Недвижимость. Основные понятия в оценке недвижимости Факторы, влияющие на цену и стоимость О. Н
 Скачать 47.83 Kb.
|
|
Основные понятия в оценке недвижимости Факторы, влияющие на цену и стоимость О.Н. Основные виды стоимости недвижимости Основные принципы оценки недвижимости Как и любой товар на рынке, О.Н. имеют цену и стоимость. Существует разница между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимостью. Стоимость – денежный эквивалент, который покупатель готов заплатить за оцениваемый объект. ключевое понятие в оценке. Она не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости. Наличие стоимости зависит от желания людей, для этого необходимо наличие таких компонентов стоимости как: покупательная способности, полезность, дефицитность и возможность отчуждения объекта. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет 2 формы проявления – потребительскую и меновую. Потребительская стоимость обусловлена совокупностью свойств О.Н. с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта использования (если это земельный участок, то его будут интересовать такие составляющие как плодородие, местоположение участка, если это здания и сооружения, то это их качественные характеристики, их уникальность, долговечность и т.д). Форма выражения потребительской стоимости – полезность. Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов. В процессе оценки оценщик всегда определяет стоимость, при этом ориентируясь на цены и затраты. Затраты – сумма денежных средств, которые необходимы для воспроизводства оцениваемого объекта Цена – это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог Под аналогом понимается объект сходный по экономическим, материальным и техническим параметрам с объектом оценки и цена которого известна от сделки при сходных условиях. Цены О.Н. всегда рассматриваются до налогообложения и подразделяются на цену: продавца – это сумма, которую он получает в результате совершения сделки; покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку объекта недвижимости; реализации – это сумма, которую покупатель отдаёт продавцу. Дома: Ответить на вопрос: Какие особенности сделок, влияют на величину этих цен. Эти расходы значительно различаются от сделки к сделке. Они различаются на величину оплаты услуг посредников, посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя объекта недвижимости, так и у его продавца; Если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца. Оплата покупателем услуг своего посредника (если он есть) увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации расходы на оформление сделки: сделка может страховаться или не страховаться. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформления сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Цена реализации характеризует объект недвижимости, она минимально зависит от конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой О.Н. Каждая из этих цен может рассматриваться как минимальная, максимальная или средняя. Для оценки наиболее интересна средняя цена сделки как отражающая наиболее существенные черты рыночной ситуации и баланса спроса и предложения. 2) Цена О.Н. зависит от целого ряда факторов: Объективные факторы (как правило, экономические) определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости. Их можно разделить на два вида: макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги; динамика курса доллара, инфляция, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие); микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжение договора) Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность); Физические факторы: местонахождение и состояние объекта недвижимости; архитектурно-конструктивные решения и наличие коммунальных услуг; экологические и сейсмические факторы. На стоимость недвижимости влияют следующие факторы. 1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья. 2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку. 3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти. 4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. 3) Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости. Для оценщика важно выбрать вид определяемой стоимости, которая соответствует целям и условиям оценки. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться. Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки: – рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов; – покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности; – срок экспозиции объекта оценки. Рыночная стоимость применяется при установлении стоимости имущества для совершения сделки купли-продажи и при внесении вклада недвижимым имуществом в уставной капитал. Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность О.Н.для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок. Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его “ новом “ состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Стоимость замещения, определяется расходами в текущих ценах на строительство нового О.Н., имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание функционального аналога. Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется, получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной (в мире 70-80 %, в России 50-70% от рыночной) на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. Инвестиционная стоимостьявляется наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов, и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка. Данный вид стоимости имеет субъективный характер. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной (50%-70% от рыночной). Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости. Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомится с объектом и условиями продажи. Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы. В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной стоимости (эти понятия тождественны), базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости. Может, рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов. В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение рассчитывается по рыночной стоимости. (В США, например, для целей налогообложения, производится периодическая (раз в 5 лет) переоценка недвижимости с помощью независимых оценщиков, которые устанавливают ее рыночную стоимость). Страховая стоимость – рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты. Страховая стоимость не может быть больше рыночной. Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Используется при определении стоимости имущества при продаже составных компонентов выбывших активов. Первоначальная стоимость - фактические затраты на приобретение или создание О. на момент начала его использования. Стоимость О.Н.при существующем использовании – рыночная стоимость О.Н., которая исчисляется исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций. Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости: Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Стоимость права аренды (арендная плата) – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом. 3) Принципы оценки О.Н. – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. В процессе оценки О.Н. взаимодействуют 3 элемента: субъект, объект и рыночная среда, соответственно выделены и 3 группы принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов: 1-я группа: принципы, основанные на представлениях пользователя; к ним относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Принцип полезностиоснован на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат». Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п. Принцип замещенияозначает то, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности или доходности, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. ( По–другому: максимальная стоимость О.