Эссе финансовый менеджмент. Цели, виды стоимости, подходы и методы оценки
 Скачать 30.04 Kb.
|
|
ЧАСТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «Московский социально-экономический институт» Кафедра экономики и управления Эссе по дисциплине: «Финансовый менеджмент» на тему: «Цели, виды стоимости, подходы и методы оценки» Выполнила: И.В. Гайворонская, студентка 3-го курса заочной формы обучения, Специальности «Менеджмент» Факультета Экономики и управления, группа М17Б-Д Проверил:_____________________________ (инициалы, фамилия, преподавателя) ______________________________________ (уч. степень, уч. звание) Оценка:________________________________ Подпись _______________________________ « » ____________ 202_г. Москва 2020 Содержание Введение 3 1. Цели оценки и виды стоимости 4 2. Подходы и методы оценки 5 Заключение 7 Библиографический список 8 Введение В условиях рыночной экономики, когда все сделки совершаются «на страх и риск» их участников, и продавец, и покупатель (а все сделки, в конечном итоге, можно свести к купле продаже) хотят знать заранее (до фактического свершения сделки), какова будет цена сделки. Основная составляющая рыночной цены — стоимость объекта, являющегося предметом сделки. Рыночная цена — это совершившийся факт, результат уже состоявшейся сделки. Она существует всегда в прошлом. Это денежное выражение результата договоренности между продавцом и покупателем. Цена продавца и цена покупателя — это денежное выражение стоимости. Она определяется самостоятельно каждым из участников сделки, но конечная величина, называемая рыночной ценой, появляется как результат согласования этих цен. Можно, конечно, попытаться предугадать, спрогнозировать данный результат. Но прогнозы такого рода отличаются низким уровнем вероятности, так как невозможно учесть всю совокупность факторов, оказывающих влияние на цену сделки. Использование же жесткой системы абстракций и ограничений при расчетах настолько отдалит результат от реальности, что вся процедура потеряет смысл. Другое дело, цена продавца и цена покупателя. Заказчик предоставляет оценщику необходимую информацию об объекте, эксперт учитывает также внешнюю информацию, включая состояние рынка, и рассчитывает величину, выражающую в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие получение этого дохода, и другие факторы. Полученная величина может совпасть с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее. Более того, выполняя заказ покупателя и продавца, оценщик, скорее всего, получит различные величины — в силу различной информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако указанное расхождение не должно получиться существенным. Следовательно, величина, определяемая оценщиком, — это не рыночная цена и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними. Эту величину принято называть рыночной стоимостью, и именно ее чаще всего и пытается определить оценщик. В настоящей работы, мы рассмотрим цель, виды, подходы и методы оценки стоимости. 1. Цели оценки и виды стоимости Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки. Как правило, цель оценки состоит в определении какого либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п. Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки. Оценку бизнеса проводят в целях: - повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой; - принятия обоснованного инвестиционного решения; - купли продажи предприятия его владельцем целиком или по частям; - установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров; - реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы. - разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа; - определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости; - страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь; - налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества; - принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; - осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса. Если же объектом сделки является, какой либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы. Оценка стоимости отдельных элементов недвижимого имущества предприятия проводится в следующих случаях: - продажа какой то части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении имущерба согласно решению суда и т.д.; - получение кредита под залог части недвижимости; - страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества; - передача недвижимости в аренду; - определение налоговой базы для исчисления налога на имущество; В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов, оценщик рассчитывает различные виды стоимости. 2. Подходы и методы оценки Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Этапы доходного подхода: 1) Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов; 2) Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и неизысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости; 3) Расчет расходов, связанных с объектом оценки. Принципы доходного метода: 1) Ожидание; 2) Замещение; 3) Спрос и предложение; Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования- норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: 1) качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 2) риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: 3) инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; 4) рыночной стоимости. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: 5) прямой капитализации доходов; 6) дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Основные проблемы данного метода: 1) Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. 2) В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Затратный подход - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Информация, необходимая для применения затратного подхода: 1) уровень заработной платы; 2) величина накладных расходов; 3) затраты на оборудование; 4) нормы прибыли строителей в данном регионе; 5) рыночные цены на строительные материалы. К основным характеристикам затратного подхода относятся: 1) оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, но основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки); 2) учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов; 3) принцип «замещения». Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода: 1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания; 2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора); 3) расчет выявленных видов износа; 4) оценка рыночной стоимости земельного участка; 5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости. Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае. Заключение Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Поэтому для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличилась общая стоимость объекта. Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется. Библиографический список 1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция); 2. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростовн/Д, 2017 г.; 3. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2016 г.; 4. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2017 г. |