищает права арендодателя от риска несения несоразмерных убытков на восстановление вещи, переданной в аренду. В случае, когда арендатор не возвращает имущество, а действие договора аренды прекращено (вне зависимости от причин – будь истечение срока договора аренды или расторжение договора в силу заключенного соглашения либо же по инициативе одной из сторон), у него возникает право на истребование имущества у арендатора. Данная норма права находит неоднозначное толкование в правоприменительной деятельности. Две основных точки зрения на сей счет следующие. Первые считают, что в данном случае право аренды у арендатора прекращено, вследствие чего существуют основания для истребования имущества из чужого незаконного владения. Вторая же противоположна. Право арендатора на пользование имуществом обусловлено договором, т.е. вполне законно и речь идет о неисполнении обязательств по договору, поскольку обязанность арендатора возвратить имущество установлена законом и договором. Общим для арендодателя и арендатора является право на отказ от договора, что предусмотрено пунктом вторым статьей 610 Гражданского кодекса РФ и может быть установлено соглашением сторон. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в своем постановлении дал разъяснение данной нормы закона, указав, что отказ может быть немотивированным, должен совершиться в установленные законом или, если это допускается, соглашением сторон сроки. При этом Пленум указал, что существо арендных отношений носит временный характер, вследствие чего стороны не могут исключить право на отказ от договора, иначе норма утратит временный характер.1 Несмотря на то, что Высший Арбитражный суд упразднен Законом Российской Федерации в связи с изменением структуры судебной системы2, данное постановление является актуальным и подлежит применению. Арендодатель вправе потребовать от арендатора расторжения договора аренды, если последний пользуется имуществом не в соответствии с его целевым назначением или существенного ухудшает его. Обязанности арендодателя более тщательно урегулированы нормами права, нежели его права. Первая и самая важная обязанность – передать имущество, обусловленное договором аренды, в оговоренном сторонами состоянии, со всеми принадлежностями, своевременно. Данная норма подразумевает осуществление реальной передачи, поскольку иной подход создает для сторон существенные риски. Пересекаясь с обязанностью арендодателя предупредить обо всех недостатках имущества, необходимость передачи имущества предполагает, что арендатор проверит его, в том числе и на предмет недостатков. Арендодатель освобождается от ответственности за недостатки имущества, если он заранее уведомил о них арендатора, в том числе и путем описания имущества в договоре аренды, либо арендатору было известно о наличии таковых. Следует отметить, что значение для данной ситуации имеют только те недостатки, которые препятствуют использованию имущества по назначению. К примеру, царапина на поверхности машины не влияет на работу транспортного средства. Если внешний вид не закреплен сторонами в качестве существенного условия, то арендатор не сможет предъявить претензии по данному поводу. В случае обнаружения существенных недостатков, то, дабы избежать необходимости возмещать арендатору убытки, арендодатель вправе заменить предмет аренды, предоставив аналогичный, либо устранив недостатки. В случае устранения недостатков, арендодатель обязан осуществить это в максимально короткий срок, так как иное также может повлечь за собой взыскание убытков, кроме того, арендная плата за данный период времени не подлежит начислению и уплате. Срок передачи имущества, если иное не предусмотрено договором аренды, не является существенным условием, поскольку при его отсутствии имущество должно быть передано в разумные сроки. Нарушение сроков передачи имущества, в том числе и в случае определения их по правилам статьи 314 Гражданского кодекса РФ, может повлечь для арендодателя неблагоприятные последствия, поскольку арендатор в этом случае вправе либо потребовать передачи ему имущества и возмещения убытков, либо заявить требование о расторжении договора. Просрочка передачи имущества также может повлечь возможность взыскания с арендодателя в пользу арендатора убытков. Важным также является требование об осуществлении передачи вещи со всеми принадлежностями, поскольку в отсутствие принадлежностей не всегда возможно полноценное использование имущества, а иногда вообще невозможно. Право на взыскание убытков, причиненных несвоевременной передачей имущества или отказом от ее осуществления, применительно к требованию о принадлежностях и зависит того, была ли возможна эксплуатация имущества без принадлежностей. Если такая возможность существовала, а требование о передаче носит скорее формальный характер, то убытки взысканию не подлежат. Действующее законодательство Российской Федерации не запрещает передавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц. Например, передача в аренду здания и земельного участка под ним, в случае, когда право пользования участком обременено сервитутом. В этом случае законодатель обязал арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на имущество. Причем предполагается, что предупреждение должно исходить от арендодателя и поступить до заключения договора аренды, чтобы арендатор, оценив ситуацию, принимал