анализ. Анализ цен недвижимости на примере рынка коммерческой недвижимости
 Скачать 458.88 Kb.
|
|
Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2019. № 45 УДК 332.62 DOI: 10.17223/19988648/45/14 Е.А. Лазарева, Н.А. Тюленева АНАЛИЗ ЦЕН НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. ТОМСКА В статье рассмотрены виды коммерческой недвижимости; ситуации, требу- ющие ее оценки; охарактеризованы основные методы оценки рыночной стои- мости коммерческой недвижимости; представлены факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости. Анализ статистических данных поз- волил выявить наиболее востребованные виды коммерческой недвижимости и предпочтительные районы распределения объектов на рынках аренды и про- дажи коммерческой недвижимости. Ключевые слова: коммерческая недвижимость, аренда коммерческой недви- жимости, продажа коммерческой недвижимости, виды коммерческой недви- жимости, методы оценки; факторы, определяющие стоимость коммерческой недвижимости. Отличительной чертой рынка недвижимости в первую очередь является особенность товара, который на нем продается. Товар, предлагаемый на таком рынке, – это объект недвижимости. В отличие от других товаров, объект недвижимости является неподвижным и непереносимым. Рынок коммерческой недвижимости представляет собой рынок объек- тов недвижимости, используемых с целью получения дохода. В 1990-е гг. на начальных этапах формирования рынка коммерческой недвижимости в России данные об объектах сделок были непубличными, а сами рынки закрытыми. После завершения стагнации спроса, вызванной кризисом 1998 г., общий устойчивый тренд был на повышение цен и ста- вок аренды. Экономический кризис 2008–2009 гг. привел к существенному снижению спроса и заметной коррекции цен и ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости. В 2008–2009 гг. экономика России серьезно пострадала из-за финансово-экономического кризиса, что привело к сни- жению предпринимательской активности и существенному снижению спроса на рынке коммерческой недвижимости. Во второй половине 2010 г. рынок вошел в фазу стабильности, однако после 2014 г. на рынке происхо- дит падение объемов продаж при стабильности цен. Дефицит площадей высоких классов в офисной, торговой, производственно-складской недви- жимости был обусловлен более серьезным подходом к качеству и назначе- нию объектов, что можно охарактеризовать как переход из начальной ста- дии в стадию становления на рынке коммерческой недвижимости. С 2016 г. основной проблемой стало отсутствие массового спроса на бан- 202 Е.А. Лазарева, Н.А. Тюленева ковские кредитные продукты, падение инвестиционной активности вложе- ний в коммерческую недвижимость. Рынок коммерческой недвижимости обладает таким рядом специфиче- ских особенностей, присущих рынку недвижимости в целом, как: – локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов); – сезонные колебания; – необходимость государственной регистрации сделок; – вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы за- трат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии, ежегодный налог на владение недвижимостью, вы- сокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью; – низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны. Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости. В зависимости от назначения (направления использования) объекта не- движимости рынок можно разделить на пять сегментов: – жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, кварти- ры и комнаты); – коммерческая недвижимость; – недвижимость промышленного назначения; – незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны раз- работки полезных ископаемых). – недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограни- чения по их использованию в силу специфики конструктивных характери- стик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.). В зависимости от состояния земельного участка рынок недвижимости можно разделить: – на застроенные земельные участки; – незастроенные земельные участки, пригодные для последующей за- стройки; – незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки. Классификации коммерческой