Оценка жилого дома. Оценка стоимости частного жилого дома
 Скачать 1.66 Mb.
|
1.2 Особенности частного строительства на рынке жилой недвижимости.Дома – это различные жилые и нежилые постройки, площадь которых не превышает ста квадратных метров. Как правило, они имеют только один этаж, где располагаются две-три комнаты и кухня. К категории частных домов также относятся дачные и садовые домики, усадьбы и другие сооружения, находящиеся в личном пользовании владельцев. В то же время аренда объектов недвижимости такого типа законом не запрещена. Для возведения построек могут использоваться различные виды стройматериалов, в том числе дерево, пенобетон и кирпич. Поскольку наличие коммуникаций в частном доме не является обязательным условием, он может находиться как в черте города, так и далеко за его пределами. Все функциональные особенности будущего жилища определяются в процессе создания плана, подразумевающего грамотное распределение пространства. При этом планируется местоположение несущих и ограждающих стен, дверных проемов, окон. Кроме этого, в обязательном порядке обозначается: - общая площадь дома, его расположение по отношению к сторонам света (север, юг, восток, запад); - сколько этажей будет построено, их высота; - геометрические параметры каждого помещения; - наименование и количество стройматериалов; - положение инженерных сетей и коммуникаций. Только правильный подход к планированию поможет учесть интересы всех домочадцев и предоставить каждому свое собственное место в новом жилище. Для строительства большого дома будет актуальным предусмотреть наличие бассейна, спортзала или оранжереи. Инфраструктура дома – это благоустройство и транспортная доступность района, в котором находится дом, а также наличие социально значимых объектов. В зависимости от того, что именно расположено неподалеку от новостройки, она становится удобной для определенной социальной категории граждан. Неотъемлемые элементы комплектации дома: - наземные стояночные места для автомобилей; - подземная стоянка; - объекты инфраструктуры на первых этажах; - ухоженная придомовая территория; - современные инженерные коммуникации. Так же рассмотрим на рисунке 2 неотъемлемые элементы для отделки строения.  Рисунок 2 - Элементы для отделки строения.Инфраструктура дома, не нуждается в компонентах которые требуют больших финансовых затрат на эксплуатацию. Но практика показывает, что объекты инфраструктуры являются преимуществом проекта, позволяют выделяться среди похожих домов, а иногда становятся весомым аргументом, в пользу которого покупатель делает выбор. Части инфраструктуры. Инфраструктура каждого комплекса состоит из нескольких частей: социальной, коммерческой и инженерной. Класс объекта определяет, сколько будет инженерных элементов. Помимо сплит – системы, и системы кондиционирования это может быть выделенная интернет — линия. В инженерную инфраструктуру могут так же входить система охраны, собственная бойлерная, система очистки воды и прочее. Но стоит помнить, что все эти элементы могут значительно увеличивать расходы на содержание дома, поэтому застройщики недвижимости часто ограничиваются только самым необходимым. В социальной инфраструктуре девелоперы берут во внимание общепринятые нормы. Строительство объектов происходит на основании федеральных нормативных документов. Действующие норма определяют необходимое количество поликлиник, школ, садиков, которые возводятся вместе с домами. Каждая строительная компания пытается делать акцент на благоустройство. Территории постоянно облагораживаются. Пространство делится на функциональные зоны: зона отдыха и детская зона. Асфальтное покрытие обновляется по территории вокруг дома. Ремонтируются здания, которые окружают жилой дом (школы, стадионы, поликлиники). Наличие зеленой зоны недалеко от жилищного комплекса, является конкурентным преимуществом. Девелопер делает акцент на экологическую чистоту территории, на тишину и покой жилища. Все рекламные компании застройщика обыгрывают расположение дома в зеленой зоне. Ландшафтный дизайн, является атрибутом жилья бизнес-класса. Жилье эконом-класса предполагает наличие магазинов и детских площадок. Дорогие объекты предполагают наличие охраны и паркинга. Некоторые считают, если наличие тех или иных объектов ведет к подорожанию стоимости услуг, можно сделать только минимум: зеленые насаждения, автостоянка, детская площадка и т.д. Инфраструктура жилых домов подразумевает квалифицированное и грамотное управление данным домом. Управляющая компания должна предоставлять комфортные решения по вопросам проживания и обустройства. 1.3 Методы оценки стоимости частных жилых домов. Недвижимость существующая в виде частных домов наиболее актуально оценивается по рыночной стоимости. Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли. После чего следуют расчеты: Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества. Существуют основные подходы к оценке: - сравнительный; - доходный; - затратный. В данной работе используется сравнительный подход. Сравнительный подход в оценке недвижимости – это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Применяется как собственниками жилья или земельных участков, так и покупателями. Позволяет установить соразмерную цену для планирования имущественной сделки самостоятельно или при обращении к независимому эксперту по оценке недвижимости. Обратиться к данному способу оценки целесообразно собственнику, владеющему типовым объектом, имеющим многочисленные сходства с иными, выставленными на торги, объектами. В отличие от других подходов к оценке недвижимости, сравнительный подход позволяет определить стоимость каждого коммерческого предложения и выявить наиболее существенные варианты рентабельности сбыта. Применить его можно при проведении имущественных сделок с недвижимостью, в основном – при купле-продаже: квартир на рынке вторичного жилья; квартир в новостройках; комнат; земельных участков. Если частный дом, расположенный на участке собственника, имеет аналоги среди домов, представленных на торги, а ещё целесообразнее – рассматривать уже проданные дома, то сравнительный подход можно использовать и здесь. Так же существует пошаговая инструкция как оценить дом самостоятельно. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа. 1.В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками. 2.Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость. 3.Для каждого дома производите следующие расчеты: Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м. 4.Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант. 5.Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов. (Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена 6.Определяете приблизительную стоимость вашего дома. Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости. Таблица 1 - Факторы, положительно влияющие на стоимость дома
Таблица 2 - Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома
В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов. Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика. |