Оценка квартиры. Оценочная деятельность. Отчет об оценке стоимости недвижимости по дисциплине Оценочная деятельность
 Скачать 368.24 Kb.
|
|
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ Частное образовательное учреждение высшего образования «Западно-Уральский институт экономики и права» ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ по дисциплине: Оценочная деятельность на тему: Отчет об оценке рыночной стоимости жилой квартиры общей площадью 57,4 кв. м, расположенной по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Уральских танкистов, д. 61 Выполнила студентка 2 курса группы ЭБ(о)-2020 Васина Анастасия Дмитриевна Проверил преподаватель: Тетенова Ирина Александровна Пермь – 2022 ОГЛАВЛЕНИЕ 1.Основные факты и выводы. Таблица 1.  2. Применяемые стандарты оценки. Настоящий Отчет подготовлен в соответствии с Федеральным Законом №135-ФЗ от 29 июня 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) и федеральными стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Основанием для применения Федеральных стандартов оценки, в том числе: Федеральный Стандарт Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297; Федеральный Стандарт Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298; Федеральный Стандарт Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299; Федеральный Стандарт Оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611; Федеральный Стандарт Оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 327;
Таблица 2. Описание жилого дома, в котором находится объект оценки *Характеристика основана на данных с сайта https://openaddress.ru/houses/592fd03d-b23f-4572-9593-cbeb5c7afa9d Таблица 3. Описание объекта оценки
 Рис.1 Планировка объекта по кадастровому паспорту 4. Сведения об износах и устареваниях. В соответствии с общепринятой методикой износ объекта в целом определяется как сумма физических износов отдельных его конструктивных элементов, взвешенных по их доле в восстановительной стоимости. При этом признаки физического износа обычно устанавливаются при проведении технической экспертизы. При этом, как правило, учитывается неравномерность нарастания износа во времени. В качестве процедур, выполняемых техническим экспертом, можно отметить визуальный осмотр объекта и техническое диагностирование. Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний. Накопленный износ (без учета внешнего износа) здания определялся по формуле:  где:Dн – накопленный износ; Dф, Dфун, Dв– физический, функциональный и внешний износы. Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния. Физический износ определяется методом срока жизни по формуле: Где:Тф – фактический срок службы данного объекта; Тн – нормативный срок службы данного объекта. Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице ниже. Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице ниже. Таблица 4. Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
Физический износ = (58/120)*100=48% Функциональный износ – это уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Существенных признаков функционального износа у Объекта оценки не было выявлено. Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. Существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки не было выявлено. Таким образом, величина накопленного износа составляет 48%. 5. Общая информация о местоположении.
Таблица 5. Местоположение и ближайшее окружение объекта. 6. Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Поскольку объектом оценки является недвижимое имущество жилого назначения, согласно п. 11 Раздела V Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» принято решение для целей настоящей оценки проанализировать рынок жилой недвижимости в г. Березники.  Рис.2 Средние цены на вторичное жилье в г. Березники  Рис.3 Динамика средних цен в г. Березники По графику видно, как за год цены возросли. Так как, наш объект оценки – 3-х комнатная квартира, рассмотрим подробнее средние цены на этот вид жилья.  Рис.4 Динамика средних цен на 3-х квартиры в г. Березники. Аналогично, как на рис.3, цены растут с каждым месяцем. На май средняя стоимость 3-х комнатной квартиры в г. Березники составляет – 3193461,53 р. *Данные взяты с сайта https://www.realtymag.ru/permskiy-kray/berezniki/trehkomnatnaya/prodazha/prices 7. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 7.1 Методика оценки объектов недвижимости В соответствии со сложившейся практикой оценка рыночной стоимости осуществляется с точки зрения трех классических подходов: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из них имеет свои сильные и слабые стороны, применение того или иного подхода обусловлено спецификой объекта, целью и назначением оценки. В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов доступной информации. Основные принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости недвижимости, основаны на ожиданиях пользователя, влиянии рыночной среды, наилучшем и наиболее эффективном использовании имущества. Важнейшими из них являются принципы полезности, замещения, ожидания будущих доходов, сбалансированности затрат и ожидаемых доходов, конкуренции, предложения и спроса, и наилучшего и наиболее эффективного использования. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оценки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки. Доходный подход основан на расчете чистой текущей стоимости будущих денежных потоков, относящихся к Объекту оценки. Данный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость финансового актива непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный актив. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за объект потенциальный инвестор. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами - аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом Объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Согласование результатов. Итоговая оценка стоимости. В зависимости от конкретной ситуации результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости, метод анализа иерархии, а также экспертное мнение оценщика. 7.2 Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов для объектов недвижимости (зданий/помещений) Отказ от использования методов затратного подхода Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам Объекту оценки. В данном случае оценивается одна квартира, которая является встроенной частью многоквартирного жилого дома. В распоряжении оценщика отсутствуют документально подтвержденные данные о проектных характеристиках жилого дома и площади земельного участка, выделенного для размещения жилого дома. Применение затратного подхода, основанного на укрупненных показателях стоимости строительства, применяемых к строительному объекту в целом, может привести к искажению результата оценки при распределении стоимости на оцениваемые встроенные помещения. Таким образом, использование данного подхода является недостоверным и в данном Отчете не применяется. Отказ от использования методов доходного подхода Доходный подход для определения стоимости объекта не использовался ввиду того, что приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду не типично на рынке. Большая доля квартир приобретается лицами для собственного проживания. Поэтому цены на рынке формируются не уровнем возможной доходности, а уровнем платежеспособного спроса на квартиры. Даже если предполагать возможность сдачи объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия полностью невозможно. Так же цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую от личных (субъективных) предпочтений. Все вышеперечисленные причины, не позволяют с достаточной достоверностью определить арендную ставку, и, следовательно, эффективный валовой доход от сдачи объекта в аренду и тем самым делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода не достоверным. Таким образом, использование данного подхода является недостоверным и в данном Отчете не применяется. Применение методов сравнительного подхода. Рынок жилой недвижимости региона расположения Объекта оценки достаточно развит. В результате анализа рынка удалось выявить достаточное количество предложений по продаже квартир, сопоставимых с оцениваемым объектом. Исходя из этого выбран метод сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Вывод: при оценке рыночной стоимости Объекта оценки использовался сравнительный подход и метод сравнения продаж в его составе. Согласование не производится, итоговое заключение о величине рыночной стоимости принято по результатам, полученным методом сравнения продаж. 8. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж. 8.1 Выбор объектов-аналогов. Таблица 6. Информация об объектах-аналогах.
*аналоги подобраны с сайта https://www.avito.ru/ 8.2 Определение и внесение корректировок в цены объектов-аналогов При расчёте рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо скорректировать цены объектов-аналогов. В цену сопоставимого объекта вносятся корректировки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Данные корректировки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. Все объекты и аналоги находятся в жилых кирпичных домах, построенных из современных материалов. Корректировка на материал ограждающих конструкций зданий применяться не будет. Все объекты обеспечены всеми необходимыми коммуникациями. Корректировка на наличие коммуникаций применяться не будет. Корректировка на условия финансирования и платежа. В процессе проверки информации установлено, что все объекты-аналоги выставлены на продажу исходя из условия оплаты потенциальным покупателем за собственные денежные средства, без предоставления рассрочек. По данному фактору корректировка применяться не будет. Корректировка на условия продажи. Все объекты-аналоги были представлены на открытый рынок в форме публичной оферты, их продажа не является вынужденной. Следовательно, по данному фактору корректировка применяться не будет. Корректировка на торг. Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Применено среднее значение скидки – 4 %. Корректировка на местоположение. Важным фактором, влияющим на стоимость, является его местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его конечную рыночную стоимость. Поскольку объектом оценки является жилая недвижимость, то основными критериями является транспортная доступность и региональная принадлежность. В нашем случае поправка на местоположение вводиться не будет, так как объекты-аналоги и объект оценки располагаются в домах, обладающих одинаковым качеством местоположения. Корректировка на общую площадь. В соответствии с принципом спроса и предложения объекты недвижимости с меньшей площадью более ликвидны и соответственно стоят дороже в пересчёте на 1 кв. м, чем объекты недвижимости большей площади, менее востребованные рынком. Расчет корректировки на площадь: (Площадь объекта/площадь аналога)-1 *100% Таблица 7.
Корректировка на наличие балконов или лоджий. Объект оценки и аналоги имеют балкон или лоджию. Корректировка применяться не будет. Корректировка на наличие отделки в квартире учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Указывается в рублях. Корректировки на состояние внутренней отделки, руб./кв. м Таблица 8.
Расчёт корректировки на наличие отделки Таблица 9.
8.3 Расчет рыночной стоимости недвижимости имущества в рамках сравнительного подхода. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением описанных корректировок представлен в таблице ниже. Таблица 10.
Рыночная стоимость жилой квартиры общей площадью 57,4 кв. м по сравнительному подходу составляет 2 385 601 руб. (два миллиона триста восемьдесят пять тысяч шестьсот один рубль). | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||