ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ И СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ. доклад экспертиза. Отчета об оценке цель согласования промежуточных результатов
 Скачать 30.79 Kb.
|
|
ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ И СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЦЕЛЬ СОГЛАСОВАНИЯ ПРОМЕЖУТОЧНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ Вопросу согласования промежуточных результатов, полученных с применением различных подходов, должен быть посвящен специальный раздел в отчете об оценке. В отчете об оценке должны содержаться «описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости либо признания в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов» (п. 8к ФСО № 3). В отчете об оценке должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Стандарты оценки не допускают абсолютного предпочтения одного подхода перед другим, не отводят какому-либо подходу главную или основную роль, а другому или другим подходам — второстепенную или справочную роль. Следует подчеркнуть, что при процедуре согласования сравниваются между собой и взвешиваются не подходы к оценке, а результаты, полученные с помощью различных подходов. Поэтому в разных отчетах об оценке весомость результата, полученного с помощью одного и того же подхода, может быть оценена оценщиком по-разному. Как бы тщательно ни выполнялись расчеты стоимости, ошибки и неточности при этом неизбежны. Условием обеспечения достоверности итогового результата оценки является обязательность определения стоимости одного и того же объекта методами отмеченных трех подходов. Конечно, проведение дублирующих расчетов стоимости несколькими методами увеличивает трудоемкость оценочных работ и удлиняет сроки их проведения, но необходимо соблюсти данную рекомендацию, так как приоритет остается за достоверностью и точностью итогового результата. Вполне закономерно то, что промежуточные результаты определения стоимости, полученные разными подходами (методами), не совпадают. Поэтому далее возникает необходимость сопоставить полученные результаты, проанализировать степень их сходимости, при необходимости проверить и согласовать между собой, придя к итоговой величине стоимости. В сложившейся практике оценки итоговая величина стоимости в отчете об оценке представляется одним числом в виде рублевой суммы, округляемой с учетом необходимой степени точности, вытекающей из задания на оценку. Применение нескольких подходов повышает достоверность результатов оценки, дает представление о стоимости одного и того же объекта с разных позиций: с позиции производителя, продавца- дилера, покупателя, инвестора, пользователя и др. В связи с этим можно отметить некоторые параллели между задачами оценки и ценообразования, так как предсказать стоимость — это, по сути, то же, что и предсказать цену. Если используют какой-либо метод затратного подхода, то, применяя экономическую информацию о нормах расхода и ценах ресурсов, полученную от изготовителя или продавца, невольно моделируют процесс затратного ценообразования и получают в итоге стоимость, похожую на цену предложения. Если используют метод сравнительного подхода, то «затратный дух» получаемого результата значительно слабее, но все равно остается. Это обусловлено тем, что применяют документально подтвержденную ценовую информацию на объекты-аналоги, которую обычно извлекают из ценовых фирменных каталогов и прайс-листов, т.е. также оперируют ценами предложения. Если используют методы доходного подхода, то получаемая стоимость похожа на верхнюю предельную цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом при сопоставлении своих сегодняшних инвестиционных затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром. Наблюдаемые расхождения в промежуточных результатах, полученных методами разных подходов, являются следствием как объективных, так и субъективных причин. К объективным причинам можно отнести причины методологического свойства: • разный характер исходной информации, привлеченной из разных источников; • сведения, генерируемые разными экономическими средами с разными экономическими интересами (производство, торговля, финансы, фондовый рынок и др.); • разные приоритеты при использовании общеметодологических принципов оценки; • отражение разных позиций и интересов участников рынка. К субъективным причинам относятся причины, вызванные профессиональной техникой работы самого оценщика и отчасти его этическими нормами: • недостаточное качество используемой информации и отсутствие ее контроля при оценке; • слабые профессиональные навыки оценщика; • примененные некорректные допущения в расчетах; • следование заданной мотивации и отступление от кодекса этики; • спешка и небрежность в выполнении оценки; • отступления от требований законодательных документов и действующих стандартов оценки; • несоблюдение допущений при определении стоимости, сформулированных в задании на оценку. В отчете об оценке оценщик должен доказать, что выбранные им метод оценки и соответствующая расчетная модель являются наиболее адекватными применительно к данному объекту оценки и возможному извлечению информации. Оценщику должны быть понятны возникающие в ходе расчетов стоимости расхождения между результатами, получаемые на базе разных источников информации. У оценщика должно быть четкое понимание того, какой информации можно доверять, а какая информация такого доверия не заслуживает. Обнаруживаемые на последних шагах расчетов расхождения промежуточных результатов, полученных разными методами, не будут для оценщика большой неожиданностью, если он всю процедуру оценки сопровождает контролем и анализом, привлекая разные аналитические инструменты — дубль-контроль, однородные группировки сведений, расчетные итерации и т.