Договорное право ответы. Определение обязательства
 Скачать 123.98 Kb.
|
Особенности договора купли-продажи недвижимостиВ соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу кроме земельных участков относятся также здания, сооружения, нежилые помещения, прочно связанные с ней. Договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество. Договор продажи имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции. Это связано с тем, что статьёй 131 ГК ввёл обязательную государственную регистрацию прихода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания. На основании ст. 522 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например: земельный участок прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимый для прохода к зданию. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны: Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; Данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке; Данные, недвижимости в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается заключенным. Договор продажи должен быть составлен с особой тщательностью, содержать все необходимые характеристики: Местонахождение (подробный адрес); Категорию земли; Цели использования земельного участка; Общую площадь; При продаже зданий, сооружений и нежилых помещений: Местоположение; Наименование; Назначение; Площадь; Этажность и другие параметры. Обязательным условием заключения договор продажи недвижимости является цена этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости - договор, о ее продаже считается незаконным. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475. В соответствии с этой статьёй необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. Покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки. Б) Особенности договора купли-продажи предприятия Согласно ст. 132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, такие как: Земельные участки; Здания; Сооружения; Оборудование; Инвентарь; Долги, а так же: Фирменное наименование; Товарные знаки; Знаки обслуживания. В соответствии со ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс. Права на фирменное наименование, товарный знак, и другие средства индивидуализации продавца и товара, работ и услуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Договор продажи предприятия заключается в письменном виде, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, т.е.: Счет инвентаризации; Бухгалтерский баланс; Заключение независимого аудита; Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований. В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только гос. регистрация перехода прав и имущества, но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации Валеева Н.Г., Гонгало Б.М., Добрынин Ю.Е., Гражданское право: Ч. 1 Норма, 2001 г., 464 с. На основании положений ст. 561 ГК РФ состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным. Данная статья, перекликается со ст. 554 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Также договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно. Так как договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии; Государственную регистрацию договора; Передача предприятия; Государственная регистрация права собственности на него. Вопрос 9 Договор контрактации Договором контрактации называется договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции (продавец) обязуется передать произведенную продукцию заготовителю (контрактанту), а последний обязуется принять и оплатить ее. Договор контрактации опосредует отношения по заготовке сельскохозяйственных продуктов и сырья, составляющих основу благосостояния любого общества. Его отграничение от других договоров куплипродажи проводится по субъектному составу и предмету договора. Договор контрактации является: 1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме; 2) возмездным; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора контрактации. Продавец (производитель продукции) и заготовитель продукции (контрактант) – предпринимател и. Государство и граждане, не имеющие статуса предпринимателя, не могут участвовать в договоре контрактации в качестве продавца, при этом государственный орган может выступать в качестве заготовителя. Предметом договора контрактации является любая продукция сельскохозяйственного производства (растениеводства, животноводства, звероводства, в том числе пушного, и т. д.). Предмет договора контрактации не предназначен для личного, семейного, домашнего или иного подобного использования. Существенными условиями договора контрактации являются срок и ассортимент. Цена договора контрактации не является существенным условием и определяется по общим правилам, предусмотренным для договора куплипродажи. Форма договора – письменная. Права и обязанности заготовителя: 1) принятие товара; 2) оплата товара; 3) обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения; 4) обязан обеспечить ее вывоз за пределы хозяйства производителя; 5) обязан оплатить приобретаемую сельскохозяйственную продукцию; 6) отвечает за нарушение условий договора на общих основаниях для предпринимателей; 7) заготовитель – государственный орган по договору закупки сельскохозяйственной продукции для государственных нужд при нарушении условий договора отвечает только за вину; 8) при наличии определенных условий в договоре обязан вернуть производителю отходы переработки за соответствующую плату. Права и обязанности производителя: 1) передача заготовителю произведенной продукции; 2) необходимость передать товар в согласованном ассортименте; 3) освобождение от ответственности за нарушение условий договора при наличии доказательств отсутствия вины. Вопрос 10 Договор энергосбережения Договор энергоснабжения – договор, по которому одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать энергию (или энергоносители) через присоединенную сеть другой стороне (абоненту), которая обязуется оплачивать ее, а также обеспечивать установленный режим и безопасность потребления энергии (или энергоносителей). Договор энергоснабжения является : 1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям; 2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора энергоснабжения; 4) публичным. Специфика энергоснабжения абонентов граждан – особый характер прав и обязанностей сторон по договору. Продавец предприниматель – энергоснабжающая организация, в отдельных случаях – первичный потребитель, передающий принятую им энергию другому лицу (субабоненту) с согласия энергоснабжающей организации. Покупатель – юридическое лицо (в том числе перепродавец) или гражданин. Объектом договора выступает энергия (в различных формах) и энергоносители, т. е. вещества, выделяющие энергию в процессе их использования (пар, газ, другие товары, перечень которых является открытым). Объект договора выступает единственным сущест венным условием договора энергоснабжения. Форма договора – письменная. Права и обязанности продавца. Главной обязанностью продавца является подача абоненту энергии (энергоносителей): 1) в определенном количестве; 2) с соблюдением согласованного режима подачи; 3) установленного качества; 4) организацияпоставщик должна обеспечить безопасность (надлежащее техническое состояние) энергетических сетей и приборов учета потребления энергии; 5) право прекратить подачу энергии при просрочке платежа сверх установленного срока; 6) право взыскания с абонента неустойки. Права и обязанности абонента : 1) обеспечение безопасности потребления энергии; 2) соблюдение установленного режима потребления; 3) оплата принятой энергии; 4) информирование энергоснабжающей организации о нарушениях, возникающих при пользовании энергией; 5) право принятия нужного количества энергии в пределах, предусмотренных договором; 6) право одностороннего отказа абонента от принятия энергии; 7) право с согласия энергоснабжающей организации передать принятую им энергию субабоненту. Отдельными видами договора энергоснабжения могут устанавливаться дополнительные обязанности абонента. Вопрос 11 Договор розничной купли продажи По договору розничной куплипродажи продавец (розничный торговец) обязуется передать покупателю вещь для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Договор розничной куплипродажи является: 1) консенсуальным; 2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи; 4) публичным – заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров в отношении каждого, кто к ней обратился; 5) договором присоединения – условия данного договора устанавливаются только одной из сторон. Виды договора розничной куплипродажи: 1) по месту исполнения договора – продажа на дому у покупателя и продажа в торговом заведении продавца; 2) по времени передачи товара – продажа по предварительным заказам и продажа с немедленной передачей товара; 3) по способу вручения товара – продажа через автоматы, путем самообслуживания, с обслуживанием покупателя работниками продавца; 4) по сроку оплаты товара – с предварительной оплатой, с оплатой в кредит или в рассрочку, с немедленной оплатой; 5) по обязанности доставки товара – с обязательством доставить товар и без такового. Продавец – только предприниматель (индивидуальный или коллективный – коммерческая организация), осуществляющий деятельность по продаже товаров в розницу. Покупатель – гражданин или юридическое лицо в случае приобретения им товаров только для их использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Предмет договора – вещи, используемые для бытового или иного потребления, не связанного с ведением предпринимательской деятельности. Существенным условием договора розничной куплипродажи является цена. Форма договора: договор считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю документа, подтверждающего оплату товара (кассового, товарного чека). Права и обязанности продавца: 1) передача покупателю товара: а) в определенном месте; б) со всеми принадлежностями и документами; в) в согласованном количестве и ассортименте; г) соответствующей комплектности и в комплекте; д) установленного качества; е) свободным от прав третьих лиц; ж) надлежащей упаковке или таре; 2) предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре. Права и обязанности покупателя: 1) оплата купленного товара; 2) принятие товара; 3) право обмена купленного товара. Вопрос 12 Договор Дарения Договор дарения – соглашение, в силу которого одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Данный договор регулируется гл. 32 ГК РФ. Договор дарения является: 1) консенсуальным – когда даритель обещал подарить конкретную вещь; 2) реальным – договор считается заключенным с момента передачи вещи; 3) безвозмездным; 4) односторонним. Сторонами договора являются даритель и одаряемый. На любой из сторон могут выступать граждане и юридические лица, а также публичные образования. Предметом договора дарения могут являться любые не изъятые из оборота вещи, а так же существует возможность дарения имущественного права. Форма договора: 1) устная; 2) письменная (в случае обещания подарить), с обязательной государственной регистрацией (в случае дарения недвижимости). Не допускается совершение договора 1) если и дарителем, и одаряемым выступают коммерческие организации; 2) если одаряемыми являются работники лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, а дарителями – граждане, находящиеся в таких учреждениях на лечении, содержании или воспитании, супруги и родственники этих граждан; 3) если одаряемыми являются государственные служащие и служащие органов муниципальных