ПМ02. Определение кадастровой стоимости объекта
 Скачать 86.92 Kb.
|
1 2  где  - процент износа;Тф – фактический срок службы объекта; Тн – нормативный срок службы объекта. Для оценки физического износа чаще всего используют следующую формулу:  ,где - средняя арифметическая взвешенная, в %, - износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического состояния; - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления.Стоимость износа (И) определится следующим образом:  Любой вид износа бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ - затраты на восстановление износа меньше, чем добавленная стоимость. Неустранимый износ - затраты на устранение износа превосходят стоимость, которая могла быть добавлена. Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т. п.). Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом. Так же может быть устранимым и неустранимым. Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного или эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта. Экономический (внешний) износ - износ из-за ухудшения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими и прочими факторами (постройка рядом с объектом аэропорта, скоростной магистрали, завода и т.п.). Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним. Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания. Другим способом измерения внешнего износа является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Каждый из видов износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из стоимости воссоздания в первоначальном виде. Темпы износа - ежегодное уменьшение стоимости объекта в процентном выражении. Экономический срок жизни - период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность. Действительный возраст - реальный возраст улучшений, основанный на их текущем состоянии и пригодности для дальнейшего использования (в отличие от фактического возраста улучшений, который не находится в прямой связи с их эффективным возрастом). Графический способ определения площади Графический способ служит для определения по плану или карте площадей небольших участков (до 10-15 см2) и применяется в двух вариантах: а) с разбивкой намеряемого участка на геометрические фигуры; б) о помощью палеток. В первом варианте площадь участка разбивают на простейшие гео-метрические фигуры: треугольники, прямоугольники, трапеции (рис. 19, а), измеряют соответствующие элементы этих фигур (длины оснований и высоты) и по геометрическим формулам вычисляют площади этих фигур. Площадь всего участка определяется как сумма площадей отдельных фигур. Разбивку участка на фигуры следует выполнять таким образом, чтобы фигуры были, возможно, больших размеров, а их стороны по возможности ближе совпадали о контуром участка. Для контроля площадь участка разбивают на другие геометрические фигуры и повторно определяют площадь. Относительное расхождение в результатах двукратных определений общей площади участке не должно превышать 1: 200. Для малых участков (2-З см2) с резко выраженными криволинейными границами определение площади целесообразно производить с помощью квадратной палетки (рис. І9, б). Палетку можно изготовить на кальке, расчертив ее сеткой квадратов со сторонами 2-5 мм. Зная длину сторон и масштаб плана, можно вычислить площадь квадрата палетки IKB. Для определения площади участка палатку произвольно накладывают на план и подсчитывают число полных квадратов N1 , расположенных внутри контура участка. Затем оценивают на глаз (в десятых долях) каждый неполный квадрат и находят суммарное число N2 для всех неполных квадратов на границах контура. Тогда общая площадь измеряемого участка S=sKB *(N1+N2). Для контроля палатку разворачивают примерно на 45 а и производят повторное определение площади. Относительная погрешность определения площади квадратной палеткой составляет 1: 50 - 1: 100. При определении площадей несколько более крупных участков (до 10 см2) можно использовать линейную палетку (рис. 19, в), которую можно изготовить на кальке, проводя через равные промежутки (2-5 мм) ряд параллельных линий. Палетка накладывается на данный участок таким образом, чтобы крайние точки участка (точки m и n на рис. 19, в) разместились посредине между параллельными линиями палетки. Затем измеряют с помощью циркуля-измерители и масштабной линейки длины линий l1 , l2 ….., ln , являющиеся средними линиями трапеции, на которые оказывается разбитой с помощью палетки площадь данного участка. Тогда площадь участка S=a(l1+l2+……+ln), где a - шаг линейной палетки, т.е. расстояние между параллельными линиями. Для контроля палетку расчерчивают на 60-90о относительно первоначального положении и повторно определяют площадь участка. Относительная погрешность определения площади линейной палаткой зависит от ее шага и составляет 1: 50 - 1: 100 Для регистрации прав на коттедж, особняк или дачу, для совершения любых юридических действий с ним (оформление права собственности, купля-продажа, наследование, дарение) обязательно нужно иметь кадастровый паспорт на объект недвижимости. Этот документ подтверждает прохождение кадастрового учета и отражает данные о здании, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и сведения об объекте. Если дом на учете стоит, то получить кадастровый паспорт вы легко сможете в РОСРЕЕСТРе, но что делать, если дом на кадастровом учете не