лекция по рынку недвижимости. тема №3 от 26.10. Тема Рынок недвижимости
 Скачать 122.37 Kb.
|
1 2 Тема 3. Рынок недвижимости Сущность рынка недвижимости и его классификация. Субъекты рынка недвижимости. Развитие и особенности российского рынка недвижимости. Ценообразование на рынке недвижимости. Направления и особенности регулирования рынка недвижимости. Содержание, основные направления и регулирование риелторской деятельности. Страхование на рынке недвижимости. Операции с недвижимостью. Сущность рынка недвижимости и его классификация Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д. Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.  Субъекты рынка недвижимости Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которой участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара - недвижимости. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: 1) продавцы (или арендодатели); 2) покупатели (или арендаторы); 3) профессиональные участники рынка недвижимости. В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью. В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов). Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников. К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля: а) федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода; б) федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство; в) органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; г) органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; д) органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; е) проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета; ж) органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними; з) государственные нотариусы. К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности): Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям, по независимой оценке, стоимости объектов. Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием. Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта. Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением объектов, сделок, профессиональной ответственности. Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности. Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию. Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории: для продажи; для торговли и бизнеса; для капиталовложений; для личного использования. Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами. Развитие и особенности российского рынка недвижимости В формировании рынка недвижимости РФ можно выделить следующие основные стадии: 1.Стадия первоначального формирования капитала. Она приходится на период 1991 по 1995 года. В этот период, взаимодействие участников рынка, заключение сделок не имеют рациональной основы. Все происходит хаотично и несистематизировано. Тогда же происходит активное развитие теневого рынка. С недвижимостью проводятся различные махинации, поскольку новые правовые основы, регламентирующие отношения на данном рынке, еще не сформированы или сформированы в неполной мере. Рыночные механизмы еще не освоены и не могут продуктивно функционировать. Происходит формирование спроса за счет существующего предложения, а не наоборот, как должен быть устроен рыночный механизм. 2. Стадия затишья. Она приходится на 1995-1998 годы. В это время наблюдается осторожность покупателей в заключении сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Вложения в недвижимость, практически не осуществляются в этот период. В это время, формируется отдельная категория предложения – элитная недвижимость, ориентированная на приобретение потребителями, обладающими большими доходами. 3. Стадия кризисного развития. Она приходится на экономических кризис, деноминацию 1998 года. Естественно, что развитие и нормальное функционирование рынка недвижимости приостанавливается. Рыночные отношения находятся в стадии заморозки. 4. Стадия восстановительного развития. Она приходится на начало 2000 годов, когда возрождаются рыночные отношения и рыночные механизмы, стабилизируются доходы граждан и предпринимателей, растет инвестиционная активность. Рынок недвижимости переходит на новую ступень развития и приобретает новый качественный уровень своего функционирования. Рынок характеризуется высоким уровнем конкурентной борьбы и формированием четких правовых основ, регламентирующих отношения на нем. В это время активно работает реклама, оказывающее серьезное воздействие на спрос. Механизмы рынка приобретают стабильный уровень функционирования. Происходит диктование покупателями правил игры на рынке, исходя из собственных интересов и потребностей. Этот этап длится до мирового экономического кризиса 2008 года. Однако, в это время так и не было сформировано продуктивной законодательной основы функционирования рынка. Это обуславливает высокий уровень инвестиционных рисков. 5. Стадия мирового экономического кризиса 2008 года. В это время происходят серьезные потрясения на рынке недвижимости. Экономический кризис повлек за собой проблемы ипотечного кредитования, причем, не только российского, но и мирового. Потому, снизились вложения иностранных инвесторов в недвижимость и спрос на рынке сильно упал. Также, происходит заморозка строительства. 6. Современная стадия развития и функционирования рынка. Она сопряжена с рассмотрением недвижимости в качестве объекта инвестиционной деятельности. Рынок включает в себя следующие сегменты: свободные земельные участки, жилая недвижимость, недвижимость для предпринимательской деятельности, объекты социальной сферы, не используемые в коммерческой деятельности. