Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом
 Скачать 51.86 Kb.
|
|
РЕФЕРАТ на тему: «Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом» Дисциплина: «Гражданское право» Введение Актуальность темы данной работы состоит в том, что большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительно к недвижимому имуществу: продажа, дарение, аренда квартиры, дачи, земельных участков и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов. Для того чтобы изменить или прекратить своё право на недвижимое имущество, лицу необходимо совершить сделку - целенаправленные, осознанные действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества. Целью сделок с недвижимостью, является изменение права собственности на него - это может быть приобретение такого права, либо вовсе его прекращение и передача прав и обязанностей другому лицу. В данном реферате более подробно изучим виды сделок, понятия и остальные аспекты. Понятия и виды сделок недвижимого имущества сделка недвижимое имущество Сделка - действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление изменение или прекращение их прав и обязанностей. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая принято называть основанием. Основание - должно быть законным и осуществимым. Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий Содержание и правовые последствия не противоречат закону; Совершена она дееспособным и правоспособными лицам; Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле; Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная и зарегистрирована в ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимость) Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных условий повлечёт недействительность (ничтожность) сделки. Гражданский кодекс РФ признает ничтожной сделку, которая: Совершалась с целью, противоречащей основам российского правопорядка и нормам нравственности; Волеизъявление сторон сделки не совпадет с их реальной волей; Заключалась с нарушением формы, установленной законом, и не были соблюдены требования об обязательной государственной регистрации сделки; Действия одной из сторон выходят за пределы её правоспособности, либо дееспособности, либо лицо вовсе не обладает таковым признаком. Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Все то, что связано с землей и нельзя передвинуть без большого ущерба по отношению к объекту. Один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях: Купля-продажа; Мена (- это сделка, где обе стороны являются собственниками своего имущества) или обмен; Дарение или пожертвование; Завещание; Аренда; Безвозмездное пользование (ссуда); рента. Все операции с недвижимостью можно разделить на три вида: Когда в результате происходит смена собственника (купля-продажа, наследование, реализация обязательств, приватизация, рента, обмен и мена, изъятие земельного участка и снос постройки); В результате сделки изменяется состав собственников (акционирование, раздел имущества, изменение состава субъектов при ликвидации организации, внесение имущества в уставной каптал компании, долевое строительство, оформление кредита под залог недвижимости, расселение квартиры (касается коммуналок)); После совершения сделки добавляются иные субъекты прав (процесс инвестирования, строительство и реконструкция, передача имущества в доверительное управление, хозяйственное ведение; аренда, введение и отмена сервитутов (- право других лиц ограниченно, частично использовать не свою собственность), страхование имущества). Купля-продажа Одной из самый распространенный сделок является купля-продажа недвижимого имущества. По такой сделке одна из сторон - продавец - обязуется передать в собственность другой стороне - покупателю - объект недвижимого имущества, а покупатель в свою очередь обязан принять это имущество и уплатить за него цену, определённую договором. В качестве субъектов отношений купли-продажи могут выступать как граждане, так и юридические лица. Договор купли-продажи заключается обязательно в письменном виде, подлежит государственной регистрации (см. ниже). Несоблюдение указанных требований законодательства ведёт к недействительности сделки. Согласно договору купли-продажи недвижимости, у продавца существует право требовать оплаты имущества в размере, который установлен в договоре; но при этом возникает и обязанность передать объект недвижимости покупателю в том виде, который указан в договоре, причём никаких притязаний (-предъявление своих прав на что-нибудь) со стороны третьих лиц на него быть не должно (если только покупатель заранее был уведомлен с обременениями (-статус объекта или субъекта, выражающийся в ограниченной свободе действий субъекта или на уменьшении возможностей изменения состояния объекта) и согласен на них). В том случае, если на имущество имелись обременения, о которых продавец умолчал и в итоге покупатель понёс убытки, то продавец обязан возместить покупателю весь ущерб. Покупатель в соответствии с договором купли-продажи имеет право требовать от продавца передачу указанного объекта недвижимости, а также уменьшение цены объекта либо расторжения договора вовсе, если на недвижимость наложены обременения, либо он не соответствует своему описанию в договоре. У покупателя также существуют обязанности, и прежде всего это обязанность принять объект недвижимости и уплатить за него установленную договором цену. Как правило, сделки купли-продажи недвижимости осуществляются либо в индивидуальном порядке, либо в виде публичных торгов, которые проводятся либо в форме конкурса, либо в виде аукциона. Разница между указанными видами торгов следующая: при аукционе объект продаётся тому покупателю, который предложил максимальную цену за него; конкурс же предусматривает, что помимо цены покупатель должен соблюдать ряд условий по отношению к объекту недвижимости и пользованию им. Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета. При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу: НДФЛ = (С дох - ИВ) x 13%, где С дох - сумма дохода от продажи объекта недвижимости; ИВ - налоговый имущественный вычет. Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов. Обмен недвижимым имуществом Согласно договору, мену каждая сторона обязана передать в собственность другой стороне объект недвижимости в обмен на другой объект. В качестве субъектов договора мены могут выступать как юридические, так и физические лица. При совершении сделки - мены или обмена - обязательно оценивается имущество. При эквивалентном обмене, когда имеются абсолютно одинаковой ценности имущества, не взимается какая-либо доплата, потому как в данном случае ни одна из сторон не идёт на худшие условия. При таком варианте составляется договор обмена объекта между 2-мя членами сделки, каждый из которых обязуется передать свое недвижимое имущество другому участнику. Собственник, по своему желанию может распорядиться им, как ему захочется. Он может произвести обмен в Москве на машину либо участок земли. Чаще всего, это осуществляется между родственниками, а иногда и между знакомыми. Если во время обмена происходит обмен неравноценных объектов, то та сторона, которая предлагает более низкий по цене объект недвижимости, обязана оплатить разницу в стоимостном выражении. Право собственности на объекты недвижимого имущества, которые подлежат передачу по договору мены, переходит к сторонам сделки в один момент после исполнения этими сторонами своих обязательств по передаче недвижимости. В отношении недвижимого имущества обмен могут совершать не только собственники объектов: также наниматели, которые являются одновременно пользователями помещений при наличии необходимых разрешительных документов. Аренда имущества По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Договор заключается в письменном виде, и если срок его действия более одного года(а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока) - необходимо регистрировать сделку. При переходе права собственности на объект аренды, обязательства договора следуют за имуществом, не меняются и сам договор не расторгается. Арендатор обязан использовать имущество только по его прямому назначению, не может им распоряжаться, сдавать в субаренду (-передавить третьим лицам, если это не было обговорено с арендодателем). Также основной обязанностью арендатора является своевременная и полная уплата арендной платы. Если недвижимое имущество располагается на земельном участке, то арендные права переходят и на него на тех же условиях договора. Помимо аренды в гражданском праве в отношении недвижимого имущества существует такое понятие как найм. Оно применимо только в отношении жилого помещения, по большому счёту дублирует положения аренды. Даже если нанимателем является юридическое лицо, использовать полученное в найм жилое помещение оно может только для проживания в нём граждан. Существует также социальный найм - предоставление изолированных жилых помещений нуждающимся гражданам (дети-сироты и т.д.) на условиях оплаты ими коммунальных услуг. С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Есть разные условия и в основном неизменным остается налог на доход (13%). Дарение недвижимости Ещё одной разновидностью сделок с недвижимостью является дарение, в соответствии с которым одна сторона - даритель безвозмездно передаёт другой стороне - одаряемому - объект недвижимого имущества в собственность Также договор дарения может предусматривать освобождение одаряемого от имущественных требований или обязанностей перед третьими лицами. В качестве субъектов по договору дарения также выступают юридические и физические лица. Невозможно подарить объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, без согласия всех владельцев такого имущества. Также ограничения по дарению существуют у юридических лиц, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления - дарить такую недвижимость можно только с согласия собственника. Одаряемый вправе отказаться от сделки и недвижимости, также и даритель может отменить договор дарения в том случае, если одаряемый причиняет вред подаренному имуществу, либо покушался на жизнь и здоровье дарителя (или же при кончине одаряемого раньше дарителя). Рента Рента - это определенная денежная величина, которую одна сторона обязуется выплачивать другой стороне взамен на определенные обязательства. Согласно договору ренты, одна сторона - получатель ренты и собственник объекта недвижимости, обязуется передать его в собственность другой стороне - плательщику ренты, а тот в обмен обязан выплачивать получателю ренты установленную договором денежную сумму, либо иным способом содержать получателя ренты. У получателя ренты уже более нет права собственности на переданный объект недвижимости, однако, за ним сохраняется право залога на него. Договор ренты заключается обязательно в письменном виде, удостоверяется у нотариуса и регистрируется в государственных уполномоченных органах. Рента является обременением недвижимого имущества, будь то квартира или земля, предприятие либо иной имущественный комплекс. Если обременённое имущество впоследствии перепродаётся, то обязательства по договору ренты переходят на нового собственника имущества. При этом на лице, которое передало недвижимое имущество, обременённое рентой, несёт субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты в том случае, если условия договора будут нарушены. Субсидиарная ответственность - 2. Дополнительная ответственность, которая возлагается, к примеру, на членов полного товарищества, при условии, что не были выполнены требования. Рента делится на несколько видов: Постоянная рента, выплачиваемая в бессрочном порядке в денежной форме, либо путём предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг, которые в стоимостном выражении равны сумме договора ренты. Выплачивается такая рента периодами, которые также устанавливаются условиями договора. Пожизненная рента, выплачиваемая в течение всей жизни получателя ренты. Ежемесячная денежная сумма на содержание получателя ренты не может быть меньше одной минимальной заработной платы труда, установленной в регионе. Пожизненное содержание с иждивением, которое предусматривает установление фиксированной суммы ренты - суммы содержания получателя, которая должна быть выплачена ему. Выплачиваться она может также периодически. Заключение Изучив основные понятия, касаемые сделок с недвижимым имуществом, мы видим, что их виды достаточно обширны и законодательством РФ обговорены почти все вероятные варианты передачи собственности. Выше подробно и понятно расписаны виды сделок, связанные с имуществом, пояснены их условия, что помогает с легкостью изучить все поверхностные необходимые нюансы и получить кратко нужную информацию. Как мы выяснили, недвижимость является одной из самых ценных имуществ, все имущественные сделки имеют свои особенности и благодаря этому, каждый человек может воспользоваться нужной сделкой для осуществления своих планов. |