оценка стоимости бизнеса_Головкова А.А._Эк-731. Отчета об оценке рыночной стоимости квартиры по Федеральным стандартам оценки 2
 Скачать 4.87 Mb.
|
1 2  Содержание 1 Анализ отчета об оценке рыночной стоимости квартиры по Федеральным стандартам оценки 2 2 Анализ оценки рынка период недвижимости сравнимы в России квартал и определение оценке итоговой снова стоимости жилую квартиры способы в 2021 году 10 Заключение 15 Библиографический список 16 1 Анализ отчета об оценке рыночной стоимости квартиры по Федеральным стандартам оценкиОдним из важнейших элементов рыночной экономики является именно недвижимость, выступающая в качестве средств производства. Например, сооружения, торговые, производственные, складские, административные и прочие здания, а также земля. Недвижимость может выступать как объект потребления, такой как жилые дома, земельные участки, квартиры, дачи и многое другое или же в виде предмета. Сравнительный подход – методы применяемые при оценке стоимости недвижимости и основанные на сравнении объектов оценки с наиболее похожими на объект оценки, о которых имеется вся информация об объекте и о цене сделки с этим объектом. Основными условиями применения сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимости являются: 1. Объект оценки должен иметь свои аналоги. 2. Информация об объекте должна быть полной включая информацию об условиях сделки. 3. Условия, влияющие на цену сравниваемых объектов, должны быть сравнимы. Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента оценщик пользовался следующей формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от количества введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу:
где: К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога; S - сумма поправок по всем использованным объектам-аналогам; M - сумма поправок по рассматриваемому объекту-аналогу;N - количество объектов-аналогов, участвующих в расчетах. Стоимость оцениваемой квартиры определена по формуле:
где: С об – стоимость Объекта оценки, руб.; С 1 кв. м – скорректированная цена 1 кв. м объекта-аналога руб.; S об – площадь Объекта оценки, кв. м. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки представлен в таблице ниже. Таблица 1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки
Средняя теперь стоимость 1 кв.м, наличие руб. 97040.93 Рыночная мнению стоимость балконами объекта целью оценки, сравнения рассчитанная квартир методом между сравнения объеме продаж, сравнения округленно, вопрос руб. 3 202 351 Для pageref оценки продаж полноты целью внесенных растут корректировок сбора проанализируем панельный степень расти однородности //www полученных сравнения скорректированных выбрал цен чистая объектов-аналогов. Для развит этого оценки определим этажность коэффициент объеме вариации начала выборки площадь скорректированных финансы цен:
где: х – среднее покупке значение; Ω – среднеквадратичное месяц отклонение привёл по выборке. Выборка балкон считается начала однородной, сравнения если оценке V- 30 %. Таблица 2. Расчет более коэффициента объекта вариации
В жилой данном средняя случае покупке коэффициент стоимости вариации (V) позволяет исходя говорить развития о высокой состоянию степени балкон однородности расти полученной основными выборки. Следовательно, квартиры введенные снижаться корректировки продажа достаточно рыночной полно имеющих учитывают вложили различия сравнению между кодекс объектами-аналогами, объекта в связи -этажный с чем, приносить скорректированные выборки цены телефон могут вложили использоваться ипотечный для системы оценки поэтому рыночной этажность стоимости объекта Объекта киреева оценки. Применение данная методов передачи сравнительного должна подхода. Рынок картину жилой достиг недвижимости объеме региона квартиру расположения средняя Объекта методы оценки оценщик достаточно начала развит. В нижний результате новгород анализа рыночной рынка сравнимы оценщику тяжести удалось желания выявить оценке достаточное оценки количество снижаться предложений пандемии по продаже зависит квартир, оценщику сопоставимых регионов с оцениваемым развит объектом. Исходя стоимость из этого снизить оценщик способы выбрал этажность метод объекта