д. В ходе оценочной процедуры оценщик должен четко представлять себе «слабые места», где он допустил некоторые «вольности» в назначении тех или иных констант или нормативов, и какими допусками в расчетах он располагает с тем, чтобы в дальнейшем корректно внести в расчеты исправления. При существующей практике оценки и усилении контроля за оценочной деятельностью оценщик должен быть готов к тому, что составленный им отчет придется исправлять и вносить изменения, вплоть до изменения итоговой стоимости. На заключительной стадии оценочных работ перед оценщиком встает задача непредвзято и критично проанализировать достоверность полученных промежуточных результатов и их вклад в итоговую величину стоимости. У каждого метода оценки есть две составляющие — математическая модель и совокупность запрашиваемых исходных сведений. Одни методы просты в расчетах и используют немногую доступную информацию, однако получаемые с их помощью результаты приближенны и не совсем точны. Другие методы сложны в расчетах, учитывают влияние многих факторов и соответственно требуют привлечения разнообразной информации из разных, зачастую труднодоступных источников. Эти методы, хотя и трудоемки в работе, но дают надежные результаты. Логика действий оценщика при выборе метода оценки может быть такой: сначала попробовать самый надежный и проверенный в работе метод; если его не удается реализовать (например, из-за того, что невозможно достать нужную информацию), то обратиться ко второму по значимости методу; если и этот метод не реализуем, то тогда остановиться на менее точном и простом методе. Подобный алгоритм действий в зарегламентированном виде можно встретить в хозяйственной практике. Примером может служить порядок проверки таможенной стоимости, установленный Федеральным законом от 21 мая 1993 г. № 5003-1 «О таможенном тарифе» (с последующими дополнениями и изменениями). Таможенная стоимость товаров, ввозимых на таможенную территорию России, может быть определена с помощью одного из следующих методов: 1) по стоимости сделки с ввозимыми товарами; 2) по стоимости сделки с идентичными товарами; 3) по стоимости сделки с однородными товарами; 4) вычитания; 5) сложения; 6) резервного метода. Если стоимость и условия заключения сделки отвечают установленным требованиям данного закона, то применяют только первый метод. Если эти требования не выполняются, то применяют второй метод, т.е. по стоимости сделки с идентичными товарами. При этом используют сведения о таможенной стоимости ранее прошедших через границу идентичных товаров. Если таких сведений нет, то применяют третий метод, т.е. по стоимости сделки с однородными товарами. Если и этот метод невозможно применить, то используют четвертый метод — метод вычитания. Далее процедура обращения к каждому последующему методу повторяется. В практике оценки нет жесткого регламента последовательного выбора метода оценки по установленной системе предпочтений, оценщик вправе сам выбрать нужный метод в рамках каждого подхода. В то же время в оценочной практике сформировался небольшой круг методов оценки, которые наиболее часто употребляются и признаны как предпочтительные из соображений достаточной точности и рациональности (табл. 9.1). Все остальные методы могут использоваться либо как дополнительные к основным методам, либо как взаимозаменяемые в условиях, когда основные методы применить невозможно. Прежде чем приступить к процедуре согласования промежуточных результатов, необходимо решить две задачи: 1) оценить и проанализировать рассогласования между промежуточными результатами; 2) выбрать критерии качества, по которым сравниваются между собой промежуточные результаты для назначения их весов. Таблица 9.1 Предпочтительные и распространенные методы оценки
Среди методов определения физического износа, применяемых при затратном подходе, наиболее предпочтительными являются методы логистической и экспоненциальной кривых износа. Остальные методы, опирающиеся на экспертизу технического состояния объекта оценки, страдают субъективностью и не обеспечивают надежных результатов. 1. Анализ рассогласований между промежуточными результатами. Первое восприятие полученных разными методами (подходами) результатов складывается в зависимости от того, как располагаются значения стоимости по отношению друг к другу. Здесь возможны три ситуации. Одна ситуация, когда величины стоимости расположены «кучно» и не сильно отличаются друг от друга. При этом едва ли имеет смысл выяснять предпочтения в отношении отдельных примененных методов (подходов) и можно довольствоваться расчетом среднего арифметического значения стоимости. Вторая ситуация, когда значения стоимости, вычисленные методами двух подходов, близки друг к другу, а третье значение, полученное методом третьего подхода, обнаруживает значительное отклонение от первых двух. Естественно, близкие по значению величины вызывают большее доверие, а значение, похожее на «выброс», нуждается в дополнительном анализе на проверку достоверности. Третья ситуация имеет место тогда, когда наблюдается значительный разброс промежуточных результатов. При этом необходимо оценить качество каждого результата и произвести сведение результатов к итоговому значению стоимости с учетом этого качества. При наличии существенных рассогласований надо в первую очередь проверить соблюдение единых допущений для определяемой стоимости при применении взятых методов. Необходимо проверить, что всеми применяемыми методами (подходами): 1) определяется один и тот же вид стоимости; 2) взята одна и та же дата оценки; 3) объект оценки принят расположенным в одном и том же месте; 4) объект оценки принят в одинаковом состоянии готовности к предполагаемой сделке (либо не подготовлен, либо подготовлен к самостоятельной продаже); 5) предусмотрено (или не предусмотрено) определение износа и устареваний; 6) включается (или не включается) НДС в определяемую стоимость. Соблюдение единых допущений приводит промежуточные результаты, полученные разными подходами, к сопоставимому виду. Если после проверки единства соблюдения допущений рассогласования между результатами остаются значительными, то требуется дополнительный анализ расчетов по цепочке операций, чтобы обнаружить источник резкого отклонения или «выброса». 