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций: Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды. Открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер. Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат: а) единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции; б) на поддержание объекта в функциональном состоянии; в) налог на недвижимое имущество; г) государственные пошлины и другие сборы на сделки. Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением. Низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонирование территорий. Товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности. Относительно небольшое число участников рынка. Большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам. Кроме того, для рынка недвижимости характерны следующие специфические особенности: 1) низкая ликвидность; 2) цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике; 3) наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени. Ценообразование на рынке недвижимости На цену объекта недвижимости оказывают влияние затраты на создание, его полезность, степень удовлетворения в площади помещения для проживания или выполнения производственных функций, обеспечение комфортности и экологичности помещения и района, параметры инфраструктуры и др. Выделяют следующие виды стоимости объектов недвижимости. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий, когда продавец и покупатель действуют рационально, информировано, а при обсуждении цены стороны не испытывают давление каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, не зависимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Стоимость в использовании (потребительная стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительной стоимости объекта производится, исходя из существующего профиля его использования и финансово-экономических параметров функционирования объекта. Если рыночная стоимость определяется, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительная стоимость рассчитывается исходя из текущего использования объекта. Инвестиционная стоимость — капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога. Залоговая стоимость — оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости. Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения или разрушения. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже. Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную налоговым регулированием. Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Поскольку строительство многих объектов продолжается длительное время, заказчики в течение его могут принимать у строительных организаций отдельные завершенные работы, конструктивные элементы и оплачивать их стоимость по мере готовности. Поэтому, кроме стоимости объектов недвижимости, определяются также цены на отдельные виды работ, конструктивные элементы, объекты, этапы, комплексы. Рынок недвижимости обслуживает множество различных видов цен, в числе которых выделяются следующие: сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования; сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные затраты; договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и состоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений; цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров); биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства; цены на жилье с учетом его потребительских качеств (этажности, наличия совмещенного санузла, проходных комнат, отсутствия балкона, лоджии, лифта, высоты жилых помещений, качества жилой среды конкретного участка поселения, населенного пункта и др.), а так же на коттеджи, гаражи, дачи; арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местонахождения, амортизации, платы за землю, налога на недвижимость, сдаваемой в аренду площади, расходов на содержание и эксплуатацию помещения; удельные цены на потребительную единицу или единицу мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость 1 м2 жилой или полезной площади, 1 м2 шоссейной дороги, 1 км трубопровода определенного диаметра, 1 км линии электропередачи, одного места в кинотеатре, одного койко-места в больнице и т.д.). Основные факторы, от которые зависит стоимость недвижимости Прежде всего, к числу таковых следует отнести стадию строительства. Естественно, самыми дешёвыми являются квартиры, которые, как говорится, существуют пока только на бумаге. На этой стадии обычно уже куплен и оформлен земельный участок под застройку, разработан план будущего дома, есть сметные расчёты, а также подробный план с иллюстрациями, отражающими то, как будет выглядеть дом. Естественно, по мере проведения работ цена начинает повышаться. Обычно вы можете встретить объявления от застройщиков, в которых указан диапазон цен. Самая низкая отражает стоимость наименьшей по площади квартиры, высокая, соответственно, — большей. Среди других факторов стоит выделить: Экономические, в числе которых ведущую роль занимает соотношение спроса и предложения на рынке. Территориальные особенности местности. Здесь сказываются средние цены на земельные участки, положение дел в регионе. Особенности технологии строительства. От этого напрямую зависит качество готовых конструкций. Действующие на текущий момент методы государственного регулирования. Важно понимать, что любая недвижимость — это товар. Естественно, на его стоимости сказывается соотношение спроса и предложения. Динамика последних отражается в изменении цен. Резкий дисбаланс данных показателей