курсовая на тему: оценка недвижимого имущества. курсовая - оценка недвижимого имущества. Оценка недвижимого имущества
 Скачать 106.22 Kb.
|
|
Титульный лист Курсовая работа На тему: «Оценка недвижимого имущества» СОДЕРЖАНИЕ РЕФЕРАТ 3 ВВЕДЕНИЕ 4 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 7 1.1 Сущность, содержание и цели оценочной деятельности 7 1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости 15 1.3 Факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости 18 1.4 Проблемы оценки собственности недвижимости 20 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 23 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 25 РЕФЕРАТКурсовая работа на тему: «Оценка недвижимого имущества» состоит из введения; одного раздела; заключения; списка использованных источников, состоящего из 16 источников. Работа изложена на 26 листах печатного текста, содержит 2 рисунка и 1 таблицу. Объектом исследования курсовой работы является недвижимое имущество. Предметом исследования является процесс оценивания стоимости недвижимого имущества. Целью исследования является изучение процесса оценивания стоимости недвижимого имущества. Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи: - изучить основные понятия и принципы оценки стоимости недвижимого имущества; - рассмотреть подходы и методы оценки стоимости недвижимого имущества; - исследовать нормативно – правовое обеспечение оценки стоимости недвижимого имущества; - выявить проблемы оценки стоимости недвижимости. Ключевые слова: недвижимость, стоимость, оценка, имущество, рынок. ВВЕДЕНИЕМногие люди в процессе своей жизнедеятельности обзаводятся имуществом. Имущество принято подразделять на движимое и недвижимое. К движимому имуществу относятся, например: ценные бумаги, деньги, автомобили, драгоценные металлы, украшения и т.д. К недвижимому имуществу принадлежит все то, что не относится к движимому имуществу. Примерами недвижимости являются: квартиры, дачи, земельные участки, различные строения, сооружения, парковочные места, воздушные суда, морские суда и др. Все объекты, перемещение которых не предоставляется возможным без нанесения им значительных повреждений и ущерба, являются недвижимым имуществом. Любое имущество оценивается, не исключением является и недвижимость. Данный процесс необходим в таких случаях, как: оформление ипотеки на приобретение жилья; оформление кредита, для приобретения которого необходимо оставить залог в качестве квартиры или дома; решение различных споров, связанных с имуществом и некоторое другое. Оценивание недвижимого имущества осуществляется согласно рыночной цене и регламентируется федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Для того, чтобы оценивание недвижимости осуществить должным образом, желательно обратиться к квалифицированному специалисту, который занимается данной деятельностью. Таких специалистов называют оценщиками. Актуальность темы данной работы заключается в том, что недвижимым имуществом обладают многие современные люди. Нередко приходится осуществлять какие – либо сделки с недвижимостью и для того, чтобы данные сделки происходили в рамках закона, следует осуществлять оценивание недвижимого имущества. Объект исследования: недвижимое имущество. Предмет исследования: осуществление оценивания стоимости недвижимого имущества. Цель исследования: изучить процесс оценивания стоимости недвижимого имущества. Задачи исследования: - изучить сущность, содержание и цели оценочной деятельности; - рассмотреть походы и методы оценки недвижимого имущества; - выявить факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости; - исследовать проблемы оценки собственности недвижимости. Гипотеза исследования: для того, чтобы осуществляемые сделки с недвижимостью проходили в рамках закона, необходимо проводить оценивание стоимости недвижимого имущества. В работе применяются такие методы исследования, как: анализ литературы, по теме исследования; классификация; обобщение. Теоретическую базу исследования составили труды российских авторов. (Александров В.Т., Марченко А. В., Севостьянов А.В., Федотова М.А., Фокина О.М) [1,5,8,12,13]. В структуру курсовой работы входит введение, одна глава, выводы, заключение, список использованных источников. Во введении обосновывается актуальность исследования, определяются: цель и задачи исследования, предмет и объект, теоретическая и информационная база, методология исследования, практическая значимость, а также структура работы. В первой главе «Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости» изучается сущность, содержание и цели оценочной деятельности; рассматриваются походы и методы оценки недвижимого имущества; выявляются факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости, а также исследуются проблемы оценки собственности недвижимости. В заключении делаются выводы о решаемости поставленных задач и достижении цели исследования. Практическая значимость курсовой работы заключается в возможности применения ее основных положений в практической деятельности оценщиков. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ1.1 Сущность, содержание и цели оценочной деятельностиОценочная деятельность представляет собой профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, которая направлена на то, чтобы в отношении объектов произвести оценку рыночной, кадастровой или какой – либо другой стоимости. Данная деятельность регламентируется международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, которые складываются в процессе осуществления оценочной деятельности [2, c.32]. К недвижимому имуществу или к недвижимости принято относить различные земельные участки; участки недр; обособленные объекты, расположенные в воде, а также все объекты, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых без нанесения им существенного урона и вреда не представляется возможным. Лесные участки, здания, сооружения, дома, квартиры, гаражи и др. — все это является объектами недвижимого имущества. В том числе недвижимости принято относить различные морские и воздушные суда, которые подлежат. В том числе недвижимым имуществом являются суда внутреннего плавания и какие – либо объекты космического пространства [5, c.25] Любая недвижимость находится в свободном обороте граждан и представляет собой объект разнообразных сделок, в связи с чем возникает потребность в оценивании стоимости данного недвижимого имущества. Под оцениванием стоимости недвижимого имущества подразумевается процесс выявления денежного эквивалента различных видов недвижимого имущества в определенный временной промежуток. Сущность осуществления оценивания стоимости недвижимости состоит в том, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта с учетом различных факторов, влияющих на рост или понижение цены объекта оценки. Согласно статье 5 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся [1]: - отдельные материальные объекты (вещи); - совокупность вещей, которые составляют имущество лица, в том числе имущество конкретного вида (движимое или недвижимое); - право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; - права требования, обязательства (долги); - работы, услуги, информация; - иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. К субъектам деятельности, связанной с оцениванием, принято относить физические лица, которые осуществляют свою профессиональную деятельность в специализированных организациях, обладающих полномочиями осуществлять оценочную деятельность. Данные физические лица называют оценщиками. Так как оценочная деятельность является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг, то необходимым вопросом развития оценочной деятельности является как унификация понятийного аппарата, так и взаимодействие оценщиков (субъектов оценочной деятельности), аудиторов и финансовых консультантов. В том числе деятельность, связанная с оцениванием, представляет собой составную часть общего процесса реформирования экономики [8, c.125]. При осуществлении оценивания стоимости недвижимого имущества принято полагать, что у любого участка земли имеется своя стоимость, в то время как улучшение данного участка является вкладом в данную стоимость. Главной задачей процесса определения стоимости недвижимого имущества является прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения данным имуществом, а также пересчет имеющихся выгод в стоимость, которая имеет место быть в данный момент времени [3, c.21]. Цели оценочной деятельности, связанной с объектами недвижимого имущества, представлены в виде схемы на рисунке 1.  Цели оценки недвижимого имущества  Юридические лица  Физические лица    Снижение налогооблагаемой базы  Купля - продажа    Определение ставки арендной платы  Наследование     Внесение в качестве залога Внесение в качестве залога по ипотеке   Внесение в качестве взноса в уставный капитал  Определение стоимости нанесенного ущерба   Купля - продажа     Определение стоимости ущерба Раздел имущества в случае расторжения брака Рисунок 1. Цели оценки недвижимости Для того, чтобы осуществлять сделки и операции с недвижимым имуществом, необходимо обладать определенными знаниями стоимости данного имущества. В рыночных условиях стоимость недвижимого имущества имеет тесную связь с факторами, тенденциями, а также изменениями в экономике и общественной жизни. Оценивание недвижимого имущества является необходимым тогда, когда [4, c.24]: - необходимо осуществить операции купли-продажи или сдать недвижимость в аренду; - осуществляется процесс акционирования организаций и перераспределение имущественных долей; - происходит привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; - необходимо произвести кадастровую оценку с целью того, чтобы осуществить налогообложения объектов недвижимого имущества: зданий и земельных участков; - необходимо осуществить страхование объектов недвижимого имущества; - гражданину выдается кредит и он в качестве залога оставляет свою недвижимость; - необходимо внести объекты недвижимости в качестве вклада в уставной капитал организации или фирмы; - осуществляется процесс разработки различных инвестиционных проектов и привлекаются инвесторы; - необходимо ликвидировать объекты недвижимости; - право наследства на недвижимое имущество вступает в законную силу; - необходим решить какие – либо имущественные споры в суде; - необходимо произвести другие операции, которые связаны с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Оценка недвижимости бывает двух видов (рис.2).  