Оценка имущества и бизнеса. 1 Понятия и цели оценочной деятельности. Оценка имущества и бизнеса
 Скачать 35.52 Kb.
|
|
Содержание 1 Понятия и цели оценочной деятельности. Оценка имущества и бизнеса. 1.1 Понятия, связанные с оценочной деятельностью. Субъекты и объекты оценочной деятельности. 1.2 Основные цели оценки, их характеристика. Специальные цели, требующие оценки бизнеса. 1.3 Оценка имущества бизнеса. Задачи. Список использованной литературы. 1. Понятия и цели оценочной деятельности. Оценка имущества и бизнеса Оценка бизнеса является деятельностью, которую часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащего продаже предприятия-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новые акции (на сумму, превышающую балансовую стоимость собственного капитала предприятия), и при исчислении цены, по которой любое (открытое либо закрытое) акционерное общество должно выкупать акции выходящих из него акционеров (в том числе учредителей). Это может относиться также к обществам и к товариществам с ограниченной ответственностью, если соответствующее предусмотрено их уставом. Существуют два предмета оценки бизнеса: - оценка фирм, которая может основываться (но не обязательно) на оценке их имущества; - оценка «бизнес - линий» (старый русский термин для них - дело; в немецком языке - Geschaeft) как совокупности прав собственности, технологий и активов, обеспечивающих ожидаемые с некоторой вероятностью будущие доходы. Оценка бизнес- линий в хозяйственной практике способна иметь пять основных целей: 1) оценить все бизнес- линии фирмы для того, чтобы суммой их стоимости (плюс рыночная стоимость указанных выше нефункционирующих активов) охарактеризовать подлинную рыночную стоимость данной фирмы как действующего предприятия; 2) определить ориентировочную обоснованную максимальную (способную служить в соответствующих торгах для продавца стартовой) цену, по которой держателю составляющих бизнес-линию контрактов можно продать третьим лицам свою контрактную позицию (права по контракту) в виде контрактной цессии (если она не запрещена в самом контракте, то, согласно Гражданскому кодексу любой страны с рыночной экономикой, в том числе и РФ, это возможно и без согласования с контрагентом по контракту); 3) оценить целиком однопродуктовое предприятие (фирму), цена которого совпадает (без учета нефункционирующих активов) с оценкой его единственной бизнес- линии; 4) оценить рыночную ценность инвестиционного проекта, совпадающего с рассматриваемой бизнес- линией (что, в свою очередь, может быть использовано в целях отбора инвестиционных проектов для финансирования); 5) установить ориентировочную обоснованную рыночную стоимость уставного (собственного) капитала предприятия, учрежденного для реализации планируемого инвестиционного проекта и имеющего для этого решающие конкурентные преимущества, но еще не приступившего к реализации оцениваемого проекта. 1.1 Понятия, связанные с оценочной деятельностью. Субъекты и объекты оценочной деятельности Важнейшим этапом изучения учебной дисциплины является ознакомление с используемыми понятиями и определениями, поскольку это позволяет минимизировать некорректное толкование последующего материала. Отметим, что большинство определений закреплено в нормативных и правовых документах, регулирующих оценочную деятельность. Имущество (активы) – ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль или выгоду. Рынок – система, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма (иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции.) Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Емкость рынка – возможный (при данном уровне цен) объем реализации товаров (услуг), определяемый как размерами платежеспособного спроса, так и величиной их предложения. Спрос – это одновременно и желание обладать объектом оценки, и возможность заплатить за него. Предложение – количество товара, который продавцы готовы предложить в течение определенного периода времени. Срок экспозиции – период времени с даты представления объекта оценки на открытый рынок (публичная оферта) до даты совершения сделки с ним. Ликвидность – способность актива оборачиваться в денежные средства. Полезность – свойство удовлетворять потребности людей. Обычно, чем больше потребностей способен удовлетворить объект, тем он более полезен, и тем большим будет спрос на него. Полезность собственности для конкретного предприятия может отличаться от ее полезности с точки зрения рынка или определенной отрасли. Различают текущую и потенциальную полезность. Выгода – конкретное выражение полезности объекта, формами которой может быть удовлетворение какой-либо потребности, в том числе, получение дохода, экономия расходов. Дата оценки – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Стоимость – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Федеральными стандартами оценки установлены следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Указанные четыре вида стоимости прямо прописаны в Федеральном стандарте оценки № 2 (ФСО №2). Отметим, что федеральные стандарты оценки не запрещают использования прочих видов стоимости. В учебной и аналитической литературе массово встречается упоминание следующих дополнительных видов стоимости, которые ранее были закреплены в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности». Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Близким аналогом данного вида стоимости является такое понятие как «скраповая стоимость». Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В настоящее время вместо терминов «стоимость воспроизводства» и «стоимость замещения» в ФСО №1 использованы понятия затраты на воспроизводство и затраты на замещение. Стоимость при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15 ФЗ «Об оценочной деятельности» (ст. 4 ФЗ). Объекты оценки (ст. 5 ФЗ): 1. Отдельные материальные объекты (вещи). 2. Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, предприятие). 3. Право собственности и иные вещественные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества. 4. Права требования, обязательства (долги) 5. Работы, услуги, информация 6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. Существует 4 основных вида оценки: - оценка недвижимости; - оценка машин, оборудования и транспортных средств; - оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности; - оценка стоимости предприятий (бизнеса). 1.2 Основные цели оценки, их характеристика. Специальные цели, требующие оценки бизнеса Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта. Оценку бизнеса проводят в целях: - повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой; - определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Основные принципы оценки стоимости бизнеса (предприятия). В основании науки об оценке имущества лежат принципы, т.е. основополагающие правила, руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет задание по оценке и составлению отчета об оценке имущества. Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки дает оценщику возможность сформировать достоверное заключение о стоимости имущества, представленного к оценке. Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы. В первую группу принципов оценки имущества входят принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества. Вторая группа содержит принципы, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу. Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы, связанные с рыночной средой. Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовлетворять потребности пользователя в определенном месте и в течение определенного времени. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект имущества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замещения лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночного (прямого сравнительного), затратного и доходного. Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа термин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества. 1.3 Оценка имущества и бизнеса В ряде случаев оценка предприятия (бизнеса) требуется по законодательству, в некоторых же - может способствовать развитию и ускорению роста, и проводится по собственной инициативе. Однако следует различать оценку бизнеса и оценку предприятия. Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы. Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия означает определение в денежном выражении стоимости материальных активов предприятия как совокупности стоимостей основных средств. Оценка бизнеса действующего предприятия несколько отличается от оценки предприятия как имущественного комплекса. Данное различие связано с тем, что бизнес – понятие более широкое, нежели имущественный комплекс. Оценка бизнеса включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль. Задача 1. Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания, имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 3000 кв. м; здание построено 16 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 65 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 270 дол./кв. м. Решение: Расчетные затраты на строительство аналогичного нового здания составят (восстановительная стоимость): 270 дол./кв. м х 3000 кв. м = 810 000 дол. Остаточная восстановительная стоимость определяется мерой износа здания (остающейся частью общего срока жизненного цикла здания). При допущении линейной характеристики износа ОВС здания рассчитывается с помощью следующих соотношений: ОВС = 810 000 х [(65 - 16) / 65] = 610 615 дол. Ответ: ОВС здания составляет 610 615 дол. Задача 2. Оценить капитализированную стоимость предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью 10 тыс. кв. м при годовой арендной плате в 380 дол./кв. м, среднегодовом проценте заполняемости производственно-технических модулей арендаторами в 92%, налоговых платежах собственника за землю под центром в 400 тыс. дол. в год и расходах на содержание, охрану центра и все прочее в 1,3 млн дол. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного бизнеса составляет 11%. Решение: Чистый годовой доход собственника производственно-технического центра будет складываться из поступлений арендной платы со всех занимаемых (90%) площадей за вычетом налоговых платежей и расходов на содержание, охрану и т.п.: (10 000 кв. м х 380 дол./кв. м х 92/100) - (400 000 дол. + 1 300 000 дол.) = 1 796 000 дол. Капитализированная стоимость будет определяться делением полученной величины чистого годового дохода на показатель доходности (не забудем привести его значение к безразмерной величине, разделив 11% на 100): 1 796 000 дол. / 11/100 = 16 327 273 дол. Ответ: оценка капитализированной стоимости составляет 16 327 273 дол. Задача 3. Необходимо оценить будущую финансовую ситуацию для предпринимателя, намеревающегося взять кредит в 200 000 дол. на два года (с условием единовременного возвращения кредита и процентов по нему в конце договорного периода) для развития объекта недвижимости и рассчитывающего продать его через эти два года за 260 000 дол. Принять в расчет, что по имеющейся рыночной информации плата за пользование капиталом составляет 10% в год. Решение: Согласно формуле сложного процента совокупные кредитные долги предпринимателя к концу договорного периода составят: 200 000 дол. х (1 + 10/100) = 220 000 дол. Как видно, эта расчетная сумма кредитного долга превышает ожидаемую выручку от продажи объекта на величину: 220 000 дол. – 260 000 дол. = - 40 000 дол. Таким образом, предприниматель сумеет в полном объеме выполнить свои обязательства по возврату кредита и процентов за кредит. То есть предполагаемая сделка в названных условиях целесообразна. Задача 4. Определить максимально допустимые для застройщика затраты на приобретение права аренды земельного участка под строительство жилого здания со следующими параметрами: - площадь возводимого здания составляет 2000 кв. м; - удельные затраты на строительство (с учетом всех видов затрат, включая: подготовку и осуществление строительства, оплату процентов за взятый кредит, консалтинг, обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют 500 дол. за 1 кв. м. Иметь в виду, что аналогичное жилое здание (с равноценным земельным участком), но площадью 2500 кв. м было недавно продано на рынке жилых объектов за 1,45 млн дол. Для включения в отчетный доклад оценщика надо рассчитать следующие оценки: капитализированную стоимость действующего арендного здания, его остаточную восстановительную стоимость и остаточную стоимость земельного участка, на котором расположено здание. Решение: 1. Затраты на развитие: В = 2 000 кв. м х 500 дол ./кв. м = 1 000 000 дол. 2. Оценка стоимости завершенного развития — по аналогии: А = 2 000 кв. м / 2 500 кв. м х 1 450 000 дол. = 1 160 000 дол. 3. Оценка допустимых затрат D на приобретение права аренды земельного участка методом остатка: D = А - В; D = 1 000 000 дол. – 1 160 000 дол. = - 160 000. Ответ: по условиям задачи застройщик не может выделить никаких средств (D = - 160 000) на приобретение права аренды данного земельного участка. Задача 5. Необходимо определить стоимость предприятия в постпрогнозном периоде. Прогнозный период составляет 5 лет; денежный поток шестого года равен 70 млн руб.; ставка дисконта равна 22%, а долгосрочные темпы роста составляют 3% в год. Решение: Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:  где V(term) — стоимость в постпрогнозный период CF (t+1) — денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; K — ставка дисконта; g — долгосрочные темпы роста денежного потока. Конечная стоимость V(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. V(term) = 70 млн. руб./(22%-3%)= 368 421 053 Список использованной литературы 1. Бусов В.И., Землянский О.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник / под общ. ред. В.И. Бусова.- 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Юрайт, 2015.- 382 с. 2. Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров / под общ. ред. А.А. Варламова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2017. — 352 с. 3. Васильева Л.С. Оценка бизнеса: учебное пособие / Л.С. Васильева. - М.: КНОРУС, 2016.- 668 с. 4. Касьяненко Т.Г. Оценка имущества бизнеса: учебник для бакалавров / Т.Г.Касьяненко, Г.А.Маховикова. - М. : Изд. Юрайт, 2014. - 411с. 5. Левчаев П.А.Финансы корпораций и оценка стоимости: Учебное пособие / Левчаев П.А. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 175 с. 6. Плотников А.Н. Оценка приносящей доход недвижимости / Плотников А.Н. - М.:НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 80 с. 7. Федотова М.А. Оценка машин и оборудования: учебник / М.А. Федотова, А.П. Ковалёв, А.А. Кушель [и др.] ; под ред. М.А. Федотовой. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. : ИНФРА-М, 2017. — 324 с. 8. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) : учебник для бакалавров / Н.Ф.Чеботарев. - 3-е изд. - М. : Изд.-торг.корп. "Дашков и К", 2017. - 256с. |