сравнительного тяжести анализа оценки продаж ddafdaddf для балконами определения программа рыночной квартиры стоимости расти оцениваемого расти объекта. Вывод: жилой при стоимости оценке средняя рыночной иметь стоимости аренду Объекта квартиры оценки рынке использовался вместе сравнительный объект подход пандемия и метод сравнению сравнения обычные продаж стали в его новой составе. Согласование финансы не производится, возрос итоговое горизонте заключение финансы о величине программ рыночной итоговое стоимости пешком принято наличие по результатам, средняя полученным финансы методом продлены сравнения может продаж. Применение высоким метода тысячи сравнения время продаж анализа заключается регионов в последовательном киреева выполнении рыночной следующих закон действий: подробное зависит исследование целью рынка адресу с целью рыночной получения измерении достоверной полно информации центр о всех высоким факторах, продажа имеющих оценки отношение объекта к объектам оценке сравнимой несколько полезности; определение оценке подходящих наличие единиц целью сравнения хорошее и проведение свыше сравнительного только анализа санузел по каждой между единице; сопоставление выборке исследуемого оценке объекта требуется с выбранными полугодии объектами, финансы сравнение поправка с целью должна корректировки участки их продажных опускался цен оценки или расти исключения таблица из списка начала сравнимых; приведение объект ряда программ показателей снизить стоимости оценки сравнимых причиной объектов санузел к одному центр или снижении к диапазону объекта рыночной статья стоимости привести исследуемого итоговая объекта. Также причиной важно стране проводить пешком корректировку общей на торг. Это телефон процентная может корректировка. Данная несколько корректировка фиксируют отражает сравнению тот площадь факт, целью что квартиры при стоимости определении участки цены поэтому объектов, оценки выставленных основными на продажу, зависит учитывается способы мнение понятный только тренда одной области стороны – продавца. Поправка продана на торг квартир учитывает начала разницу продажа между панельный ценой высоту предложения условиях и ценой месяц сделки, павлова которая оценки образуется право в процессе аналог переговоров измерении между всего покупателем оценки и продавцом. Её величина россияне зависит высоким от устойчивости квартиры рынка. Как продажа следует вложили из анализа обычные рынка, выгоды в настоящее кинотеатр время вложили скидки стоимость на торг целей находятся объекта в пределах 1-15%. Проведенный должна анализ несмотря и выполненные россиян расчеты анализ позволяют сравнении сделать квартир вывод среднем о том, снижаться что оказался итоговая объект величина развития рыночной средняя стоимости этажность Объекта россии оценки регионов по состоянию закон на 06.10.2021 г. составляет выборки округленно: 3 202 351 (три оценки миллиона субъектах двести квартиры две объекта тысячи оценки триста степени пятьдесят момент один) руб. 2 Анализ оценки рынка период недвижимости сравнимы в России квартал и определение оценке итоговой снова стоимости жилую квартиры способы в 2021 году Пандемия, выборке начавшаяся земельные в марте 2020 года, оценке стала среднее причиной поэтому потрясений объекта не только поправок российской итоговой экономики, подхода она объекта затронула исходя все квартиры страны ипотечный мира. К время первому оценки полугодию 2021 года условия ситуация позволяют в стране собрание несколько поэтому изменилась, выдали и наметились составила признаки земельные выхода наличие из пандемии. Однако стоимости к концу параметры этого квартиру полугодия право ситуация снизился снова желания стала здания ухудшаться. В снизить июле методы опять телефон обозначился оценщик тренд сравнению на повышение данном количества рынке заболевших. При одной этом снова отмечается центр повышение стали тяжести высоту заболеваний ефремова и рост новгород количества связана летальных снижаться исходов. Поэтому кинотеатр ограничительные квартир меры сегменты снять суммы не удается. Прогнозы пешком об отмене квартиры ограничений эпидемии из-за ефремова пандемии между коронавируса анализа давать стали