лекция по рынку недвижимости. тема №3 от 26.10. Тема Рынок недвижимости
 Скачать 122.37 Kb.
|
1 2 Риэлторская деятельность — деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. Риелторская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, а сегодня рынок недвижимости стал не только одним из наиболее значимых секторов российской экономики, но и, будучи тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. Вместе с тем правовой статус и основы функционирования риелторских организаций и риэлторов имеют довольно поверхностную регламентацию, так как в настоящее время ни в одном федеральном акте не упоминается определения риелторской деятельности. Основной функцией риелторской деятельности является оказание консультативно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью. Риелторская деятельность имеет разные направления: – посредническая деятельность при совершении сделок с недвижимостью или правами на неё между третьими лицами; – деятельность по оказанию консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка и других возмездных услуг, которые сопутствуют гражданскому обороту недвижимости; – деятельность по организации торговли недвижимостью; – деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом; – деятельность поверенного; – агентская; – дилерская; – брокерская. В период с 1996 по 2002 годы в России существовало обязательное лицензирование риелторской деятельности. Положение «О лицензировании риелторской деятельности» определяло какая деятельность является риелторской и определяло порядок и условия выдачи лицензий на осуществление риэлтерской деятельности. С 08 февраля 2002 года вступил в силу федеральный закон №128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", отменивший лицензирование этой деятельности. Лицензирование любого вида деятельности обуславливается объективной необходимостью обеспечения государственного контроля за качеством производимой продукции, оказываемых услуг, производимых работ, добросовестностью субъектов, осуществляющих ту или иную деятельность, а также в отдельных случаях необходимостью ограничения осуществления той или иной деятельности в связи с ее особым характером, угрожающим безопасности государства, здоровью граждан и т.п С принятием Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях» создана правовая и экономическая основа саморегулирования, определены порядок создания и осуществления деятельности саморегулируемых организаций в различных сферах предпринимательской и профессиональной деятельности. На необходимость регулирования риелторской деятельности обратил внимание и Владимир Путин на медиафоруме в Санкт-Петербурге весной 2015 года. Президент назвал два возможных пути решения сложившейся ситуации: по-другому выстроить работу СРО или перейти к лицензированию риелторских компаний. 22 июня 2016 года в Государственную Думу депутатами Государственной Думы ФС РФ Д.В. Ушаковым, М.В. Емельяновым, А.В. Руденко, С.А. Дорониным, О.Л. Михеевым был внесен Проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» № 1106182-6, который был направлен на установление основ правового регулирования риелторской деятельности в Российской Федерации. Анализ пояснительной записки к проекту закона показал, что в основе данного проекта лежит модель саморегулирования профессиональной деятельности, дополненная установлением имущественной ответственности субъектов предпринимательской деятельности и некоторыми административно -правовыми нормами. Проект Федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» № 1106182-6 года был отклонен Государственной Думой ФС РФ. Комитет Государственной Думы по природным ресурсам в заключении к законопроекту высказал сомнение о целесообразности введения механизма саморегулирования для регулирования деятельности риэлторов для упорядочивания отношений на рынке недвижимости, поскольку «подобного рода подход возможен в том случае, если соответствующая деятельность обладает высокой степенью потенциальной опасности нанесения при ее осуществлении ущерба правам, законным интересам, жизни или здоровью граждан» В отсутствии эффективного правового регулирования важнейших общественных отношений, возникающих в сфере коммерческого оборота недвижимости, Национальным Советом Российской гильдии риелторов утверждена общефедеральная система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости. Российская и региональные гильдии риэлторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Вместе с тем, следует отметить, что в настоящее время система добровольной сертификации представляет собой некий кодекс правил и этических норм, приемлемых для участников рынка недвижимости. Система осуществляет лишь минимальную защиту интересов потребителей данных услуг со стороны добросовестных риелторских агентств, о чем говорят и сами риелторы. Так же необходимо обратить внимание именно на добровольный характер сертификации, который подразумевает, что риелторские агентства, готовые гарантировать права потребителей их услуг и выступающие за прозрачный рынок и честную конкуренцию, подтверждают в рамках сертификации свое соответствие требованиям и профстандартам, которые устанавливаются в рамках профессионального сообщества риелторов. Вместе с тем, на рынке существуют агентства недвижимости, которые не имеют никаких обязательств перед потребителями услуги и не заинтересованы в прозрачности проводимых сделок с недвижимостью. Таким образом, в настоящее время самой большой проблемой на данный момент является то, что риелторская деятельность не имеет специального правового регулирования, тем самым создается очень много спорных