недвижимости в России уделяется все большее внимание, поскольку быстрое развитие рынка коммерческой не- движимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта. В западной практике объекты коммерческой недвижимости распреде- лены по четырем основным классам: A, B, C и D. Они описывают офисные помещения «международного стандарта» (классы А, В и С), а существен- ная часть зданий в России не может быть отнесена даже к классу D, в связи с чем большая часть офисных площадей, относящихся к помещениям Анализ цен недвижимости на примере рынка 203 «отечественного стандарта», остаются не охваченными этой классифика- цией. Поэтому для отечественного рынка коммерческой недвижимости более подходящей считается классификация по типу операций и выделен- ным объектам недвижимости, представленная на рис. 1. Рис. 1. Классификация рынка коммерческой недвижимости (составлено по [1]) Рынок коммерческой недвижимости отличается от других сегментов рынка недвижимости тем, что сделки с коммерческой недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер и открытая информация часто бывает неполной или неверной. На практике появляется множество случаев, когда возникает необходи- мость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Изучение отечественной и зарубежной литературы позволило нам выявить ситуации, требующие оценки коммерческой недвижимости. В обобщенном виде они представлены в табл. 1. Таблица 1. Ситуации, требующие оценки коммерческой недвижимости* Ситуация Пояснения Продажа В этом случае чаще всего используют оценку рыночной стоимо- сти коммерческой недвижимости, которая позволяет определить, за какую стоимость данный объект может быть продан, чтобы обосновать запрашиваемую продавцом цену и избежать кон- фликтов между продавцом и покупателем Передача в довери- тельное управление Проводится с целью последующего ее объективного и макси- мально правильного использования доверительным управляю- щим. Независимый оценщик привлекается для определения ры- ночной стоимости коммерческой недвижимости, при необходи- мости специалист окажет помощь в составлении технико- экономического обоснования Рынок коммерческой недвижимости По типу операций Рынок аренды Рынок продажи По виду коммерческой недвижи- мости Рынок офисной недвижимости Рынок торговой недвижимости Рынок производственно- складской недвижимости 204 Е.А. Лазарева, Н.А. Тюленева Ситуация Пояснения Привлечение инве- сторов Целесообразность инвестирования со стороны инвестора склады- вается из расчета текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости и величины рисков. Проведение оценки необхо- димо, чтобы наиболее точно обосновать рыночную и инвестици- онную стоимость коммерческой недвижимости, обозначить при- влекательность инвестиций и определить существующие риски для инвестора Приватизация В этом случае при передаче частным лицам различные активы, в том числе объекты недвижимости, оцениваются в обязательном порядке Экономические споры Для цивилизованного способа разрешения конфликта споры, связанные с доказательством прав на имущество, разрешаются в судебном порядке, в процессе которого проводится обязательная оценка объекта спора. Отчет об оценке коммерческой недвижи- мости представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона Получение кредита под залог недвижи- мости Оценка коммерческой недвижимости необходима для определе- ния кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования Страхование иму- щества Оценка коммерческой недвижимости при его страховании необ- ходима для определения величины страхового возмещения. Неза- висимый оценщик определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты Налогообложение имущества Оценка коммерческой недвижимости для определения налогооб- лагаемой базы и размера налоговых платежей Постановка на ба- ланс недвижимости Оценка коммерческой недвижимости для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по догово- рам безвозмездной передачи либо создана собственными силами, без наличия подтверждающих документов. Оценка коммерческой недвижимости необходима для внесения ее в уставной капитал. В случае если в оплату акций