стоит или была реконструкция? В этом случае необходимо изготовить технический план дома для постановки на кадастровый учет и передать его в РОСРЕЕСТР. План может подготовить только квалифицированный кадастровый инженер, имеющий действующий аттестат, печать и электронную цифровую подпись. Документы для оформления технического плана на дом Для разработки технического плана жилого дома кадастровый инженер может использовать: - кадастровые паспорта и выписки из ГКН (Государственного кадастра недвижимости); - разрешение на ввод в эксплуатацию; - разрешение на присвоение адреса; - проектную документация; - технический паспорт, если он выдан до 01.01.2013г. В соответствии с пунктом 3 Статьи 48 Градостроительного кодекса РФ и пунктом 4 статьи 8 Федерального закона N 191-ФЗ от 29 декабря 2004 г. проектная документация и разрешение на ввод при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства не требуется. Закон допускает использовать декларацию для заполнения сведений об объекте недвижимого имущества. Чаще всего заказчик предоставляет самостоятельно заполненную декларацию или заполняет ее с помощью Кадастрового инженера. Также потребуются документы, подтверждающие право собственности на участок. Так выглядит итоговый список документов, входящих в состав технического плана дома для постановки на кадастровый учет в большинстве случаев: 1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок; 2. Декларация. Документы, не являющиеся обязательными, но которые желательно использовать: 1. Разрешение на строительство (РОСРЕЕСТР может сделать запрос в соответствующий уполномоченный орган, с целью недопущения кадастрового учета самовольно возведенного здания). 2. Постановление о присвоении адреса (для переноса этих сведений в соответствующую графу кадастрового паспорта). Все необходимые документы актуальных сведений ГКН для наших клиентов мы заказываем и получаем БЕСПЛАТНО. Технический план – это специализированный документ, воспроизводящий определенные данные из государственного кадастра недвижимости с указанием сведений о зданиях и сооружениях, отдельных помещениях или объектах незавершенного строительства. Данная информация необходима для процедуры постановки на учет определенного объекта недвижимости, получения сведений о частях или части ранее зарегистрированной недвижимости, внесении новых изменений в государственный кадастр, относительно объекта с уже присвоенным кадастровым номером. При выполнении кадастровых работ с целью подготовки документов для постановки объекта недвижимости на учет в органах кадастрового учета также вносятся данные в технический план. В него включают все полученные данные в результате кадастровых работ о зданиях и сооружениях, их состоянии, в том числе об объектах незавершенного строительства и отдельных помещениях. Технический план здания или помещения: графическая часть Составляя графическую часть технического плана объектов недвижимости: зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и т.д., воспроизводят исходные данные кадастровой выписки о земельном участке или кадастрового плана. Обязательно указывается местоположение объекта недвижимости на земельном участке со всеми особенностями размещения относительно других объектов. Разрабатывая технический план помещений, его графическую часть, отражают планировочное решение части этажа или целого этажа здания с указанием в определенном месте плана расположения отчетного помещения. Если в здании или сооружении отсутствует этажность, графический отчет технического плана отражает в масштабе только часть сооружения или здания с указанием месторасположения анализируемого помещения. На земельном участке местоположение зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства устанавливают, определяя координаты очертаний контуров и характерных точек отчетного объекта на обозначенной территории. Местоположение помещения устанавливают с обозначением графического отображения границ и координат геометрической фигуры объекта, Границы проводятся по внутренним сторонам внешних ограждающих стен анализируемого помещения. Данные отражаются на поэтажном плане здания или сооружения или его части. Если в здании отсутствует этажность, данные наносятся на плане определенной части объекта недвижимости. Технический план помещений, сооружений зданий и других объектов: текстовая часть Все необходимые сведения, которые должны быть внесены в официальный кадастр объектов недвижимости, отражаются в техническом плане помещений, зданий и сооружений, в его текстовой части. Данные указываются в объеме, который утвержден в органах правового и нормативного регулирования в области кадастрового права и кадастровых отношений. В техническом плане указываются сведения об анализируемом объекте недвижимости, полученные от Заказчика данные о ранее проведенных кадастровых работах, на основании которых был получен ввод здания или сооружения в эксплуатацию. Обязательно прилагается проектно-техническая документация или технический паспорт на объект недвижимости. Если по какой-то причине отсутствуют указанные документы, то необходимые данные об объекте, за исключением информации о месторасположении на земельном участке зданий и сооружений, а также объектов незавершенного строительства, о расположении помещений в пределах определенной части здания или сооружения или на каком-то этаже, в техническом плане указываются на основании специальной декларации. Она составляется и заверяется владельцем объекта недвижимости. Утвержденная декларация является официальным приложением к техническому плану и его неотъемлемой частью. По окончании работ по составлению технического плана он непременно должен быть заверен печатью и подписью профессионального инженера, как ответственного лица, сделавшего данную документальную базу. Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план. Требования к составлению технического плана и его форма, включая особенности проведения подготовительных работ относительно объектов недвижимости, приведены в Федеральном Законе Российской Федерации. Учитываются также требования и нормативы к выбору методов и точности определения координат точек контура и других конструктивных элементов зданий и сооружений на земельном участке, а также объектов незавершенного строительства. В расчет берутся стандарты и требования к подготовке поэтажного плана определенной части здания или всего объекта в целом с целью определения параметров здания или сооружения, его площади и объема, которые устанавливаются органом правового и нормативного регулирования в области кадастровых отношений. Про анализируя полученные данные я поняла, что для недвижимости различают три вида износа: физический, функциональный, экономический (по внешним причинам, по причинам местоположения). Составляя графическую часть технического плана объектов недвижимости: зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и т.д., воспроизводят исходные данные кадастровой выписки о земельном участке или кадастрового плана. Обязательно указывается местоположение объекта недвижимости на земельном участке со всеми особенностями размещения относительно других объектов. Разрабатывая технический план помещений, его графическую часть, отражают планировочное решение части этажа или целого этажа здания с указанием в определенном месте плана расположения отчетного помещения. Если в здании или сооружении отсутствует этажность, графический отчет технического плана отражает в масштабе только часть сооружения или здания с указанием месторасположения анализируемого помещения. Выполнение кадастровых работ по подготовке документов для кадастрового учёта, межевание. Документы о кадастровом учете земель подразделяются на:
Государственный кадастр недвижимости содержит:
Книги учета документов содержат сведения:
Сведения о каждом объекте недвижимости содержатся в гос. кадастре недвижимости в виде записи в кадастровой книге, являющейся дополнением соответствующего тома. На каждый кадастровый квартал открывается отдельная кадастровая книга. Если объект кадастрового учета расположен на территории одного кадастрового района, то сведения о нем заносятся в кадастровую книгу 3его тома. В случае расположения объекта кадастрового учета на территории нескольких кадастровых районов сведения о нем заносятся в кадастровую книгу 2ого тома. В случае расположения объекта кадастрового учета на территории нескольких кадастровых округов сведения о нем заносятся в кадастровую книгу 1ого тома. Состав необходимых для кадастрового учета документов (представляются заявителем вместе с заявлением):
Межевой план участков земли состоит из нескольких частей, оформляемых в различных форматах – в текстовом и графическом формате: 1) Графическая часть земельного межевого плана в документальном виде отображает сведения о конкретном участке земли, находящиеся в кадастровом документации определенной территории либо кадастровой выписке о соответствующем участке земли. Кроме того, в графической части составленного межевого плана обозначается местоположение границ образованного земельного участка (либо образованных участков земли), или имеющихся границ части/частей участка земли или уточняемых границ соответствующих участков земли. В данной части межевого плана также должны отображаться доступы к образуемым участкам земли: проезд к участку, подъездные пути или проход к этому участку от тех участков земли, которые относятся к земле общего пользования. Доступы к участку должны отображаться в межевом плане, даже если они устанавливаются путем сервитута. 2) В текстовой части составленного межевого плана участка земли содержатся сведения, необходимые для занесения в кадастр недвижимости об этом участке/участках. Объем такой информации устанавливается полномочным органом нормативно-правового урегулирования в области кадастровых правоотношений. В ситуациях, предусмотренных российским законодательством, межевые планы земли должны содержать акты согласования местоположения границ соответствующего участка земли. Межевые работы оплачиваются лицом, заказавшим межевой план. Стоимость межевания может существенно варьироваться от площади участка, его правовой принадлежности, а также от объема заносимых в кадастр недвижимости сведений и наличия дополнительных услуг, предоставляемых кадастровыми инженерами. Про анализируя полученные данные я поняла, что сведения о каждом объекте недвижимости содержатся в гос. кадастре недвижимости в виде записи в кадастровой книге, являющейся дополнением соответствующего тома. На каждый кадастровый квартал открывается отдельная кадастровая книга. Межевой план участков земли состоит из нескольких частей, оформляемых в различных форматах – в текстовом и графическом формате 1 2 |