решение о заключении договора аренды сознательно и не мог впоследствии заявить о нарушении его прав. Несоблюдение данной нормы может повлечь за собой заявление требования о снижении арендной платы и взыскании убытков. Передавая имущество в аренду, арендодатель должен понимать, что его права после заключения договора и передачи имущества будут ограничены, если договором не предусмотрено иное. Арендодатель не должен создавать для арендатора препятствий в пользовании имуществом. Рассматривая вопрос о содержании предмета аренды, нельзя обойти вниманием такой важный вопрос как осуществление капитального ремонта, бремя которого возложено на арендодателя. Это особенно актуально для договоров с длительными сроками, и совершенно не применимо к правоотношениям, например по аренде земли. Здесь скорее применимо понятие рекультивации, но порядок ее осуществления не рассматривается в настоящей работе. Сроки осуществления капитального ремонта должны быть предварительно согласованы сторонами. Использование имущества в период производства данного вида ремонта представляется затруднительным, ограничивает права арендатора. На период осуществления ремонта также целесообразно рассмотреть вопрос об уменьшении арендной платы. Полное освобождение от нее не практикуется, предполагается, что взнос за период капитального ремонта является своего рода страховкой и подтверждением права арендатора на имущество, а также частично компенсирует потери арендатора от снижения дохода. Уклонение арендодателя от осуществления капитального ремонта дает арендатору право требовать расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков (статья 616 ГК РФ). 2.2. Права и обязанности арендатора Основные права арендатора носят встречный характер по отношению к обязанностям арендодателя. Арендатор не только вправе, но и обязан получить имущество и все его принадлежности, без которых невозможно использование имущества по назначению, в состоянии, согласованном сторонами, позволяющем использовать его по назначению. Право здесь делает акцент на то, в каком состоянии, комплектации имущество должно находиться, а обязанность основывается на норме закона, закрепившей требование о надлежащем, добросовестном исполнении обязательств. Иначе для арендатора может наступить ответственность за уклонение от получения имущества, в результате – необходимость возместить убытки. Право использовать имущество. Но это право ограничивается обязанностью использования исходя из его целевого назначения, закрепленного в договоре, а при отсутствии такового – исходя из назначения самого имущества. К примеру, нельзя использовать нежилое помещение, предназначенное для хранения, в качестве жилого. Право пользования по договору аренды у арендатора возникает всегда, поскольку он инициирует получение имущества именно с этой целью. В отношении права владения существуют определенные изъятия, когда арендатор вправе пользовать не всей вещью, а лишь ее частью. Цель использования арендуемого имущества может, в зависимости от вида договора, может преследовать извлечение прибыли, либо, как в случае с прокатом – носить исключительно бытовой, потребительский характер. Арендатор, заключая договор, обязан обсудить с арендодателем и урегулировать вопрос о возможности последующей сдачи имущества (заключения договора субаренды). Возможность обсуждения этого вопроса сохраняется для сторон и в период срока действия договора. Субаренда может иметь место в любом случае, только с согласия арендодателя, а иногда и собственника. В противном случае предполагается, что арендатор будет пользоваться имуществом лично – это его право. Субаренда имеет ограничительное условие – ее срок не должен превышать срок аренды. Некоторые вещи нельзя передавать в субаренду, даже с согласия арендодателя. Чтобы проиллюстрировать это положение, можно привести в качестве примера статью 31 Лесного кодекса РФ, запрещающую передачу участков лесного фонда в субаренду. Субаренда в настоящее время с появлением гипермаркетов, торгово-развлекательных центров, широко распространена. Зачастую договор аренды данных зданий заключается именно с целью передачи права арендатору далее сдавать помещения, извлекая выгоду. При этом арендодатель снимает с себя необходимость по поиску арендаторов, получает прибыль, не совершая активных действий, а арендатор получает возможность вести предпринимательскую деятельность, не вкладывая средства в строительство. При этом закон закрепляет право арендатора, с согласия арендодателя внести конструктивные неотделимые улучшения в имущество. Вопрос о распределении затрат решается при обсуждении о возможности осуществления таких изменений. Если согласие арендодателя не будет получено, затраты арендатора в части неотделимых улучшений возмещению не подлежат. Арендатор вправе, с согласия арендодателя, вносить права аренды в качестве вклада в уставный капитал, как паевой взнос в кооператив. Бремя осуществления текущего ремонта, поддержания нормального состояния предмета аренды лежит на арендаторе. Однако стороны вправе перераспределить расходы на осуществление как капитального, так и текущего ремонта, установив иной порядок и размер возмещения, по своему усмотрению. Обязанность внесения арендной платы – встречная по отношению к праву другой стороны на ее получение. В предыдущем параграфе настоящей работы уделено внимание арендной