Оценка жилого дома. Оценка стоимости частного жилого дома
 Скачать 1.66 Mb.
|
Для определения стоимости частного дома объекта недвижимости расположенного на земельном участке исследуется рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, необходимые для определения его стоимости.На рисунке 5 представлен частный жилой дом для описания.  Рисунок 5 - частный жилой дом. Оцениваемый объект недвижимости расположенный на земельном участке , находящийся по адресу : Тюменская область, Тюменский район, с. Щербак , у. Трактовая , д.1 входит в категорию: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для индивидуальной жилой застройки , и относится к сегменту рынка: земли населенных пунктов под ИЖС. Таким образом, можно сделать следующие выводы: Типичные продавцы данного типа недвижимости: физические и юридические лица. Соотношение спроса и предложения: в этом сегменте рынка наблюдается преобладание предложения над спросом, о чем свидетельствуют сроки экспозиции аналогичных объектов на рынке. Тюменский район граничит на севере с Ярковским, на северо-западе – с Нижнетавдинским, на юго-востоке – Ялуторовским и, на юго-западе –Исетским районами. На рисунке 6 представлено местоположение Тюменского муниципального района .  Рисунок 6 - Географическое положение Тюменского муниципального района Таблица 3 - Характеристика объекта оценки
Существующие ограничения(обременения) права: не зарегистрировано. Вид права: Частная собственность. Фундaмент мoнoлитная плитa (высoтoй 30 см, аpмирование аpматурой d-14, c двoйным кoнтурoм усилeния по пepиметpу, coглaснo нагpузкe), меж этажныe пеpeкрытия плиты. Cтены кepамзитoблок 400мм. Пластиковые окна 70 профиля, тройной стекло пакет. Крыша покрыта черепицей SНINGLАS. Карнизные планки и фронтон закрыт софитами. Утепление 100мм каменной ватой Технониколь. Покрытие фасада дома плиткой. Габаритные размеры: 9*11 метров. Высота потолка первого, второго этажа 3 метра. При строительстве дома все СНИПЫ учтены и выполнены с закладкой прочности. Проведены технические трубы, электроэнергия в дом. Под дом участок поднят на 1 метр от общего уровня. Веранда 70 кв.м., на отдельно стоящем фундаменте. Свидетельство о государственной регистрации права, кадастровый паспорт объекта недвижимости о наличии у гражданина права на земельный участок представлены в виде копий в приложении. Расположение объекта оценки показано на рисунке 6.  Рисунок 7 - Расположение объекта оценки 2.3 Расчеты частного дома объекта оценки. При расчете рыночной стоимости самого объекта также необходимо найти пять объектов-аналогов, они и их характеристика приведены в таблице 4 Таблица 4 - Характеристика объектов-аналогов
Согласно данным об объектах-аналогах, в таблице 4 приведены соответствующие корректировки и рассчитаны скорректированные стоимости объектов-аналогов. Таблица 5 - Расчет стоимости 1 м2 площади объектов недвижимости по объектам – аналогам
Продолжение таблицы 5 Расчет стоимости 1 м2 площади объектов недвижимости по объектам – аналога
Данные корректировки были взяты из справочника оценщика недвижимости. В этом справочнике указываются также расчеты данных корректировок. В таблицах 5 и 6 представлены показатели корректировок, которые были использованы при расчете. Таблица 6 - Корректировка на качество внутренней отделки
Таблица 7 - Корректировка на площадь
Исходя из скорректированных цен находим весовой коэффициент по формулам, использованным в предыдущем пункте. По формуле 1 найдем….  (1) По формуле 2 найдено …  (2)  (3) Отсюда находим:  ;  Результаты расчетов стоимости объекта недвижимости представлены в таблице 8. Таблица 8 - Результат расчета стоимости дома
Стоимость 1 м2 площади земельного участка определялась следующим образом:     Таким образом ,был осуществлен расчет объекта недвижимости рыночная стоимость которого равна 5090388,66. Для определения итоговой стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: с.Щербак, ул.Трактовая, д.1 необходимо суммировать рыночные стоимости земельного участка и построенного на нем дома. В таблице 10 представлены итоговые расчеты рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости, а также их сумма. Таблица 9 - Итоговые расчеты рыночной стоимости
Расчет дома с земельным участком осуществлялся только сравнительным подходом, и его рыночная стоимость с учетом округления составляет 8763511 рублей. Для расчета стоимости не были применены доходный и затратный подходы. Доходный - потому что объект оценки не имеет цели получать доход, а затратный в принципе применяется редко среди оценщиков, т.к. он трудозатратен. ЗаключениеОбъекты недвижимого имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Каждая строительная компания пытается делать акцент на благоустройство. Территории постоянно облагораживаются. Пространство делится на функциональные зоны: зона отдыха и детская зона. Асфальтное покрытие обновляется по территории вокруг дома. Ремонтируются здания, которые окружают жилой дом (школы, стадионы, поликлиники). Инфраструктура жилых домов подразумевает квалифицированное и грамотное управление данным домом. Управляющая компания должна предоставлять комфортные решения по вопросам проживания и обустройства. В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов. Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика. Наиболее бюджетный формат квартир в новостройках — студии. 47% представлено в ценовом диапазоне 1,5-2 млн рублей, а 33% чуть дороже — 2-2,5 млн рублей. Средняя стоимость «однушек» сравнима со студиями: 2-2,5 млн рублей, формат 1+ представлен на рынке в ценовом сегменте 2,5-3,5 млн рублей. Практически треть «двушек» классического формата стоит ненамного дороже: 30% предложений в диапазоне 3-3,5 млн рублей, квартиры 2+ — 3,5-4 млн рублей. 35% полноценных трехкомнатных квартир расположились в ценовом диапазоне 4-4,5 млн рублей. Для определения стоимости частного дома объекта недвижимости расположенного на земельном участке исследуется рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, необходимые для определения его стоимости. Расчет дома с земельным участком осуществлялся только сравнительным подходом, и его рыночная стоимость с учетом округления составляет 8 763 511 рублей. Для расчета стоимости не были применены доходный и затратный подходы. Доходный - потому что объект оценки не имеет цели получать доход, а затратный в принципе применяется редко среди оценщиков, т.к. он трудозатратен. Список использованных источников1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости : Учебник. – СПБ : Гуманистика, 2019. - 406 с. – Текст : непосредственный. 2. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости : Питер, 2019. – 206 с. – Текст : Непосредственный. 3. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости - Финансы и статистика, 2019. - 557 с. – Текст : непосредственный. 4. Таранец О. Н. Экономика и оценка недвижимости : Издательство ТТИ ЮФУ, 2018. – Текст : непосредственный. 5. Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости : Финансы и статистика , 2019. - 305 с. – Текст : непосредственный. 6. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости : Питер, 2020. – 209 с. – Текст : непосредственный. 7.Надежная правовая поддержка: КонсультантПлюс URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения 27.02.2021). - Текст: электронный. 8.Юнидом: Агенство недвижимости в Тюмени URL: https://www.ndv72.ru/ (дата обращения 21.01.2021). – Текст: электронный. 9. Этажи: Агенство недвижимости URL: https://www.etagi.com/ (дата обращения 20.02.2021). - Текст: электронный. 10. Сова: Агенство недвижимости URL: https://m.sova72.ru/tyumen (дата обращения 05.02.2021). - Текст: электронный. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