при учреждении акционерного об- щества вносится недвижимое имущество, в обязательном поряд- ке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества Переход на МСФО Оценка коммерческой недвижимости необходима при переходе предприятия на МСФО. Отражение всех активов предприятия по их справедливой (рыночной) стоимости является необходимой процедурой при выходе на международные рынки * Составлено по [2]. Наиболее распространенными ситуациями, в которых осуществляется оценка коммерческой недвижимости, являются: продажа крупных объек- тов коммерческой недвижимости, привлечение инвесторов, получение кредита под залог недвижимости и экономические споры. Анализ цен недвижимости на примере рынка 205 В силу закрытого характера сделок с коммерческой недвижимостью, их меньшего объема и отсутствия полноценных объектов-аналогов (из-за су- щественной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости) определение цен на основе общедоступных рыночных данных становится проблематичным для продавца на рынке коммерческой недвижимости. Поэтому для определения цены объектов коммерческой недвижимости нередко привлекаются оценщики. В связи с чем оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Методы оценки коммерческой недвижимости Для оценки недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Подходы к оценке различных объектов собственности имеют сходства, однако вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, выте- кающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, толь- ко данному виду собственности. Затратный подход к оценке недвижимости рассматривает стоимость недвижимости с точки зрения понесенных издержек, т.е. затраты на при- обретение активов не обусловливают прогнозируемые доходы. В наибольшей степени он применим при оценке имущества для целей стра- хования, также для оценки объектов нового строительства – технико- экономический анализ нового строительства, для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Также он может быть не- обходим тогда, когда оценка объекта в целях поимущественного налогооб- ложения или наложения ареста требует отделения стоимости зданий и со- оружений от стоимости земли. Оценка коммерческой недвижимости за- тратным подходом дает нижний предел возможного диапазона рыночной стоимости в случае превышение спроса над предложением на рынке ком- мерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости затратным подходом дает верхней предел возможного диапазона рыночной стоимости в случае преобладания предложения (избыток свободных площадей) над спросом. Оценка коммерческой недвижимости затратным подходом, имеет опре- деляющее значение при выполнении следующих оценочных задач: – оценке на пассивных рынках; – оценке объектов специального назначения; – страховании и налогообложения имущества; – переоценке основных средств. Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом основана на ожидаемых будущих доходах от использования объекта недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о не- 206 Е.А. Лазарева, Н.А. Тюленева движимости как источнике дохода. В данном конкретном случае это каче- ство недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор [5, с. 15–16]. Основным недостатком доходного подхода является то, что в отличие от двух других подходов оценки он основан на прогнозных данных. Оцен- ка коммерческой недвижимости доходным подходом четко показывает инвестору либо продавцу стоимость объекта недвижимости с учетом су- ществующих долгосрочных договоров аренды. Для оценки коммерческой недвижимости целесообразнее в рамках доходного подхода использовать метод дисконтированных денежных потоков. При построении денежного потока необходимо учитывать все возможные источники получения дохо- да, но все-таки главными показателями, определяющими уровень дохода, будут площадь объекта и уровень арендной ставки [5, с. 18–19]. Сравнительный подход к индивидуальной оценке недвижимости, явля- ясь методологически наиболее обоснованным при оценке рыночной стои- мости как стоимости в обмене, выглядит наименее методически обеспе- ченным по сравнению с двумя другими. Согласно пп. 14 и 22 