образований и дар передается гражданином или юридическим лицом в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) если дарителями являются малолетние и граждане, признанные недееспособными, и договор совершается от их имени их законными представителями. Исключение составляют обычные подарки, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда. Даритель вправе отказаться от исполнения договора без возмещения убытков, причиненных этим одаряемому, в случаях: 1) если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, чтоисполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни; 2) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае смерти дарителя право на отказ от исполнения договора реализуют его наследники. Вопрос 13 Договор Мены Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность. Договор мены является: 1) консенсуальным; 2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения (за товар другой товар); 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора мены. Договор мены может носить как потребительский, общегражданский характер (между гражданами, а также некоммерческими организациями), так и коммерческий (между предпринимателями) в зависимости от назначения предмета договора. Стороны договора. Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество: 1) граждане; 2) юридические лица; 3) предприниматели; 4) комиссионеры. Предметом договора мены могут являться любые не изъятые из оборота вещи, а также сущест вует возможность мены вещи на имущественное право. Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать в качестве предмета договора мены. Цена договора – стоимость каждого из встречных предоставлений, при неравной стоимости обмениваемых товаров, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации), платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара. Указание цены договора мены в денежных единицах не обязательно. Мена товаров может не сопровождаться их денежной оценкой. Срок договора – определяется самими сторонами. Единственное существенное условие договора мены – условие о предмете. Форма договора: 1) устная форма (исполняемые в момент совершения, а также сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ); 2) письменная (все остальные). Риск случайной гибели товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Права и обязанности сторон. Основной обязанностью сторон является передача товара в собственность контрагенту: 1) передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно, в противном случае одна из сторон лишается права владения вещью (передав ее другой стороне), но сохраняет право собственности; 2) право собственности возникает одновременно у обоих приобретателей после того, как произведена последняя по времени передача товара; 3) обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц; 4) обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены. Вопрос 14 Общее положение о договоре ренты . Договор постоянно ренты Договор ренты – соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Договор ренты является: 1) реальным – договор считается заключенным с момента передачи получателем ренты имущества плательщику ренты; 2) возмездным – основанием исполнения обязательства по предоставлению объекта аренды в пользование является своевременное внесение платы за пользование имуществом; 3) односторонне обязывающим – получатель ренты наделяется правами, а плательщик ренты несет обязанности. Отношения сторон носят длительный характер. Сторонами договора ренты являются плательщик ренты и получатель ренты. Получателями ренты выступают, как правило, граждане независимо от их возраста, трудоспособности, состояния здоровья, а постоянной ренты – так же и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и юридические лица. Предметом договора ренты может быть любое недвижимое и движимое имущество, в том числе денежные средства, не ограниченные и не изъятые из гражданского оборота. Форма договора – нотариальная. Договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, кроме того, подлежит государственной регистрации. Если под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, то существенным условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из способов, предусмотренных в ст. 329 ГК РФ (залог, поручительство, банковская гарантия) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может передаваться ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае имущество отчуждается с условием не только предоставления периодических рентных платежей, но и передачи определенной денежной суммы. К отношениям сторон по передаче и оплате имущества в этом случае применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения. Постоянная рента. Получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и не коммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате этой ренты не ограничена какимлибо определенным сроком. Вследствие этого закон предусматривает возможность перехода прав получателя ренты к другим гражданам или некоммерческим организациям в результате сделки (уступки требования) либо наследования или правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором. Выплата постоянной ренты производится в денежной форме в размере, определенном договором. Однако договором может быть предусмотрена ее выплата также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты. Периодичность выплаты постоянной ренты определяется договором, при отсутствии в нем такого условия рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала. Договор постоянной ренты может быть прекращен в случае отказа плательщика от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа , а так же в случае требования такого выкупа со стороны получателя ренты. Плательщик вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа не ранее чем через 3 месяца с момента письменного заявления получателю об отказе, если более длительный срок не предусмотрен договором. Вопрос 15 Договор пожизненной ренты Пожизненная рента. В отличие от постоянной ренты получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Она устанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты, либо другого указанного им гражданина. В случае смерти получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается. В отличие от постоянной ренты право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству и не может быть передано путем уступки права требования. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Такое обязательство прекращается в случае смерти последнего ее получателя. Вопрос 16 Пожизненное содержание с иждевением Пожизненное содержание с иждивением – разновидность пожизненной ренты – соглашение, в силу которого получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и(или) указанного им третьего лица или лиц. Вопрос 17 Общее положение о договоре аренды По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное пользование. Договор аренды является: 1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды; 2) возмездным; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды. Арендодатель – собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Предмет договора – любая телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Форма договора: 1) простая письменная (для договоров аренды: а) на срок более года; б) одной стороной которых является юридическое лицо); 2) подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Существенным условием договора аренды является его предмет. Права и обязанности арендодателя: 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; 2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; 3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором аренды; 4) досрочно потребовать расторжения договора и возмещения убытков или досрочного внесения арендной платы при нарушении арендатором условий договора аренды; 5) устанавливать срок внесения арендной платы; 6) давать или не давать согласие на заключение арендатором договора субаренды. Права и обязанности арендатора: 1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества; 2) своевременно вносить плату за пользование имуществом; 3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; 4) поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества; 5) без согласия арендодателя не сдавать арендуемое имущество в субаренду; 6) требовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора при неисполнении арендодателем условий договора. Вопрос 18 Договоры аренды недвижимости и предприятий Договор аренды недвижимости Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения является: 1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем; 2) возмездным; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды. Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.654 ГК РФ). Форма договора – письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ). Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Договор аренды предприятия По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Договор аренды предприятия является: 1) консенсуальным; 2) возмездным – основанием исполнения обязательства по предоставлению объекта аренды в пользование является своевременное внесение платы за пользование имуществом; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды предприятия. Предмет договора – предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также требования и долги. Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежащего государственной регистрации. Существенными условиями договора аренды предприятия являются предмет договора и цена. Арендодатель – собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование, при этом никаких специальных требований к нему закон по общему правилу не применяет. Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен: 1) возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения; 2) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендатор в дополнение к его общим правам и обязанностям имеет: 1) обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт; 2) обязанность возвратить арендодателю арендованный имущественный комплекс с соблюдением правил передачи этого же комплекса по истечении договора аренды предприятия; 3) право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятий. Вопрос 19 Понятие и виды договоров аренды транспортных средств Договор аренды транспортных средств является разновидностью договора аренды и делится на два вида исходя из его предмета: на договор аренды транспортных средств с экипажем и договор аренды транспортных средств без экипажа. Договор аренды транспортного средства является: 1) реальным – считается заключенным с момента передачи транспортного средства арендатору арендодателем; 2) возмездным; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды. Форма договора – письменная, без обязательной регистрации. Предмет договора – транспортное средство любого вида, способное к самостоятельному перемещению в пространстве. По договору аренды транспортных средств с экипажем (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен: 1) поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства; 2) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства; 3) нести расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание; 4) страховать транспортное средство и страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией. Арендатор в изъятие из его обычных обязанностей: 1) должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, расходы на