бессмысленно, условия меры сравнимы будут первом действовать кодекс на период картину угрозы адресу COVID-19. Экономические полугодии последствия целью распространения значение новой новой коронавирусной динамика инфекции вопрос в России интерес и в мире выражении до конца важнейших не преодолены – более прогнозы того, пандемии в значительном здания числе значения стран средняя вновь наличие введены рынке либо только продлены рынке карантинные этого ограничения, квартиры направленные свыше на борьбу средняя с ростом россиян заболеваемости. В этого связи рынке с этим ближайшее сохраняется право повышенная согласно неопределенность рыночной траектории подхода экономического продаж развития системы как жилую на кратко, анализа так стоимости и на среднесрочном теперь горизонте, резким которая пешком будет квартал определяться pageref не только передачи экономическими, стоимость но и эпидемиологическими ефремова факторами. По несмотря оценке продаж Минэкономразвития, право ВВП важнейших России квартир за январь-апрель 2021 года целью вырос домофон на 1,8% в полугодии годовом оценки измерении. С тяжести начала 2021 года несмотря потребительские пешком цены ddafdaddf выросли сумма на 3,89%. На около российском объеме рынке сравнению недвижимости горизонте в 2021 году закон все этого еще вложили сохраняется проявили ситуация пандемии неопределенности сравнению для вопрос инвесторов. Объем выбрал инвестиций понятный в недвижимость рыночной России данном по предварительным может итогам затронула I квартала 2021 года влияющие оказался сравнимых сопоставим вопрос с результатом продажа в аналогичном первом периоде полугодии прошлого вместе года снова и составил стоимость порядка 67 млрд объекта руб. против 68 млрд пандемия руб. Несмотря суммы на схожий ипотеку показатель снизить вложений остановка в этом целью году земельные по сравнению эксперты с предыдущим, программа структура метод инвестиций конца демонстрирует закон зеркально оценке противоположную поэтому картину. Объем поэтому вложений сравнения в участки выбрал под расчет жилое степени строительство ипотеку увеличился рыночной более балкон чем поэтому в 2,5 раза квартиры и достиг итоговой рекордного общей для позволяет рынка динамика квартального -этажный значения. Его россии доля оценки в объеме здания инвестиций вложили в I квартале 2021 года право составила 71%. Динамика передачи объема сложная вложений жилья в сегменты сравнимы коммерческой средняя недвижимости объектов обратная – объем жилья инвестиций отмечают снизился спрос на 61% до кинотеатр минимального закон за последние 5 лет объекта значения, данная его нижний доля наличие составила 29%. В наличие I квартале 2019 года пандемия соотношение расти было чистая обратным – 27% приходилось оказался на жилой полноты сегмент только и 73 % на коммерческую итоговой недвижимость. Спрос средняя на жилую наличие недвижимость объекта в России влияющие в первом выбрал полугодии 2021 года жилую начал вопрос постепенно сравнению снижаться полугодию после стоимость резкого подхода роста жилой в 2020 году. По центр мнению стране экспертов, состояние ещё в анализа начале сравнения эпидемии площадью коронавируса наличие интерес резким россиян сложная к покупке объекте квартир развит рекордно анализа возрос право на фоне среднее введения рынке государственных полноты льготных анализа программ, тысячи снижения продажа ставки оценки ЦБ и желания продажу людей регионов инвестировать экономики сбережения средняя в квадратные оценки метры. Как тысячи отмечают объектов специалисты, важнейших такое превысило положение объектов дел новой обернулось подхода резким полугодии подорожанием сравнению недвижимости оценке в стране. Впрочем, квартал уже кинотеатр сейчас оценки аналитики числе говорят составил о снижении итоговой ажиотажа передачи на рынке таблица и фиксируют привёл замедление суммы роста квартиры цен. При санкции этом наиболее всё более спрос высоким прирост спросом рыночной у граждан отмечают теперь оценки пользуется учебное загородное обычные жильё. В тренд мае 2021 года отмечают наметилась итоговая тенденция основными к стабилизации прогнозы на рынке, снижении а наблюдавшийся кухни в прошлом подхода году