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) срав- нительный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах [6]. Его применение целесообразно, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов- аналогов. В табл. 2 на основе анализа существующих подходов к оценке пред- ставлены методы, которые, на наш взгляд, более всего подходят к оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Таблица 2. Методы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости* Подход Стоимость объекта коммерческой не- движимости (КН) Методы Затратный КН = Затраты на строительство – Износ +Стоимость земельного участка Метод сравнительной единицы Поэлементный метод Сметный метод Индексный метод Доходный КН = Стоимость будущих доходов от его использования Метод капитализации Метод дисконтирования денежных потоков Сравнительный (рыночный) КН = Стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками Метод парных продаж Метод количественных корректировок * Составлено по [5]. Применение сравнительного (рыночного) подхода обусловлено специ- фикой рынка коммерческой недвижимости, зачастую отсутствием инфор- Анализ цен недвижимости на примере рынка 207 мации по сделкам с объектами-аналогами с идентичными характеристика- ми, в связи с чем при формировании цены объекта недвижимости оценщи- ки, как правило, используют доходный и затратный подходы. В табл. 3 представлены основные факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость в сегменте коммерческой недвижимости. Таблица 3. Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости * Место по степени значимо- сти фак- тора Фактор Описание влияния на стоимость объекта коммерческой недвижимости 1 Назначение объектов Удельная цена объекта коммерческой недвижимости в биз- нес-центре, офисном помещении всегда будет дороже, чем в складских и производственных помещениях 2 Действие эф- фекта масшта- ба Согласно общему правилу рынка с ростом масштаба объек- та продажи (количество единиц, веса, длины, площади, объема и т.п.) стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, снижается. Т.е. необходимость внесения поправки на площадь (масштаб) обусловлена объективной закономерностью, отражающей снижение удельной стоимости единицы площади помеще- ния при увеличении его общей площади 3 Близость к 1-й линии ав- томагистрали Расположение на территории вдоль оживленной автомаги- страли (на 1-й линии) обеспечивает постоянный интенсив- ный поток автомобильного транспорта. Цены объектов на 1-й линии выше 4 Наличие ин- женерных коммуникаций Считается, что элемент благоустройства есть, если суще- ствует техническая возможность подключения (установки) этого элемента благоустройства. Водоснабжение (канали- зация) в помещении отсутствует, если персонал, работаю- щий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами и находящихся в здании, в котором расположено помеще- ние 5 Состояние отделки поме- щений Необходимость дополнительной отделки, ремонта помеще- ния отодвигает возможность получения дохода от исполь- зования коммерческой недвижимости, в связи с чем стои- мость помещений, не пригодных к использованию без про- ведения дополнительных ремонтных работ, ниже, чем сто- имость объектов, пригодных к использованию в соответ- ствии с целью использования 6 Наличие от- дельного входа Наличие отдельной входной группы является фактором, повышающим привлекательность торгово-офисного поме- щения (особенно в случае, если отдельный вход располо- жен со стороны оживленной улицы с большим пешеход- ным трафиком) 7 Этаж помеще- ний Наиболее коммерчески привлекательными являются торго- во-офисные помещения, расположенные на 1-м этаже, зда- ния с отдельной входной группой. Диапазон видов воз- 208 Е.А. Лазарева, Н.