Н. определяется минимальной ценой приобретения аналога объекта). Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену. У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции. Принцип ожиданияоснован на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений. Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности. 2-я группа принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (земля, здания, сооружения); Принцип предельной продуктивности Последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы. Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться. Принцип вклада(это частный случай принципа предельной продуктивности), основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние, как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости. При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений. Принцип сбалансированностиоснован на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение. В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе. Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости. Рассуждения относительно необходимости сочетания всех составляющих производства в определенной пропорции справедливы и по отношению к уже существующему объекту недвижимости. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше. Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Принцип остаточной продуктивностизаключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Подобное суждение согласуется с основным положением экономической теории – земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. В соответствии с этим принципом собственник з.у. при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход. (Используется при определении целесообразности нового строительства). Земля – это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляются свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля –основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности. Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность. Капитал– это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства – труд, землю и управление. Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль. В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходностиозначает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости). состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определённой величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость О.Н. Для определения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) объекта недвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого возможно сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, на рынке жилья в Москве большим спросом в 1993-1994 гг. пользовались 3-4-комнатные квартиры, а в 1995 г. повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип оптимального разделения имущественных правгласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности, имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного рода сервитуты – право ограниченного пользования объектом недвижимости. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество. Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки. Разделение по времени владения – это различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, выкуп и пр. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале. Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделения совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов 3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды; Принцип внешнего воздействия(зависимости) основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды. Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости: – экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги; – политические: состояние и тенденции изменения законодательства; – социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня; – административные: ставки налогов и зональные ограничения; – экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки. Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачи одного из региональных факторов – расположения ее в живописном месте, рядом с озером, – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, находящейся в обычной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном выражении. Принцип измененийоснован на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни: 1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города; 2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков; 3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства; 4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п. Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки. Принцип конкуренцииоснован на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости. Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли (прибыли, значительно превышающие обычно складывающийся (средний) уровень прибыли в данном секторе рынка), то они стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это бывает при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке. Принцип спроса и предложения основанна определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства. Оценщикам следует помнить: спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем предложение. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости. Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других Принцип соответствияоснован на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле. Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости. В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности. 4-я группа: Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;(ННЭИ) – это синтез принципов 3-х предыдущих групп. Основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Самую высокую текущую стоимость недвижимости обеспечивает наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта. Выбирается вариант использования, при котором, О.Н. может быть продан по наибольшей цене. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта его использования, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если объект уже имеется, оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по его сносу при выбранном варианте использования земельного участка. Т.о. Согласно этому принципу, участок земли оценивается как свободный (т.к. при оценке в первую очередь идёт речь о наибольшей доходности земельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости). Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости). Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений: Максимальная эффективность – определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Финансовая обоснованность – под ней понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал. Технологическая и физическая осуществимость варианта ННЭИ – основана на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Соответствие законодательству Для использования объекта в соответствия законодательством необходим анализ строительных и экологических нормативов: таких как: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др. Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку. Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. Принципы оценки недвижимости
*В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит: • от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту; • возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты; • правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения; • технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ; • финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта; • физических, грунтовых и ландшафтных характеристик. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||