Оценка недвижимости     Массовая Индивидуальная Рисунок 2. Виды оценки недвижимости Рассмотрим каждый из данных видов оценки недвижимого имущества подробнее [10, c.115]. 1) Массовая оценка недвижимого имущества представляет собой оценивание значительного количества объектов недвижимого имущества на конкретную дату с помощью применения стандартных методик, а также посредством статистического анализа. При осуществлении массового оценивания недвижимого имущества на заключительном этапе применяется проверка используемой для необходимых расчетов модели, а также осуществляется контроль качества результатов, которые получаются в процессе оценивания. При этом результаты, которые были получены посредством модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Индивидуальная оценка недвижимого имущества представляет собой процесс оценивания стоимости конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Данный вид оценивания осуществляется в несколько этапов. На заключительном этапе индивидуального оценивания стоимости недвижимого имущества происходит согласование результатов, которые были получены с помощью применения разнообразных подходов оценки стоимости недвижимого имущества [13, c.35]. Согласно Закону РФ «Об оценочной деятельности» право на осуществление оценивания стоимости объекта недвижимого имущества является безусловным и имеет зависимость от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учёта и отчетности [1]. Процесс оценивания стоимости недвижимого имущества принято подразделять на определенные этапы, которые представлены в таблице 1. Таблица 1 Этапы оценивания недвижимости
Подводя итоги вышесказанного, можно сделать вывод о том, что оценочная деятельность представляет собой достаточно непростой и уникальный процесс, который направлен на то, чтобы получить итоговую величину стоимости объекта, который подлежит оцениванию. Данная величина является наиболее вероятной величиной стоимости объекта оценивания и является итогом обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости имущества, которое оценивается, посредством применения разнообразных методов и подходов оценивания. Процесс оценивания стоимости имущества может осуществляться как над движимым, так и недвижимым имуществом. К недвижимому имуществу относят различные объекты, привязанные к земельному участку и перемещение которых не представляется возможным без нанесения им значительного урона и ущерба. К недвижимому имуществу относятся: квартиры, дома, земельные участки, гаражи, здания, сооружения, различные постройки, объекты незавершенного строительства, лесные участки, морские суда, воздушные суда, космические объекты и т.д. Для осуществления каких – либо сделок или операций с недвижимостью, стоит обладать необходимыми сведениями о его стоимости. В условиях рынка данная стоимость взаимосвязана с различными экономическими изменениям и с общественной жизнью. Производить оценку стоимости недвижимого имущества следует при конкретных случаях. Данными случаями могут являться: сдача владельцем своей недвижимости в аренду; продажа или дарение недвижимого имущества; распределение долей имущества при акционировании организации или предприятия; страхование недвижимого имущества; взятие кредита под залог в виде недвижимого имущества и т.д. Оценивание стоимости недвижимого имущества представляет собой определение стоимости объекта недвижимости или отдельных прав в отношении данного объекта. Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная. Массовое оценивание объектов недвижимости осуществляется в том случае, когда необходимо оценить стоимость большого числа объектов недвижимости на определенную дату. Данная оценка осуществляется посредством стандартных методик и статистического анализа. Индивидуальное оценивание недвижимости осуществляется в случае оценивания определенного объекта на конкретную дату. Процесс оценивания стоимости недвижимого имущества подразделяется на пять основных этапов. Каждый из данных этапов является достаточно важным и должен применяться оценщиками в своей профессиональной деятельности. Существуют определенные методы и подходы, которые применяются оценщиками в процессе оценивания недвижимости. Данные инструменты оценивания будут рассмотрены далее. 1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимостиДля того, чтобы произвести оценку стоимости недвижимого имущества, как правило, применяются три основных подхода и метода, представленные в таблице 2 [11, c.72]. Таблица 2 Методы и подходы, применяемые для осуществления процесса оценивания недвижимого имущества