А. Тюленева Место по степени значимо- сти фак- тора Фактор Описание влияния на стоимость объекта коммерческой недвижимости можного использования таких помещений наиболее широк: могут быть размещены магазины, кафе, салоны красоты, отделения банков, офисы и пр. Удельная рыночная стои- мость помещений на 1-м этаже наибольшая. На 2-м и выше этажах жилых зданий размещать нежилые помещения раз- решено, только если под ними также располагаются нежи- лые помещения. Второй и выше этажи в административных зданиях характеризуются меньшей проходимостью, чем первый этаж, 2-й и последующий этажи наиболее часто используются под офисы. С точки зрения коммерческой привлекательности помещения на 2-м и последующем эта- жах хуже, чем помещения на 1-м этаже. Соответственно, удельная рыночная стоимость помещений на 2-м и после- дующих этажах будет ниже. Наиболее дешевые помещения предлагаются, как правило, на цокольном и подвальном этажах здания 8 Наличие парковки Значительное влияние на стоимость аренды и продажи торгово-офисной недвижимости оказывает транспортная доступность здания, в котором они находятся. В большин- стве случаев здания с отсутствующей (затрудненной) пар- ковкой имеют ставки аренды на 10% ниже по сравнению с теми зданиями, где подобные факторы отсутствуют. Таким образом, наличие парковки у объекта недвижимости расце- нивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие качества парковки * Составлено по [1, 7]. Одним из важных параметров при оценке объекта коммерческой не- движимости является его общая площадь. Чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость одного квадратного метра. Качество внутренней отделки объекта оценки также является значимым фактором при опреде- лении его стоимости. Чем лучше качество отделки объекта, тем выше сто- имость одного квадратного метра. При этом чем более выгодно местопо- ложение объекта, тем более оправдано высокое качество его отделки. Ко- личество факторов может быть больше. Однако все же на конечную стои- мость объекта коммерческой недвижимости влияет совокупность множе- ства факторов, а не один отдельно взятый параметр. Наилучшим образом реальную картину рынка показывают цены, так как именно они наиболее чувствительны к любым изменениям, происхо- дящим на рынке. Анализ динамики цен позволяет выявить тенденции рын- ка, влияние и зависимость тех или иных факторов. А наличие базы, ин- формации по ценам позволяет проводить более объективную оценку ситу- ации на рынке коммерческой недвижимости сравнительным подходом. Анализ цен недвижимости на примере рынка 209 Анализ рынков продажи и аренды коммерческой недвижимости на примере г. Томска В качестве объекта исследования нами была проанализирована сово- купность объектов недвижимости г. Томска в сегменте коммерческой не- движимости как по видам коммерческой недвижимости, так и по районам распределения объектов на рынках аренды и продажи коммерческой не- движимости. В качестве информационной базы для анализа рассматривались данные статистики цен на продажу и аренду недвижимости системы НЕАГЕНТ и информационной базы «Недвижимость в Томске» по состоянию на 01.06. 2018 [8]. В табл. 4–5 представлены интервалы цен и арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости. Таблица 4. Средняя стоимость продажи 1 кв. м по видам коммерческой недвижимости г. Томска* Вид коммерческой недвижимости Средняя цена, тыс. руб. / 1 кв. м Максимальная цена, тыс. руб. / 1 кв. м Минимальная цена, тыс. руб. / 1 кв. м Кол-во объектов Всего х х х 528 В т.ч.: офисные 45 100 4 126 торговые 56 150 1 161 склады 14 58 0,5 132 * Составлено по [8]. Анализ данных табл. 4 показал, что наибольшую долю на рынке прода- жи коммерческой недвижимости г. Томска составили помещения торгово- го назначения – 30,5%, за ними следуют помещения складского назначе- ния – 25%. Меньшее предложение на рынке отмечается по офисным по- мещениям – 23,9%. В аспекте изменения диапазона цен продажи объектов коммерческой недвижимости наибольший разброс цен отмечается по по- мещениям торгового назначения. По ним же наблюдаются и наибольшие показатели средних цен за 1 кв. м. Таблица 5. Средняя стоимость аренды 1 кв. м по видам коммерческой недвижимости г. Томска* Вид коммерческой не- движимости Средняя цена, тыс. руб. / 1 кв. м за мес. Максимальная цена, тыс. руб. / 1 кв. м за мес. Минимальная цена, тыс. руб. / 1 кв. м за мес. Кол-во объектов Всего х х х 915 В т.ч.: офисные 0,60 1,5 0,5 397 торговые 0,47 2,00 0,1 228 склады 0,20 0,83 0,05 198 * Составлено по [8]. 210 Е.А. Лазарева, Н.