оплату топлива, других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов; 2) имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное пользование и владение без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Арендатор в дополнение к его общим обязанностям должен: 1) поддерживать транспортное средство в должном состоянии; 2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую; 3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а так же расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией; 4) вправе без согласия арендодателя заключать договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА И ОСОБЕННОСТИ ИХ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ Как уже отмечалось ранее, в ГК (§ 3 гл. 34) содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем, договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа). Особенности правового регулирования аренды транспортных средств (общие для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства): Исключена возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Как следствие этого арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договору аренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем с другим арендатором по истечении срока действия прежнего договора. Договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку определенные транспортные средства: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - отнесены ГК к недвижимым вещам (ст. 130). По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, требуют государственной регистрации (ст. 164, 609 ГК). Обязанностью арендатора в течение всего срока действия аренды транспортного средства является поддержка сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта. По общему правилу обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно к договорам аренды иного имущества, как это отмечалось ранее, действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства. По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию (ст. 635 ГК). Члены экипажа являются работниками арендодателя и подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Задача арендодателя - обеспечить такой состав экипажа транспортного средства и уровень его квалификации, которые соответствовали бы условиям договора, обязательным для сторон правилам, а также требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. На арендодателе остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг. В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов на его эксплуатацию остается на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование в силу закона или договора является обязательным (ст. 637 ГК). Что касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и других расходуемых в процессе такой эксплуатации материалов. Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор (ст. 645 ГК). Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на содержание арендованного транспортного средства, включая его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646 ГК). Принципиальные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортного средства соответственно с экипажем и без экипажа находятся в сфере правоотношений, связанных с ответственностью за вред, причиненный арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием, третьим лицам. При аренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора (ст. 640 ГК). Если по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудованием, несет арендатор (ст. 648 ГК). Вопрос 20 Договор финансовой аренды По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договор финансовой аренды является: 1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям; 2) возмездным – основанием исполнения обязательства по предоставлению объекта аренды в пользование является своевременное внесение платы за пользование имуществом; 3) взаимным. Лизингодатель – лизинговая компания, созданная прежде всего в форме акционерного общества, имеющая лицензию на дачу имущества в лизинг. Лизингополучатель – юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель. Предмет договора – любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Форма договора – письменная (подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом). Права и обязанности лизингодателя : 1) приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи; 2) обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; 3) лизингодатель не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества; 4) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; 5) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором аренды; 6) досрочно потребовать расторжения договора и возмещения убытков или досрочного внесения арендной платы при нарушении арендатором условий договора аренды. Права и обязанности арендатора : 1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или сназначением имущества; 2) своевременно вносить плату за пользование имуществом; 3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального из носа или в состоянии, обусловленном договором; 4) поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества; 5) требовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора при неисполнении арендодателем условий договора; 6) нести риск случайной гибели или порчи имущества. Вопрос 21 Общее положение о договоре найма жилого помещения Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Договор найма жилых помещений является: 1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям; 2) возмездным; 3) взаимным. Предмет договора – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Стороны договора – наймодатель и наниматель. На стороне нанимателя может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо (договор