плате. Единственное, что хотелось бы отметить существование различных точек зрения на то, каким является договор, предполагающий передачу имущества в качестве арендной платы. Есть мнение, что договор будет смешанным, соединяя положения договора купли-продажи и аренды, иная указывает на то, что в нормах Гражданского кодекса об аренде прямо закреплена возможность иной, не денежной платы. Плата за аренду не подлежит частому изменению, однако у арендатора есть право требования изменения размера арендной платы вне зависимости от того, как было согласовано при заключении договора. Право это может быть реализовано в том случае, когда условия использования существенно ухудшаются и это не зависит от арендатора. Следовательно, речь идет о снижении платы. По истечении срока действия договора аренды или в случае его расторжения арендатор обязан возвратить имущество и все его принадлежности в том же состоянии, с учетом нормального износа. Если арендодатель не имеет намерения далее пользоваться имуществом, он должен принять все меры к передаче, поскольку в случае бездействия обеих сторон, когда имущество не возвращается, договор может быть признанным продленным на тот же, либо на неопределенный срок (зависит от предмета аренды). Кроме того, арендодатель в случае задержки возврата арендованного имущества вправе требовать внесения арендной платы за весь период, если только он не уклонялся от получения. Договор аренды может быть заключен с условием о последующем переходе права собственности на имущество к арендатору. Ярким примером является договор финансовой аренды (лизинга). Если речь идет не о лизинге, а о договоре аренды с последующим выкупом, то договор можно расценить как смешанный договор, сочетающий в себе условия купли-продажи. Возможность выкупа не всегда допускается либо допускается на определенных условиях. Земли лесного фонда не подлежат передаче в частную собственность. Как пример существования ограничения можно привести положения о землях сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности не вправе по своему усмотрению продать любому третьему лицу свою долю, по своему усмотрению ее можно лишь завещать, а продать, передать по договору мены можно только такому участнику, либо лицу, арендующему земельный участок. К числу общих прав арендатора и арендодателя можно отнести право на изменение договора, его расторжение по соглашению сторон. Данное право не является специфическим, присущим только данному виду договора, в связи с чем подробно не рассматривается в настоящей работе. Важным в числе предусмотренных законом прав арендатора является возникновение у него права собственности на плоды, продукцию и доходы, которые будут получены в результате использования арендованного имущества (статья 606 Гражданского кодекса РФ). Выводы на основании исследования, результаты которого содержатся в настоящей глава, можно сделать следующие. Обязанности сторон договора аренды носят встречный характер, праву корреспондирует обязанность. В целях реализации существенных условий договора, которые отображены в первой главе настоящей работы, стороны обязаны надлежащим образом исполнять свои обязанности: - передать и получить имущество и его принадлежности; - четко распределить бремя содержания имущества, понимая, что в противном случае расходы лягут на ту сторону, которая указана в законе; - определить целевое назначение имущества, передаваемого в аренду, во избежание споров о том, правильно ли оно используется. Обязанности по договору должны исполняться надлежащим образом, а правами нельзя злоупотреблять, поскольку злоупотребление наказуемо. Заключение Анализ положений норм прав, приведенный в настоящей работе, позволяет сделать вывод, что правоотношения по договору аренды получили широкое распространение и регулируются большим количеством законодательных актов. При этом основополагающим для всех договоров является Гражданским кодекс Российской Федерации. Договор аренды – это двусторонняя сделка (иногда более), основными характеристиками которой являются взаимность, консенсуальность (если иное не установлено законом), возмездность, ограничение во времени. Существенный признак – это отсутствие перехода права собственности на передаваемое имущество. Целью заключения договора аренды в большинстве случаев выступает извлечение прибыли. Причем выгода является обоюдной, позволяет арендодателю получать доход при отсутствии дополнительных действий, а арендатору – активно работать, изыскивая способы для извлечения прибыли, либо напрямую использовать предмет аренды в предпринимательской деятельности. В настоящей работе приведены исследования, освещающие общее понятие договора, сделан акцент на отдельных видах договоров, где законом предусмотрены отличия по сравнению с общими нормами, дан анализ правам и обязанностям сторон договора аренды. Переход Российской Федерации от экономики социализма к рыночной позволил договорным правоотношениям получить широкое распространение, что вызвало необходимость их правового регулирования, которое совершенствуется с изменением обстановки в обществе. Библиографический список Правовые акты 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 05 декабря 2017 года, внесенными Федеральным законом № 379-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Дата обращения 16.12.2017 г. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 05 декабря 2017 года, внесенными Федеральным законом № 379-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ Дата обращения 16.12.2017 г. 3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (с изменениями и дополнения от 29 июля 2017 года, внесенными Федеральным законом № 280-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33733/ Дата обращения 16.12.2017 г. 4. Водный кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 года № 74-ФЗ (с изменениями и дополнения от 29 июля 2017 года, внесенными Федеральным законом № 261-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Дата обращения 16.12.2017 г. 5. Лесной кодекс Российской Федерации от 04 декабря 2006 года № 200-ФЗ (с изменениями и дополнения от 01 июля 2017 года, внесенными Федеральным законом № 143-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Дата обращения 16.12.2017 г. 6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (с изменениями и дополнения от 03 июля 2016 года, внесенными Федеральным законом № 361-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/ Дата обращения 16.12.2017 г. 7. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ (с изменениями и дополнения от 03 июля 2016 года, внесенными Федеральным законом № 361-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ Дата обращения 16.12.2017 г. 8. Закон Российской Федерации «О верховном суде Российской Федерации и прокуратуре Российской Федерации» от 05 февраля 2014 года № 2-ФКЗ [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_158640/ Дата обращения 16.12.2017 г. Научная литература 9. Гражданское право. Учебник. В 2т. /Под ред. Б.М. Гонгало. Т.2 – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – 543 с. 10. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юрист, 2002. - 544 С. 6. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юрист, 2008. - 562 С. 7. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II. - М.: Проспект, 2008. - 657 С. 8. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. -- М.: Волтерс Клувер, 2008. - 562 9. Гражданское право РФ. В 2-х томах. Т 2_под ред Садикова О.Н_200 10. Гражданское право России_Грудцына Л.Ю, Спектор А.А_Учебник_2008 11. Гражданское право_Гатин А.М_Уч пос_2009 12. Гражданское право_Шевчук Д.А_Учебник для ссузов_2009 13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н. Садикова. - М.: Норма, 2007. - 689 С. 14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. -- М.: Юрайт, 2006. - 658 С. 15. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2007. - №3. - С. 16-25. 16. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. - 2006. - №11. - С. 40-49. 17. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды. // Государство и право. - 2007. - №2. - С. 89-94. 18. Сенчищев В. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ней // Журнал российского права. - 2000. - №1. - С. 78-83. Судебная практика 19. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_219925/ Дата обращения 16.12.2017 г. 20. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://sudact.ru/law/postanovlenie-plenuma-vas-rf-ot-14032014-n/ Дата обращения 16.12.2017 г. 21. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» (ред. От 25 декабря 2013 года) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://rulaws.ru/vs_rf/Postanovlenie-Plenuma-VAS-RF-ot-17.11.2011-N-73/ Дата обращения 16.12.2017 г. 22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. №4180/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №5. 1 Гражданское право. Учебник. В 2т. /Под ред. Б.М. Гонгало. Т.2 – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – 543 с. – С. 237. 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (с изменениями и дополнения от 05 декабря 2017 года, внесенными Федеральным законом № 379-ФЗ) [электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ 1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (с изменениями и дополнения от 29 июля 2017 года, внесенными Федеральным законом № 280-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33733/ 2 Водный кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 года № 74-ФЗ (с изменениями и дополнения от 29 июля 2017 года, внесенными Федеральным законом № 261-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ 3 Лесной кодекс Российской Федерации от 04 декабря 2006 года № 200-ФЗ (с изменениями и дополнения от 01 июля 2017 года, внесенными Федеральным законом № 143-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ 4 Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ (с изменениями и дополнения от 03 июля 2016 года, внесенными Федеральным законом № 361-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ 1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» (ред. от 25 декабря 2013 года) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://rulaws.ru/vs_rf/Postanovlenie-Plenuma-VAS-RF-ot-17.11.2011-N-73/ 1 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_219925/ 1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О Свободе договора и ее пределах» [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://sudact.ru/law/postanovlenie-plenuma-vas-rf-ot-14032014-n 2 Закон Российской Федерации «О верховном суде Российской Федерации и прокуратуре Российской Федерации» от 05 февраля 2014 года № 2-ФКЗ [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_158640/ |