А. Тюленева Наибольшую долю на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Томска, как свидетельствуют данные табл. 5, составили помещения офисного назначения – 43,4%, за ними следуют помещения торгового назначения – 24,9%, склады – 21,6%. Наибольший разброс цен отмечается по торговым помещениям, а наибольшие показатели средних цен за 1 кв. м – по офисным помещениям. На рис. 2, 3 представлены данные по рынкам предложения аренды и продажи коммерческой недвижимости, характеризующие распределение объектов предложения на рынке по районам г. Томска. Рис. 2. Распределение объектов аренды коммерческой недвижимости по районам г. Томска, ед. (составлено по [8]) Рис. 3. Распределение объектов продажи коммерческой недвижимости по районам г. Томска, ед. (составлено по [8]) Наибольшее количество объектов аренды и продажи отмечается по Ле- нинскому району г. Томска – 31,4 и 28,97% соответственно от общего рынка аренды и продажи объектов коммерческой недвижимости. Анализ цен недвижимости на примере рынка 211 Наименьший объем предложения по аренде наблюдается в Советском рай- оне, составивший 19,2%, а по рынку продажи – в Октябрьском районе, до- ля которого составляет 20,9%. В табл. 6, 7 представлены данные, характеризующие средние цены аренды и продажи в сегменте коммерческой недвижимости по районам г. Томска. Таблица 6. Стоимость аренды коммерческой недвижимости за 1 кв. м в месяц по районам г. Томска* Район Средняя цена, руб. / 1 кв. м за мес. В среднем по городу 500 В т.ч. по районам: Советский 540 Кировский 510 Ленинский 400 Октябрьский 400 * Составлено по [8]. Таблица 7. Стоимость продажи коммерческой недвижимости за 1 кв. м по районам г. Томска* Район Средняя цена, руб. / 1 кв. м В среднем по городу 39 000 В т.ч. по районам: Советский 41 500 Кировский 45 000 Ленинский 40 000 Октябрьский 30 000 * Составлено по [8]. По данным табл. 6 можно заметить, что наиболее высокие цены аренды коммерческой недвижимости, превышающие средние цены по городу на 2 и 8%, наблюдаются соответственно в Кировском и Советском районах г. Томска. В Ленинском и Октябрьском районах средние цены за 1 кв. м в месяц ниже относительно средних цен по городу на 20%. Данные табл. 7 свидетельствуют о том, что стоимость продажи 1 кв. м объектов коммерческой недвижимости по Советскому, Кировскому и Ле- нинскому районам выше средних по городу на 6, 15 и 3% соответственно, а в Октябрьском районе стоимость продажи 1 кв. м на рынке коммерче- ской недвижимости ниже средних цен по городу на 23%. На распределение цен по объектам рынка коммерческой недвижимости г. Томска в большей степени влияет не административное деление города на районы (Кировский, Советский, Ленинский, Октябрьский), а территори- альное зонирование, так как коммерческая недвижимость высокого каче- ства располагается в центральной части города, а также в разных районах города по основным магистралям. В соответствии с этим районирование 212 Е.А. Лазарева, Н.А. Тюленева коммерческой недвижимости осуществлялось согласно территориальному делению относительно центральных магистралей проспектов Ленина, Ки- рова, Фрунзе. Высокие цены по аренде и продаже коммерческой недвижи- мости в Советском и Кировском районах обусловлены тем, что именно в этих районах проходят пересечения основных центральных магистралей города: в Советском районе – пр. Ленина и пр. Фрунзе, в Кировском рай- оне – пр. Ленина и пр. Кирова. Основной торговый коридор города распо- ложен по пр. Ленина – так называемой «красной линии». Концентрация качественных площадей здесь выше всего, что непосредственно влияет на спрос и цены продажи и аренды объектов коммерческой недвижимости, расположенных по пр. Ленина. Полученные в результате исследования данные коррелируют с послед- ними итогами исследования рынка коммерческой недвижимости г. Томска за 2016 г., проведенными экспертами бюро оценки агентства недвижимо- сти «ТОККО» [1]. Рис. 4. Динамика средних цен объектов, предложенных к продаже на рынке коммерче- ской недвижимости г. Томска в 2010–2018 гг. по разным типам объектов, руб. за 1 кв. м (составлено по [1, 8]) Значительное превышение цен продажи торговой и офисной недвижи- мости по сравнению с