Задача 4
Пример: Свободный от строений земельный участок площадью 5000 м2 согласно анализу лучшего и наиболее эффективного использования должен быть застроен административным зданием. Определить стоимость земельного участка методом предполагаемого использования.
Расчет: 1) Определяем основные технико-экономические показатели реализации проекта, используя проектно-сметную документацию:
№
|
Показатель
|
Ед. изм.
|
Кол-во
|
Пояснения
|
1
|
Площадь земельного участка
|
кв.м.
|
5000
|
кадастровый план
|
2
|
Площадь застройки
|
кв.м.
|
2400
|
проектная документация
|
3
|
Площадь озеленения и благоустройства
|
кв.м.
|
500
|
проектная документация
|
4
|
Площадь асфальтированного покрытия
|
кв.м.
|
2100
|
проектная документация
|
5
|
Общая площадь здания
|
кв.м.
|
7700
|
проектная документация
|
6
|
Стоимость строительства 1 кв.м.
|
тыс.руб.
|
25,00
|
сметная документация
|
7
|
Стоимость работ по озеленению и благоустройству территории на 1 кв.м.
|
тыс.руб.
|
1,0
|
сметная документация
|
8
|
Стоимость работ по асфальтированию 1 кв.м.
|
тыс.руб.
|
1,50
|
сметная документация
|
9
|
Стоимость работ по строительству
|
тыс.руб.
|
192500,00
|
п.5 х п.6
|
10
|
Стоимость работ по озеленению и благоустройству
|
тыс.руб.
|
500,00
|
п.3 х п.7
|
11
|
Стоимость работ по асфальтированию
|
тыс.руб.
|
3150,00
|
п.4 х п.8
|
12
|
Общая стоимость строительства
|
тыс.руб.
|
196150,00
|
п.9 + п.10 + п.11
|
13
|
Площадь здания, подлежащая реализации (продажи)
|
кв.м.
|
6000
|
Полезная площадь здания
|
14
|
Цена реализации 1 кв.м. на дату оценки
|
тыс.руб.
|
40,00
|
анализ рынка офисных зданий (бизнес-план)
|
15
|
Стоимость реализации здания
|
тыс.руб.
|
240000,00
|
п.13 х п.14
|
16
|
Срок строительства
|
года
|
2
|
проектная документация
|
2) Определяем стоимость земельного участка путем дисконтирования денежных потоков от реализации проекта:
№
|
Показатель
|
Периоды (годы)
|
1
|
2
|
3
|
1
|
График освоения денежных средств на
строительство здания, %
|
60
|
40
|
Реализация здания
|
2
|
Уровень инфляции, %
|
11
|
10
|
9
|
3
|
Ставка дисконтирования, %
|
16
|
16
|
16
|
4
|
Затраты по строительству здания, тыс.руб (Общая стоимость строительства распределить по 60% и 40%)
|
117 690
|
78 460
|
|
5
|
Индекс инфляции
|
1,11
|
1,21
|
1,3
|
6
|
Затраты на строительство с учетом индекса
инфляции (п.4 х п.5)
|
130636
|
94937
|
|
7
|
Коэффициент текущей стоимости (1/(1+i)n)
|
0,8621
|
0,7432
|
0,6407
|
8
|
Текущая стоимость затрат (п.6 х п.7)
|
112 621
|
70 557
|
|
9
|
Цена реализации 1 кв.м. помещений с
учетом индекса инфляции, тыс.руб. (40*1,3)
|
|
|
52
|
10
|
Стоимость реализации помещений,
тыс.руб. (п.9 х Sполез)
|
|
|
312 000
|
11
|
Текущая стоимость реализации помещений,
тыс.руб. (п.10 х п.7)
|
|
|
199 898
|
12
|
Стоимость земельного участка, тыс.руб.
|
199 898-(112 621+70 557)= 16 720
|
13
|
Стоимость 1 кв.м., руб.
|
16 720 000/5 000= 3 344
|
Пояснения: П1. График освоения принимается исходя из графика производства работ по реализации проекта (ПОС).
П2. Значения уровня инфляции приняты в соответствии с прогнозами Правительства РФ.
П3. Ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения (техника расчета представлена в занятии №2).
П7. Для определения коэффициента текущей стоимости используется функция сложного процента – текущая стоимость будущего денежного потока (F4).
Значение функции рассчитывается по формуле: F(n;i) = 1/(1+i)n
П8. Определение текущей стоимости чистого дохода производиться путем умножения величины чистого дохода на коэффициент текущей стоимости.
П9. Цена реализации 1 кв.м. помещений принимается равной расчетной величине, рассматриваемой на стадии бизнес планирования проекта, с учетом индекса инфляции.
П.12. Стоимость земельного участка равна разнице между текущей стоимостью доходной (продажа) и расходной (строительство) статей реализации проекта. |
Скачать 18.47 Kb.