является нетипичным явлением для рынка недвижимости. Обычно оно возникает в предкризисные периоды. Если вы решили купить или продать квартиру, стоит понимать, что рынок недвижимости сильно зависит от геополитического положения дел в стране. Особую роль здесь играет курс национальной валюты. Довольно показательным является дефолт, произошедший в 1998 году. Его результатом стало то, что рублёвые цены недвижимости понизились существеннее, чем те, которые были установлены в долларах США. Фактор места также играет важную роль для вас, если вы решили купить или продать квартиру. Ни для кого не будет новостью тот факт, что земля, находящаяся под домом, может иметь различную стоимость. Это возможно даже в пределах одного города или села. К тому же цена может вырасти вследствие разрастания района, налаживания инфраструктуры в нём. На стоимость квадратного метра недвижимости также влияют скорость и качество строительства. Первичный рынок обладает для экономики большим значением, чем вторичный. За счёт строительства новых домов производится переоценка качества жилого фонда. С появлением новых квартир становится труднее выставлять повышенные цены на объекты, относящиеся ко вторичному рынку. И, наконец, последний фактор, оказывающий воздействие на ценообразование, — это государственное регулирование. Себестоимость строительных работ, которая, безусловно, сказывается на конечной цене квадратного метра, определяется нормативной базой, принимаемой за основу застройщиками. Особенно сильное влияние на рынок недвижимости оказывают изменения, вносимые в налоговое, ипотечное законодательство, а также те акты, которые регулируют право собственности и устанавливают правила проведения операций с домами и квартирами. Таким образом, чтобы понять, какой является реальная цена объекта недвижимости, который вы хотите приобрести или продать, стоит проанализировать большое количество факторов, оказывающих влияние на её формирование. Конечно, можно пойти и более простым путём. Как правило, продавцы и покупатели недвижимости (в большей степени именно последние) перед сделкой просматривают различные объявления о продаже соответствующих объектов в конкретном регионе. Они анализируют характеристики квартир и домов, сравнивают цены. На основании полученных данных и приходят к соответствующим выводам. Конечно, такой анализ является поверхностным. Для определения реальной стоимости недвижимости стоит обратиться за квалифицированной помощью к оценщику. Направления и особенности регулирования рынка недвижимости Особенности государства как управляющей структуры связаны с тем, что, с одной стороны, оно обладает властными полномочиями, позволяющими напрямую влиять на действия всех участников рынка недвижимости. Именно государство разрабатывает нормативно-законодательную базу, в рамках которой должны действовать все участники рынка недвижимости. Именно государство имеет возможность оказывать прямое влияние на участников рынка, принуждая их к выполнению определенных действий. И наконец, государство может своей властью создавать экономические условия, вызывающие определенную реакцию участников рынка недвижимости. С другой стороны, государство обладает достаточными ресурсами, чтобы оказывать влияние на ситуацию на рынке недвижимости в качестве его участника, выступая крупнейшим покупателем и продавцом (распределителем). Рассмотрим, каким образом государство может повлиять на рынок недвижимости. Можно выделить прямую (административную) и косвенную (экономическую) формы государственного регулирования. Прямая (административная) форма предполагает, что государство оказывает воздействие на участников рынка недвижимости, которое напрямую вызывает их реакцию по принципу «приказали — сделали». Такая форма регулирования основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения и разрешения. Прямое управление включает совокупность следующих приемов: - создание нормативной базы, регулирующей функционирование рынка недвижимости; - отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация и т. п.; - установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; - контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; - введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом; - поддержание правопорядка на рынке; - выкуп в государственную и муниципальную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Экономическая (косвенная) форма управления рынком недвижимости предполагает, что государство создает некий экономический механизм, который заинтересовывает участников рынка недвижимости действовать в необходимом государству направлении. Экономическая форма управления рынком недвижимости осуществляется с помощью: - системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов и освобождение от них); - регулирования ключевой ставки (дисконтная политика Центробанка); - различных форм субсидирования отдельных категорий граждан при приобретении жилья; - реализации государственных целевых программ; - амортизационной политики; - внешнеэкономической деятельности. Исходя из перечисленных особенностей рынка жилой недвижимости, а также форм государственного регулирования, выделим несколько основных направлений, действуя в которых государство может оказать позитивное влияние на развитие рынка: 1. Регулирование спроса и предложения на рынке посредством прямой покупки либо продажи (предоставления) недвижимости государством. Конечно, процесс купли-продажи недвижимости не должен находиться в отрыве от решения иных задач государства. Так, приобретение жилья может осуществляться для его последующего предоставления социально незащищенным категориям граждан, гражданам, пострадавшим в результате стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, для создания переселенческого фонда и т. п. Продажа, в свою очередь, может быть связана с избавлением от излишков жилого фонда. Необходимо отметить наличие положительного опыта подобных манипуляций со стороны государства. Так, выкуп государством жилой недвижимости в рамках реализации ряда социальных проектов, в частности программы по расселению ветхого и аварийного жилья, во время кризиса 2009-2010 гг. явно сгладил эффект от падения цен, что привело к сглаживанию последствий кризиса для строительной отрасли. 