производственными и складскими помещениями обусловлено более высокими требованиями к офисным и торговым поме- щениям (по расположению, состоянию отделки, инженерным коммуника- циям, соответствию критериям пожарной безопасности). Благоприятная экономическая обстановка, сложившаяся на томском рынке в последние несколько лет, рост покупательной способности населения и активный развивающийся рынок услуг потребительского кредитования оказывали Анализ цен недвижимости на примере рынка 213 положительное влияние на развитие сегмента торговой недвижимости го- рода. На сегодняшний день наиболее развитым сегментом рынка недви- жимости являются торговые помещения. В настоящее время в городе представлены следующие форматы: гипермаркеты, супермаркеты, сме- шанные торговые центры, универсамы. В отличие от сегмента офисной недвижимости Томска, которая располагается в основном в центральной части города, торговая недвижимость высокого качества находится не только в центральной части города, но и в микрорайонных центрах. Снижение цен в сегменте производственных и складских помещений начиная с 2015 г. может быть причиной роста предложения. Эта тенденция связана с тем, что именно в этом сегменте рынка коммерческой недвижи- мости сконцентрированы набольшие по площади, но не задействованные в предпринимательской деятельности помещения. Поскольку объекты не- движимости неразделимы с землей, а земельный налог значительно вырос из-за введения с 2015 г. расчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости земли, владельцам единых объектов недвижимости выгоднее продать землю и находящийся на ней объект коммерческой недвижимости, чем нести высокие издержки или вступать в судебные тяжбы по переоцен- ке кадастровой стоимости земли. Рынок коммерческой недвижимости, являясь частью рынка недвижи- мости в целом, имеет присущие только данному сегменту особенности: закрытый характер сделок с коммерческой недвижимостью, меньший объ- ем рынка в сравнении с рынком жилой недвижимости, отсутствие полно- ценных объектов-аналогов. Специфика рынка коммерческой недвижимо- сти предполагает искусственный порядок формирования цен с привлече- нием оценщиков, которые ориентируются в большей степени не на срав- нительный (рыночный), а на доходный и затратный подходы к оценке объ- ектов коммерческой недвижимости. Анализ рынка коммерческой недви- жимости Томска позволил сделать вывод о том, что на распределение цен в большей степени влияет не административное деление города на районы, а территориальное зонирование, так как коммерческая недвижимость вы- сокого качества располагается в центральной части города, а также в раз- ных районах города по основным магистралям. В соответствии с этим рай- онирование коммерческой недвижимости более рационально осуществлять согласно территориальному делению относительно центральных маги- стралей. Тенденция снижения цен в сегменте производственных и склад- ских помещений начиная с 2015 г., вызванная введением расчета земель- ного налога исходя из кадастровой стоимости земли, может быть причиной повышения предложения в сегменте производственных и складских поме- щений и в других регионах. Таким образом постоянный мониторинг цен на рынке коммерческой недвижимости позволит управлять ситуацией на рынке и создаст каче- ственную базу для методики сравнительного подхода. 214 Е.А. Лазарева, Н.А. Тюленева Литература 1. Хлопцов Д.М. Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Томска за 2016 г. // Бюро оценки агентства недвижимости «ТОККО». URL: http://tokko.tomsk.ru (дата об- ращения: 14.05.2018). 2. Ситуации, требующие оценки коммерческой недвижимости // Городская оценоч- ная компания. URL: http://www.cityval.ru/ocenka-kommercheskoi-nedvizhimosti (дата обращения: 14.05.2018). 3. Арашукова С.М. Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход : автореф. дис. ... канд. экон. наук. М., 2013. 23 с. 4. Ватракшина К.Н., Матвеева А.А. Особенности определения рыночной стоимо- сти коммерческой недвижимости с применением различных подходов и методов оцен- ки // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения : сб. тр. обл. науч. конф. Тюмень, 2016. С. 596–600. 