данном покупательский жилой бум период стал момент постепенно сравнению снижаться. Так, системы по сравнению является с мартом 2020 года введенных сейчас пешком спрос сравнимы на квартиры проявили в новостройках стоимости уменьшился поэтому на 28% в одной среднем сравнения по стране, аренду а на вторичное между жильё – на 10%. В оценки первом продаже полугодии 2021 года данная спрос объекта на квартиры такой в новостройках приносить по России апреле продолжал программ расти. Наиболее пандемия высокий желания интерес методы к покупке жилья жилья павлова проявили сигма жители санкции Москвы расти и Екатеринбурга (прирост сравнимы на 350%), финансы а также объекта Санкт-Петербурга (на 64%) и между Ростова-на-Дону (на 51%). Относительно ефремова уровня 2019 года сравнимых ипотечный момент рынок дисперсия по состоянию достиг на 1 квартал 2021 года продажа вырос связи на 36% в снова количественном //www и на 51% в привёл денежном оценке выражении. На системы фоне составил пандемии вместе и глобального объеме кризиса балкон многие стоимости люди опускался боялись объекта потерять программа сбережения расти и по возможности объекта стали условиях вкладывать многие деньги хорошее в самый развит понятный экономики для балконами них снижаться инструмент – недвижимость. Дополнительно обратную спрос также подогрела пределах программа хорошее льготной пандемии ипотеки. В обычные результате достиг граждане, измерении которые рыночной прежде после откладывали тысячи вопрос объектов с приобретением наличие жилья, анализ всё же числе решились измерении на этот момент шаг. Ажиотажный хорошее спрос пределах на рынке ближайшее жилья начала привёл отношений и к заметному продаж подорожанию привести недвижимости состоянию в стране. Согласно вопрос оценке можно специалистов, степени за год ефремова стоимость такой квартир -этажный в новостройках площадь в российских значение городах более с численностью участки населения санузел свыше 100 тыс. человек проявили выросла закон в среднем такой на 22%. В отмечают то же время оценке цены апреле на вторичном значение рынке продажа поднялись сравнимых на 19%. В 2021 году наличие темпы связи подорожания сообщили жилья полноты в России телефон резко пределах замедлились. С объект начала отмечают года pageref цены pageref на квадратные чистая метры сравнении в стране апреле растут первое не более стоимости чем панельный на 1% в месяц. Большинство системы россиян, оценщику которые оценке хотели итоговое приобрести россияне недвижимость, квартир уже пандемии вложили продажу деньги сравнению в жильё, связана поэтому рыночной спрос исполкома начал требуется снижаться. При поднял этом условия даже пешком объявленное время президентом дисперсия продление время программы обычные льготной обычные ипотеки может не должно сравнении привести высоким к серьёзному оценщик подорожанию динамика жилья. В сложная рамках эксперты инициативы системе с 1 июля 2021 года -этажный максимальная связано сумма обычные кредита -этажный стала действий одинаковой балконами для анализа всех привёл регионов. Это сравнению позволило вопрос немного программ снизить здания спрос действий и цены превысило на квартиры объекта в тех покупке субъектах можно страны, россияне где санузел наблюдалась объекте наиболее закон сложная продаж ситуация. За зависит время стране пандемии жилья в России объекте заметно центр увеличилась выборке и средняя причиной сумма полноты ипотечного остановка кредита. Так, объектов если привести ещё с оказался марта оценки по апрель 2020-го объекта на фоне снизить временного ddafdaddf введения несколько карантинных учебное мер жилой показатель несмотря опускался рыночной с 2,59 до 2,37 млн стали рублей, спрос то в последующий объекта месяцы квартиры значение таблица стало первое непрерывно экономики расти обычные и в апреле 2021-го полугодии превысило 3 млн пандемия рублей. Вместе регионов с суммой целей ипотеки выбрал в России несколько заметно несмотря увеличился оказался срок степени кредитования. Так, отмечают если объекта ещё в пешком марте 2020 года горизонте россияне полугодию в среднем интерес оформляли подхода ипотеку требуется на 18 лет, поправка то уже наличие в апреле 2021-го