Действия оценщика при использовании сравнительного метода (рис. 3).  Оценщик   Выбор единиц сравнения и сравнение объекта с данными единицами  Скорректировать значение единиц оценки согласно характеристикам объекта сравнения и аналогов   Согласование результатов корректирования Рисунок 3. Действия оценщика (сравнительный метод) В процессе использования затратного метода оценщику необходимо [12, c.32]: - произвести оценку рыночной стоимости участка земли, на котором располагается объект (объекты) недвижимости; - определить восстановительную стоимость здания и размер прибыли, которую получит предприниматель; - оценить износы, которые были выявлены; - произвести расчет финальной стоимости объекта недвижимого имущества. Подытоживая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что имеются конкретные методы и подходы, которые применяются про осуществлении оценки стоимости недвижимого имущества. Как правило, принято использовать три основных метода и подхода — это рыночный (сравнительный), затратный и доходный подходы (методы). Каждый из данных методов и подходов обладает своими определенными особенностями и используется в конкретных ситуациях. Например, рыночный подход для проведения оценивания стоимости объекта недвижимости представляет собой сравнительный анализ параметров недвижимого имущества с параметрами аналогичных предложений, встречающихся на рынке недвижимости. Для того, чтобы применить сравнительный подход, оценщик берет из открытого доступа нужные сведения, касающиеся сделок с аналогичными объектами недвижимого имущества. Затратный подход оценки недвижимого имущества представляет собой совокупность определенных методов оценки. В данных методах стоимость объекта недвижимости сравнима с суммой, которая включает в себя стоимость земельного участка, на котором данная недвижимость будет располагаться, а также стоимость затрат, которые необходимо осуществить для воспроизводства объекта недвижимости. То есть данных подход позволяет связать оценивание стоимости недвижимого имущества с оцениванием создания аналогичного имущества. Как правило, затратный подход используется тогда, когда необходимо произвести оценку отдельно стоящих сооружений, зданий, предприятий. Применение доходного метода для осуществления оценивания стоимости недвижимого имущества зачастую применяется в том случает, когда требуется определить стоимость объекта недвижимости при условии, что он в дальнейшем будет приносить тот или иной доход. Для того, чтобы процесс оценивания стоимости объектов недвижимого имущества осуществлялся необходимым образом, необходимо учитывать факторы, которые тем или иным образом оказывают влияние на стоимость оцениваемого недвижимого имущества. Данные факторы будут рассмотрены далее. 1.3 Факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимостиСуществуют различные факторы, которые оказывают определенное влияние на процесс оценивания стоимости недвижимого имущества. Одним из главных факторов является — себестоимость объекта (объектов) недвижимости. Себестоимость недвижимого имущества представляет собой цену, которая формируется согласно расходам на строительные материалы, необходимые для строительства объекта недвижимости, а также на остальные строительные расходы, к которым относятся: оплата труда за деятельность рабочих, принимавших участие в строительстве, затраты на проектную документацию, затраты на перевозку строительных материалов, затраты на брак, который может возникнуть в процессе строительства и т.д. Помимо себестоимости объекта недвижимости, существуют другие факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости и не зависящие от расходов, которые необходимы для осуществления строительства. К данным факторам относятся [6,7]: - Имеющаяся ситуация на рынке недвижимости. К примеру, если в каком – либо городе на рынке недвижимости в течении последних месяцев стоимость на квартиры, дома, дачи и т.д. сократилась на некоторое количество процентов, то маловероятно, что получится продать свою недвижимость по прежней цене. Придется делать скидку. - Сезонность. Стоимость на многие объекты недвижимого имущества зависит от времени года. Например, если покупатель хочет приобрести дачу или земельный участок для огорода летом, то данная стоимость скорее всего будет значительно выше, нежели стоимость на данный объект недвижимости зимой. - Месторасположение. Как правило, стоимость объектов недвижимости, располагающихся в центре города, существенно отличается от стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества, которые располагаются на окраине города. Также цены на недвижимость в крупных городах значительно выше, нежели цены на недвижимость в небольших провинциальных городах или в поселках и деревнях. - Инфраструктура. Стоимость на объекты недвижимого имущества зависит от того, какие объекты инфраструктуры вблизи данной недвижимости располагаются. Например, если неподалеку от квартирного дома располагаются магазины, садик, школа и т.д., то стоимость квартир в данном доме будет выше по сравнению с квартирами дома, который находится в отдаленности от магазинов, садика, школ и т.д. - Степень износа. Более старые объекты недвижимого имущества оцениваются меньше. Ведь, например, чем старше дом или гараж, тем больше денег необходимо вкладывать, чтобы поддерживать их в пригодном для использования состоянии. - Материал. Чем дороже и качественней материал, который использовался при строительстве объекта недвижимости, тем выше будет стоимость данного объекта. Например, дом, стены которого построены из кирпича или дерева, более надежные и теплые, нежели стены, построенные из шлакоблока. Поэтому стоимость дома, построенного из дерева или кирпича, будет выше, нежели стоимость дома, стены которого построены из шлакоблока. - Экологическая обстановка. Зачастую объекты недвижимости, расположенные неподалеку от лесов, озер, рек и т.