коммерческого найма жилого помещения) или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган. Форма договора – письменная. В договоре указываются члены семьи, совместно проживающие с нанимателем. Срок договора : для договора коммерческого найма – не более 5 лет; для договора социального найма – неопределенный. Наниматель обязан: а) использовать жилое помещение только для проживания; б) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором; в) своевременно вносить плату за жилое помещение – в сроки, предусмотренные договором или законом; г) самостоятельно вносить коммунальные платежи. Наниматель вправе: а) использовать помещение для проживания, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома; б) сдавать жилое помещение или его часть в поднаем; в) заключить договор найма жилого помещения на новый срок (преимущественное право нанимателя). По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. Вопрос 22 Виды договоров найма жилого помещения Законодательно определено три вида договоров найма жилого помещения: Договор социального найма - соглашение, которое заключается между представителями государственного или муниципального жилищного фонда и гражданином РФ. Договор специализированного найма - договор, в котором объектом найма является специализированное помещение. Договор коммерческого найма - соглашение, в котором Наймодатель представляется как предприниматель и жилое помещение сдается в наем для получения прибыли. Во всех перечисленных видах договоров имеются определенные общие тенденции и особенности. Все они регламентируют отношения найма жилищных помещений. У всех из них сторонами выступают: с одной стороны Наймодатель, который передает жилое помещение в пользование и для проживания, с другой стороны - Наниматель, который принимает помещение в пользование и соглашается с условиями договора. С юридической точки зрения, это двусторонние, возмездные договора, поскольку для каждой стороны имеются свои права и обязанности, а также проживание и пользование недвижимым имуществом предусматривает материальную компенсацию в виде ежемесячной платы за проживание. Некоторые исключения предоставлены в отношении договоров социального найма, для которых предусмотрены безвозмездная передача и Наниматель может быть освобожден от платы за пользование таким помещением. Все перечисленный договора имеют потребительский характер, поскольку призваны удовлетворить потребительские потребности человека в жилье. Все виды договоров найма жилого помещения могут быть оформлены в письменной форме. Тем не менее, имеются и различия у данных договоров. Договор коммерческого найма регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в то время как договора специализированного и социального найма регламентируются Жилищным Кодексом. Договора специализированного и социального найма могут быть заключены лишь со стороной, которая располагает государственным или муниципальным фондом жилья. При этом другая сторона должна обладать необходимыми предпосылками для возможности, согласно законодательству заключать подобные договора, а именно гражданин и члены его семьи должны быть признаны малоимущими гражданами и нуждающимися в улучшении условий жилья, а также должны стоять в очереди на квартирном учете. Договора коммерческого найма - это гражданско-правовые договора, в которых стороны свободны самостоятельно определять условия и сроки договора. Вопрос 23 Понятие и виды договора подряда о договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор подряда регулирует процесс производительной деятельности, сопровождающейся созданием определенного овеществленного результата. Договор подряда является: 1) консенсуальным – заключение договора происходит с момента достижения сторонами соглашения о его условиях; 2) возмездным; 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора подряда. Заказчиком и подрядчиком могут выступать граждане и юридические лица. Предмет договора – результат выполненной работы. Форма договора подряда – простая письменная. Существенное условие договора подряда– срок. Права и обязанности подрядчика: 1) обязан выполнить определенную работу по заданию заказчика из его или своих материалов; 2) обязан выполнить работу доброкачественно; 3) обязан своевременно предупредить заказчика о том, что соблюдение указаний последнего грозит годности или прочности исполняемой работы; 4) работа должна соответствовать требованиям ГОСТов, ТУ или иной нормативно-технической документации; 5) обязан экономно, бережно расходовать материал заказчика, предоставить отчет в израсходовании материала и возвратить заказчику остаток; 6) обязан проверить доброкачественность предоставляемого заказчиком материала при его примерке; 7) обязан принять все меры по обеспечению сохранности вверенного ему заказчиком имущества; 8) обязан передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета; 9) вправе требовать выплаты вознаграждения при заключении договора или аванса только в случаях и размере, предусмотренных законом или договором подряда; 10) право на получение вознаграждения за выполненную работу. Права и обязанности заказчика: 1) обязан уплатить вознаграждение подрядчику; 2) обязан принять выполненную работу; 3) обязан осмотреть работу и при обнаружении явных отступлений от условий договора, ухудшивших работу, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику; 4) вправе, не вмешиваясь в хозяйственную самостоятельность подрядчика, контролировать выполнение работ, давать указания о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату, не изменяя существа самого задания; 5) вправе отказаться от договора в случае обнаружения недостатков и невозможности их устранения; 6) несет ответственность за нарушение условий договора. |