2. Регулирование спроса и предложения на рынке с применением косвенных инструментов, таких как субсидирование процентной ставки и реализация различных программ помощи в приобретении жилья для отдельных категорий населения, регулирование системы налогообложения и т. п. Например, программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение новостроек, реализовывав-шаяся с начала 2015 г., позволила избежать обвального падения спроса на строящиеся объекты и, соответственно, массового банкротства застройщиков. Программы помощи отдельным категориям граждан, связанные с субсидированием первоначального взноса по ипотеке, процентных ставок, помимо стимулирования платежеспособного спроса, направлены также на улучшение демографической ситуации. В то же время повышение налоговой нагрузки на объекты жилой недвижимости, например путем повышения ставок налогов, переоценки налогооблагаемой базы, пересмотра системы налоговых вычетов для продавцов недвижимости, позволяет сократить спекулятивную составляющую спроса на объекты недвижимости. В целом система мер, направленных на регулирование спроса и предложения, может способствовать сглаживанию циклических колебаний на рынке недвижимости. 3. Целенаправленное развитие рынка арендного жилья. Как отмечалось ранее, рынок аренды конкурирует с рынком купли-продажи жилья. К примеру, рынки недвижимости многих европейских стран отличаются широким распространением сделок аренды, которые многие европейцы считают более предпочтительным способом приобретения жилья по сравнению со сделками купли-продажи. Достаточно массовое строительство доходных домов могло бы, с одной стороны, способствовать снижению арендной платы (за счет конкуренции), а с другой стороны, придать некоторую упорядоченность рынку, создать предпосылки для долговременных отношений между арендаторами и арендодателями. Также общее уменьшение уровня арендных ставок будет способствовать уменьшению спекулятивной составляющей спроса, так как снизит уровень доходности инвестиционной жилой недвижимости. 4. Снижение административных барьеров, возникающих при получении разрешений на строительство, на подключение к коммуникациям, при вводе объектов в эксплуатацию, при изменении назначения земельных участков и т. п. Наличие таких барьеров тормозит развитие строительного комплекса, а следовательно, сокращает объем предложения на рынке недвижимости. Необходимость упрощения разрешительных процедур не раз становилась предметом обсуждений на самом высоком уровне, но, как говорится, воз и ныне там. Снижение административных барьеров, формализация процедур, массовое использование компьютерных и информационных технологий при прохождении соответствующих процессов, помимо активизации строительного комплекса, будут способствовать также и уменьшению коррупционной составляющей экономики, что крайне важно на современном этапе развития России. 5. Либерализация и развитие рынка земельных участков. Земля является неотделимой частью любого объекта недвижимости, в том числе, конечно, и жилой. При огромных неосвоенных территориях земля в пределах городов, а также в прилегающих к ним зонах застраивается все более плотно. Возникает «потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений», причем потенциал роста стоимости земли превалирует. Таким образом, мы наблюдаем растущий спрос при воздействии фактора, ограничивающего рост предложения, — данная ситуация и сопровождается ростом цен. Как ни странно, даже при достаточном количестве свободных земельных участков в том или ином населенном пункте для строительства земли все равно не хватает. Такая ситуация возникает из-за нерационального использования земельных ресурсов, наличия излишних барьеров, связанных с жестким закреплением земель за определенными категориями по их целевому назначению. Нерациональное использование земельных ресурсов может выражаться в наличии большого количества заброшенных и запущенных территорий по причине их неопределенного правового статуса или нерационального экономического поведения правообладателей таких участков, в наличии территорий, застроенных с недостаточной плотностью (частный сектор, садоводства на территории города, гаражные кооперативы, малоэтажный ветхий и аварийный жилой фонд, нерационально используемые территории промышленных зон и т. п.). Закрепление земель за определенными категориями по их целевому назначению имеет целью организацию правильного землепользования, однако решать такие задачи вполне можно и иными способами. Конечно, должны существовать определенные ограничения в области землепользования, необходимо охранять леса, беречь сельскохозяйственные земли, внимательно относиться к проблеме зонирования территорий городских и сельских поселений. Но во многих случаях имеющиеся ограничения имеют формальный характер, а использование конкретных