5. Тягульская Л.А., Кучеренко Ю.М. Анализ современных подходов к оценке на рынке объектов недвижимости // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2016. № 11 (62). С. 13–20. 6. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1): приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки» от 20.05.2015 № 297 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Элек- трон. дан. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 7. Ценообразующие характеристики при продаже/аренде коммерческой недвижимо- сти [Электронный ресурс] // Платформа для публикаций Pandia.ru. URL: http://pandia.ru/text/80/175/27020.php (дата обращения: 14.05.2018). 8. Данные статистики цен на продажу и аренду недвижимости // Недвижимость в Томске. URL: https://dom70.ru (дата обращения: 14.05.2018). Lazareva Е.А., Accountant, «NalogInfo» (Tomsk, Russian Federation). E-mail: kat.shine@mail.ru Tyuleneva N.A., Doctor of Economics, Professor Department of Finance and Accounting Institute of Economics and Management, National Research Tomsk State University (Tomsk, Russian Federation). E-mail: aola79@yandex.ru ANALYSIS OF REAL ESTATE VALUE ON THE EXAMPLE OF THE TOMSK’S COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET Keywords: commercial real estate, rent of commercial real estate, sale of commercial real estate, types of commercial real estate, methods for assessing commercial real estate, factors influencing commercial real estate value. DOI: 10.17223/19988648/44/14 The article reviewed types of commercial real estate and certain cases requiring degree of evaluation. Besides it describes essential estimation methods of the market value of commer- cial real estate. It also classifies the factors influencing commercial real estate value. Com- mercial real estate data analysis has been conducted to estimate Tomsk facility allocation as of 01.06.2017. The analysis has made it possible to find out the most demanded types of commercial real estate and districts of the city References 1. Khloptsov D.M. Analiz rynka kommercheskoy nedvizhimosti g.Tomska za 2016 g. // Byuro otsenki agentstvo nedvizhimosti «TOKKO». [URL]: http://tokko.tomsk.ru, 14.05.2018. 2. Situatsii. trebuyushchiye otsenki kommercheskoy nedvizhimosti // Gorodskaya otsenochnaya kompaniya. [URL]: http://www.cityval.ru/ocenka-kommercheskoi- nedvizhimosti, 14.05.2018. Анализ цен недвижимости на примере рынка 215 3. Arashukova S.M. Formirovaniye i otsenka rynochnoy stoimosti nedvizhimosti. prinosyashchey dokhod : avtoref. dis. kand. ekon. nauk : 08.00.10 / S.M. Arashukova. Mos- kva. 2013, pp. 23. 4. Vatrakshina K.N. Osobennosti opredeleniya rynochnoy stoimosti kommercheskoy nedvizhimosti s primeneniyem razlichnykh podkhodov i metodov otsenki / K.N. Vatrakshina. A.A. Matveyeva // Aktualnyye voprosy nauki i khozyaystva: novyye vyzovy i resheniya: sb. tr. obl. nauch. konf. Tyumen. 2016, pp. 596-600. 5. Tyagulskaya L.A. Analiz sovremennykh podkhodov k otsenke na rynke obyektov nedvizhimosti / L.A. Tyagulskaya. Yu.M. Kucherenko // Ekonomika i sovremennyy menedzhment: teoriya i praktika. 2016. № 11(62). pp. 13-20. 6. Obshchiye ponyatiya otsenki. podkhody i trebovaniya k provedeniyu otsenki (FSO N 1): prikaz Minekonomrazvitiya Rossii «Ob utverzhdenii Federalnogo standarta otsenki» ot 20.05.2015 № 297 // KonsultantPlyus: sprav. Pravovaya sistema. Versiya Prof. Elektron. Dan. Dostup iz lokalnoy seti Nauch. b-ki Tom. gos. un-ta. 7. Tsenoobrazuyushchiye kharakteristiki pri prodazhe/arende kommercheskoy nedvizhi- mosti // Platforma dlya publikatsiy Pandia.ru. [URL]: http://pandia.ru/text/80/ 175/27020.php, 14.05.2018. 8. Dannyye statistiki tsen na prodazhu i arendu nedvizhimosti // Nedvizhimost v Tomske [Ofits. sayt]. [URL]: https://dom70.ru, 14.05.2018. For referencing: Lazareva Е.А., Tyuleneva N.A. Analiz cen nedvizhimosti na primere rynka kommercheskoj nedvizhimosti g. Tomska [Analysis of real estate value on the example of the Tomsk’s com- mercial real estate market]. Vestnik Tomskogo gosudarstvennogo universiteta. Ekonomika – Tomsk State University Journal of Economics, 2019, no. 45, рр. 201–215. |