Курсовая. Курсовая гражданское. Правовой режим жилых помещений как объектов гражданских прав

• Название: Правовой режим жилых помещений как объектов гражданских прав
• Анкор: Курсовая
• Дата: 05.11.2022
• Размер: 74.85 Kb.
• Имя файла: Курсовая гражданское .docx
• Тип: Закон; #771572
• страница: 2 из 5

1.2 Классификация жилых помещений, их назначение

Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений²:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Для жилых помещений установлен особый правовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению. В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 отмечено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК. Кроме того, согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).¹

В ЖК РФ (п. п. 2, 3, 4 ст. 17) говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений, который заключается в том, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании (то есть были вселены в соответствии с правилами ЖК), подобное использование не нарушало права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы.

При этом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, и пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК РФ, однако в последней вместо жилых помещений говорится о жилых домах. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в ЖК РФ, является более точной. Запрет на размещение промышленных производств в жилых помещениях вводится в целях защиты прав и законных интересов лиц, проживающих в жилых помещениях. Этот запрет касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений, т.е. исключает размещение промышленных производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов.

Следует отметить, что в указанной статье ЖК РФ не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании, подобное использование не нарушало бы права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы. В качестве примера можно привести п. п. 6 и 7 ст. 21 Закона об адвокатской деятельности, согласно которым допускается использование жилых помещений для осуществления адвокатской деятельности. Однако такое использование не может быть основным. В таких случаях жилое помещение все равно должно быть использовано для проживания, а иные формы использования допустимы, поскольку не препятствуют основной цели использования жилых помещений.

В Определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе — вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, — не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ¹.

В законодательстве дается понятие общей площади жилого помещения. В это понятие помимо собственно жилых помещений входят помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Законодатель не расшифровывает указанный термин, однако очевидно, что сюда входят ванные комнаты, туалеты, кухни, коридоры, кладовки, вместе с тем в жилую площадь не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ч. обратилась в Федеральный суд Пролетарского района города Ростова-на-Дону с требованием о признании незаконными действий Главного управления по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи и указанию в свидетельстве о государственной регистрации права данных о площади квартиры, внесенных согласно данным органа технической инвентаризации: общая площадь квартиры составляет 110,7 кв. м, жилая — 35,40 кв. м, площадь лоджий, балконов, террас — 4,80 кв. м — и обязании внести в ЕГРП следующие характеристики объекта недвижимого имущества: общая площадь 115,5 кв. м с учетом балконов и лоджий.

Решением суда первой инстанции от 12.10.2019 г. действия Главного управления были признаны соответствующими действующему законодательству, кассационной инстанцией решение суда было оставлено без изменения.

Судом были применены нормы статьи 15 ЖК РФ, закрепляющей положения о том, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Также в подраздел I ЕГРП вносятся данные об общей площади объекта недвижимого имущества. Следовательно, Главным управлением правомерно была проведена государственная регистрация квартиры с указанием общей площади без учета балконов и лоджий, что подтверждается судебной практикой. Несмотря на то что в правоустанавливающем документе может быть в качестве общей площади указана площадь, отличная от установленной органом технической инвентаризации, данные в ЕГРП вносятся на основании сведений органов технического учета.

Согласно разъяснению Федеральной регистрационной службы (№ 11/ 1-1698 от 12.07.2019) в случае изменения площади объекта недвижимого имущества, произошедшей в результате изменения закона или иного нормативного акта, внесение изменений в ЕГРП осуществляется на основании заявления правообладателя с обязательной уплатой государственной пошлины.

Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.

Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки:

1) жилое помещение — это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека;

2) жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно;

3) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах;

4) для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.