вопросов, касающихся отношений, возникающих в связи с предоставлением риелторских услуг. Поэтому, главным решением этой проблемы, является принятие Федерального закона «О риелторской деятельности». Страхование на рынке недвижимости Страхование – система мероприятий по созданию денежного (страхового) фонда за счет взносов его участников, из средств которого возмещается ущерб, причиненный дольщикам; стихийными бедствиями; несчастными случаями; нарушением действующего законодательства, допущенным при оформлении регистрации сделки с объектами недвижимости; непреднамеренными ошибками риелторов, оценщиков и других профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком, третьим лицом, застройщиком. Страхование – один из важнейших элементов рыночных отношений, относящихся к финансовой сфере, связанной с выполнением особых функций в экономике. Основные виды страхования недвижимости Страховка правового титула Продукт защитит вас от утраты права собственности на приобретенное имущество, если при продаже дома, квартиры продавец скрывает умышленно или не принимает во внимание интересы несовершеннолетних, наследников или родственников, отбывающих наказание в МЛС, а покупатель об этом не знает. Нередки случаи, когда сделку совершает недееспособный гражданин. Если заинтересованное лицо обратится в суд, покупатель останется без жилья, поскольку суд признает сделку недействительной, а свои деньги будет возвращать очень долго. При оформлении полиса сотрудники СК проверяют юридическую чистоту объекта страхования, что помогает своевременно выявить проблемную недвижимость. Этот вид страховки — часть комплексного ипотечного страхования. Если вы отказались от полиса, банк увеличит ставку по ипотечному кредитованию (на 1-2%) или откажет в выдаче кредита. Средний тариф составляет 0,25-0,5% стоимости имущества/суммы кредита и устанавливается индивидуально. При наступлении страхового случая (решения суда о признании сделки недействительной) СК выплачивает возмещение банку, выдавшему кредит, или покупателю, который застраховал недвижимость на полную стоимость. Страховка действует до 3 лет (при необходимости договор продлевают). Страхование имущества от утраты (частичное или полное разрушение здания) Если дом пострадал от ЧС, стихийного бедствия, страховка защитит от финансовых потерь. Такой полис требуют банки при кредитовании под залог недвижимости. В России с 04.08.19 года действует закон, регламентирующий порядок страхования жилья от ЧС. Минимальная страховая сумма — 500 000 руб., а в каждом регионе местные власти имеют право ее увеличить. Страховые выплаты — около 300 руб. в год (зависит от квартиры и рисков). Пострадавшие от ЧС получают новые дома от региональных властей или компенсационные выплаты от СК, из расчета среднерыночной стоимости квадратного метра по региону. Расширенные программы включают в полис и бытовые риски — залив, взрыв газа. А Минфин предлагает ввести льготы по налогу на застрахованное имущество и взносам на его капитальный ремонт. Страхование ремонта Этот вид страховки покроет расходы, связанные с повреждением внутренней отделки помещения. Повреждения могут быть результатом действия посторонних людей или явлений бытового, природного характера. Тариф зависит от расположения помещения и составляет от 0,1 до 6% страховой суммы в год. Например, если в квартире на первом этаже старого дома давно не было ремонта, стоимость полиса будет больше на 20-30%, чем для квартиры в новостройке. Страхование гражданской ответственности при эксплуатации квартиры Если из-за вашей квартиры пострадала соседняя, страховая компания компенсирует финансовые потери. Например, потекла стиральная машина, и вода затопила нижние этажи. СК выплачивает возмещение, если в событии есть реальная вина застрахованного лица, признанная судом. Страхование гражданской ответственности оправдано, если в дом снимают арендаторы или соседи сделали дорогой ремонт, а у вас проблемы с трубами или другими коммуникациями. Страхование ипотеки Ипотека рассчитана на несколько десятков лет и сопряжена с различными рисками, поэтому банки при кредитовании требуют застраховать не только предмет ипотеки, но и жизнь, здоровье заемщика. Страховка защищает материально и кредитора, и заемщика — при наступлении страхового случая (утраты имущества, смерть должника или потеря трудоспособности) СК направит возмещение на погашение ипотечного кредита. Цена страховки зависит от суммы кредита — по мере выплат тела и процентов, размер страховой премии уменьшается. Договор заключают на весь срок выплаты кредита, до полного погашения долга по ипотеке. Страхование строительно-монтажных рисков (СМР) Субъекты страхования — строительные компании. Объекты: строящиеся и временные сооружения; оборудование, спецтехника, стройматериалы; монтажные работы; гражданская ответственность (если пострадали третьи лица или их имущество); предпринимательский риск (в части неполученного дохода); гарантийные обязательства. Тарифы определяют индивидуально, по результатам изучения объекта, его сметной стоимости и возможных рисков. Цена полиса зависит от: сложности строящегося объекта; его назначения; срока страховки; объема страхового покрытия; срока страхования; защищенности объекта (охрана, системы пожаротушения и другие факторы риска). Страховщик обязуется при наступлении страхового события возместить страхователю или иному лицу (выгодоприобретателю) убытки в размере страховой суммы. Договор заключают на срок, равный сроку строительства. Территория страхования — строительная площадка, где находится имущество страхователя. Операции с недвижимостью Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей. Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для проведения каки-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели. Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться. Все выполняемые операции с недвижимостью четко регламентируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее проведения. Все действия, совершаемые с недвижимым имуществом, регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На сегодняшний день существуют односторонние и двухсторонние виды операций с недвижимостью. К односторонним операциям относятся такие, при которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Самым показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимости одним субъектом права. Все остальные, наиболее часто выполняемые операции с недвижимостью относятся к разряду двухсторонних сделок. Наиболее часто используемые варианты операций с недвижимостью это: купля-продажа недвижимого имущества, сдача его в аренду другому лицу, процедура дарения, а также ренты и обмена. При операциях, выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты). Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР). Основные виды операций с недвижимостью Одним из самых развитых рынков РФ является рынок недвижимого имущества, способствующий осуществлению множества сделок с объектами. Рассмотрим типы операций, совершающихся с объектами недвижимости. Тип операции с объектами определяется исходя из конкретной ситуации с объектом, стоимость объекта определяется экспертами оценочных компаний в процессе оценки дома, коттеджа, иных объектов. Сделка– это действие юридических лиц, граждан по установлению, прекращению, изменению обязанностей и гражданских прав в целях приобретение права пользования объектом или права собственности на имущество. Выделяют следующие виды операций с недвижимостью: 1. Купля-продажа – сделка на основании договора по купле или продаже недвижимости. Обязанности продавца заключаются в передаче недвижимости покупателю в собственность. Обязанности покупателя заключаются в принятии объекта после уплаты за него денежных средств (стоимости, рассчитанной при оценке квартиры или иной недвижимости). Договор регистрируется государством в обязательном порядке. Следует отметить, что объекты недвижимости прочно связаны с землей, поэтому покупатель, приобретая объекты, приобретает в собственность и земельный участок, занятый недвижимостью. 2. Мена – сделка между участниками по обмену объектами в собственность. Возмездное отчуждение объектов путем натурального обмена регламентируются правилами купли - продажи, поскольку каждая из сторон является продавцом и покупателем объекта – товара. В случае неравноценности объектов обмена, одна из сторон сделки оплачивает разницу в стоимости, определенной в процессе оценки имущества. Право собственности изменяется только после исполнения сторонами сделки обязательств. 3. Дарение – процесс безвозмездной передачи от дарителя одаряемому недвижимости в собственность. Для предупреждения злоупотреблений законодательство РФ устанавливает ограничения на дарение муниципального, государственного имущества, а также на процесс дарения между коммерческими компаниями, а также на дарение собственности несовершеннолетних. Налогообложение не предусматривается в сделках дарения между ближайшими родственниками. Операции дарения подлежат регистрации государством. 4. Рента – сделка по передаче объекта получателем ренты (собственником недвижимости) плательщику ренты за определенную денежную сумму. Получатель ренты приобретает право залога в качестве обеспечения договора о выплатах. Договор о ренте должен быть заверен нотариусом и зарегистрирован. Выделяют виды ренты: Постоянная рента - наследственное право на денежные выплаты; Пожизненная рента - выполнение выплат осуществляется до смерти получателя; Пожизненное содержание с иждивением предусматривает услуги плательщика ренты по оплате налога на имущество, а также коммунальных платежей. 5. Аренда – это право на пользования недвижимостью в чужой собственности на конкретных условиях. Аренда не предполагает изменение права собственности. По договору арендодатель передает арендатору недвижимость за плату на определенный период времени. Срок аренды регламентирован договором, возможна аренда на неопределенный срок. Арендатор оплачивает право за пользование имуществом. Оценку аренды определяют профессиональные оценщики. Договор аренды подлежит регистрации государством. При завершении договора арендатор возвращает арендодателю имущество в состоянии получения объекта с учетом износа. Одним из распространенных видов аренды финансов является лизинг. Арендодатель по договору лизинга приобретает в собственность имущество у продавца с предоставлением арендатору имущества во владение и пользование за плату в целях предпринимательства. Арендодатель не за выбор продавца и предмета аренды. 6. Наследование – переход права собственности в случае смерти гражданина к иным лицам на основании завещания. 7. Безвозмездное пользование имуществом – это передача ссудодателем в безвозмездное пользование (временное) ссудополучателю недвижимости, которая подлежит возврату в начальном состоянии с учетом износа. 8. Доверительное управление – передача собственником объекта прав по управлению имуществом на определенный срок на доверительном основании. Принимающая право сторона осуществляет управление имуществом в интересах собственника. Собственник извлекает доход от имущества, находящегося в управлении. Таким образом, виды операций с недвижимостью многообразны, способствуют развитию экономики в целом 1 2 |