Статья по оценке коммерческой недвижимости. Статья по оценке коммерческой недвижимости (1). Оценка и анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Ижевске
 Скачать 191.6 Kb.
|
|
Оценка и анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Ижевске Рынок недвижимости имеет свои особенности, в том числе и региональные. На ценообразование, формирование спроса и предложения влияют многие факторы, часть из которых являются общими по стране, другие зависят от особенностей региона расположения. В качестве факторов, влияющих на ценообразование таких сегментов недвижимости, как торгово-офисная, производственно-складская, объекты малоэтажной и индивидуальной жилой застройки, а также объекты, предназначенные для хранения транспорта, можно выделить основные: - назначение - месторасположение - площадь На примере Ижевска обработано достаточное количество информации по предложениям для формирования достоверной выборки. Выводы о прослеживаемых зависимостях, полученных в результате анализа рынков недвижимости г. Ижевска, применимы для всех объектов недвижимости Удмуртии. В сегменте торгово-офисной недвижимости, которая наиболее чувствительна к курсу валюты, ценам на нефть и санкциям, по сравнению с остальной недвижимостью, наибольшее влияние на стоимость оказывают местоположение и площадь. Анализируя обработанную информацию, можно сделать выводы, что наиболее дорогая недвижимость находится в центральной части г. Ижевска и имеет площадь менее 200 кв.м. Большой вклад в данное правило вносят такие объекты, как квартиры на первых этажах домов, переведенные в нежилой фонд под офис или магазин. Расположены они, как правило, в центральной части города и имеют довольно высокую стоимость. Разница в местоположении между центральным районом и удаленным от центра районом для небольших объектов ощутима и составляет в среднем около 22 %; разница в местоположении между центральным районом и удаленным от центра районом для объектов от 200 кв.м. тоже существенна и составляет в среднем около 20 %.. Перед тем, как начать анализ, стоит разобраться, какие виды недвижимости существуют. Выделяют такие виды, как: для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.), для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.), для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.). На территории г. Ижевска существует не мало застройщиков, которые борются за “место под солнцем” на рынке недвижимости. К наиболее известным застройщикам относятся: УралДомСрой, Комос-строй, АСПЭК-ДомСтрой, АССО-строй, KALINKA GROUP, Острова, Талан, Флагмен-строй. Наиболее крупным застройщиком по общей стоимости коммерческих площадей является “УралДомСтрой”. На диаграмме, представленной ниже, мы можем увидеть, какая доля рынка недвижимости принадлежит лидирующему застройщику.  По данным диаграммы мы можем сделать выводы, что компания “УралДомСтрой” занимает лидирующую позицию по общей стоимости коммерческих площадей. Стоит отметить и “Космос-строй” , который так же занимает большую долю рынка недвижимости. Два этих застройщика занимают более 70% всего рынка. Ниже представлены более точные цифры об общей стоимости коммерческих площадях.
Если рассматривать доли застройщиков Ижевска по квадратным метрам коммерческих площадей, то ситуации немного поменяется.  На данной диаграмме мы можем увидеть, что лидирующую позицию занимает не “УралДомСтрой”, а “Комос-строй”. Но почему при значительной разнице в кв.м. общая стоимость площадей больше у “УралДомСТрой”. Это связано со сложностью построек (внешний вид), расположением, кол-вом офисных помещений, кол-вом учебных заведений, больниц и т.п. Ниже предоставлены более точные цифры по долям занимаемых площадей.
Теперь рассмотрим подробнее ценообразование в новостройках. Ценообразование зависит от множества факторов. Один из главных факторов является - расположение. В зависимости от того, где вы хотите приобрести жилье, будет и меняться цена. Чем ближе к центру- тем дороже и наоборот, чем дальше от центра, тем дешевле. Если рассматривать стоимость 1 кв.м., то самая дорогая недвижимость будет расположена на “первой линии”, затем идут помещения, которые расположены в центре города, потом спальные районы с высокой проходимостью и самый бюджетные - спальные районы. Более точные цифры вы можете увидеть на диаграмме ниже.  На диаграмме ниже представлена средняя стоимость 1 кв.м недвижимости в новостройках без учета компании УралДомСтрой. Это сделано для того, чтобы показать, как сильно данная компания влияет на рынок.  Ценообразования так же зависит и от того, для чего вы приобретаете данную недвижимость. Если в ваших цель- получение прибыли, то необязательно покупать помещение для этого. Можно просто взять его в аренду, что выйдет намного дешевле и практичнее, ведь бизнес может “прогореть”, а найти покупателя, который захочет приобрести помещение в 200 кв.м. на первом этаже не особо и много. На диаграмме ниже мы можем увидеть, сколько составляет средняя стоимость аренды 1 кв.м. помещения.  Стоит отметить, что коммерческая недвижимость не заканчивается на новостройках. Существует так же и Вторичный рынок. Вторичный рынок товаров - рынок, на котором происходит продажа, перепродажа и обмен товаров, уже бывших в употреблении. То есть, Вторичный рынок недвижимости - это перепродажа недвижимости. Вторичному рынку недвижимости стоит уделить отдельную роль, потому что вторичный рынок зачастую превышает первичный. Это связано с тем, что определенному проценту людей не принципиально покупать недвижимость в новостройках,Так же стоит учитывать, что новостройка может располагаться в спальных районах, а не в центре города, что может не устроить потенциального клиента. В таблице, показанной ниже, вы можете увидеть среднюю стоимость 1 кв.м. на Вторичном рынке.
Выводы по рынку коммерческой недвижимости ИжевскаСредняя стоимость коммерческой недвижимости в новостройках незначительно ниже (на 3798 руб/кв.м.), чем на вторичном рынке. Это связано с тем, что бизнес и инвесторы традиционно предпочитают готовые объекты. При этом стоимость коммерческих помещений в центре города, не на первой линии в новостройках выше. Такие помещения как правило покупаются под офис, либо сферу услуг: салон красоты, парикмахерскую, медицинские услуги и прочее. Для данных сфер деятельности важен престиж локации и жилого комплекса, а также платежеспособная целевая аудитория жителей новых комплексов. Среди застройщиков выделяются два явных лидера: Комос-строй и УралДомСтрой, которые делят между собой 70 % первичного рынка коммерческой недвижимости Ижевска. Средняя стоимость аренды коммерческих помещении 689 рублей за 1 кв.м. при средней стоимости покупки 64702 руб/кв.м. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||