2. Выбор критериев качества для взаимного сравнения промежуточных результатов. Критерии качества промежуточных результатов должны характеризовать их точность и достоверность с разных позиций: совершенства и адекватности математической модели, полноты учета воздействующих на стоимость факторов, достоверности используемой информации, достаточности статистических выборок по объектам-аналогам и т.д. Число критериев может быть от трех до пяти. При большем числе критериев происходят их дублирование и смысловое наложение друг на друга. Кроме того, критерии качества сами должны быть примерно равноценны по своей значимости, характеризуя отдельные стороны понятия качества. Например, можно привести следующий набор критериев качества: • достоверность, обеспечиваемая в первую очередь достоверностью и полнотой исходной информации; • обоснованность, обеспечиваемая логичностью и строгостью применяемой математической модели, отражающей реальные связи и статистические закономерности; • проверяемость и подтверждаемость, обеспечиваемые открытостью расчетного алгоритма; • рациональность модели, доступность для понимания, быстрая реализуемость и компактность информационного ресурса. Оценщик, назначая весовые коэффициенты, не должен обращать внимание на значения полученных результатов. Но в реальных условиях возможна ненормальная мотивация оценщика на получение некой определенной величины стоимости. Тогда оценщик будет руководствоваться не критериями качества результатов, а соображением, в котором главную роль играет размер результата и будет подбирать весовые коэффициенты с таким расчетом, чтобы какой- то результат усилить, а какой-то результат, наоборот, ослабить. Состав критериев качества не является универсальным, в каждом конкретном случае он уточняется с учетом вида определяемой стоимости, особенностей объекта оценки и целевого назначения итогового результата оценки. МЕТОДЫ СОГЛАСОВАНИЯ ПРОМЕЖУТОЧНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИДля согласования результатов оценки, полученных разными методами (подходами), оценщики применяют следующие экспертные методы: стандартизированных рангов, анализа иерархий и прямого экспертного взвешивания. Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так как только он знает, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным причинам. Критичный взгляд оценщика на результаты своего труда помогает получить достоверный итоговый результат путем расчета средневзвешенной величины стоимости. Средневзвешенная итоговая величина стоимости рассчитывается по формуле  где 5ср, 5зат, Saox — стоимость объекта, полученная с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно; Vcp, Кат’ Гцох — коэффициенты весомости промежуточного результата, полученного с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно, причем Vcp + V3aT + Гдох = 1. Основная трудность подсчетов по формуле (9.1) заключается в том, как назначить коэффициенты весомости, какими критериями нужно руководствоваться, сопоставляя полученные три величины стоимости. Конечно, оценщик может непосредственно назначить значения коэффициентов весомости, руководствуясь своим внутренним пониманием надежности полученных результатов. Однако экспертиза выглядит более доказательно, если четко сформулировать критерии предпочтительности. Существует достаточно большой набор методов экспертных оценок, помогающих снизить фактор субъективности, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений, последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анализа иерархий, моделирования предпочтений и др.)1. Метод стандартизированных рангов, использующий процедуру ранжирования, является простым и быстро исполнимым. Ранжирование — это расположение результатов оценки, полученных разными подходами (методами), в порядке возрастания их качества. Для ранжирования необходимо прежде всего сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами (методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а результаты оценки, полученные при их использовании. Выше в параграфе 9.1 были названы четыре критерия качества для результатов оценки, которые примерно равноценны по своей значимости: достоверность, обоснованность, проверяемость и рациональность. Процедура и критерии согласования показателей стоимостиЗавершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования. Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. Для определения удельного веса для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы: · Цель оценки и предположительное использование ее результатов. · Определяемый вид стоимости. · Вид прав собственности. · Количество и качество данных, использованных в расчетах. · Уровень контроля рассматриваемой доли собственности. · Уровень ликвидности оцениваемой недвижимости. Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств. Согласование результатов оценки - это определение окончательной стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта. Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов: 1. Строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше); 2. Определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов; 3. По отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах; 4. Расчетные веса подходов округляются с точностью до десятых |