д. ценятся выше, нежели подобные объекты недвижимости, которые располагаются вблизи трас, заводов, фабрик, железных дорог и т.д. - Наличие балкона или лоджии. Квартиры, которые имеют балкон или лоджии ценятся дороже, нежели аналогичные квартиры без балкона и лоджии. - Характеристика двора. Например, многоквартирные дома, которые имеют закрытые дворы, оснащенные камерами видеонаблюдения, стоят дороже, чем аналогичные дома с открытыми дворами. Также существуют и другие факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости. Все факторы, оценщику необходимо учитывать при оценке недвижимости и указывать в отчете об оценке. К сожалению, процесс оценивания недвижимого имущества не обходится без определенных проблем, которые будут рассмотрены далее. 1.4 Проблемы оценки собственности недвижимостиПри осуществлении оценивания стоимости недвижимости существуют различные проблемы, усложняющие проведение данного процесса и ставящие полученные результат под большие сомнения. Главной проблемой в оценке рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости в России является недостоверность, разорванность и противоречивость рынка недвижимости. По отдельным территориям и сегментам объектов недвижимости рынок их купли-продажи практически отсутствует. В этих условиях крайне важно иметь однозначное соотношение экономической ценности объектов недвижимости по территории и видам разрешенного использования. При существующем состоянии рынка невозможно оценить рыночную стоимость объектов недвижимости только по «облаку» их предложений, не имея объективного инструмента представления дифференциации экономической ценности (потенциала продуктивности) его объектов недвижимости [9, c.312]. Другой существенной проблемой при оценке стоимости недвижимости является профессионализм человека, который занимается оцениванием стоимости объектов недвижимости - оценщика. Ведь для того, чтобы смочь приобрести достоверные данные, оценщику недвижимости необходимо знать не только методики, правила и порядок оценки, а также уметь разбираться в экономических процессах, которые происходят как в стране, так в целом и во всем мире. В том числе оценщику необходимо у меть прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости согласно данным процессам. Согласно практическому опыту, компании, которые занимаются оценкой стоимости недвижимого имущества, лучше справляются с данной деятельностью. Это связано с тем, что в подобных оценочных компаниях присутствует команда профессиональных оценщиков и каждый сотрудник компании является необходимым звеном одной цепочки, и для того, чтобы получить необходимы результат, можно надеяться на усилия и знания, которые для данного результата прикладывает не только один человек, но и вся команда. Это способствует увеличению шансов на получение объективного и точного результата [14, c.121[. Другой немаловажной проблемой при оценивании стоимости недвижимого имущества является низкое качество оценки. Данная проблема возникает в связи с тем, что оцениванием стоимости недвижимости далеко не всегда занимаются профессионалы, которые имеют специализированное образование и опыт работы в сфере данной деятельности. В связи с данной проблемой человек, который владеет той или иной недвижимостью, имеет немалую вероятность на оценке потерять существенную денежную сумму. В случае, если оценивание стоимости недвижимости необходимо осуществить для ее покупателя, то в случае неверной оценки, покупатель помимо финансовых потерь может остаться недовольным качеством постройки приобретенной недвижимости, экологией, в которой недвижимость располагается и т.д. Еще одной проблемой, которая может возникнуть при оценивании стоимости недвижимого имущества, является сознательное искажение результатов, которые необходимо получить при оценке. Это может привести к большим долгам и потере собственности, если, например, владелец недвижимости берет кредит под залог своей недвижимости и умышленно увеличивает ее стоимость, а возможности погасить в будущем полностью кредит у него не имеется. Также данная проблема может привести к проблемам с законом по причине обмана покупателя, а также из-за размера налоговых платежей (в соответствующих ситуациях) [15, c.31]. Подытоживая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что при оценке стоимости недвижимого имущества имеются определенные проблемы. Одной и основных проблем является низкий профессионализм оценщиков. Многие оценщики, которые ведут свою профессиональную деятельность в специализированных компаниях, не обладают соответствующими умениями и навыками. В связи с этим, качество оценки недвижимости является достаточно низким. Также нередко оценку осуществляют люди, которые далеки от данной деятельности. Другой проблемой является умышленное искажение результатов стоимости недвижимости. ЗАКЛЮЧЕНИЕВ данной курсовой работе