земельных участков определяется соображениями экономической целесообразности, и они все равно будут использованы так, как выгодно их владельцам. Просто собственники понесут дополнительные издержки, связанные с соблюдением юридических формальностей. Эти издержки в конечном итоге будут перенесены на покупателей строящихся объектов недвижимости, в том числе и жилой тоже. 6. Совершенствование деятельности государственных и муниципальных организаций, непосредственно задействованных в оформлении сделок с недвижимостью (бюро технической инвентаризации, учреждения Росреестра и т. п.). Сейчас, конечно, в деятельности данных организаций наметился поворот в сторону клиента, однако то, как она осуществлялась ранее, наверняка не у одной тысячи продавцов и покупателей напрочь отбило желание самостоятельно заниматься оформлением сделок с недвижимостью (но зато породило обширное поле деятельности для многочисленных агентств недвижимости). Необходимо и далее облегчать все операции, связанные с совершением сделок с недвижимостью, делать их удобными и понятными для клиентов, расширять возможности для дистанционной подачи документов, совершенствовать использование компьютерных и интернет-технологий, избегать необходимости предоставления излишних и дублирующих документов. В конечном итоге облегчение процедуры совершения сделок с недвижимостью будет способствовать развитию рынка недвижимости в целом. 7. Финансирование создания объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Необходимо отметить, что строительные организации также заинтересованы в создании подобных объектов, однако в силу особенностей инфраструктурных и социальных объектов (большой объем инвестиций, невозможность либо слишком большие сроки окупаемости) без полного или частичного финансирования со стороны государства или муниципалитетов их строительство невозможно. Имеется большое количество положительных примеров государственно- частного партнерства в этой сфере. Более того, некоторые строительные организации за свой счет создают либо реконструируют дороги, улучшают общественные пространства. В конечном итоге понесенные ими при реализации таких проектов затраты компенсируются повышением рыночной привлекательности, а следовательно, и стоимости объектов, которые они строят и продают. Для стимулирования подобной деятельности, помимо прямого финансирования со стороны государства, целесообразно подумать и о иных мерах, как то: предоставление налоговых льгот, бесплатное или льготное выделение земельных участков, участие в финансировании создания инженерных сетей и т. п. 8. Мероприятия, направленные на развитие системы ипотечного кредитования. Для развития ипотеки необходимо выполнение двух основных условий: во-первых, наличие нормативно-законодательной базы, регламентирующей функционирование ипотечной системы и взаимоотношения между заемщиками и кредиторами, и, во-вторых, наличие макроэкономической стабильности, поскольку ипотека может существовать только в условиях приемлемых темпов инфляции и процентных ставок. Реализация этих условий, конечно, невозможна без участия государства. В этой связи хотелось бы отметить весьма последовательную политику Центрального банка РФ, направленную на снижение темпов инфляции, снижение уровня процентных ставок в экономике. Такие меры, кроме того что способствуют макроэкономической стабильности, также позволяют повысить доступность ипотечных кредитов (за счет снижения процентных ставок по ним). Конечно, все это положительно сказывается на развитии рынка жилой недвижимости. Помимо обеспечения выполнения вышеуказанных условий, государство может дополнительно поддержать систему ипотеки путем реализации различных мероприятий, таких как, например, субсидирование процентной ставки, первоначального взноса, предоставление государственных гарантий и т. п. 9. Регулирование налоговой системы. Налоги, конечно, являются важнейшей составной частью бюджетов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. В то же время уровень налогообложения оказывает непосредственное влияние на платежеспособный спрос на рынке недвижимости, поскольку высокие налоги сокращают реально располагаемые доходы как населения, так и предприятий. Что касается налоговых льгот, то наибольшее значение имеет льгота по налогу на доходы физических лиц, предоставляемая покупателю недвижимости. Данная льгота призвана способствовать повышению платежеспособного спроса на рынке жилой недвижимости. Немаловажно также и налогообложение самой недвижимости. К примеру, последовательная политика государства, проводимая в последние годы и направленная на увеличение налогообложения объектов недвижимости, помимо очевидной цели пополнения доходных частей бюджетов различных уровней, способствует также и повышению роли регулирующей функции системы налогообложения. Так, повышение налоговой нагрузки на владельцев жилой недвижимости снижает экономическую эффективность содержания большого количества объектов недвижимости, избыточных площадей независимо от того, используются ли такие объекты для извлечения дохода путем сдачи их в аренду либо просто содержатся «про запас». Повышение налога на недвижимость, ужесточение условий получения вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже недвижимости явным образом направлены на снижение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости и, соответственно, сокращение количества инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости. Содержание, основные направления и регулирование риелторской деятельности 1 2 |