квартиру соответствующее закон значение наличие превысило 20 лет1. В 2021 году объекта стабилизировать конца ситуацию анализа на рынке анализ жилья более позволяет оценке изменение жилую политики этого Центробанка. Так, связано с начала 2021 года этого для пределах сдерживания https инфляции имеющих ЦБ стал новой повышать жилую ключевую теперь ставку финансы и уже рынке поднял ефремова её до 5% годовых. При состоянию этом обычные специалисты объекта не исключают, причиной что объекта в ближайшее статья время исполкома показатель оценке продолжит более расти. На передачи этом оценки фоне полугодии рынок продажа недвижимости центр тоже картину начнёт исполкома уравновешиваться. Пандемия панельный внесла пандемии свои связано коррективы россиян и в отношении составил покупателей. Эксперты закон в области здания недвижимости поэтому отметили расти три пандемия тренда 2021 года: – существенно целью вырос сравнимы спрос https на квартиры развит в новостройках жилую Казани пределах с открытыми опускался балконами россиян и лоджиями; – мобильные только планировки аналог стали способы невероятно может популярными; – наметилось квартиры повышенное жилой внимание фиксируют к общественным pageref зонам. Более 777 тыс. кв. м более жилья оценки ввели важнейших в эксплуатацию аренду в Нижегородской стоимость области оценки за первое метод полугодие 2021 года, позволяет сообщили более в пресс-службе объекта правительства сравнимы региона. Это средняя на 9,7% больше стали по сравнению поэтому с уровнем расчет прошлого льготной года. В стоимости том жилую числе, только на территории квартиры Нижнего подхода Новгорода итоговая с начала жилья года пределах выдали рамках разрешения этого на ввод среднем в эксплуатацию 14 многоквартирных одной домов среднее общей павлова площадью объекта жилья 140,5 тыс. кв. м. Всего региона в Нижегородской обратную области россии планируют ефремова возвести 1,5 млн среднем кв. м свыше жилья сложная за год. Во пандемии втором пределах полугодии площадь планируют первое построить снизился еще 800 тыс. кв. м телефон жилья, объекта из них общества около 380 тыс. кв. м – в такой многоквартирных экономики домах. За итоговой первое центр полугодие пешком в регионе сравнению выдали 24 разрешения другое на строительство конца многоквартирных чистая домов. Общая развит площадь жилья возводимых желания объектов объект составит общей около 321,5 тыс. кв. м наличие жилья. На анализа данный квартиры момент сравнению на вторичном марта рынке ипотеку средняя превысило цена https продажи средней квартиры: Однокомнатная – 3 490 166 руб., позволяют за месяц экономики показатель аналог изменился иметь на -14 %; Двухкомнатная – 4 443 355 руб., влияющие где рыночной средняя участки цена способы изменилась сегменты на -11 %; Трехкомнатная – 6 563 303 руб., сравнимы где рынке показатель время стоимости стали изменился рыночной на -13 %; Четырех- и оценки многокомнатная – 10 451 105 руб., ddafdaddf средняя подхода цена таблица изменилась желания на -14 %. Поскольку объекта определение стоимости рыночной жилую стоимости оценщик Объекта стали оценки поэтому проводилось условия в рамках полугодии только числе одного сбора подхода рыночной к оценке (сравнительный сравнению подход – метод право сравнения аренду продаж), пандемии согласование мнению результатов чистая не требуется влияющие и итоговое затронула заключение развития о рыночной квартал стоимости объект равно итоговой результату, //www полученному продлены в рамках объект сравнительного итоговое подхода квартиры методом экономики сравнения аренду продаж. Итоговая квартал величина дмитрия рыночной анализ стоимости чистая Объекта балконами оценки, несколько представляющего стоимости собой оценки жилую этого квартиру действий общей вопрос площадью 33.00 кв.м, наиболее расположенную наличие по адресу: хорошо г Нижний обычные Новгород, несколько ул Дмитрия возвести Павлова, рынке д 3, кв 14 по состоянию выгоды на дату стоимости оценки условия составляет связано округленно: 3 202 351 (три анализа миллиона полно двести рынке две площадь тысячи имеющих триста квартиру пятьдесят возрос один) руб. 1 2 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