была рассмотрена и изучена такая тема, как: «Оценка недвижимого имущества». В данной работе была изучена сущность, содержание и цели оценочной деятельности; рассмотрены походы и методы оценки недвижимого имущества; выявлены факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости, а также исследованы проблемы оценки собственности недвижимости. В том числе в процессе написания курсовой работы была изучена и проанализирована соответствующая литература по теме исследования. Поставленные цели и задачи были выполнены. Подводя итоги всей работы, можно сделать вывод о том, что благодаря оценочной деятельности можно получить итоговую величину стоимости объекта оценивания. Процессу оценивания стоимости подлежит как движимое, так и недвижимое имущества. Под недвижимым имуществом принято понимать различные объекты, привязанные к земельному участку и перемещение которых не представляется возможным без нанесения им значительного урона и ущерба. Для осуществления каких – либо сделок или операций с недвижимостью, стоит обладать необходимыми сведениями о его стоимости. В условиях рынка данная стоимость взаимосвязана с различными экономическими изменениям и с общественной жизнью. Производить оценку стоимости недвижимого имущества следует при конкретных случаях. Оценивание стоимости недвижимого имущества представляет собой определение стоимости объекта недвижимости или отдельных прав в отношении данного объекта. Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная. Процесс оценивания стоимости недвижимого имущества подразделяется на пять основных этапов. Каждый из данных этапов является достаточно важным и должен применяться оценщиками в своей профессиональной деятельности. В том числе существуют определенные методы и подходы, которые применяются оценщиками в процессе оценивания недвижимости. К данным подходам относятся: рыночный (сравнительный) подход, затратный подход, а также доходный. Суть рыночного подхода оценки недвижимого имущества состоит в проведении сравнительного анализа параметров объекта недвижимости с подобными предложениями, которые можно встретить на рынке недвижимости. Затратный подход позволяет связать оценивание стоимости недвижимого имущества с оцениванием создания аналогичного имущества. Доходный подход используется тогда, когда необходимо определить стоимость объект недвижимости при условии, что данный объект в будущем принесет определенный доход. Существуют определенные факторы, которые оказывают влияние на формирование стоимости объектов недвижимости. Одним из ключевых факоторов является себестоимость недвижимости. Другими факторами могут являться: месторасположение недвижимости, инфраструктура, сезонность, экологическая обстановка, материал и др. При оценке стоимости недвижимого имущества могут возникнуть некоторые проблемы. Например, человек, который осуществляет данную оценку, не обладает необходимыми умениями, знаниями, опытом работы в данной сфере деятельности или вовсе осуществляет оценку самостоятельно, а не прибегая к услугам специализированных фирм. Также некоторые люди при оценке недвижимости нередко искажают ее итоги, что может привести к плачевным результатам. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫНормативно – правовые акты 1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 19.12.2022) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Учебная и научная литература 2. Ардзинов, В. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В. Ардзинов. - СПб.: Питер, 2013. - 384 c. 3. Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова. - М.: Дело, 2019. - 241 c. 4. Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: КолосС, 2016. - 265 c. 5. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. - М.: Маросейка, 2019. - 298 c. 6. Каминский, А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. - М.: РИО МАОК, 2018. - 238 c. 7. Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. - М.: Проспект, 2019. - 512 c. 8. Комаров, С. И. Оценка объектов недвижимости. Учебник / С.И. Комаров, А.А. Варламов. - М.: Форум, Инфра-М, 2017. - 352 c. 9. Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2018. - 432 c. 10. Марченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью / А.В. Марченко. - М.: Феникс, 2016. - 352 c. 11. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2018. - 384 c 12. Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции / А.В. Севостьянов. - М.: Academia, 2018. - 40 c. 13. Слюсаренко, В. А. Определение стоимости недвижимого имущества. Учебник / В.А. Слюсаренко. - М.: Academia, 2017. - 288 c. 14. Стерник, Г.М. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие / Г.М. Стерник. - М.: Проспект, 2017. - 227 c. 15. Федотова, М.А. Оценка недвижимости (бакалавриат) / М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2018. - 176 c. Интернет источники 16. Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа https://kasaev-34.ru/zakoni (10.01.2023). 17. Актуальные проблемы стандартизации оценки недвижимости в системе действующего законодательства и реальной практики оценки [Электронный ресурс] – Режим доступа https://smao.ru/press/news/market/191 (10.01.2023). |